ザ・パークハウス横浜新子安フロントってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-y-shinkoyasu/?&_adp_c=wk&_adp_e=c...

売主：三菱地所レジデンス
ザ・パークハウス横浜新子安フロントについて語りましょう。


ザ・パークハウス 横浜新子安フロント
所在地 神奈川県横浜市　神奈川区新子安１丁目24番3､4 （地番）
交通 　　ＪＲ京浜東北線「新子安」駅（駅舎）より　徒歩3分、京浜急行線「京急新子安」駅（西口）より　徒歩4分、ＪＲ横浜線「大口」駅（西口）より　徒歩14分
総戸数 180戸（ほかに保育所、集会室等）
販売予定 2020年11月下旬販売開始予定
入居(予定)日 2022年3月下旬
構造／規模 鉄筋コンクリート造地上10階建 一部鉄骨造
管理形態 管理組合設立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社熊谷組

【物件概要を追記しました。2020.7.10　管理担当】

[1: 匿名さん]

久しぶりのデッキ直結物件。新子安駅3分ですし、現地に看板もついており、いろいろ期待できそうな物件ですね。

[2: 匿名さん]

通勤ラッシュがすごいですか？教えてください。

[3: 匿名さん]

京浜東北は激混みだが、川崎あたりで空く。東海道線に乗り換える人が多いからね。僕はゆっくり京浜東北。京急だったらまだまし。どちらか選べることがいいね。この物件。

[4: 匿名さん]

つい先日現地を見て周り、マンションが建つことを知ってとても興味を持ちました。いい立地ですし、歩道橋につながるの？か分かりませんが、価格次第で引っ越そうか考えています。資料請求ないのかエントリーしてみました。とても楽しみです。

[5: マンション検討中さん]

この辺りは環境どうでしょうか？駅の反対側は工場だらけですが、マンション側は落ち着いた雰囲気でした。新子安というと工場の、イメージがあったので、子育てする住環境としてはどうなのか知りたいです。

[6: 匿名さん]

価格はどのくらいだろう
ガーデンよりどのくらい上がるのか

[7: マンション検討中さん]

ガーデンより高くなることは間違いないだろう。
昨今はマンションの値上がりがすごいから、1.5倍位でしょうか。
確か75㎡で4700万ぐらいだったような。。
フロントは7000万いくんじゃないですか。

[8: 周辺住民さん]

立地はいいですね。
オルト前の車道は通行量は少なく、鉄道騒音もオルトがブロックしますので気にしなくても良いレベルかと思います。

ブリリアタワー横浜東神奈川(坪単価340万円）から考えると７０㎡で6500万以上かな？
オルトもマック、本屋がなくなり行く機会はなくなりましたがマック復活したら個人的には嬉しいかも(笑)

眺望重視かつ最低7000万以上だったら北仲や都内も選択肢に入るので子育て世代向きの物件ですかね。

[9: マンション検討中さん]

マックがなくなったの残念でしたよね。
駅近の物件でも、線路と直角で離れた駅近なので程よい距離感だと思います。
8さんがおっしゃるように電車の音は気にならないでしょう。

[10: マンション掲示板さん]

5500万円中心価格帯ですかね。目玉住戸4980で上が7000くらいでしょうか。

[11: マンション検討中さん]

プランページのサイズモアってなんだ

[12: 評判気になるさん]

>>10 マンション掲示板さん
さすがに5500万円中心はないのでは・・・。
今は、本当にマンションが高い時代ですしね・・・。70m2の中層階中部屋で、坪単価290万円、6150万円が中心価格かと。それなら間違いなく早い段階で売れるのではないかと。

[13: 匿名さん]

最近てマンション高いほうですか？

[14: 匿名さん]

前方の建物からどのぐらい部屋の中が見えるのだろう。78mあればきにしなくてもいいのかなぁ。

[15: 通りがかりさん]

現時点での予定という前提で平均坪単価教えてもらいましたが、皆さんが予想しているよりも安いですよ。

[16: マンション検討中さん]

本当ですか？ 電話して聞いたのですか？

[17: 匿名さん]

線路反対側が工場地帯ですが大気汚染・粉塵とかは大丈夫でしょうか？

[18: 検討板ユーザーさん]

ここは元子安小学校跡地で、ひどい高値で掴まされたほかパークハウスよりは確かに土地取得は安くできたかもしれないね。6000万が中心になんてならないでしょ。東神奈川のブリリアとかとは違い5000万円台中心で出てきて普通。売れ行き良ければあげてくるでしょう

[19: 坪単価比較中さん]

デッキで直結は魅力的だ

[20: ご近所さん]

