バウス上中里ってどうですか？

[匿名さん]

正式名称
バウス上中里

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/kaminakazato/

「東京の秘境駅」とも称される、閑静な京浜東北線上中里駅。
上野駅へ10分・東京駅へ18分（快速運転時は15分）という利便性と豊かな緑を誇る駅から2分の高台に日本土地建物のマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換させていただきたく、よろしくお願いいたします。


(仮称)北区上中里1丁目計画

地名地番 東京都北区上中里1-27-13
住居表示 東京都北区上中里1-27
交　　通 JR京浜東北線上中里駅徒歩2分、東京メトロ南北線西ヶ原駅徒歩8分、JR山手線駒込駅徒歩14分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下2階建（56戸）
延床面積 5637.19 ㎡
建築面積 883.06 ㎡
敷地面積 2193.41 ㎡

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社三輪設計東京本社
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工 2020/01/01
完成 2022/03/31（予定）

[スムラボ 関連記事]
バウス上中里　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/25947/

[981: 検討板ユーザーさん]

普段レンタカーユーザーなのですが、ここ近辺に大手のレンタカー店ないですよね。。。

[982: 匿名さん]

>>978 マンション検討中さん
隣人の音が聞こえるのは床のスラブ厚ではなく隣戸との隔壁の構造(乾式壁と湿式壁のような)上の違いやその厚さの影響ですよ。。。

[983: 匿名さん]

>>978 マンション検討中さん

18センチが20センチになったら聞こえなくなるとでも？
上下左右の音なんて結局は隣人ガチャですよ。
想像力のない人が住んでしまったら25センチだろうと30センチだろうとウルサいです。

[984: 通りがかりさん]

>>983 匿名さん
18より20の方がいいってことだろ

[985: 匿名さん]

購入検討者方でお子さんが滝野川小学校に通学する方いらっしゃいますか？
滝小は登校班がないので自主的に近隣の友人同士で通学するご家庭が多いようなのですが、マンションの子どもたちで一緒に通学できたら安心だなと思っています。

[987: マンコミュファンさん]

検討者は想像するよりよく見ていますよね。高額なのにスラブ厚が通常より薄いのは気になります。

[988: マンション検討中]

>>985 匿名さん

上中里1丁目は学校に非常に近い区画ですし、
友達同士でわざわざ落ち合って登校する児童は基本的には見かけないような、気がします。
仲が良くて自然に、という形はありますが、有っても滝野川会館前が集合場所でしょう、あとは歩道橋を渡るだけです。
一年生ばかりでしたら親御さんが途中まで送るというのは家庭ごとに有ると思います(途中でお友達に出逢ったらリリース)。

子育て家族が多く入居すれば自主的なコミュニティ形成としても相互交流や協力が有れば良いですね。

[989: マンション掲示板さん]

>>985 匿名さん
登校可能時間が短いので、たまたま友達と一緒になることは多いと思いますが、
わざわざ待ち合わせをするとなると、遅い子を待っているだけで遅刻ギリギリになりそうなので微妙かな、と。

[990: 匿名さん]

>>989 マンション掲示板さん

ザタワー十条の値段が強烈なので、ここも瞬間蒸発かな？

[991: マンション検討中]

>>990 匿名さん

十条、徒歩一分タワーは別世界でしたね。

[992: マンコミュファンさん]

>>988 マンション検討中さん

ありがとうございます。
以前ですがお隣の大林フローラに内見に行った際に小学生たちはエントランスで集合していると管理人さんに伺ったので、結構そういう集団が多いのかな？と思っていました。
思えばコロナ前だったので今は無いのかもしれませんね。

[993: 通りがかりさん]

販売開始が5月下旬なので、そろそろ正式価格と販売住戸が発表でしょうかね。

[994: マンション検討中さん]

>>993 通りがかりさん
本広告出ましたね！
第一期は56戸中30戸の売出しのようです。
10戸以上は元々第一期対象外だったので、なかなかの人気かもしれません。

[995: 匿名さん]

