ザ・パークハウス 宮崎台ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 宮崎台についての情報を希望しています。
宮崎台駅徒歩5分の物件です。
都内へもアクセスが良さそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-miyazakidai123/

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎3丁目2番1他4筆（地番）
交通：東急田園都市線「宮崎台」駅　(北口)　より　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.84平米～89.64平米
売主：三菱地所レジデンス株式会社　東急株式会社　大林新星和不動産株式会社
施工会社：木内建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


総称：ザ・パークハウス 宮崎台
棟名：
・ザ・パークハウス宮崎台 ザ・ライズ
・ザ・パークハウス宮崎台 ザ・ゲート
・ザ・パークハウス宮崎台 ザ・ヴィラ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【総称・棟名追記を行いました 2021/2/7 管理担当】

[221: マンション検討中さん]

8割くらいは既に契約済みなのではないでしょうか

[222: 匿名さん]

100戸超えのマンションですのでそこまでの成約率はないと思います。
引き渡しは来年ですよ

[223: 匿名]

先日、営業の方から残り30戸きっていると伺いましたよ。モデルルームも完売次第、早ければGW前にはなくなるみたいてます。

[224: 匿名さん]

>>223 匿名さん
今、何期何次販売なのでしょう

[225: 通りがかりさん]

ここは売れ行き好調のようです。
もう完売が見えてきてるというようなことを伺いました。

[226: 匿名さん]

>>225 通りがかりさん
コロナ禍なのに完売が見えてるってすごいですね。しかも大規模物件で。

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん
そうなのかなあ
来年も話題にしてたりして
この話題も後から見なおすといい思い出になるかもよ

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
たしかにリビオもできますしね。
あそこの価格次第でこちらの売れ行きも影響しそうですね。

[229: マンション掲示板さん]

>>224 匿名さん
別の者ですが、2日前に訪問した際は1期7次販売と営業の方が仰ってましたよ。
価格表上では残り既に25？戸程になっていました。

[230: 匿名さん]

残り30戸を切っているとはすごいですね。
ところで公式ホームページでは3月1日付の物件概要の販売戸数が6戸になっておりますが、
こちらが全体を通しての残戸ではなく先着順ですか？
これから販売される住戸も控えているのですか？

[231: 名無しさん]

マンション南側の建物の解体、建設について公になりましたね。眺望が良くなりますね。
田園都市線の平日昼間の本数減はどこまで影響あるのか気になるところですが。

[232: マンション比較中さん]

>>230 匿名さん
この6戸は残戸数ではないでしょうが、30戸を切った残戸は全て先着順です。
南向き住戸では条件の良いお部屋は残っていなかったと思います。
また、モデルルーム案内会の予約も取りづらい状況でした。
田園都市線沿線の新築マンション供給も現在それほど多くない状況や駅からの距離など各種条件、価格を考えると売れ行きが良いというのは納得です。

[233: 匿名さん]

残りはあまり条件の良くない住戸でこれからキャンセルも出ると思うので完売には少し時間がかかりそうだけど竣工前には完売しそうですね。
100戸を超える物件で竣工前に完売するのは宮前平のプラウド以来でしょうか。
このエリアも2～3年前に比べると供給数減ってきて価格も1割くらい上がってきてるけどここは高くて坪@300万円前半なので許容範囲。
それでも割高だけど売れてるのは近隣の買い替えの方が多いのかな。

[234: 匿名さん]

マンションを検討するのが初めてで販売状況など知りませんでしたが、竣工前完売するマンションは珍しいんですね。
大抵のマンションは竣工後数年かけて完売するような形になるんですか？
そうなるとマンション理事会の役員（？）が不足して困る場合もありますか？

[235: 匿名さん]

最近は、竣工前に完売するマンションってめずらしいですよね。
景気が良かった頃はそうでもないみたいですし、人気があるところは抽選になってしまって大変だった時代もあるとは聞いているけど…。
でも、不動産が高いとか言われているときでも
人気のあるところはやっぱり人気があるんだなと思いました。

[236: 評判気になるさん]

