プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[17611: 匿名さん]

>>17607 マンコミュファンさん
ここも真っ赤だし、芝浦も真っ赤

[17612: 匿名さん]

下水放流は潮の流れが南行だから港南側は臭いあるけど芝浦の方はそんなに臭いないんだよね。

[17613: 口コミ知りたいさん]

>>17609 匿名さん
ここはどのくらいなの？

[17614: 口コミ知りたいさん]

>>17613 口コミ知りたいさん

85平米の賃料は55万円

[17615: 匿名さん]

>>17614 口コミ知りたいさん
それ希望賃料なだけだからな。しかも30階。あまり参考にならん

とはいえ、これが成約した場合を表面利回りで考えると

3％→@850
3.5％→@730
4％→@640
4.5％→@570
5％→@510

あとは自己判断

[17616: 匿名さん]

都心は新築利回り3%ぐらいだから。坪850はまあ妥当そう。

[17617: 匿名さん]

>>17616 匿名さん
そういうはめ込みやめなよ。
本来表面利回り3％というのは素人が触ってはいけないレベルの低利回りであって、キャピタル狙いでしか買えない。
特に今後不動産価格が頭打ちになりそうな来年の市況で、ここからキャピタル狙いはハイリスクローリターン。
また、この賃料はチャレンジ賃料で現実的なラインは管理費込みで43～48万程度

[17618: 匿名さん]

>>17617 匿名さん
今の賃料が永遠に続く訳ではなくて、将来、芝浦の開発が進めば賃料も上がるからね。

[17619: 匿名さん]

>>17618 匿名さん
そう、賃料は経年劣化と共に下落していくのがマンション。
新築時の賃料が20年後も同じく維持できていると考えている人はいないでしょ。
流石に再開発の中心部でもないのに、再開発に対して過剰な期待は禁物だろ

[17620: 匿名さん]

>>17615 匿名さん
この部屋の分譲価格は@571。
賃料50万で表面利回り4％で計算すると@580

[17621: 匿名さん]

芝浦はサウスゲート再開発の中心地だし、古くなっても人気保つと思います。

[17622: 匿名さん]

>>17621 匿名さん
アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

[17623: 匿名さん]

>>17612 匿名さん

下水放流は潮の流れが北行だから中央区、江東区側は臭いあるけど
港区は臭いないんだよね。
　

[17624: 匿名さん]

品川、港南はサウスゲート再開発の中心地だし、芝浦でもプラウドは港南寄りで
再開発の恩恵大なので古くなっても人気保つと思います。

[17625: 匿名さん]

＞アイランドなどの築古が分譲価格割れしてないのは、ただ単に市況のお陰だろ。

アイランドと同時期の分譲で分譲価格からぜんぜん上がっていない物件も多くあります。

[17626: 匿名さん]

>>17625 匿名さん
例えば？

[17627: 匿名さん]

>>17626 匿名さん

住まいサーフィンより、2007年分譲の港区物件

[17628: 匿名さん]

>>17627 匿名さん
東京カンテイデータより、

23区内の相場として、アイランドグローヴの価格決定した2005年7月と現在を比べると
@159→@328 騰落率107％

原野からの再開発なのに市況平均より劣るパフォーマンスです。

[17629: 匿名さん]

>>17628 匿名さん

スゲー、、、倍以上になってんの？
他にもっと上がってる物件があったとしても
そんだけ上がれば損した感はないわ。　

[17630: 匿名さん]

>>17629 匿名さん
そうです。
23区の相場は
@159→@328 騰落率107％
と変化してます。

アイランドの話ではないですよ