バウス上中里ってどうですか？

[匿名さん]

正式名称
バウス上中里

公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/kaminakazato/

「東京の秘境駅」とも称される、閑静な京浜東北線上中里駅。
上野駅へ10分・東京駅へ18分（快速運転時は15分）という利便性と豊かな緑を誇る駅から2分の高台に日本土地建物のマンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換させていただきたく、よろしくお願いいたします。


(仮称)北区上中里1丁目計画

地名地番 東京都北区上中里1-27-13
住居表示 東京都北区上中里1-27
交　　通 JR京浜東北線上中里駅徒歩2分、東京メトロ南北線西ヶ原駅徒歩8分、JR山手線駒込駅徒歩14分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上7階地下2階建（56戸）
延床面積 5637.19 ㎡
建築面積 883.06 ㎡
敷地面積 2193.41 ㎡

建築主 日本土地建物株式会社
設計者 ファーストコーポレーション株式会社、株式会社三輪設計東京本社
施工者 ファーストコーポレーション株式会社

着工 2020/01/01
完成 2022/03/31（予定）

[スムラボ 関連記事]
バウス上中里　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/25947/

[661: マンション検討中さん]

>>657 匿名さん
真夜中にレールをトントン叩く音が響きます。それを許せるって穏やかな空気でないと無理ですよね。

[662: マンション検討中さん]

鉄オタが集まるんじゃ。尾久のディーゼル車両見れるし。

[663: マンション検討中さん]

好みの問題ですね。寂し過ぎると思う人もいるし。秘境駅と言われてますから。西ヶ原から鶯谷辺りまでの京浜東北線の内側は渋い独特な雰囲気があります。下町の方とは雰囲気が全然違うけど、あの辺であの値段と思って候補にすら上がらない人は沢山いると思います。

[664: マンション検討中さん]

>>654 匿名さん
同じく全然理解できない。文京区からこんな田舎にわざわざ来る意味がわからない。

[665: マンション検討中さん]

>>659 マンション検討中さん
「ほぼ住宅街なので人はそれなりに居る」ってのは違うんじゃ…
あんなの人が居るうちに入らない、と思うくらい、人がいない。ど田舎。
本郷通りまで出るとようやく人が居て安心する。

[666: ご近所さん]

>>665 マンション検討中さん

歩いている人の数でなく、住んでいる世帯・人数の事では？

[667: ご近所さん]

>>660 匿名さん

南側、採光はOKでもドン被りですよ。
南側捨てろとは書いてないですし、
一部バルコニーを北という事ならあながち間違ってないんじゃないですか。
平米抑え目ですしバルコニーに洗濯物はマストでもない。
採光が欲しいのか日射が欲しいのか、眺望は不要か、階数によっても異なりそうです。

タワーでは無いですが北向き物件なんて当たり前ですし、何を価値とするかって話ですよね。王子の物件も同様の部屋があると思います。

竣工販売で納得を得られるかどうか、
確かに、このエリア・立地を検討する層は南向き信奉者が多い気がしますがね。

[668: 匿名さん]

>>667 ご近所さん
ここの敷地面積でどうやって一部だけ北向きの部屋を作るんだ？
そりゃ飛鳥山レジデンスは敷地面積に余裕があるから北向きの棟もできたけど、ここじゃ無理でしょ。
もちろん角部屋なら北向きバルコニーを設けることができるし、そもそもここもEタイプは北向きバルコニーあるけど、それ以外でどうやって設けるのか、興味あるから方法を教えてくれよ。

[669: マンション検討中さん]

あえて北向きは作らないでしょ

[670: 周辺住民さん]

>>667
あの沿線で北向きマンションは皆無ですね。JR中里は団地なので、北側も廊下ではなく部屋になってますが、リビングは南です。ここは外廊下なので、廊下越しですが、北側の眺望は楽しめると思います。南側の眺望もいい方だと思いますよ。目の前がマンションなんてざらですから。

[671: 周辺住民さん]

>>664
この辺に住んでると余り区は意識しないですけどね。図書館も3区利用できますし。田端と本駒4丁目辺りだと、田端の街並みの方が綺麗ですよ。

[672: 匿名さん]