>>140 匿名さん

シティの線路沿い南向きは二重窓にするくらいで、高層階はわからないけど低層階は非常にうるさい。
規模が大きいので向きによっては静かなもんだよ。
宮崎台って駅近の車通りが極端に少ない街だから、午前中とか鳥のさえずりしか聞こえない。
フロントの方は全戸線路沿いだけど駅舎の屋根上物件だから低層階でも二重窓じゃない。騒音は少なめ。だからほとんど中古が出てこない良物件。
どちらも当時としては割高と言われまくった物件をさらりと買ってる方々なので住人のスペックがかなり高い。
シティは平均で年収1500万はあると当時の営業に聞いた。都内を狙えるのにあえて宮崎台を選び、余裕のある暮らしをされてる感じ。
あとはヴィークコート宮前平（実質宮崎台）もほとんど中古が出ない良物件。
リビオも駅舎の真上物件だから意外と静かじゃないかな。

ここは鳥のさえずりしか聞こえないと思うよ。
ただ、セレサモス前は尻手黒川と246に繋がる道でトラックもバンバン走る。離れてるのであまり影響はないと思いますが。

[237: 匿名さん]

今はマンション価格が高騰しているので昔のように販売開始で瞬間蒸発するマンションが少なくなってきているのかもしれませんね。
ただコロナをきっかけに戸建やマンションが売れているようで、適正な値付でバランスのいいマンションは売れ行きがいいのだと思います。

[238: 匿名さん]

マンション業界だと瞬間蒸発って言うんだね

[239: マンション検討中さん]

>>231 名無しさん
結局何階建ての建物になるかってご存知ですか？

[240: 匿名さん]

パークハウスは価格が高めというイメージですが
パークハウス宮崎台は手が届かないという価格設定ではないですね。
最寄り駅まで徒歩５分と交通便も良いので、なかなかお買い得なマンションかもしれないですね。
カーシェアがマンションにあるのもイマドキで良いなと思いました。

[241: 匿名さん]

カーシェアがあるということは、
駐車場が住戸数と比べて足りないというような感じなのかと思いました。
ただ一応代替手段を用意しているという点はとてもいいと思う
民間のカーシェア使うと、月会費がかかるのだけど
マンションのカーシェアの場合はそういうのはないのですか？

[242: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[243: 匿名さん]

総戸数123戸に対して駐車場が50台でそのうちカーシェアリング用1台、身障者用平置1台となっていますので、かなり足りない感じがしますから、カーシェアの需要も多いかもしれないなと思います。
普通一般のカーシェアは住人以外も使えたりするのだけど、ソレッコのカーシェアはマンション専用だそうで、月会費や登録料も無料でメンテナンスなどもやってくれるようですから、利用しやすいのではと思います。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
需要が少なかったら無料が有料になることもあるのでしょう

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
カーシェアスペースの賃料と月会費、登録料を相殺したからでは？カーシェア会社は車の利用料収入だけでペイできると判断したのでしょう。
借りたい時に借りられるか？ですね

[246: 通りがかりさん]

残り4戸になったようですね！

[247: 評判気になるさん]

>>246 通りがかりさん

すごいですね！
ここは今田園都市線で1番売れてるマンションみたいですよ。

[248: 通りがかりさん]

新築マンション、今はまともな場所で値付けが適切ならどこも良く売れているようですよ。50戸以下でサクサク売れる物件は2-3年前から多数ありますしね。
去年の夏からは勢いが付いているみたいですけど...

「好調に売れ続けている新築分譲マンション。価格上昇の動きも心配に」(住宅評論家　櫻井幸雄)

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/?utm_source=mmag&utm_m...

