築２５年を過ぎると、

[じゃじゃん、]

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が６月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用（詳細は省略です）
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
（年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
　頭がいたいですう）

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10　管理担当】

[41: 評判気になるさん]

１月２３日の理事会にオブザーバーとして参加しました。
関心があった点は２点、エレベータリニューアルと、水漏れ対策の件です。
今回、前者のみ、やや詳しく（長くて申し訳ないですが）。
１２月の理事会で、基本メニュー￥６８，５００ｋ、他オプション
の説明があり、これでいいのかと、質問したところ、基本メニューの説明は
次回で。

で、今回の理事会でその説明ですが、資料では
地震への備え約１０ページ：
　過去の地震による被害状況の分析
　休止しにくいエレベータ
　都開き走行防止
　（別に依存はありません、事実の列挙なので）
エレベータリニューアル一覧表１ページ
　（ここに、基本メニュの内容が、それは、
　制御盤、巻き上げ機を含む制御系のリニューアル
　７台合計、￥６８，５００ｋ、たったこれだけ？と思いました）
耐震対策、やさしさ仕様、意匠工事、約３ページ
エレベータリニューアル工程表６ページ

今回、２時間以上にわたり、質疑応答がありました。
質問の論点は、
＊現状調査の報告もなく、、、交換とは、どうゆうこと？
　経年劣化があれば、巻き上げ機を交換（過去の見積もり）
　と説明したのに、劣化があるかないか説明もなし、とにかく交換すると。
　調査して、現状報告、写真を添付しろと要求。
＊地震で休止、扉開け走行があるのはわかったけど、
　今回の基本メニューで、ｘｘｘをやれば、ｘｘｘの問題を解決
　できるなどの、因果関係というか、工事項目による
　効果の説明一切なし、じゃ、何のためにリニューアルするのか？
＊ちょっと特殊でして、全部で７基（２戸で１基のつくり）、
　高さは、ほぼ、７階のもの、１３階のものなど。
　なので、普通のオフィスで昼間、ずっと動いているエレベータと
　違うだろ、稼働率は、７階のエレは、１４階の半分だろ、
　それを、経年劣化も報告しないで、一律に交換という
　基本メニューはいい加減すぎるだろ。。。
＊などなどで、ほかにもいっぱい、この手抜き資料に関して

次回にこれらを、検討し、再説明らしいです。

今回、１２月もでしたが、自分ひとりでしたら、おそらく、
このまま、しゃんしゃんで、￥６８，５００＋オプションで決まりそうでしたが、
自分より、法務、保険に詳しい方が参加され、ほぼ私と同意見で、
次回に詳しい説明を受けられる予定です。

ところで、一般論として、
築２７年、
分速６０ｍ、７階　２基
分速９０ｍ、１１階、２基
分速９０ｍ、１４階、３基
およそでいいですが、これらをリニューアルする場合
大体のレンジはどのくらいでしょうか？
（２戸に１基のマンションなので、稼働率はかなり低いと
思います）。

水漏れ問題についても紛糾、、、
どうやら訂正文を出す方向で、、、
（各居住者で、保険にはいるなど、個別に対応を、、の方向で）
８月の理事会で、このまま全戸に配布するんですか？
心配かけるだけでしょう?　と質問したら、
心配させるのが目的だから、いいんです、と、
９月に全戸に配布。なんじゃおいと、思った件です。
でも、長くなるのでここらで、、、

２月の理事会にも参加できれば、また、報告し、
皆様のご意見を伺いたいところです。

[42: 匿名さん]

>>34 職人さん 20
漏水事故対応の保険加入はしていないのですか。
殆ど保険で対応できますが、保険金詐欺にあっていませんか。

[43: 匿名さん]

巻き上げ機の交換に関しては、フルメンテ契約であれば
その点検業者が無償で交換してくれます。
又、フルメンテ契約でない場合は、別途組合の経費で交換
しなければならないのですが、現状使用しているエレベーター
会社以外のものを使用することは普通はしないはずです。
特に基盤の交換はその会社のもの以外は使用できませんから。
全交換するのであれば、どこのメーカーでも相見積もりを取る
べきと思いますが。

[44: 評判気になるさん]

保険に関しては詳しくないので、記述をさけています。
およそですが、
今回の件により、保険の保証金額をアップした内容に変更
することが決定され、契約更新された、近々にするようです。
＊水漏れ部を調査する費用を保険でカバーする金額をアップ
＊下位の部屋に被害が出た場合の修繕費を保険でカバーする金額をアップ
だと理解しています。