>>994 マンション検討中さん

坪単価400超です。
最多価格帯が8400万円。北区では駒込ペアシティに次ぐ高価格マンションですね。

いや～、ついにこういう時代に突入しましたか・・・
　

[996: マンション比較中]

>>995 匿名さん

うーんお高い。。坪単価400超の価格帯にびっくりですね。

[997: 評判気になるさん]

元々高いとは聞いてましたが、70平米は8500から9000万覚悟ですか…

[998: 匿名さん]

もはや上中里1丁目は城北の高級住宅街！
お隣の大林フローラ上中里
1年前のレス >>138 によれば当時の中古は68㎡3500万円。
今出てる中古は63㎡で4680万円。
多少の値引きがあるにせよ1年余計に住むだけで1000万上がるなんてすごい。
所有者はウハウハでしょう。
　

[999: マンコミュファンさん]

高すぎわろた

[1000: マンション比較中さん]

築数十年の大林フローラに比べると安いって事ですかね。

[1001: 口コミ知りたいさん]

モモレジさんの記事ではまあまあの評価ですね。これでも価格は現実的みたいですが、高くなりました。でもこの立地は希少なんでしょうね。

[1002: 匿名さん]

>>1001 口コミ知りたいさん
2つ目の記事も更新されましたね。
ランドプランや間取りの完全アウトフレームなど、かなり褒めていますね！
モモレジさん的にも価格は現実的のようです。

[1003: 匿名さん]

このスレッドに張りついていたネガさんたちは十条のタワーに移動したようですね。
本当に無責任な方々。。。
静かになってよかったです。

こちらは1期より2期のほうが高くなるのでしょうか。
1期の売れ行きを確認してから決断したいのですが、それでは遅いですかね？

[1004: 検討板ユーザーさん]

>>1003 匿名さん

売れ行きを見てから決断なんて考え方あるのね。タイミングよく変えなかったらその物件には縁ないと思うよ。まぁ、相場的に上がると思うけどね。

[1005: 検討板ユーザーさん]

現在検討予定です。坪単価400万ですが、都内、川崎含めて、値上がりしてます。今後どうなっていくかはわかりません。
駅近、建物の質、高台、3駅利用が強みです。
　スーパーがマルエツしかないなどが弱みでしょうか。すでに施工済みという点で、今後建築予定のマンションよりは安くすむ可能性はないでしょうか？
　結局第一期の売れ行き次第ですが、価格をみると順調な気がします。

[1006: ご近所さん]

>>1005 検討板ユーザーさん

近所の定借、リビオが竣工を前に売り切れてしまいましたからね。
ここもかなりのペースで売れてしまうのでは？

[1007: マンション検討中]

>>1006 ご近所さん

リビオと客層被りますかね。

[1008: ご近所さん]

>>1007 マンション検討中さん

横レスですが、被ると思いますよ。
霜降りや染井の商店街ユーザーだと余計に。
我が家も家探しで商店街を優先順位高くしているので、リビオとバウスで悩んだ時期があります。

[1009: マンション検討中]

>>1008 さん

ありがとう御座います。
リビオに行かなかった方々でバウスに流れる方もある程度はいらっしゃるかも知れませんね
リビオもどちらかというと駒込より北東側ですし、
商店街が生活圏になりますよね。

広域には別のエリアに見えますけど、
エリアを知ってる方にはどちらも候補に挙がってくる物件同士ですね。

[1010: マンション検討中さん]

>>1008 ご近所さん

駒込と上中里は近くても雲泥の差

[1011: 匿名さん]

1期30戸は完売でしょうか。
物件概要が1期2次に変わりました。7月発売とのこと。

[1012: 周辺住民さん]

>>1010
駒込といってもケンコーセンターや都営住宅もある。染井銀座の辺りとか古河庭園のある西ヶ原側の方が整然としていて街並みは綺麗。駒込側はごちゃごちゃしている。

[1013: 名無しさん]

>>1011 匿名さん

完売なら完売と広告するのでは？

[1014: マンション検討中]