>>670 周辺住民さん
外廊下（共用廊下）側の窓はセキュリティが最優先されるので可動式ルーバー面格子などが設置されます。そのため明るさは取り込めますが、眺望を楽しむのは難しいと思います。

[673: マンション検討中さん]

>>671 周辺住民さん
田端あたりは知らないけど、駒込近辺だと、北区豊島区文京区で全然雰囲気違いますよ
公園利用してみると、文京区の子どもたちは育ちが良いな…って思うことがけっこうあって、文京区の学区に住みたい人がいる気持ちはなんとなくわかる
ここ（北区）を文京区と同じように考えるのはさすがに無理があると思います…

[674: 周辺住民さん]

>>673
駅前の都営住宅は豊島区ですよ。中里に太閤がありますが、駒込3丁目には健康ランドがありますよね。本駒込5丁目はかつて花街があり、まだ名残が少しあります。駒込周辺はこんな感じ。ヤマト村まで行くとガラッと雰囲気かなりますけどね。

[675: マンション掲示板さん]

っていうか、結局、本駒、駒込、中里っていう地名云々より、大枠では、山手線内側と外側で雰囲気が違いますよっていうことだと思うけどね。

[676: マンション掲示板さん]

あ、でもフォローするわけじゃないけど、この物件のある上中里高台は、山手線外側だけど、雰囲気は絶対的にいいよ。その意味じゃ、内側外側とは別に、もう一つ軸があって、坂上と坂下っていう境界線もある。
ここもその例にたがわず、高台の雰囲気の良さがある。
最初の方でも自分書き込みしたけど、地縁がある人には分かる価値があるし、きっとすぐ売れちゃうよ、高くても

[677: マンション検討中さん]

>>676 マンション掲示板さん

自分もこの感覚に近いです。山手線内側、それも文京区側の高台がやっぱり良いと思う。けど、山手線内側なら何でもいい訳じゃなくて、内側の低地買うくらいなら外側北区でも高台の方が良いかな。

[678: 匿名さん]

前に投稿されたコメント見ると、ここは高台と言うより傾斜地と言ってますが。

[679: マンション検討中さん]

>>678 匿名さん

ここだけ検討してる訳ではないので。
この物件に限った話ではないんです。分かりにくかったですね。

[680: マンション検討中さん]

>>673 マンション検討中さん
確実に民度の違いはある。文京区に住むくらいだから意識高い系が多いし。北区とは比較にならないから比べようがない。でも滝小は下界に比べたらかなりマシだと思う。

[681: マンション検討中さん]

ここかなり高額だよね。どういう層が買うんだろう。地元でお金持っている人？お金あるなら文京区へ行くだろうし、価格を抑えたい人が北区に来るものかと思ってた。駅近の高台が良いってのはわかったけど、それにしても金額が高すぎだろ。上中里ってマイナー過ぎて知られていないしブランド力もない。何もない所にわざわざ来るモチベーションがわからないんだけど。

[682: マンション検討中さん]

マンションの近くにオシャレなカフェがネットに出てきました。現地まで見に行けばいいのですが、いそがしくてなかなかいけません。いい感じです。
https://www.sugamo-sk-ennoichi.jp/detail/?id=3035

[683: 匿名さん]

>>681 マンション検討中さん

まぁ予算は人それぞれだし、貴方が高額と思ったお買い物も
実際検討する人には妥当だったり、大したことない物件価格なのかもよ？

[684: 匿名さん]

>>681 マンション検討中さん

いまや文京区でファミリータイプだと億超えるから、それより少し安くて京浜東北線2分ならじゅうぶん魅力がある。

[685: マンション比較中さん]

北区は安さを求める場所だと思っているけれど、飛鳥山レジデンスも高いと言われたけれど入居前完売。坪400万超の部屋もあったし、1.6億のプレミアム住戸も売れて、どこにでも、ある程度の高額物件の需要はあるのだと。
北区育ちで文京区の高校に通っていた身からすると、大和郷や西片は別格だと思うけれど、何でも文京区にひとくくりにされるのは違うかなと。

場所は違うけれど、大塚駅のまわりは見違えるようにきれいになりましたね。

[686: 周辺住民さん]

