プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[10151: 匿名さん]

>>10145 匿名さん
順番が逆だよ。港区でも住みたくないエリアはある訳で、プラウドは芝浦アドレスだから住みたいのですよ。

[10152: 匿名さん]

>>10151 匿名さん
そんな訳ないでしょ。
江東区芝浦でもOK？

[10153: 匿名さん]

>>10149 匿名さん

供給過剰で値下がりなんて事例都心部である？
むしろ大量供給で上がってる。
金利上昇したとしても数千万の含み益で100%プラス。

芝浦の駅遠に付け入る隙は無し。

[10154: 匿名さん]

>>10153 匿名さん
じゃ勝どき買いなよ
ここ検討対象外って結論出てるんじゃないの？
何しにきてんの？暇なの？

[10155: マンション検討中さん]

>>10153 匿名さん
これはコペルニクス的転回。確かに新築供給が増えればデベロッパーによるキャンペーンも増え、認知も上がり人気が人気を呼ぶ好循環となりえる。事実、勝どきは昨年の住みたい街no1。白金高輪なども一時供給過剰が心配されたが結果値上がりしている。

[10156: 匿名さん]

住環境の良いところはどこも人気ですよね。

[10157: eマンションさん]

>>10153 匿名さん
そりゃたまたまコロナ特需や材料費高騰で新築の原価が上がって新築全体の供給が減って中古の需要が増えたってだけでしょ。
需給バランスが全てなんだから今後の供給を超える需要が見込めないと下がるしかないでしょ。

勝どきは2024年の6000戸一斉供給を皮切りに中古がダブついて追い打ちで翌年また翌年と供給が続いて住み替えの中古が供給されるわけ。
需要面でも人口過多で待機児童数激増、小学校もパンパンになり外部のファミリー層や内部の子無しパワーカップルからの需要が引いてくるのが想定されるほか、コロナ禍の特需も落ち着くとなる。そうなると価格は崩壊に向かうことが想定されるけど、PTKとして需要を支える周辺住み替えと投資層を期待できない中、需給バランスで今より改善する要素あるんかね？

[10158: 匿名さん]

>>10152 匿名さん
今の芝浦の住環境が気に入ってるのであって区は関係ないですよ。3Aに住んでる人も港区だから住んでるのではなくて3Aの環境が好きだから住んでるのでしょう。

[10159: 匿名さん]

>>10158 匿名さん
3Aは港区の基幹部だからね。芝浦とは立場が異なるよ

[10160: マンション検討中さん]

>>10157 eマンションさん

6000って中々な数だよね、
価格に釣られた人達の無法駐輪とか、
周辺でとてつもないことになりそう。

[10161: 匿名さん]

>>10160 マンション検討中さん
勝どきも再開発が進んでいて芝浦と同じくらい魅力を感じますよ。

[10162: 匿名さん]

>>10159 匿名さん
3Aも芝浦も同じですよ。みんなその土地の住環境が気に入ってるから住むのですよ。

[10163: 匿名さん]

>>10162 匿名さん
みんなって、皆自分と同じ考えとは随分大きく出ましたね。
3Aに住みたいけど、お金が無いから港区芝浦に、という人だっているでしょ

[10164: 匿名さん]

>>10163 匿名さん
3Aも芝浦も周辺環境に恵まれてるので、どちらに住んでも満足度高いと思います。

[10165: 匿名さん]

>>10164 匿名さん
そう思う人の絶対数の差が不動産価格に表れているんでしょ。価格はいわゆる人気投票だからね。

[10166: 匿名さん]

>>10165 匿名さん
3Aも芝浦も相場が上がってるのは人気があるからなんだと思いますよね。GFTとか分譲時の2倍近いのでは。

[10167: 匿名さん]

>>10166 匿名さん
同時期分譲のパークシティ大崎に普通に水をあけられていますが。
都内全体の市況が跳ね上がっている中、芝浦が@500の壁に苦しんでいた事を知らないとは言わせないよ。
近隣の新築販売不振は周知の事実だし

[10168: 匿名さん]