が、今後、水漏れが頻発した場合、保険の保証金額を
超える恐れがあるので、個人で損害保険に加入する方法も
ある、、、との文書を準備するようで。

理事会でわかったのは、先週も１戸で水漏れがみつかった、
とのこと。　自分もどこかの損保を調査して契約しようかと、
保険料は、千円、２千円程度らしいので。

[45: 評判気になるさん]

この件もあいまいで、
フルメンテナンス契約なので、保守契約にもとづく点検の結果、必要な部品を
交換しています、との説明あり。
だったら、今回、全エレベータの巻き上げ機を交換する必要性は
どこにあるか（稼働率が低いので）説明してほしいといっても、
曖昧な回答、とにかく、基本メニューで全交換を。
だったら、過去の部品交換の履歴を全部出せと、、、次回までに
資料を準備するとは、言ってました、果たしてどんな資料か？？？

[46: 匿名さん]

マンションの漏水の場合、下階への損害賠償については
保険でほぼ対応できます。
漏水があれば下階の住民は気がつきますから、それで上階の
給水管を閉じればそれ以上は被害は大きくなりません。
壁紙の一部交換で済みますよ。

[47: 評判気になるさん]

保険については、
自分とほぼ同じ考えの組合員の方が参加され、
理事、管理会社の担当者より詳しく理解され、
いろいろと説明いただき助かっています。
９月の資料配布では、かなり、クレームがあったと
推察されます。

エレベータリニューアルに関しては、現在の管理会社の
担当者のマネージメントが、まったくなってなく、、
別の担当者をお金を払ってでもアサインしてもらう、、
などの話が出ています（２年前の大規模修繕工事の際は
うまくマネージメントされたようです）。
個人的には、大規模修繕工事はエレベータメーカと
関係ないのでよかったかもですが、
今回、管理会社の別の人物といっても、エレベータメーカー、
管理会社、保守、メンテ会社と利害関係（大手の電機メーカ系が
すべて仕切っていますので）があるので、それは、どうかと心配です。

とにかく、現在のメーカー系のリニューアル提案がまともな
ものになるか（現状調査の報告書出してから話がはじまるはずだが）、
独立系２社に合見積もり取得までいくか、、、

次回以降の理事会にも参加し疑問があれば投稿します
、相談、助言を頂きたく。

[48: 匿名さん]

>>34 職人さん 20
保険に加入しているのに、
数百万円の漏水事故修理費を支払っているのですか。
保険金を受け取りながら組合費でも支払っているこ
とになります。
これは管理会社による保険金詐欺の疑いがあります。
保険会社を調べることが先決でしょう。
保険代理店は管理会社か系列の代理店になっている
と思います。

[49: 匿名さん]

>>37 匿名さん
組合の保険で対応するのでしょうから監視しましょう。
予算で計上して管理会社が工事をして保険受け取りを
管理会社にしてその他に組合の予算から工事費を受け
取っている管理会社もあります。
過去の収支報告書を確認すると疑わしい組合費の支出
が見えてきます。

[50: 匿名さん]

保険金を受け取るのは管理組合でしょう。
それを管理会社が受け取るということはありえません。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
１、専有部分から専有部分への漏水事故について組合員個人
は火災保険は加入しているが個人賠償特約には加入していな
い場合。
２、専有部分から専有部分への漏水事故について管理組合は
１の場合を想定して共用部分の火災保険に個人賠償の特約に
加入している。
１、２の場合専有部分の漏水トラブルについては管理組合が管理を委託している管理会社が原因調査から被害者間の示談等をまとめて管理会社名で工事業者に発注して工事費の保険金は管理会社の口座へ振り込まれる。
※この場合は管理組合加入の保険を利用しているのだから保険金は管理組合の口座へ振り込むべきですが、そこら辺を各マンションは追跡して調査してみて下さい。

[52: 評判気になるさん]

保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）
＊既に、保険に入っていて、（専有部から専有部）
　水漏れ調査、下の下位へ、被害が及んだ際には保険で
　カバーすることになっていた。
＊が、１０月または１１月の総会で、件数が増えた場合に
　そなえ、保険料アップ、保証金額アップが議決された。
＊が、さらに、金額が増えることも考えられるので
　その増額ではカバーできない事態が想定される（水漏れマンションですな）、
　a. 管理会社より、総額１億円を超す、修繕積立金による
　　　一括修繕の資料の添付、話があった（正式な提案ではない）
　　これには、再度、修繕積立金の値上げに恐れあり、
　　理事会全体でも否定的な雰囲気。￥１３０万/1戸＊１００なので。
　b. 各戸で特約をつけた保険に加入する方法があることを、
　　やんわりと再配布する方向で話が進んだ。