トレサージュも結構地縁者が買っていたから、ここも地縁者が多そう。文京アドレスに異様に憧れている人は地方出身者かな。

[687: 匿名さん]

文京区に限らず人気区のアドレスに憧れるのは地方出身者とは限らないでしょう。逆に北区でも良い人は北区や荒川区、城東、23区外などの人が多いのでは？

[688: 匿名さん]

現地行った上での感想ですけどかなり特殊な立地ですよね。
北区どころか23区内でもこのような場所はないのではと思いますが、
駅前が閑散としており駅前立地がそれほどメリットではないような気がしました。
ただ坂を登り切った本郷通り沿い辺りの雰囲気は悪くないですし、駒込がより近くなって商店街もあって便利ですね。
そのため、駅徒歩２分が故に価格が盛られているのであればちょっと考えてしまいます。

[689: マンション検討中さん]

京浜東北線ユーザーにはいい立地。駅も簡素でゴチャゴチャしてないし。駅力がなくても、されど駅近。今はどこの物件も値上がりしてるし。条件いまいちでも。

[690: マンション検討中さん]

今はでべ側からすると言葉は悪いが並み以下は切り捨てたマーケットで勝負している。供給数が物語っている。さいたま武蔵浦和でも8千万ごえなんだからそういう視点を持つとここは安く感じる。

[691: マンション検討中さん]

>>690 マンション検討中さん
なるほど。確かにさいたまと価格を比較したら都内を買えるしお得かもね。でもさいたまの方がお店あって生活に便利かもね。

[692: マンション検討中さん]

>>691 マンション検討中さん
人によるでしょうが、店があっても保育所の料金他の支援などトータルでさいたまはだめですね。自治体によりますが。

[693: マンション掲示板さん]

>>676 マンション掲示板さん

高かったら売れないよ．消費者はそんなに馬鹿じゃない。

[694: マンション検討中さん]

>>693 マンション掲示板さん

高いか安いか感じ方も人それぞれですけどね。

[695: ご近所さん]

初期ないし１期の契約率が重要。
なんとしてでも「これで売れてるんだ」という印象を与えないと、
そこそこ妥当な値付けでも「売れてない物件」の烙印を押されてしまう。
そうすると簡単には値を下げられない、下げても売れない、という事に。

でも、売れるだろうなぁと思います。ここは。
なんだかんだ駅近２３区、山手線も含んだ３線利用が強い印象。
もちろん短期投資目線でなく実需前提で。

[696: マンション検討中さん]

>>694 マンション検討中さん
そうだよね。安いと感じる人もいるだろうね。1億円のローンは40代で年収3000万のイメージだけど、みんな結構稼いでいるんだね。全体の0.3%未満しかいないゾーンが上中里にマンションを求めるってことでしょ？すぐ売れるって言う人は。それは本当に素晴らしいことだよ。治安良くなるだろうし。

[697: マンション検討中さん]

駅前にコンビニ欲しいよなあ。

[698: マンション比較中さん]

バウス意識した価格でしょうかね？
https://www.nomu.com/mansion/id/ED9XZ014/
（屋上ジャグジーは正直、いらない施設ですが）

[699: 匿名さん]

全然場所違うし意識してないでしょ
意識してるとしたら定借の駒込妙義

[700: 通りがかりさん]

確かに、駅前に24時間やっているコンビニが有れば有難いですね。スーパーの営業時間が短いので、働き世代には少し物足りないです。

[701: マンション比較中さん]

>>700 通りがかりさん

駅反対側のセブン上中2丁目店も、行こうと思えば遠くないですよ。上下移動がありますが。

[702: マンション検討中さん]

>>701 マンション比較中さん
ここは実際に町歩きをしてみて検討してみようと思っています。
京浜東北線が至近、南北線に山手線まで徒歩範囲はやはり魅力的なので。

[703: 通りがかりさん]

>>702 マンション検討中さん

私も同じです。3駅利用は魅力的ですね。

[704: マンション検討中さん]

もう内覧された方はいますか？

[705: 匿名さん]

>>702 マンション検討中さん
人によって徒歩の許容範囲が違うので現地から駒込駅まで実際に歩いてみることをお勧めします。

[706: マンション検討中さん]