大崎も人気のエリアですからね。豊洲とかもすごい上がってる。

[10169: 匿名さん]

>>10168 匿名さん
またそうやっていつものように誤魔化す

[10170: 匿名さん]

>>10169 匿名さん
でも実際、芝浦も大崎も人気高いですよ。

[10171: 匿名さん]

すみません、この高値市況、低金利時代終演の中、少しでもキャピタルの出る物件を掴みたいのです。どこも人気ですよ(^-^)的な意見はやめていただいて良いですか(^_^;)

[10172: 匿名さん]

どの物件を買うかという時代が終わり、どの部屋を買うかという不動産選定においてシビアな時代に、どこも人気ですよはただの思考停止でしかないね。

[10173: 匿名さん]

不景気の時こそ芝浦のような人気エリアを買っておくのが一番堅実だと思うよ。

[10174: 匿名さん]

>>10173 匿名さん
色々な思惑を持つのは個人の自由だけど、結果を見れば多くの人に選ばれたのは芝浦ではなかったということだね。
白金高輪しかり、虎ノ門しかり、番町しかり、勝どきや豊洲しかり

[10175: 匿名さん]

>>10174 匿名さん
勝どきや豊洲は分譲価格が安すぎたんだと思いますよ。芝浦も順調に売れてると思います。

[10176: 匿名さん]

>>10175 匿名さん
竣工時に進捗50％が順調と言われてもね。

[10177: 匿名さん]

>>10174 匿名さん
他にやることないの？虚しくならない？

[10178: マンション検討中さん]

勝どき検討中ですが悩まないほどの潤沢な資金が有ればこちらの物件の方が買いたい
値段差を見せられると悩む。
どちらにしてもリセールは分からないから実需として納得できる方を選びたい

[10179: 匿名さん]

PTKもプラウドも魅力的で悩ましいですよね

[10180: マンション検討中さん]

>>10167 匿名さん

パークシティ大崎みたいに子供が多くて騒々しいマンションには住みたくないです。
あと、大崎は地下鉄が無くて不便なので住みたくないです。

[10181: 匿名さん]

大崎も芝浦も良いところだと思いますよ。大崎は飛行機騒音がネックですかね。

[10182: 匿名さん]

>>10168 匿名さん

豊洲は上がってない。豊洲タワーや豊洲のシティタワーは何%上がった？芝浦アイランドを上回ったかい？

[10183: 検討者]

>>10178 マンション検討中さん

PTKの2期1次とは、そんなに値段差ないような気がしますが。

[10184: 匿名さん]

>>10182 匿名さん
住まいサーフィン情報だと

芝浦アイランド　グローブ
70平米換算　8610万　+56.2％

芝浦アイランド　ケープ
70平米換算　8050万　+69.6％

パークシティ豊洲
70平米換算　8400万　+75.7％

比較するならば同じデベの方がいいのでは。

[10185: 匿名さん]

>>10184 匿名さん
竣工もほぼ同時期だし。

シティタワーズは2010年物件

[10186: 匿名さん]

豊洲はBTTとかスカイズベイズのあたりが上がってる印象。芝浦は満遍なく上がっている。

[10187: 匿名さん]

>>10186 匿名さん
スカベイはただ単に分譲価格が安かっただけの話
しかも市況の流れと比較しても格段騰落率が高いわけではない。
芝浦の物件も市況と比較しても可もなく不可もなく。特段騰落率が高い物件があるわけでもないよ。

2002～2018年に分譲されたタワマンでキャピタルマイナスの方が珍しいよね。
ただ、もしかしたら芝浦東急はその珍しいマイナスになる可能性もあるかと

[10188: マンション検討中さんさん]

>>10187 匿名さん

2002～2018年に分譲されたタワマンで芝浦東急物件というとCMTのことですね。あそこはコストカットしまくって芝浦で最も安い坪単価で分譲されたはずなのでキャピタルゲインがマイナスになることはないかと。

[10189: 匿名さん]

>>10188 マンション検討中さんさん

ブランズの話でしょう？

[10190: マンション検討中さん]