で、その再配布する内容も、９月に風呂敷広げ過ぎて、水漏れ
頻発していますよ、￥１４０万で解決しますよ、、から、
どう修正するか、すったもんだ（だから、配布はやめろといっていたのに
と、言いたい）。

本日、損害保険会社に電話し、マンションの水漏れに関する
損害保険の資料の送付を依頼しました。
電話で担当者と話したところ、親切に、カバーする範囲を
説明いただきました。金額もさほどではないようで。

個人的には、管理会社は信用できないので、個人で保険に
入る方向で複数社と本日話をしました。

なにしろ、全体一括工事、約￥１５、７３０万円/全体（１４３戸）
の資料を２３日の理事会でいきなり、添付してくるので
（どうせ、合い見積もりも取らないし）。

ほぼ正確に記載したと思いますが、詳細は若干のミスがあるかもです。

助言、意見を頂きありがとうございます。

[53: 匿名さん]

52 評判気になるさん 1時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

組合加入の火災保険の個人賠償の特約を付けていれば
約￥２００万円は保険で賄えます。
収支報告書の管理費会計で支払われているのであれば
保険金の収入（若しくは雑収入）が２００万円計上さ
れていなければ保険金を詐取した疑いがあります。
月別収支報告書をもとに月別支払明細書を確認して保険
会社を調べてみて下さい。

[54: 評判気になるさん]

詳しくないのですが、
約￥２００万円を管理費会計から支払われたのは事実です。
特約が付与されていたか、不明。また、保険金収入が計上されていたかも
不明です。　次回の理事会で確認します。

月別支払明細書はありません。
毎月、検討、発注、支払い、一覧表はあります。
なので、１２月、いくら支払われたか、理事会資料ではわかりません。
この点は、なるほどの指摘なので、次回の理事会で聞いてみます
（年１回の総会では、支払いの履歴が報告されてはいます）。

[55: 評判気になるさん]

質問があります。
共有部から専有部への水漏れなどにたいする損害保険にも
個人賠償の特約を付けられるのでしょうか？

現状の理解では、共有部ー＞専有部の保証の特約は付けられない、
または、つけていなかった、なので、約２００万が管理費から支払われたです。

もし、それが可能であれば、今後は特約をつけるべきか、など、
でないと、来年も、また管理費から支払いが発生してしまうので、
可能であれば、これも理事会で確認します。

[56: 匿名さん]

52 評判気になるさん 19時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

※共用部から、専有部への水漏れで２００万の支払いを
しているでしょう。
施設賠償責任特約で保険金をもらえますよ。
収支報告書に保険金収入若しくは雑収入の中に２００万円
を処理しているかですが、
通常は２００万円は大金ですから保険金の収入として一般
会計（管理費会計）で処理すべきでしょう。
その会計処理がなされていなければ管理会社による保険金
詐欺の疑いがあります。
保険代理店が管理会社系列の場合はこの手で相当の収入が
あるよ見ます。

[57: 評判気になるさん]

先月の理事会の議事録（理事会だより）配布されました（２月９日付）。
月次の支払明細書のご指摘は、なるほどなので、
その視点からチェックしてみると。。。
支払済工事の一覧が、、　すると

消火器交換：￥ｘｘｘ、支払月５月
緊急出動、、、：￥ｘｘｘ、支払月７月
他、７件、支払月はすべて９月でした。
他のマンションでもこんなもんですか？
もう２月なんですけど、、、
次回、２月２０日の理事会で聞いてみます。

[58: デベにお勤めさん]