>>705 匿名さん
確かにそうですね。駒込駅は普段使いでは遠く感じました。それであれば、乗り換えて上中里駅まで行きます。

[707: マンション掲示板さん]

>>696 マンション検討中さん

ごめんなさい。何がいいたいのかさっぱりわからないや。

[708: マンション検討中さん]

>>696 マンション検討中さん

かつて昔々少しの不良達が居た時代もありますが、
治安、良いところですよ。

[709: マンション検討中さん]

>>702 マンション検討中さん

古河庭園沿いのCAFEや駒込妙技近くの百塔珈琲、
お好きであれば殿上湯、
その他ハンバーグ屋(名前失念)、寿司治、加賀屋、
焼き肉きたむら(焼き肉系は好みにより色々お店有ります)

古河庭園と六義園の中もお勧めです。

[710: 通りがかりさん]

>>696 マンション検討中さん

親からの贈与や買換えでがっつり頭金出せる方は多いですよ。
因みに私も買換えで頭金4000くらいは出せそうなので、4000万ほどローンで検討してます。

[711: マンション掲示板さん]

ここの書き込み本気で購入検討している人が少なそう。上中里はどう考えても王子以下だと思います。
駒込と比較するなんておかしい。

[712: マンション検討中さん]

>>711 マンション掲示板さん

どこの掲示板もある程度そうですよ。
｢気になってる人｣｢話題にしたい人｣が掲示板には集まる物です。その中の一部が買う、かも知れない。

ご自身もそうではないですか？

土地転がしの話ではないですし、上下という視点だけは少し極端というか限定された視点の気がします。
結局は生活する場所ですから。
以下でも何でも、価格と活用可能性のバランスですよ。
物件の比較というよりは
実際生活圏だから話に出てるんですよ。
学区もここは滝小の飛鳥中、商店街は霜降り、
そういうエリアです。
近いとは誰も行ってないから安心してください。
広域検討の方には分かり難いかも知れませんが。

[713: 評判気になるさん]

マンマニさんで価格出てましたね。
四階71平米で9000万台でした。

[714: 匿名さん]

>>713 評判気になるさん

動画を見ました。やっぱり素敵ですね。
平均で@400ということは最上階だと億超えるのでしょうか。
マンマニさんが「億の壁」って言っていたのでぎりぎり超えない程度でしょうか。

[715: マンション検討中さん]

https://youtu.be/jv0Q2EZpSho

リンクを貼っておきますね。

[716: マンション検討中さん]

抜けるのが4階なのか、5階なのか、現地確認したいですなぁ。

[717: マンコミュファンさん]

2LDKでもいいお値段しますね。。。

[718: マンション検討中さん]

予定価格でてるのどちらも4階のようですが、抜けるのかどうかで価格の印象が変わりますね
脇の坂が急なのは動画でも伝わりました

[719: マンション検討中さん]

王子の低地以下はあり得ないけど、上中里も西ヶ原駅も何にもないから購入希望層は限られてるんだろな。鉄オタが狙ってそう。

[720: 通りがかりさん]

>>713 評判気になるさん

飛鳥山レジデンスは、お買い得でしたね。
でもバウスはバウスで仕様が良さそう。

[721: 匿名さん]

最初は都内とはいえ上中里のような超マイナーで辺鄙な場所で坪400万円は高すぎると思っていたが、マンションマニアの動画を見た限りは多少だがイメージが良くなった。
広域検討者であれば他を探したほうがいいという考えは変わらないが、地縁がある人ならばここも選択肢の一つには入りそうだし、買っても良いと思う人がいても不思議ではないと思うようになった。

[722: 通りがかりさん]

>>720 通りがかりさん
飛鳥山レジデンスも南向きの棟は坪385万円だったから、駅距離だけ見るとそこまでバウス上中里の単価に違和感はないけどね。
ただ、抽選会になるような物件ではないかなぁ。

[723: マンション検討中さん]

この価格なら十条タワーかパークタワー勝どきにするな。買い物は一生不便だし、駒込も毎日歩くにはきつすぎる。せめてフラットならば。登って下って、さらに登る。
上中里駅のコンパクトさは魅力なんだけど、やっぱり秘境駅。それと低層階の眺望が開けてないし。仕様はいいけど飛鳥の勝利かな。