[249: ご近所さん]

宮崎台の同じくらいの距離のマンションに住んでいるのですが線路沿いで見晴らしはよいのですが、静かなところに買い替えを迷ってます。
駐車場もまだ空いてますか。ハイルーフあるならかなり魅力的なんですが。

[250: 通りすがりさん]

残っているのは2LDK中心の低層階住戸みたいなので選択肢は少なそう。
それでも完売はするだろうけど検討するなら営業対応など色んな人の声も聞いた方がいいかも。

[251: 匿名さん]

>>250 通りすがりさん
エントリーすることが必須でしょう

[252: 匿名さん]

カーシェアが1台は少なすぎるのかな？と思いましたが
維持費の問題も出てくるのでこれくらいが適切なのでしょうね。
カーシェアの空きがない場合ですが、近くにレンタカーやカーシェアは
ありそうですか？

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
ここに書き込むスキルがあれば検索はお手のものじゃない

[254: 匿名さん]

カーシェアって便利かなと検討したこともありましたが
いざという時に使用している人がいると、当たり前ですが使えません。
マンション内にあったとしても期待していない人のほうが多いと思います。

[255: 匿名さん]

>>216 匿名さん
『逗子の崖崩れでマンション管理組合が億単位の賠償請求されてる例もありますし、擁壁の構造と万一の場合の責任負担は確認したいと思います。』
もしよければその後どうなったか教えていただけますか？

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん
ここは山ですか？崖地ですか？

[257: 匿名さん]

>>256 匿名さん
一部 崖です。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
宮崎台は崖多いですね
あちらこちらに

[259: 名無しさん]

残り一戸みたいですね。
サクサク売れましたね。

[260: マンション検討中さん]

あとはここの契約者との信頼回復ですね。

[261: 評判気になるさん]

>>260 マンション検討中さん
あと一戸なんですね。
契約者様との信頼回復って、何があったんですか？

[262: 匿名さん]

>>260 マンション検討中さん

お疲れ様です。

[263: 通りがかりさん]

>>261 評判気になるさん

ここの住民スレ参照

[264: 匿名さん]

スカイビューが最高だなと思ったのですが、
今販売されているのは、１階の１邸のみ。

さすが、アクセスも良い立地だけに早い売れ行きなんですね。
この分だと入居時期には完売間違いないですね。

[265: 匿名さん]

>>263 通りがかりさん

ここ買った人、今はいいけど何かモヤモヤしちゃうね。最後は自己責任なんだろうけど。

[266: eマンションさん]

>>260 マンション検討中さん
今のところこれが理由でキャンセルした人はいなそうですね。

[267: マンコミュファンさん]

>>265 匿名さん

具体的な内容がわからないのですが？

[268: 検討板ユーザーさん]

>>266 eマンションさん

営業さんはそう言うでしょうね。

[269: マンション検討中さん]

ほぼ起こり得ない事象ですからね。これを理由にキャンセルされる方はそもそもここを買っていないんじゃないかと思いますよ

[270: 匿名さん]

>>269 マンション検討中さん

問題はそこじゃなくて、不利益事項を後出しジャンケンで出しても自分の非を認めず客を客とも思わない売主の態度に不信感持たれてるんですよ。

[271: マンション検討中さん]

非を認めないというのはどういうことですか？手付金返金の上キャンセル可能なのですから、非を認めているのではないでしょうか...?

[272: 匿名さん]

>>269 マンション検討中さん
どのような事象なのかの説明、さらに対する事象の私見がありません。それがないとわかりません。
書けない理由でも、、、
と想像します

[273: 匿名さん]

>>270 匿名さん
どのような不利益事項なのか説明願います。
説明がなければ違う不信感を持ちます

[274: 匿名さん]

>>271 マンション検討中さん

何に対する非なんでしょうか
全く理解できませんでした。

[275: マンション検討中さん]

>>272 匿名さん
>>273 匿名さん
>>274 匿名さん

ここはあなたの疑問を解決するところではないので。

[276: 匿名さん]

住民スレッドを見に行きましたが、マンション契約後に重要事項説明に追加があったとの事です。
皆さんその内容よりも売主側で事実を知っていながら契約前に知らされていなかった事に不満を抱かれているのではないでしょうか。

[277: マンション掲示板さん]

まだ何か隠してることがあったりして

[278: 検討板ユーザーさん]

>>275 マンション検討中さん
それなら話題を出さなければいいのに
思わせぶりなコメントと思いました。

[279: 匿名さん]

>>276 匿名さん
どういった内容が追加されたかによる
内容は気になりませんか？

[280: 匿名さん]

>>277 マンション掲示板さん
以前は何を隠していたのですか？

[281: 通りがかりさん]

