プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5911: 匿名さん]

>>5909 職人さん

このあたりで一番管理費が安いのは港南のワールドシティタワーズですが、住民さんに聞いたら、駐車場が1350台で設置率66％の収入が月に3000万以上、加えてスーパーやクリニック、ATMコーナーや保育園などマンション内店舗の莫大な賃料収入が毎月管理費に入るそうで、そのせいで組合員から集める管理費が激安だそうです。いろんなからくりがありますね。

[5912: 匿名さん]

プラウドとWCT比べたら立地も環境もプラウドの方が上だからあまり比較にならないよ。

[5913: 評判気になるさん]

購入者ですが、管理費490円/㎡も無いですよ。
72.58㎡で約25000円なので344円/㎡でした。
修繕積立金も含めると480程度なので部屋によっては490になるかもしれませんが。管理費だけで計算するもんなんじゃないんですかね？

[5914: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
現在の先着順の物件概要によれば、68.22-124.46m2で、管理費32,330-58,990円だから４７４円/m2。修繕積立金10,300-18,790円だから１５１円/m2、合計６２５円/m2。

[5915: 評判気になるさん]

>>5913 評判気になるさん
それは建物全体分の管理費で住居分含めると473円くらいになりますよ。

[5916: 匿名さん]

>>5913 評判気になるさん
部屋によっては490になる
↑
ここは部屋によって管理費・修繕費の平米単位価格が変わるのですか？一般的には面積に応じた均等割りだけど

[5917: 匿名さん]

>>5911 匿名さん
どこのマンションもそうだと思うんですけど、経費・修繕費・利用率で赤字にならない位の駐車場料金設定ですから、そんなに儲かるものでは無いですよ。
だから、１３５０台分の駐車場でも月３０００万円位しか収入が無い。
スケールが大きいから何でも膨大に見えるけど、管理費が半分になる様なカラクリは無いですよ。

[5918: 匿名さん]

>>5917 匿名さん

月に3000万円以上、年間約4億円。
↓
当然、駐車場の維持管理に年間4億円もかからない
↓
余剰分数億円は管理費に組み入れるように予算建て
↓
徴収管理費は激安で済む

余剰分が仮に2億円とすると1戸あたり年10万円。
月あたり8300円。他にテナント収入もある。
テナント入れば住民の生活も便利になってしかも
管理費が安くなるというめっちゃ良い仕組み。

[5919: 匿名さん]

>>5918 匿名さん
最近は、駐車場代は駐車場の管理・修繕にしか使えない所も出てきてない？

[5920: 匿名さん]

>>5919 匿名さん

そもそも駐車場収入は管理費に入れるのはどこでもやってますよ
当然ここもね。で、そこから駐車場の維持管理修繕費も出すけど、
そこで赤字黒字はある。設置率が高いと大きく黒字でしょう。

[5921: 匿名さん]

>>5920 匿名さん
駐車場収入を独立会計に変更する管理組合が増えていると言いたいだけであって、管理費・修繕費に組み込む事をとやかく言いたいわけではない

[5922: 匿名さん]

駐車場代は、駐車場の管理に使い、余剰は修繕積立金とする。管理費に当てるのは規約違反です。標準管理規約にもあるマンション管理の基本中の基本なので、そういった使い方してる管理組合は、皆無だと思います。管理費と修繕積立金は、厳格に分けて管理されるべきもので、扱いは規約に明記されているはずです。

[5923: 評判気になるさん]

テナントはメリットもあるけど、入ると高級感は損ないますよね。

[5924: マンション検討中さん]

>>5916 匿名さん
ここも面積に応じた均等割です。平米473円です。
5913が何か間違えてます。

[5925: 匿名さん]

㎡あたり473円って、周りのマンションに比べてダントツに高いよね。。
新築だから、最近の新築はどこも同じようなもんとかいう主張もあるけど
新築と中古で管理にかかるお金は大して変わらないはず。

[5926: 通りがかりさん]

>>5925 匿名さん
人件費があがっていて今後も上がる見込みたけど、中古マンションの管理委託費を上げるのが難しいから、新築マンションは高めに設定しているのでしょう。
委託しないで自己管理すれば新築も中古も差はないです。この規模では難しいでしょうが。

[5927: 匿名さん]

>>5926 通りがかりさん

最初に安く設定すると後からの値上げは管理組合の反対で難しいことが分かってるから、デベロッパーが自由に設定できる新築の時に高くしておこうって作戦かね。ひどいね。

[5928: 匿名さん]

>>5927 匿名さん
なにその謎理論。
事前に管理費積立金上げておいてもらえるのは、普通に管理組合としてはありがたいでしょ。デベとしては固定費安い方が新築売りやすい

[5929: 匿名さん]

古いマンションだって管理会社が原価割れでやっているとは思えない

[5930: 匿名さん]

>>5929 匿名さん
管理の質の話。質を落とせば採算は取れる。だけどそれで良いの？という事かと。
コンシェルジュに清潔感ある方を配置するのか、定年後のセカンドキャリアのオッサンを配置するのか