>>10189 匿名さん

ブランズって2019年からの販売ですよね？

[10191: 匿名さん]

>>10190 マンション検討中さん
キャピタルロスは2019年以後の物権の話です。言葉足らずでスイマセン。

[10192: 匿名さん]

CMTは免震なんですよね。3.11前の湾岸物件は震災対策が弱いタワーが多い中でCMTは優秀。立地も良いから、中古相場も芝浦アイランドやGFT並に高いですよね。

[10193: マンション検討中さん]

>>10192 匿名さん

外廊下のタワマンは検討対象から除外することにしています。

[10194: 匿名さん]

免震内廊下ならGFTですね。

[10195: 職人さん]

>>10193 マンション検討中さん
多くの人が内廊下を好み、自分もそうですが
最近の電気代高騰を見ると、
外廊下に比べ、空調代や暖房代がかかる内廊下のコスパは気になりますね。

多くの場合、マンション一般会計の支出は
第1位が管理会社に支払う管理委託費で
第2位が共用部電気代です。

GFT、ブランズ、プラウドが
グローブ（一部外廊下）やCMTより管理費が高いのは
駐車場付帯率が低いのが一番の理由ですが、
内廊下であることも影響しています。

昨今の電気代高騰はマンション管理組合としても無視できるレベルではなく
これから多くのマンションの一般会計財政を圧迫するでしょう。

最近はあっちこっちで値上げの嵐なので、マンション管理費も巻き添えを食うのは勘弁してほしいですが
明るい未来はまだ見えないですね・・・

[10196: 匿名さん]

その分プラウドは立地が良いですよね。不動産は何より立地が大事ですよ。QOLに直結しますからね。

[10197: 匿名さん]

豊洲のシェルの値上がりがエゲツない。

[10198: 匿名さん]

>>10195 職人さん

タワーで外廊下なんて恥ずかしくて友達呼べませんよ。

[10199: 匿名さん]

>>10198 匿名さん
非免震だと命に関わるから、免震内廊下一択なんだよな。

[10200: 匿名さん]

>>10199 匿名さん
そういうデマは悪質

[10201: マンション検討中さん]

>>10198 匿名さん
居ないんだから心配しなくていいだろ

[10202: 匿名さん]

>>10186 匿名さん

グローバルフロントタワーは上がったに、シティタワーや豊洲タワーはまったく上がってないね。

[10203: 匿名さん]

プラウドは免震内廊下で良かったです。

[10204: 匿名さん]

福島の事故以降、原発の緊急時対策所は免震から耐震になりましたけどね。

[10205: 匿名さん]

>>10204 匿名さん
揺れの大きい湾岸エリアで非免震のタワマンはかなり危険ですよ。勝どきみたいに直基礎なら良いですが、湾岸杭基礎非免震はかなりリスク高いです。

[10206: マンション検討中さん]

>>10204 匿名さん

コストやなにかの問題で免震を採用しなかっただけでは？
免震 << 制振 < 耐震　の順で免震が一番被害が少なくなるのは震災で明らかになりました。

仙台は震災後のマンションは免震だらけですよ。

[10207: 匿名さん]

3.11前に竣工した湾岸エリアの杭基礎タワマンで非免震なのは避けるべきです。

[10208: 匿名さん]

>>10197 匿名さん

それ言うなら港南のシティタワー品川。
すでに分譲価格の2.7倍、こんな物件二度と出ない。
　

[10209: 匿名さん]

>>10207 匿名さん

それ以前に中古検討する人が見るのはアドレス、将来的な資産価値。
免震かどうか、タイル張りかどうかなんて新築の宣伝に乗せられているだけで
中古検討者はそんなことを重視しない。よって、東京タワーまで歩いて行ける
ような物件の検討者が避けるべきは江東区のような資産価値が低いエリア。
そもそも言わなくても芝浦検討者は江東区は検討しないけどね。

[10210: 匿名さん]

>>10205 匿名さん

それよりも支持層がどれくらいしっかりしているかのほうが重要。
港区は湾岸としては比較的支持層が浅く良好であって、50mも
杭を打たないと支持層に行きつかないエリアを避けるべき。
　
東京湾岸タワー物件（2006年以降竣工） 支持層の深さの例