東神奈川のクリオが、駅徒歩13分で5,698.5万円～7,693.5万円ですからね。
どうなるのかなぁ。
利便性は高いので共働きの子育て世帯には良いかもしれませんね。道路とロータリー隔てた向かいがスーパーとドラッグストアと小児科ですから。

[21: マンション検討中さん]

駅の向こうの日石（エネオス）の製油所は、今は石油精製はやっておらず、潤滑油の調合くらいしかやっていないようなので良いのですが、元々交通量の多い道路に加え、工場地帯がどんどん大型倉庫街になってきているので、そこら辺がどうか、というのはありますね。

[22: マンション検討中さん]

駅近、静かな住宅街、必要最低限のスーパー薬局飲食店、横浜まで6分〔朝もあまり混雑しない〕、小学校近い！！その割に他の駅より安い！！が魅力だけど、工業地帯に近いから空気とか音とか災害の危険性は気になるところ。あとは上りの電車の朝のラッシュも不安。爆発とか絶対しないとか、空気も他に比べてちょっと悪いぐらいです、、とかのデータとかも一緒に提示してくれたら安心なのになぁ。やっぱり近くにある工業地帯の企業が何してるかの事前に調べておく必要はあるのかなぁ

[23: 匿名さん]

>>15 通りがかりさん
いくらくらいですか？電話しても10/1のモデルルームオープンまでは教えられないと言われたのですが、教えて欲しいです！

[24: 検討板ユーザーさん]

坪290万くらいでしたね

[25: マンション検討中さん]

坪290ですか、、、5980万円が最多価格帯でしょうか。やはり高いですね。

[26: 匿名さん]

＞11

リモートワーク対応で広めの部屋ってこと見たい。最近は価格高騰で60平米台の３LDKなんてのが増えてる。以前は郊外物件だと３LDKは80平米台が結構あった。ただ、ここの８５Bはリビング（キッチン？）インの浴室ってアベノミクスマンションバブル期のLDの畳数を広く見せかける設計ってアンバランスさ。

ただ、広くてもお値段控えめでないと。リモートワークで郊外どころかリゾート地移住なんてのがトレンド。

[27: 坪単価比較中さん]

ディスポーザーついてんのかな？

[28: 坪単価比較中さん]

坪２９０万、割高ですね。こちらのサイトだと、すぐ側の2015年入居ガーデンの坪単価が平均２０７万円らしいので、７年で約1.5倍、似た物件で２000万上昇の価値があるかどうか・・・デッキ直結といっても、駅からは階段上がる構造ですよね。

坪単価４５０万のクリオ元町が売れているらしいので、富裕層は景気も関係ないでしょうけど、そういう人は新子安は買わないですよね。庶民はコロナで年収減って来年には住宅ローン限度額が下がる人もいると思うと、この物件の価格帯は中途半端な気がしてきました（１年前の感覚なら売れたかもしれませんが・・・）

2022年入居だと住宅ローン控除（400万円）も受けれずですかね。

[29: マンション検討中さん]

新子安でも高そうですね。残念です。

[30: 坪単価比較中さん]

いいと思える人だけ買えばいいし、他にも便利な駅はいろいろありますから。
それぞれの価値観ですからね。わたしは他の横浜物件に比べたらとても魅力的に映ってます。

[31: 坪単価比較中さん]

高いとおもうならどっか行けよ。

[32: 検討中さん]

とても気になる物件ですね。
ディスポーザーは付いてそうな気がします。
できれば価格を抑えて一気に売って欲しいです。

[33: 匿名さん]

>>32 検討中さん
今まで見てきた中では100戸を超えるマンションでディスポーザー がついてなかったところはありませんでした。

[34: 検討中さん]

ディスポーザーは便利ですよね！
食洗機やキッチン上部の棚の有無は各自で選べると嬉しいです。

[35: 検討板ユーザーさん]

ディスポーザーがこの規模でないことはあり得ないと思うけど値段だな。オーベルが近くにあってあのときも高いとは思ったけどそれより1000万近く高いかもな

[36: 評判気になるさん]

>>35 検討板ユーザーさん
ということは、駅からの距離がほぼ同じのオーベルを買った方が良かったということですかね・・・。歩道橋から見ると、オーベルは5階以上ならばバルコニーからの風景が抜けそうです。今回の物件は、ほとんどの階がオルトとお見合いしそうですし。

[37: マンション掲示板さん]

ほしいな

[38: 評判気になるさん]

>>28 坪単価比較中さん
私もそう思いたいのですが、東神奈川駅徒歩13分の、クリオレジダンスが3階・約70m2で5700万円。このパークハウスの方がよっぽど早く東神奈川駅に着きます。もしかしたら坪290万円では済まない可能性もあります。こうなると、オーベルやパークハウスガーデン(コチラは大規模で子供があふれているために掲示板に騒音問題などの争いが多数あること、タワーマンション並みの修繕費がかかるのがネックではありますが)を先見の明で購入すべきだった、ということですかね。