>>1011 匿名さん

売れたら｢売れた｣と書くだろう、
というのは、納得感有りますね。

基本的には売れなかったのではないかな、と私も思います。

ただ
何期も何次も、結局は売主の表現次第、
検討者は
残り住戸・プランを見て決めていくしかないですね。

売り方で売主さんの戦略・誠実さなどを類推するヒントになるとは思いますが。

焦りすぎず自分たちにあった物を逃さず買いたいですね。

[1015: マンコミュファンさん]

>>1014 マンション検討中さん

価格帯的に抽選になるような物件ではないですね。良さがわかる人だけに売ってくということでも、戸数的には1-2年かければ捌けるかと。

[1016: 通りがかりさん]

https://twitter.com/mansionmania/status/1530468727946260482
マンションマニアさんが、バウス上中里を欲しいとまた言っていますね。
確かに竣工売りなので早く入居できるのはいいですね。

[1017: 周辺住民さん]

眺望がいいからね。武蔵野台地の東の果ての高台はもう出ないと思う。

[1018: 匿名さん]

竣工売りにした段階で急いで売る気はないのかな。
相場的には高いけど、数年たてば追いついてくるかもね。
ここの裏当たり（バルコニー側）は狭い道が多いけど、低層住宅。
エントランス側はほぼ永久眺望。これに価値を見いだせる方々に数年掛けて売る、
そんな感じかな。

[1019: 匿名さん]

>>1018 匿名さん

同じバウスの目白御留山も値下げなしで竣工後1年以上かけたから、高級物件はそうなのかも。
安かったり立地に難ありの大島とか鳩ヶ谷は安くして売り急ぐ。

ここは赤羽のシティテラスや野村の西日暮里再開発の値段が公表されたら割安感が出るだろうし、急いで売る理由がないかと。

[1020: 匿名さん]

>>1019 匿名さん
西日暮里再開発はスケジュールが錯綜しているけど、これ見る限りかなり先なのでしばらくは価格は公表されないと思いますよ。
https://nishinipporiekimae.jp/outline/

[1021: 契約者]

無事契約しました！
戸数は多くありませんが、入居される方々よろしくお願いします。

>>1011 匿名さん
第一期は売出し30戸中28戸で契約とのことでした。
そのため残りちょうど半分のようです。
ご参考になれば幸いです。

[1022: マンション検討中さん]

まぁ普通に売れていくと思います
暖かい日に行ったので虫が気になったけど（商談部屋2階）
ただ入居後、メールコーナーと駐車場ドアのバッティングは、絶対気を付けた方がいいですね
特に4階からのポスト
ちょっと驚いたのが、商談部屋はもちろん売り物なのですがトイレ使っちゃっていることです
エントランスフロアに客用トイレが無いってことでしょうか
眺望は5階から抜けるかなと思ったので、5階～が狙い目かも

[1023: マンション検討中さん]

トイレ使ってる部屋も新築として売りに出るのか…。嫌だなぁ。

[1024: 通りがかりさん]

>>1023 マンション検討中さん

さすがにトイレ全体作り替えるのでは？
クリーニングで済ませたら中古物件でしょ。
あるいは格安で募集外販売するか。

[1025: 匿名さん]

商談部屋のトイレ養生もしてないのなら気になります。自分の購入物件は、もうすでに商談部屋が売却済みだったので遠慮しましたが、使わせてもらった家族の感想では養生がしてあったそうです。

[1026: 周辺住民さん]

商談部屋って2階なんですね。西側の窓にカーテンが掛かっている部屋があったのでずっと3階の部屋だと思ってました。

[1027: 匿名さん]

養生してあっても便器、手洗い使ってるとなるとね。
モデルルームは4階西角部屋でした。
2階の商談部屋、ベランダの前は植栽の緑です　虫の指摘があったように。

[1028: 匿名さん]

確かに便器の養生は考えにくいですね。

[1029: マンション検討中さん]

トイレの話題が続いていますが、トイレは取り替えるそうです。

[1030: マンション検討中さん]

駐車場借りれたとして、管理費+修繕積立+P代で年間66万か・・・

[1031: マンション検討中さん]

毎月住宅ローン+55,000円と　固定資産税かあ・・・タワマン並みですね。さすが都内駅ちか物件。

[1032: 匿名さん]

