プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[7479: 匿名さん]

[NO.7476～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7480: 匿名さん]

地理的には一応隣接してるけど芝浦も港南も広大だから、場所によって雰囲気とかは結構違うよね。

[7481: 匿名さん]

>>7480 匿名さん

確かに南へ行くと運河の幅も広がって開放感があるし、飲食店などによる運河沿いの活用も進んでいる。緑被率やオープンスペース率も港南のほうが高い。芝浦ももう少し緑化が進むとなお良いのだが。

[7482: 匿名さん]

>>7476 匿名さん
こういう訳わからん荒らしって何目標に毎日生きてんの？

[7483: マンション比較中さん]

ブランズ、The SKY, Brillia浜離宮などと比較してここの管理費、修繕積立金が群を抜いて高い理由は一体何なのでしょうか？

[7484: 匿名さん]

>>7481 匿名さん
緑被率が高いのは嫌悪施設が多くて開発が進まないエリアだよ。夢の島とかも緑被率が高い訳で。

[7485: マンション検討中さん]

>>7483 マンション比較中さん
修繕積立金の一括徴収分が月々に含まれている。あと、管理費のほとんどは人件費で常時3人体制で計算されている。最近はどこも人件費高めの見積もりになってるのと、3人体制になってるのは他は地下にある電源施設や防災センターを2階に設置した関係でそうなってる。ようは水害リスクとのトレードオフ。(地下にあったら2回くらい浸水したら修繕費尽きて詰む)
そして、広めの間取りが多く天井高も高めだから戸数(割る母数)がやや少ないので。
修繕費入ってる点を考慮すると高いは高いけど群を抜いてと言うほどではないかと。

[7486: 匿名さん]

>>7483 マンション比較中さん
・積立金一括徴収が無い
・その３つは地下に電源あるけど、ここは2階が電源になってる
・野村不動産パートナーズの管理費設定が他社と比べて元々高め（野村物件はどこも周辺より管理費高い）

修繕積立金に関しては、最近の傾向として分譲時の計画ではかなり余裕を持って積立るように設定するものなので、実際は分譲時の想定ほど高くなることは稀でしょう

[7487: 名無し]

>>7485 マンション検討中さん

購入者です。資金計画によると、引渡し時点の一括徴収分も100万円以上ありますね。月々に含まれるとは何ですか？ちょっと分からないです。

[7488: 匿名さん]

>>7485 マンション検討中さん
m2単価が高いのだから戸数は関係ないと思うけど

[7489: 匿名さん]

>>7487 名無しさん
引渡し後の一時金は無いって話でしょ
ブランズとか一時金けっこう取られる設定になってる

[7490: 通りすがりさん]

>>7487 名無しさん
通常12年ごとくらいに発生する大規模修繕で必要な何十万、百何十万とかの一括徴収が月々に含まれてるって話。
海外投資家の購入とかが多いと一括徴収苦労するから良いよね。
ランニング悪く見えて販売は不利だけど、野村は災害リスクや徴収リスクに備えてて住む人のことをちゃんと考えてるなって思うよ。流石はプラウドブランドだね。

[7491: 匿名さん]

>>7484 匿名さん

港区で最も緑被率が高いのは白金台や愛宕ですが
開発が進まないエリアでしょうか？
ちょっとこじつけが過ぎますね。

全く利用価値が無い江東区の夢の島なんかは、
港区エリアにまったく関係ないと思われます。

[7492: 匿名さん]

>>7486 匿名さん

一時金は修繕費の話でしょ。管理費と修繕費がごっちゃになってる。
修繕費が安いのは将来負担が増えるだけなので高くてもいいんですけど、
管理費が高い理由はたしかに知りたいですね。

[7493: 通りがかりさん]

>>7491 匿名さん
空気読もうぜ。そんな揚げ足取りからの荒らしは誰も求めてないぜ？

[7494: 通りがかりさん]

>>7492 匿名さん
7485読んだ？読んでるとしたら何が理解できないの？

[7495: 匿名さん]

>>7494 通りがかりさん

管理費のほとんどは人件費で常時3人体制で計算されているから、とありますが、
管理会社の人員は他マンションは3人どころか、コンシェルジュ、防災センター、
警備員、清掃作業員など含め、常時20名くらいの体制でここより管理費安い
とこもざらにありますよ。

あと、広めの間取りが多く天井高も高めだから戸数(割る母数)がやや少ないので
とありますが、㎡あたりの単価ですから関係ないでしょう。マンションマーケット
というサイトで㎡あたり管理費単価の概算が見れますこれと比べるとここは
異様に高いですね。

マンションマーケットより　管理費/㎡

芝浦アイランドグローブ　　　271円
芝浦アイランドケープ　　　　243円
グローバルフロントタワー　　302円
パークタワー芝浦ベイワード　282円
東京ベイシティタワー　　　　232円
キャピタルマークタワー　　　239円
品川Ｖタワー　　　　　　　　322円
コスモポリス品川　　　　　　200円
品川タワーフェイス　　　　　260円
ワールドシティタワーズ　　　203円
東京シーサウスブランファーレ213円
パークタワー品川ベイワード　287円

[7496: マンション検討中さん]

>>7495 匿名さん
竣工が同じ時期の物件と比べてくれ

[7497: 匿名さん]

>>7496 マンション検討中さん

竣工時期で管理費が変わるのは変じゃない？
古くなると修繕費がかかるのはわかるけど。

[7498: 口コミ知りたいさん]

>>7495 匿名さん
芝浦検討層は芝浦内で比較するから港南は除外して考えた方が良い。