[39: 通りがかりさん]

ちょっと前にパークハウスガーデンの中古を検討してました。75平米の南向き4階で確か6400くらいだったかな。抜け感が抜群に良かったので迷いましたが、管理費が非常に高く、また通勤の事情もあって見送りました。ここは駅とか公園が近くていいですね。あと実は高速の入り口も近いので、車を所有される方は便利だと思います。

[40: ちょいコメ]

たしかガーデンもそうでしたが、一般的に新築マンションの修繕積立金は月7千円程度。
ですが、それはマンション売れやすくするためにあえて低く設定されてます。

各マンションによる所もありますが、月7千円は一度目の修繕は大丈夫でも、二度目は足りないケースよくあります。
その補てんのため住民からまとまった額を徴収しようとすると、そんなの払えないという住民もいて揉める原因になったり。

ガーデンは将来の試算をして見直したのかも。
しっかりした管理組合は初期設定をほったらかしにせず事前にそういう対策をします。

フロントのお話とズレました。m(_ _)m

[41: 通りがかりさん]

各階ゴミ出しの記載がない、天井高の記載がない、公式ページの3LDKで一部の部屋が斜め窓になっている（採光が足りない部屋を納戸にしないため、無理やり斜めにして採光することがあるが、そんなに日照が微妙なのか？）、出ている情報が少なすぎて判断が難しいですが、駅徒歩3分とペデストリアンデッキだけの売りで新子安坪300を超えてくるとすると相当強気ですね。しかも2022年3月入居となると住宅ローン減税400万円が適用されないわけですから、当物件の6,400万円（70m2坪300換算）と2021年12月までに入居可能な別物件の6,800万円が実質同額と考えると、よほど新子安に愛着が無いと後悔しそうです。

[42: マンション検討中さん]

駅直結だと300もありうるって話でしょう。西谷のライオンズも相当高そうですし。ただし土地の取得がここは本当にそんなに高かったのでしょうか？300とかいきますかね。

[43: 匿名さん]

マンション内には保育所と店舗が入りますが、保育所は認可保育園なのかしら？
それとも無認可？マンション住民は優先的に入園できるのでしょうか。
保育所があることのデメリットは騒音面がまず挙げられます。子供たちの泣き声などは日中頻繁に聞こえると思いますが、これは許容範囲だとして、
お迎え時の親御さんの自転車や車などが邪魔になったりと問題点はあると思います。

特に車でのお迎えに来る親御さんは路上に止めたりするので、問題になっている保育園も多いです。
車迎え禁止の保育園もあるくらいですから、クレームがすごいんでしょうね。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

マンション内には店舗入りませんよ。

[45: 販売関係者さん]

このスレで想定されている価格帯（坪300)だと、同じ新子安一丁目では相当いい戸建を購入できそう。掲載情報見ていると新子安一丁目の戸建ては意外と安く、一方で、マンションは意外と高い感じ。戸建ての物件数は少ないのは確かだが、同じ6千万円で結構立派な物が手に入りそう。マンションに拘りあれば別ですが、在宅勤務でオフィススペースが欲しい方、子供がいる家庭など、広さに価値を感じる人は少ないと思うな。

[46: 匿名さん]

>>41 通りがかりさん

板マンで各階にゴミ収集室があるマンションなんてあるか？

[47: 匿名さん]

>>46 匿名さん
晴海フラッグあるよ

[48: 匿名さん]

ぺデストリアンデッキで駅まで直結なのっていいですね。
希望を言えば屋根つきだとよかったですけど・・・雨の日は駅から遠いときつく、梅雨明けもしそうなので、これからは駅近いマンションがいいなと思っています。

■管理費や修繕費について
月々が安いのはありがたいと思っていました。でも、値上がりの可能性があること、2度目の修繕で高額が必要そうなことなど悩ましいですね。
我が家は子育てしていて、2度目修繕で大きなお金が必要だと大変だと思うのかなと感じてしまいました。
貯金大切ですね・・・。

[49: 匿名さん]

>48

初期の設定を安くして値上げする計画って実は問題。将来、未納問題のリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、それに従ってるデベって少ない。

あと、勘違いしがちなのは修繕積立って共用部分だけ。専有部分の設備交換やリフォーム費用は別に考えておかないと。

[50: 匿名さん]

>47

例外はあるけどレアケース。タワマンだとエレベーターホールの複数エレベーターが配置されて、そのうち一つを管理用とすることもできる。板マンだとそれができないから、時間によっては回収するごみと同乗になる。