プラウドタワー芝浦

[評判気になるさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115510/

野村不動産による、地上33階（地下1階）、高さ114ｍのタワーマンション計画です。
施工現場ではすでに着工しており、2023年3月に竣工予定とのことです。

現地は旧海岸通り沿い、芝浦小学校の道路向かいです。
キャピタルマークタワーや芝浦アイランドにほど近い場所です。

最寄り駅はJR田町駅で、GoogleMapで簡易的に距離を計測したら概ね900m（徒歩12分）程度のようです。
情報交換をお願いします。


現地の情報：
https://skyskysky.net/construction/202336.html

物件名：プラウドタワー芝浦
所在地：東京都港区芝浦四丁目4-45番地（地番）
東京都港区芝浦四丁目（住居表示）
最寄駅：JR「田町」駅
建築主：野村不動産株式会社
設計：株式会社 竹中工務店 東京一級建築士事務所
施工：株式会社 竹中工務店 東京本店
用途：共同住宅、保育所
敷地面積：4,134.51㎡
建築面積：1,560.73㎡
延床面積：43,143.32㎡
構造：鉄筋コンクリート造
基礎工法：杭基礎
階数：地上33階、地下1階
高さ：114.91ｍ
着工：2019年12月
竣工：2023年3月（予定）

総戸数：421戸
交通：ＪＲ山手線・京浜東北線 「田町」駅 徒歩11分
　　　ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅 徒歩18分
　　　※ＪＲ山手線・京浜東北線 「高輪ゲートウェイ」駅までの徒歩分数は駅エレベータ利用時のものとなります。
管理会社：野村不動産パートナーズ

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[369: 匿名さん]

言うほど荒れてる？確かに認知症うんぬんは相当ひどいな。リアル社会では一発アウトの発言。
普通に芝浦のメリット、デメリット、フェアな比較を投稿すればいいのに、勝どきを感情的、一方的に貶めるのはよくないね。

[370: マンション検討中さん]

グローバルフロントタワーを坪460と誘導したいやつがいるが、上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

平均410というところだな。

50平米代中心で、大きくなるほど単価が下がってるので、グロス制約があるから伸び代はないよ。

[371: デベにお勤めさん]

このエリアの動向気になったので、ネット情報をもとに概算しました

(相場上下・供給量は重要だけど、今回は横において）現在このエリアに新築タワマンが供給された場合の適正単価は485-565万円/坪かな？立地・グレードの違いにもよるけど。あと、居住用って、欲しい人は高くてもお金出すからあくまでも目安。

(a)賃料：募集賃料 1.6-1.7万円/月坪　（GFTベース）
(a)'成約賃料(*95%) 1.5-1.6万円/月坪＝18-19万円/年
(b)期待利回：4-4.5%(※港内陸は3.x-4%に足して0.5%のスプレッド想定)
(c)=(a)'/(b)想定単価：400-475万円/坪
(d)築6年の期待収入：(18-19万円/年坪))*5年*95%(＝空室リスク)=85-90万円/坪
(e)=(c)+(d) 想定新築価格：485-565万円/坪

[372: 匿名さん]

芝浦港南は住環境良くないですよね

[373: 匿名さん]

>>370
芝浦貶めたいだけの君が上位の成約事例を勝手に外れ値にして平均410だったって誰が信じるのよ。

ブランズのMRでときちんとしたデータでGFTは460平均で成約していることは示してもらいましたよ。住まいサーフィンにしろ、マンションレビューみても460評価であることは明白ですけどね。

芝浦は東工大再開発、芝浦1丁目再開発と都内最大級の再開発で益々便利になり、発展が約束されている場所なので、このエリアほど堅い資産価値になる場所はそうそうないんだな。

[374: 匿名さん]

>>370 マンション検討中さん
除外した数字も教えてください。

[375: 匿名さん]

そもそもレインズ見てもGFT400以下での成約は見当たりませんけどね。違うマンションの成約とか2-3年前のとかのをネガるために勝手に入れてると思われる。

東工大再開発と芝浦1丁目再開発完成したあたりには、かなり資産価値が上昇するのは間違いない。駅前再開発が完成してからこれだけ上がってるのを見てそろそろ気づいた方がいい。

[376: 匿名さん]

>>375 匿名さん
ここの立地は再開発エリアから遠いんですよね。駅徒歩10分超も今時NG。だったら築地再開発期待して勝どき買う方が良いと思う。

[377: 匿名さん]

ここはケープタワーからの買い換えも多そうです。築浅ですがクラッシィからもあるかも。

[378: 匿名さん]

>>375 匿名さん
>>373 匿名さん
それで肝心の芝浦新築は500で売れてるの？
GFT、ブランズ、プラウドは三田駅ホームまで徒歩何分？
大江戸線は乗り換え、目的駅から地上までは不便だけど、芝浦タワマンの最寄り駅まで遠い方も相当不便だよ。どっこいどっこい

芝浦の再開発が遠いのもどうなんだろう。

[379: 口コミ知りたいさん]

芝浦の築浅基準ってGFTなんですか？
素人質問ですみません

[380: 名無しさん]

>>379 口コミ知りたいさん
GFTかクラッシィかだな

[381: マンション掲示板さん]

>>371 デベにお勤めさん

ブランズは坪400ちょっとの部屋ばかり売れてるので、賃料はそんなに行かないというのが投資家の見込みだね。言い換えれば485-565万円/坪ってのは過剰高値というのが投資家の答え。残念でした。

[382: マンション掲示板さん]

>>370 マンション検討中さん

GFTの実勢制約も坪410ぐらいと。
ブランズの売れ筋と合致するな。

[383: マンション掲示板さん]

>>373 匿名さん

平均460ってことは420-500の相場ってことね。
どれ？
全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

[384: マンション掲示板さん]

>>375 匿名さん

嘘つくなw
空気をはくように嘘をつくなww

[385: 匿名さん]

GFTを高く見せたがる人が定期的に現れますね

[386: マンション掲示板さん]

>>370 マンション検討中さん

あなたもの部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

二人のうち一人だけ嘘つきがいるの。
一人は平均410、もう一人は平均460と言ってるの。


>上下の外れ値を除いたら直近の制約は420、435、400、395、390、390だった。

[387: マンション掲示板さん]

>>373 匿名さん

マンションレビューだのマンションマーケットは売り出しベースだよ。

まさか成約だと思ってるの？

はやくあなたも全ての部屋の面積、階数、金額を書いて教えて。

貴方かもう一人のどちらかが嘘つきなの。

[388: マンション掲示板さん]

>>385 匿名さん

嘘をついてるのか、嘘を信じてるのか、どちらかな。

数字を盛って得するのは売り手しかいない。
新築デベか転売ヤー。
そんなことしても買い手と仲介は得しないからな。

見えてきたね。