>>271 マンション検討中さん

不備がありながら契約行為を行って売主が非を認めての解約なら手付倍返しじゃないですか。

[282: 匿名さん]

>>281 通りがかりさん
不備の内容がわかりません。
記載できない理由でもあるのでしょうか？
それとも同業ですか

[283: 匿名さん]

>>281 通りがかりさん
全て契約書に書かれています。
ほとんどが定型文です。

[284: 住民板ユーザーさん1]

住民板にも記載しましたが、本ケースであれば手付倍返しで違約解除が妥当だと思います。単なる手付返還だけなら後出しジャンケンし放題ですよ。

[285: とおりがかり]

工事も大分進んでいるようですね。先に着工していた棟では北側足場の幕がとれ、上階から足場の解体も進めているように見えました。最後に着工した棟では最上階2戸の木枠組みがもうすぐ終わりそうな感じでした。

[286: 匿名さん]

>>284 住民板ユーザーさん1さん
本ケースをわかりやすく説明を
仲間内だけで議論ですか？
それとも、、

[287: 匿名さん]

>>284 住民板ユーザーさん1さん

全ては契約書に書かれている
よく読むこと
理解して納得し
記名、捺印したんでしょ

[288: 匿名さん]

>>286 >>287

理解力と契約の知識、足りてる？

[289: 匿名さん]

被害者の会立ち上げて徹底抗戦したらどうなるんだろ

[290: マンション検討中さん]

建物に瑕疵があったわけではないからそんな大事にはならないと思うけど、手付倍返しとなればそれなりにキャンセルは出るかもね。

[291: 匿名さん]

藤和不動産系のザパークなら

[292: 匿名さん]

>>288 匿名さん
生業でライセンス持ち

[293: 匿名さん]

>>289 匿名さん
どのような被害を被ったのですか？

[294: 匿名さん]

>>290 マンション検討中さん
何に瑕疵があったのかの説明を求める

[295: 匿名さん]

>>291 匿名さん
どうしたというのでしょうか？

[296: 匿名さん]

契約者板を読んできました。
営業は納得ができないなら解約していただいて結構の姿勢だそうですが
一般的な例で考えれば解約する場合手付金は戻りますか？
それとも違約手付となり賠償金が支払われますか？

[297: 匿名さん]

>>296 匿名さん
肝心の重要説明事項に関わる内容が分かりませんでした。

[298: デベにお勤めさん]

こういう斜面に立つマンションでありそうなのは、周囲の建物との高低差が大きすぎるので、高さ制限の緩和を受けている、とかですかね。
周囲の建物が今よりも地盤面が低くなるように建替えてしまうと、物件を同等規模で建て替えることができない場合がある、とかそんなところでしょうか。

[299: 匿名さん]

>>298 デベにお勤めさん

そんなところかな。
建替えになると同戸数確保されないので誰か出ていかなければならないって話では。

[300: マンション検討中さん]

この物件、完売間近だったのに残念フラグ立っちゃったね。
営業がもう少し誠意ある対応すれば収まったと思うんだけど。
順調だったから調子に乗っちゃったのかもね。

[301: 匿名さん]

去年私も検討していて、三菱地所が高値チャレンジしてこないのが、この市況渦意外だなと思ったら、そういう事があったのですね。
地所さんあまり利益でないんじゃんと感じていたので合点がいきました。
結果、他マンションにしてしまいましたが、
契約前に伝えるべき内容ですよね。。

[302: 評判気になるさん]

>>298 デベにお勤めさん
建物の高さは地盤面の高低差によりますが別の建物には影響されません。

[303: 評判気になるさん]

>>299 匿名さん
何十年後のお話しですか？
50年？60年？それ以上？
そうなった時の貨幣価値、地価がどうなってるかによります。ライフスタイルも激変していることでしょう
全て2LDKとか、、

[304: 匿名さん]

>>300 マンション検討中さん
残念フラグというわりには具体的な内容に踏み込まないのね
はっきりしてね

[305: 匿名さん]

>>301 匿名さん
全て同じ人？
何をどのように伝えるのかご教示ください。
言えないなにかあるのですか？

[306: マンション検討中さん]