[724: 通りがかりさん]

>>722 通りがかりさん
400万か…それくらいでくるかと思ってたがやはり、秘境に9,000万円はインパクト大だな。これならガーデンクロスの方が個人的には良いです。

[725: マンコミュファンさん]

>>723 マンション検討中さん
十条タワーが400ならいいですね…

[726: 周辺住民さん]

十条タワーの周辺環境もいいですよね。商店街が充実してるし、大学が多くて全体的にゆったりとした雰囲気の所です。埼京線というのが、ちょっとマイナスですけど。買い物の利便性は圧倒的に十条の方がいいです。個人的にはタワマンより中小規模のマンションの方が好きですけど、タワマンを気にしないという人はあちらを待つ感じですかね。

[727: マンション検討中さん]

>>725 マンコミュファンさん

十条タワーは400じゃないと思うけど、ここの上層&70平米は450近いので、十分比較対象かと。

[728: 匿名さん]

十条タワーを待てるなら待ったほうがよいが、
現時点での比較対象はパークハウス十条ではないかな。
地権者多め＆設備微妙とは言え平均坪350で販売開始。
ここは竣工済みなのになかなか販売開始しないから十条に流れてる人もいそう。

[729: 匿名さん]

十条と上中里、タワマンと板マン。
それぞれ検討者の指向が全然違うと思いますよ。

[730: マンション掲示板さん]

>>712 マンション検討中さん

そうではないですよ。ある程度広域で真剣に検討している者です。

[731: ご近所さん]

街の中心が駅前ではないので、駅近の魅力が少ないですね…
このエリアだと、霜降り銀座と滝野川会館があるあたりが街の中心かと思います。
エリアとしては、広い公園が多く落ち着いていて北区の中では学区もいいので子育て世帯には推したい地域ですが、駅から物件までの導線に店が少なすぎるのがやはりネック。
地縁がなければ王子神谷や十条の物件の方がいいのでは？と思ってしまいます。
それと、上中里と十条の物件行かれる方は、図書館(滝野川・中央）も訪問してみてください。言及している人は少ないですが両物件とも図書館は魅力です。

[732: マンション検討中さん]

パークハウス十条は駅からの動線が商店街とは逆なのですよね。そういう場合は会社帰りには余り立ち寄らないと思います。上中里はマルエツ以外何もないですが。それにこの辺は坂が多いので電動自転車は必須ですね。十条はフラットの高台です。ただあちらは全棟南向きではなく、マンションが目の前の側もある。仕様と高級感はバウスで値段なら十条って感じですかね。両方決め手がなさそうす。迷ったら両方見送ってタワー待ちした方がよさそうです。

[733: マンション検討中さん]

私としては、マルエツプチでも良いので、駅から家までの間にスーパーがあってポイント高いです。

[734: マンション検討中さん]

バウスが良心的だと感じた点。他の物件ですが、修繕積み立て金を安くしていない。売ってしまえばあとはしらねえタイプのデベと違い○ですね。

[735: マンション検討中さん]

>>734 マンション検討中さん

当初の積立金設定額でデベの基本姿勢が知れますよね。
ここはどうなんでしょう。

4月からは管理評価制度も始まりますし、
もはや｢売るために積み立て金最初だけ安くする、それで売れればオッケー｣という文化は通用しなくなってきてます。

ガイドライン通りに均等積み立てにした時の平米あたりの積立額が重要。

[736: 匿名さん]

これからは予備認定受けるのが前提になるのでしょうね
ここは竣工済みですが間に合いますかね？

[737: 購入経験者さん]

>>734 マンション検討中さん

＞売ってしまえばあとはしらねえタイプのデベと違い○ですね。

同感です。既に売却済みですが近隣のメジャー７物件を彷彿とさせます。

[738: マンション比較中さん]

2か月も前に竣工してるのに販売開始を5月から、入居開始が10月下旬と完成から10カ月も遅らせる理由はなぜなのでしょうか。
よくあることなんですかね？
去年契約していれば、住宅ローン減税もまだ1％だったのに。。

[739: 匿名さん]