>>1031 マンション検討中さん

だって下手なタワマンより便利ですから。
エントランスを出て2分後にはホームに立ってるなんて23区内JR駅だと珍しいでしょ？

[1033: マンション検討中さん]

>>1032 匿名さん
そして15年超過すると修繕積立がどーんと上がって年間80万ぐらいいくのかな。防水工事、外壁メンテなんかやるとね、足場組まなきゃならないし・・・　いやあマンションはコストかかるわ。即金満額で物件代払えればなにも問題ないんですがね。自分は無理です。

[1034: マンション検討中さん]

マンション無理な人がなんで書き込んでるの？

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 マンション検討中さん
西ヶ原のP付戸建て58k万なら無駄な経費がかからないと思いました。戸建にします。

[1036: マンション検討中さん]

5.8k万ですねどっと抜かした

[1037: 検討板ユーザーさん]

>>1035 マンション検討中さん
では、もうここを覗く必要はありませんね。さようなら。

[1038: 名無しさん]

ここを検討されてる方は、維持費も余裕だと思いますけどね。

[1039: マンション検討中さん]

>>1029 マンション検討中さん

ほんとか？

[1040: マンション検討中さん]

現地見学いきました。騒音は想像したほど問題なくむしろ幹線道路沿いの方がうるさいくらいかと感じました。収納が多いたんもグッドです。3駅利用可能ですし、管理費や修繕積立金計画値が問題無いという人にとっては良いマンションと思います。

[1041: 匿名さん]

管理費 18,100円～22,500円
修繕積立金
5,730円～7,120円

修繕積立一時金
515,000円～641,000円

管理準備金 28,700円～35,600円

管理準備金って一括払いですか？
管理費が高い安いってよくわからないのですが、賃貸と違って毎月数万円ずつ必要なので準備しておかないとですね。

[1042: 匿名さん]

準備金は入居時に一括です。管理は入居前に必要な物の費用、修繕は第一回目の一時金徴収分の意味合いが強いです。入居後数年ですぐに一時金が徴収されると不満ですが、入居前だとそんなもんかと納得してしまいます。そんなからくりです。
まぁ、ここは規模感や設備共用施設からして高くも安くも無いですね。

[1043: マンション検討中さん]

第1期2次の物件概要出ていますね。14戸のようです。
すでに契約済が28戸なので、全部契約できたら42戸ですね。
10月の引き渡しの時には完売しているかもしれませんね。

[1044: マンション検討中さん]

余裕で完売しそうな勢いですね

[1045: マンション検討中さん]

京浜東北徒歩二分は素晴らしいからスペックだけですぐ売れそうなものだけど。完成してるのに売りけれないのは理由があるのかしら。

[1046: マンション検討中さん]

ここは竣工販売なので、まだ販売開始して間もないです

[1047: マンション検討中さん]

上中里駅小さいし、このマンションも小さいから、自宅から電車の扉まで4分ぐらいでいけそう。

[1048: マンション検討中さん]

>>1045 マンション検討中さん
第1期1次の販売は5月下旬でした。
>>1045さんの言うとおり、竣工販売なのでまだ始まったばかりです。

[1049: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん

そういう実質的距離って大切ですよね。通勤通学は毎日のことなので。
大きい駅や地下鉄駅だと駅入口から車両のドアまで5分以上かかることもありますし。

[1050: マンション検討中さん]

>>1049 匿名さん
階段やエレベーターが多い駅は面倒ですね。ここはホームまで近いので楽です。

[1051: 通りがかりさん]

上中里で坪単400万か…
購入する人は何故この物件なんでしょうか？
駅近いのは間違いないけど、他の要素が…リセール考えても微妙。

[1052: 匿名さん]

>>1051 通りがかりさん

そこがわからない人はスルーすればいいんじゃない？
尋ねてどうするの？？？

[1053: 通りがかりさん]

>>1052 匿名さん
自分が認識してないメリットや考えをを知りたいからです。質問しちゃダメなんですか？
そちらこそ回答出来ないならスルーしてくださいよ。

[1054: eマンションさん]