>>305 匿名さん
すいません、同じ人ではないので
私も何があるか分かりません。。
名前が前の方と一緒だから、同じ人に見えたのですかね。
勘違いさせてしまいましたら、申し訳ございません。
言えない何かがあるんですかね？
私も貴殿と同じ気持ちですよ　笑
そして、ご購入者様の気持ちを考えたら、
あまり無理に詮索するのも如何と私は考えております。（でも知りたいですよね、私も同じです）
もし、詮索するバイタリティが貴殿にあれば
川崎市役所に行き建築計画概要書の閲覧申請をされてはいかがでしょうか。
※宮前区役所では受付してません。
何か糸口になるものが見つかるかもしれませんよ。
私は不動産屋でも建築屋でもないので、確かなものは分かりません。悪しからず。

[307: 匿名さん]

藤和産のザパークですねー

[308: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん
CASBEE物件ならネットでわかる

[309: 匿名さん]

そんなことしないでも
トツゲキすればわかるでしょう　笑

[310: 匿名さん]

>>307 匿名さん
イミフです
わかりやすく丁寧にお願いします

[311: 匿名さん]

>>306 マンション検討中さん
マークついたよ
ベテランから初心者ですか

[312: 口コミ知りたいさん]

>>306 マンション検討中さん

何があったかわかってないのに価格チャレンジしてこなかった理由が合点っておかしくね？
どう合点したんだよ

[313: 匿名さん]

>>312 口コミ知りたいさん
そういうことなんですよ

[314: マンション検討中さん]

実におもしろい。
どうなってるんだろね、笑
誰かおしえてー。

[315: ドラえもん]

>>314 マンション検討中さん
駅近いし、良いマンションだと思いますが、宮崎台の住み心地ってどうなんですか？

[316: デベにお勤めさん]

>>302 評判気になるさん
http://best.life.coocan.jp/k-rei/rei07/rei_13512.html
こちらの建築基準法施行令第135条の12を御覧ください

[317: 匿名さん]

>>316 デベにお勤めさん
条文じゃよくわからん
申請MEMO見なくては
来月の試験がんばろっと

[318: 匿名111]

契約者です。長文ですみません。
この敷地は隣地と高低差があるため、建築基準法にある日影の緩和規定を使用しているという内容の重要事項説明の追加がありました。これにより将来建替え時に隣地地盤面が低くなっていた場合は今回と同じ規模の建築が出来ない可能性があるということです。

今の法律内で効率的に設計するため、緩和規定を使うことは特別なことではなくむしろ当然であり、建築基準法を読み、その土地に建てられるボリュームを出し設計したに過ぎません。

ここで議論されているのは追加の内容より、追加で示されたことと、説明時の姿勢が良くないと感じられたということなのかと思います。私は、営業の方の対応は質問にも答えていただきましたし特に問題ありませんでした。

なお将来建替え時には、建築基準法をはじめ他の関連法規も変更されている部分があると考えられるため、同規模の建物が何十年後でも建てられるとは、他のどの建物も約束されていません。

ちなみに隣地の方が地盤面を下げる工事をすることは当然自由な権利ですが、それぞれの土地が接する道路面より敷地面が下がってしまうと道路から雨水が入ってしまうので、豪雨対策を考えても、通常、むやみに下げることはあまりないのではないかと思います。ただ、もしかしたら敷地面を下げてよい設計の建物ができる場合もあるのかもしれませんし、それは予測できないですよね。

どなたも細かく説明されないのは、基本契約者に来た連絡なので他に説明する必要がなく、また条文が込み入っているのでそこを説明するのが大変だからではないかと想像します。

[319: 匿名さん]

>>318 匿名111さん
隣地の方が地盤を掘り進めたことによりのりめんが崩落したらどうなるのでしょう。かなり頑丈な擁壁を隣地敷地内に隣地の費用で構築しなくてはなりません。
何かあっては双方の住民から責任の所在を問われることになります。
現実的ではないです

[320: 匿名さん]

法律、施行令、条例、指導などは50年もすればかなり変わっていることでしょう。
50年前にはタワマンすらなかったわけですし