1.中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
2.中央区晴海　晴海トリトンスクエア 直接基礎/制震
3.港区港南　コスモポリス品川 直接基礎/制震
4.港区港南　パークタワー品川ベイワード 14m/制震
5.港区港南　シティタワー品川 17m/耐震
6.港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
7.港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
8.港区芝浦　キャピタルマークタワー 22m/免震
9.港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
10.港区芝浦　プラウドタワー芝浦 約23m/免震

＝＝＝＝＝＝港区・中央区の壁＝＝＝＝＝＝＝＝

1.江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
2.江東区有明　ブリリアマーレ有明 35m/制震
3.江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
4.江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 47m/免震
5.江東区豊洲　ブランズタワー豊洲 48m/免震
6.江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
7.江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
8.江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
9.江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震

[10211: 匿名さん]

築浅タワマンを買う理由の一つは免震構造ですね。
湾岸は近年から多く免震タワーを建ているから。
震災の時建物や家具の被害も少ない免震、資産価値のあると思う。

[10212: 匿名さん]

>>10209 匿名さん
芝浦と豊洲と勝どきは@450～550の価格帯的にも被るから、ある程度検討層は被るでしょ。月島、浜松町は芝浦よりも2～3割高い相場なので

湾岸エリアを検討する方々は、地歴云々よりも生活交通利便性など実益や資産性を重視する傾向だから、アドレスなんかよりも価格と生活環境で訴求力あった物件が売れてますね。

[10213: 匿名さん]

>>10211 匿名さん

そもそも免震であろうと制震であろうと耐震であろうと、東日本大震災でも
阪神大震災でも全壊半壊したタワーマンションは存在しないのでそこは気に
していない。

[10214: 匿名さん]

>>10212 匿名さん

部屋による。ここの価格スレを見れば分かるが豊洲は駅近新築のブランズでも坪300万円台多数。一方で芝浦に坪300万円台の新築は無いどころか中古でも難しい。よって価格帯が被るは明らかに間違い。

[10215: 匿名さん]

>>10208 匿名さん

定期借地だからでしょ。

[10216: 匿名さん]

>>10205 匿名さん

耐震性が建築物の中で最も求められる原発で
福島事故踏まえて緊急時対策所は免震から耐震に変更になりました。この事実をどう受け止めるのかは個人判断で良いと思います。

[10217: 匿名さん]

>>10214 匿名さん
部屋による
↑
これを言ったら世界中全ての物件で、部屋に依るの一言で終わってしまうよ

[10218: 匿名さん]

部屋によるって言いながら販売時期も無視して比較したらなんでもありだな

[10219: マンション検討中さん]

>>10216 匿名さん
以下のような経緯でしょう？これで本当に免震より耐震がいいと言えます？
免震棟なかったら、福島はもっとやばかったですよ。

・福島第一原発で3.11地震が発生し、耐震構造の事務棟はぼろぼろで使えない状態だったが、無事だった免震棟は重要拠点として活用された経験から、今後の緊急時対策所は免震で建設する計画だった。
・だが、原子力施設に要求される厳しい設計条件を全て満たすためには、既存免震装置では不十分で、新たな免震装置を開発→性能検証→建築基準法上の大臣認定取得までの長い道のりが待っている。
・これじゃいつまでかかるか分からないから、緊急時対策所は仕方なく枯れた技術である耐震にして、福島に事務棟の二の舞にならないようにちゃんと建てます。

[10220: 匿名さん]

>>10219 マンション検討中さん

免震だと耐震要求が厳しい原発では認可がおりないんですね。よく理解できました。

[10221: 匿名さん]

>>10214 匿名さん
こちらが正解かと思います。
浜松町〉芝浦〉＝月島〉勝どき〉＝豊洲　

[10222: 匿名さん]

>>10221 匿名さん
勝どき豊洲は住環境が魅力ですよね。坪単価も結構高いですよ。

[10223: 匿名さん]