>>1051 通りがかりさん
京浜東北線沿線への通勤がすごく早い
部屋と扉から電車の扉まで4分ぐらい
以上

[1055: 評判気になるさん]

各デベの決算情報見てもわかるけど、低金利の金余り状況下で売り手市場になってでここのような条件でもこんな価格設定でバンバン売れちゃうからまともな価格で販売する方がアホって状況になってるよね。金余りなんかウチは関係無いってリーマン家庭でもローン引ける金額見ればそれは与信って言う財産な訳で、つまりそう言う世の中になっちゃってるんだよね。

[1056: マンション検討中さん]

>>1055 評判気になるさん
もっと読点使おうぜ

[1057: 通りがかりさん]

>>1054 eマンションさん
駅近は認識してますが、やはりそれは大きいですよね。
ただ、生活利便性とか資産性考えると山手線駅の方が良いと思ったので上中里駅、こちらの物件にした他の理由も伺いたかったです。
同じ坪単価なら他にも選択肢あると思うので。

[1058: マンション比較中さん]

ここの魅力は閑散っぷりです。
東京駅直通15分圏内でこれほどローカルな雰囲気の街はありません。
職場が都心なので駅のホームに降りて感じる緑の匂いに癒やされます。
我が家は賑わいや資産性に重きを置いておりません。でも都心からこの距離なら爆下がりするリスクは低いかと。

[1059: 匿名さん]

>>1051 通りがかりさん
京浜東北線徒歩2分で信号なしのフラットアプローチ
ハザードマップ問題なし
南向き
上層階はほぼ永久眺望、採光、日照
パチンコ屋やキャバクラ等の嫌悪施設無し
学区が北区の中では人気学区
間取りが廊下側を含めて完全アウトフレーム
豊かな植栽のランドプラン

私はこの点でここを購入しました。
飛鳥山レジデンスも一時期考えましたが、ハザードマップ色付き、小学校が遠い、京浜東北線の駅はフラットアプローチで行けない、という点でこちらを待っていました。
資産性は分かりませんが、マンションマニアさんの10年後価格予想でも残債割れはほぼ無いと思われます。

[1060: マンション比較中さん]

はじめは上中里で坪400万円は高いと思ったけれど、駒込近辺は築浅中古で400万以上で、新築だとさらに上。比較対象を上中里ではなく、駒込だと考えると高くない。考え方としては「駒込駅は少し遠いけれど、駒込よりは1-2割安く、上中里駅ならば超駅近」。すごい時代が来ました。

[1061: マンション検討中さん]

駅前のキラキラ感が全くないから、夢のワイホーム感みたいなフワフワ感は少ないと思う。

限られた予算で、平日の通勤や休日の移動時間を最小化して、家族やともだちとの時間を最大化したいみたいな人だとべストな場合が多いと思う。

例えば東京駅勤務で有楽町でよく遊ぶ人とか

[1062: 名無しさん]

物件概要が更新されていましたね。
第2期の戸数は不明ですが、先着順が4戸なので、第1期2次では10戸出せたということでしょうか。
1期1次と合わせると38戸ですね。
めちゃくちゃ大人気というわけでは無いでしょうが、堅調かと思われます。

[1063: マンション検討中さん]

>>1059 匿名さん

マンションマニアさんはあくまでも今の相場が維持された場合の話ですけどね。まあ相場は誰にも分からないので仕方ないですが、「残債割れはほぼ無い」は流石に言い過ぎ感ある気がします。

[1064: 名無しさん]

>>1051 通りがかりさん

私は近場に住んでますが、上中里の１番の魅力は人が少ないことですよ。
昔は文京区の駅近に住んでましたが、家を出ると人人人で、歩くのも疲れるくらいでした。
ここは人がいないのでストレスが全く無いです。

しかも駅も小さいので、すぐに電車に乗れて、乗り換えなしで東京まで20分かかりません。駅はいつも閑散としてます。

賑わいや華やかな生活を求める人には全く向いてないです。でも閑静で駅近、通勤便利な生活を望む人には、東京で唯一無二と言って良い環境です。
地理的構造や用途地域を考えても、将来的にもこの地域の静穏は変わらないでしょう。