>>738 マンション比較中さん

販売が遅いほど儲かるからでは？
今はマンション価格が上昇中で、半年前の値段が安いと感じるご時世です。
もしかすると5月発売がもっと後ろ倒しになるかも知れませんよ。
バウスの中央日本土地建物は銀行系デベで、全然焦ってない企業です。

[740: マンション比較中さん]

ここが450か？売れるならびっくりしますね。

[741: 通りがかりさん]

>>729 匿名さん

私は比較検討していますよ。十条の方に魅力を感じますが。

[742: マンション検討中さん]

>>740 マンション比較中さん
もっと良いところがあると思うけど売れるんじゃないですかね？私は半額でもいらないですが。

[743: 周辺住民さん]

上中里は駅周辺の店がマルエツ以外はほぼ皆無で、そういう意味では駅力は可成り低いけど、正直駒込駅周辺の店もぱっとしない。駅前が都営住宅ではなくて商業施設か複合タワマンとかだったら良かったのに。都はコロナで金使い過ぎたから、どこかのデベに売らないかな。都営もずっと住んでる人いるけど、持ち家感覚の様。何か壊れると無償で修理してくれるというし。あの立地は勿体ない。

[744: 匿名さん]

>>743 周辺住民さん

たしかに駒込二丁目アパートはもったいないですね。45年前の建築ですから当時としては良かったのでしょうが。
数十年後に建て替える時はさすがに周囲を含めて再開発するのではないでしょうか。
まだまだ先のことでしょうけど。

[745: マンション検討中さん]

私は原付二種を下駄に下界のオーケーに和牛買いに行きます。みたいに機動性を高めれば最高の立地。

[746: 職人さん]

>>745 マンション検討中さん

上中里なんかワイみたいな中卒肉体労働者が住む街とちがうの？笑

[747: マンション検討中さん]

>>746 職人さん
それって下界じゃない？よくセブンの外で酒飲んでるよね。ホームレスっぽい人とかも。上ではそういう人はみないかな。

[748: 匿名さん]

>>747 マンション検討中さん

2丁目側でもホームレスはいないよ。川の中州みたいな土地で住民以外がたむろしてると目立つ街だから。
まあ町工場が多いしセブン近くに銭湯があるからラフな格好のおっちゃんがいるのは事実だけど。
下から見ると1丁目はマジ別世界。駅の改札で一瞬だけ交わる以外なんの接点もないｗ

[749: マンション検討中さん]

下界ぎりぎりの高台だからねえ。線路渡って坂下ると世界は変わる。でもオーケーいいんだよな。

[750: 匿名さん]

上中里に限らず高台側と低地側って全く雰囲気変わるよね。
日暮里とか鶯谷とかもかなり変わる。

[751: 職人さん]

>>747 マンション検討中さん

上中里で上界下界なんてドングリの背比べや。笑
上中里という時点で下流層決定とちがうの？

[752: マンション検討中さん]

水びたしのリスクが無いだけいいと思いますけどねえ。

[753: マンション購入中さん]

>>752 マンション検討中さん

土砂災害リスクはありますか？笑

[754: マンション検討中さん]

>>752 マンション検討中さん
確かに水びたしは大丈夫だね！まぁ～下界とJRは同じような高さだから水没したら鉄道は終わるよね。そうなると日本が終わりそうだけど。バウスで生き延びても周りは坂だらけだから、水に囲まれて出られなくなるかもよ。

[755: 職人さん]

>>754 マンション検討中さん
よそ者から見ると上中里民が同じ上中里民に対して下界呼ばわりするのが解せない。
アンタら同じ「下界民」だろうよ。

[756: マンション検討中さん]

マンマニさん来てたみたい。評価高そうですね。

[757: マンション検討中さん]

>>755 職人さん
物理的な高低差で天上、下界を表現しているだけですよ。登山をする私からすると山頂からみる景色は下界になりますからね。単にそれだけ、悪意はありません。

[758: 通りがかりさん]

同じ上中里で下界とかって。。。
北区自体が23区の中では下界ですからね。

[759: 匿名さん]

下界って表現がどうかって話かと思ったら、上中里とか北区を見下したいだけですか。

[760: 職人さん]

>>758 通りがかりさん

いやいやそれは暴論。北区の中では赤羽だけは下界ではないな。笑
上中里なんて人が住む場所ですか？