プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[5891: 評判気になるさん]

>>5888 匿名さん
考えられる要素としては
・テラス、ワークスペースの植栽維持費
・ガラスを使いすぎて掃除代がかかる
・無人コンビニの維持費
というところでしょうか。まぁ相場通りなんじゃないかとは思いますが、内訳を営業がしっかり説明しないのが悪いですね。無駄に不信感を生みます。

[5892: マンション検討中さん]

>>5891 評判気になるさん

無人コンビニほんといらないですよね。
周りにたくさんコンビニあるのに

[5893: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん
駐車場設置率が低いからだろ。

[5894: 匿名さん]

>>5893 匿名さん
駐車場設置率は他の新築よりむしろ高いぞ
無人コンビニは人置かないから、ミニショップよりは比べ物にならんくらい維持費安い。自販機よりはコスト高い。
防災センターの人件費と植栽くらいしか高い理由は見つからないな。
ここだけじゃ無く他の野村物件も押し並べて他社物件より管理費高いので、野村の設定基準が高いんでしょう。

[5895: 匿名さん]

港区湾岸の中では芝浦が一番良いのは間違いないですよ。

[5896: 匿名さん]

>>5894 匿名さん
無人とはいえ品出しやら清掃で人は必要だと思うけど比べ物にならんくらい安いもんなんですかね？あんまり変わらない気もしますが。
ただ、管理費はブランズは410円/㎡に対して490円/㎡でかなり割高なのは事実ですね。警備員3名も配置しているからというのも理由としてあるようですが。
削る要素はありそうでこの点は改善期待できるんじゃないかと思いますね。

[5897: 評判気になるさん]

ブランズはどうやら価格上げてくるようですね。プラウドにとっては一旦追い風になりそうですが、今後はプラウドも価格上昇する可能性は高く、検討される方は急いだほうがよさそうですね。

[5898: 匿名さん]

坪400台で芝浦の新築が買えるのはここが最後になりそうですね。

[5899: 匿名さん]

ブランズは来年入居だから１１月末まで契約の住宅ローン控除駆け込みがあったけど、需要を先食いした訳だから、値上げはどうかな

[5900: マンコミュファンさん]

>>5897 評判気になるさん
周辺の中古市場と比べて割安になっていますしね。

[5901: 匿名さん]

>>5896 匿名さん
品出しとか清掃は自販機と同じでルート営業の奴がやるよ。人件費無いだけで維持費はめっちゃ違うよ、無人コンビニなんて自販機に毛が生えた程度

[5902: マンション検討中さん]

>>5896 匿名さん
この物件に入る無人コンビニって、高輪ゲートウェイみたいな本格的なのじゃないよ。
自販機コンビニだよ、ただの自販機の一種だから維持費は電気代くらいしか掛からないよ

[5903: マンション検討中さん]

>>5902 マンション検討中さん
来場者専用サイトで見れる建物全体図面見たら、自販機しか置かないのわかると思うんだけど
ただの自販機にミニショップと同じくらいの維持費掛かる訳無いやん

[5904: 評判気になるさん]

確かに公式サイトの画像みるとただの自動販売機ですね。無人コンビニとかかっこよく言ってるだけなのか？まぁいずれにせよおっしゃる通り管理費への影響は軽微そうですね。

[5905: 匿名さん]

>>5891 評判気になるさん

植栽維持費とガラスを使いすぎて掃除代がかかるっていうけど、植栽がもっと豊富でガラスカーテンの物件でここよりはるかに管理費安い物件ある。

[5906: マンコミュファンさん]

警備員常時3名体制というのが最大のネックでしょう。警備員なんかいらんもしくは1名いればいいとなれば大幅に削れるんじゃないですかね。周辺のタワマンでそんな警備員いるとこないでしょ？

[5907: 匿名さん]

それでも好調に売れてるというのがこの物件の魅力の高さなのではないかと。

[5908: 匿名さん]

>>5907 匿名さん
管理費は後で見直し出来ますしね
(住民の意見を取りまとめるのを頑張ればですが)
まずは管理費の内訳の精査からですかね

[5909: 職人さん]

防災センター見張り番は減らせないから、3名は必要でしょうね。
グローヴやCMTも4人くらいだったはず。
防災センター費用は400戸でも800戸でも同じ費用かかるから、
ここの管理費が高いのは単純に戸数と駐車場数が足りないからだと思う。

簡単比較してみようか。

グローヴ：CMT：プラウド
・管理費（平米ごと） 273 : 239 : 490
・戸数 833 : 869 : 421
・駐車場数（比率）　 432 : 448 : 166（52% : 52% : 39%)
・駐車場収入（フル稼働時） 3万x432 : 3万x448 : 4万x166 => 1296万 : 1344万 : 664万

戸数の差は倍。
駐車場数も少なく、収入の差も倍。 600万の差は1戸当たり1万5千円くらいの負担に該当。
後、駐車場代は逆に高いから予想稼働率も低いでしょうね。
グローヴやCMTは駐車場代が相場より安いから90%以上で稼働してるけど、ここの見込みは80％くらい？

ざっと比較した感じでは戸数・駐車場数相応だから、あまり削減の余地はない気はする。
野村も管理費高いことは販売に影響することくらいは分かっていて、管理会社と協議したけど、今の額になったはず。

タワマン住んでる人は分かるかもしれないけど、最近値上げ要求も凄いから無理に削減したらすぐ金足りなくなるよ。
俺のマンションは排水管掃除とか、去年に比べて20%以上値上げ食らった。特殊掃除で代わり見つからないから掃除仕様落とすしかないね（泣

[5910: マンコミュファンさん]

>>5909 職人さん
こういう説明してくれると納得感ありますね。ありがたい。素晴らしい。