[1065: 匿名さん]

こちらのスレッドを読ませていただくとマンション立地が閑散としている点、人が少ない点を利点とされる方が多いようです。
確かに駅近かつ駅が空いているのは毎日の通勤にストレスが無さそう。
実際に契約された方のご意見も参考になりました。

[1066: 匿名さん]

ずいぶん以前に上中里1丁目に住んでいた者です。

当時、滝野川学園が閉じている休日夜間には構内の階段通路を通り抜けることができました。雪の日などには坂道を歩かずにすんでとても助かった記憶があります。
あの通路は今でも通れるのでしょうか。
それともセキュリティ意識が高まった今では通れなくなっているでしょうか。
　

[1067: 周辺住民さん]

>>1066 匿名さん
流石に今は通れないと思いますよ。以前は通れたのですか。

[1068: 周辺住民さん]

上中里1丁目から中里3丁目にかけては近くに聖学院があった為空襲を免れたので、古い住宅街が残っているのですよね。道幅が狭いので、マンションも建てられない。この辺の景観は昔から殆ど変わっていないので今後も変わらないと思います。

[1069: 匿名さん]

1期1次が30戸
1期2次が14戸　・・・合計44戸完売

いよいよ2期1次が5戸発売。
これが売れてしまうと残りは7戸。
10月の引き渡し頃に完売しそうですね。

今となっては割安にすら思えるから今の市場ってこわいです。

[1070: 匿名さん]

平日の午前中1時間だけ申し込み受け付けて、即抽選。
今回の5戸は買い手が決まってますね。
最終次7戸は奪い合い確実。

[1071: マンション検討中さん]

>>1070 匿名さん
確かに登録期間が1時間だけですね。
おっしゃる通りもう購入者がピンポイントで決まっていますね。
先着4戸の表記もなくなっているので、あと少しですね。

[1072: 匿名さん]

さて、昨日抽選の2期1次は完売したのかな？

[1073: 名無しさん]

先着順が4戸あります。
先日の5戸のうち1戸しか売れなかったのでしょうかね。

[1074: 匿名さん]

そうなら平日の午前中1時間だけ申し込み受け付けて、即抽選になんかせずにじっくり時間をかけるはず
なぜ4部屋先着順の表記になったのか謎だ

[1075: 通りがかりさん]

元々4戸の先着はあったので、それの残りか、キャンセル住戸ですかね。

[1076: 匿名さん]

>>1075 通りがかりさん

2期1次を売り出す時だけ先着順が消えたのですね。
元々あった部屋なら納得です。

[1077: 口コミ知りたいさん]

入居前完売は無理でしょう。

[1078: 匿名さん]

このスレッドやマンションマニアさんも、バウス上中里の学区は人気学区と言っているので調べてみましたが、滝野川小学校は毎年全国学力調査の結果を公表しているようです。
https://www.city.kita.tokyo.jp/gakkoshien/kosodate/shogakko/gakkojoho/...

これを見る限り、どの年も全国・東京都・北区の平均を上回っているようで、学校側が勉強熱心なのか、または学区のご家庭が勉強熱心なのでしょうか。

また、ダイヤモンド社の小学校区「教育環境力」ランキングの2022年版によると、滝野川小学校は2位だそうです。
データの正確性は分かりませんが、ほかの北区の学区に比べて平均年収は高いようです。
https://diamond.jp/articles/-/309632

テストの点数や年収が全てとは思いませんが、お子さんがいらっしゃる家庭には人気学区というのも納得できますね。

[1079: 周辺住民さん]

>>1078 匿名さん
元々滝小は地域でも評判の良い学校でしたよ。この辺の地域は、中受率も他の北区の地域より高いと思います。文京区は45％で北区が20％ですが。どの私立も通いやすいですし、年収も高い方ですから。

蛇足ですが、こう言ったら失礼なんですけど、浮間って意外と年収高い方なのですね。住宅地価と比例してなくて、興味深いです。

[1080: ご近所さん]

>>1078 匿名さん
東大や外語大との関係でこの地域には学者家系が多いという話も出てますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655490/res/182/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655490/res/1145/