新築の中核病院は10階建て以下でも殆ど免震構造ですよ。制震タワマンなんかに住んでたら命がいくらあっても足りませんよ。

[10224: 匿名さん]

免震以外の湾岸タワマンはリスク高いですよ。やはりプラウドがおすすめです。

[10225: マンション比較中さん]

>>10219 マンション検討中さん
耐震が免震よりいいと言うレベルの人なので、
真面目に相手しない方がいいのでは。

[10226: 匿名さん]

低層なら免震メリットありますね。建物の固有振動数を低周波側にずらせて共振リスクが減らせますから。高層で採用するのは柱細くして鉄筋コンクリート減らせるのでコスト減らせるメリットはありますね。

[10227: 匿名さん]

>>10214 匿名さん
頭が3年前だな。
芝浦はコロナ禍特需の恩恵を受けられず、もう勝どき晴海豊洲と価格帯は変わらんよ

[10228: 匿名さん]

>>10227 匿名さん
ホントに芝浦は取り残されているよね

[10229: 匿名さん]

芝浦も上がってるけど、勝どき晴海が上がりすぎなんだと思う。

[10230: マンション検討中さん]

PTKサウスの平均価格が495万円らしいから、ここと変わんなくなったね。ここいらで勝どきから芝浦に流れてくるかな。

[10231: 匿名さん]

勝どきも芝浦も魅力的な物件で悩ましいですね。

[10232: 匿名さん]

ここより駅に近いブランズ売れ残ってますよね。
芝浦って人気ないの？

[10233: 匿名さん]

>>10226 匿名さん
低層でも免震あるにこしたことはないけど、高層は高層階の揺れが大きくなり過ぎるから免震にしてるんだと思ってた。

[10234: 匿名さん]

>>10232 匿名さん

芝浦がというより、湾岸（埋立地）に坪500出すのか、ってところで引っかかる人が多いのでは？
どんなに相場が上がっているとわかっていても、数年前なら内陸に買えた値段だからね。
芝浦に関わらず、湾岸の壁がそこにある気がする。
まあ、浜離宮は余裕で超えていったから、駅近とかもっと利便性が良ければ、芝浦でももっと上がるんだろうけど。

[10235: 匿名さん]

>>10234 匿名さん
月島は湾岸じゃないの？

[10236: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[10237: 匿名さん]

何で？芝浦も豊洲も良い所だと思うけど。

[10238: マンション検討中さん]

ブランズモデルルーム跡地が何になるか。商業施設来て欲しいが、、

[10239: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[10240: 匿名さん]

>>10238 マンション検討中さん

そんなもんいらん。コンビニで十分。

[10241: 匿名さん]

>>10239 匿名さん
豊洲を嫌ってるの港南さんだけだよ。芝浦の人は豊洲も芝浦も好きですよ。

[10242: 匿名さん]

>>10241 匿名さん
住んでる地域で人を好き嫌い区別するってどう育ったらそうなっちゃうの？

[10243: 匿名さん]

>>10241 匿名さん
あなたは何でそこまで港南を貶めたいの？ライバルだから？

[10244: 匿名さん]

>>10243 匿名さん
ここはプラウドのスレなのでその話題は山手線駅力スレの方が宜しいかと。

[10245: 匿名さん]

>>10244 匿名さん
芝浦にとって、豊洲、勝どきは隣人でしかないけど、港南は兄弟ですよ。しかもプラウドから港南まではすぐですよね。
ほぼ港南物件なんだから、仲良くやりなよ

[10246: 匿名さん]

港南なら豊洲、勝どきのほうが良いなあ。

[10247: 匿名さん]

>>10245 匿名さん
アドレスイメージが全然違う。芝浦の方が良いです。

[10248: 匿名さん]

>>10247 匿名さん
ほぼ同じイメージです。

[10249: 匿名さん]

>>10247 匿名さん

埋立地ってアドレスのイメージとしては最悪だと思うけど。

[10250: 匿名さん]

>>10249 匿名さん
埋立地の中でも芝浦は歴史があるからね。