本日、理事会にオブザーバーとして参加し、
忘れないうちに議事録を（できるだけ正確に記述
しますが、細かい点では、ミスも、お許しを。

１．保険金、入金、出金確認の件：
　＊保険会社からの入金は、マンションの口座に
　　直接入金との説明。
　　月次の入出金見最初はフロントで確認できるとのこと。
　　後日確認します。
　　（管理会社の年配者は、保険金詐欺が、世の中で
　　　過去にあったことを認識、幣マンションでは、保険金会社から
　　　直接入金なので、、、詐欺はあり得ないとの説明）
２．共有部から専有部への漏れ水に対しての保険でのカバー：
　　施設賠償特約でカバーされたらしい。　ただし、経年劣化
　　で起きた事故（漏れ水）はカバーされない？？？
　　すみません、完全に理解できていません（メモが見当たらないです）
３．エレベータリニューアルの件
　　約３時間以上議論
　＊メンテナンス会社が、調査を行い、その結果を報告
　　（現状の、写真付きで）、まあこれはご苦労さん。
　＊が、現状のままでは、各要素で、懸念事項があるとの説明
　＊しかし、その懸念が、数値化されていない。例えば、最悪の場合
　　発熱、発煙がおきる、、、事故時に長期停止となる恐れ、、、
　　最悪の場合、突き上げ、つき下げが起きる。。。
　　要するに不安材料をあおってはいるが、５年に１度おきるか、
　　２０００基に、５基起きるか、１０基おきるか不明。
　　メンテ業者はそのあたりの数字をもっているはず、それに
　　もとずいて部品の在庫調達など、してるはず、次回までに
　　できるだけ詳しく報告される予定。
　＊問題は、
　　基本メニュー：￥６８，５００ｋの根拠は示されず、
　　　その中の各項目が、マストなのか、推奨なのか不明、
　　　それによって何が改善、保証されるか不明、、、
　　　などなどで、次回までに、詳細のリストをまトリックスにする
　　　依頼。
　　＊さらに問題は、オプションで、エレモーションプラス「ゼロ」、の説明
　　　更新するのは、心臓部となる、「巻き上げ機」と「制御機器」。
　　　これだけで、最新鋭に生まれ変わりますの説明（資料あり）。
　　　工事中も使えない日をゼロに。要するに限定したリニューアルプランの
　　　ようです。

　　　が、しかし、基本メニューで、「巻き上げ機」「制御機器」「かご関係」
　　「乗り場関係」の、更新、設置で、￥６８，５００ｋ
　　　プラス、工事を限定した、エレモーションプラス「ゼロ」をオプションで、
　　　￥１０，５２０ｋのオプション費用、、、トータル￥８０Mくらいか？
　　　おかしいだろ。

　　　普通に理解すと、
　　　　１．基本メニュー（いろいろ、多数交換）で行いますか
　　　　２．エレモーションプラス「ゼロ」（心臓部のみを交換）
　　　　　　で行いますか　なのに　　　　

　　　　１．基本メニューで行いますか
　　　　２．基本メニュー　＋　エレモーションプラス「ゼロ」で行いますか　

　　　の、提案資料になっていて、質問すると、

　担当営業はしどろもどろ、、、、座って、お茶飲んでから、と言われながら、
　結局次回までに、資料再提出

伝わりますかね、最後のところ。
文書で記載するのはそれなりに大変です。。。

　　

[59: 匿名です]

１～３月の理事会に参加しました
＊エレベータのリニューアルについては進展なし。
　ここで簡潔に記述するのが難しいほど、
　資料、説明に矛盾多々あり。
　次回の理事会後、一つ一つ説明しますので、ご意見賜りたく。
＊昨年の予算では、管理費、エレベータ保守に関して、見積もり無し。
　過去、２５年ほどは、それぞれ見積もりがありました。
　昨年は重要事項説明書で、テクニカルメンテナンス業務
　（質問すると、有資格者による業務らしいです）
　中に、エレベータ保守点検、ポンプ点検、消防設備（ホース）点検、乾球交換、
　日常点検など、、、、合わせて￥７M強/年の記述。
　株主総会の招集通知と同様に、これを、総会前に配布し、
　賛成多数（出席者は１０％ほど、ほとんどが委託で）で
　承認されました、しゃんしゃんです。
　だれも、昨年のエレベータ保守費費用の金額はわからないのですが、
　他のマンションもこんなですか？　
　そろそろ来年度の予算の時期ですが、、、いまだ、これら見積もり無し、
　今年と同様、見積もり無し、契約なし（エレベータ保守に関して）で、
　正面突破か？
＊水漏れ：昨年９月、居住者をしんぱいさせる目的で、
　水漏れ頻発、木の下工務店の￥１．３M/年の工事費用の見積もり配布
　について：不評で、なんらかの連絡再送付の予定も、文面まとまらず。
　ちなみに、見積では、保証期間の記載なし、バスの下は除外しますの記載。
　なぜバスの下を除外するか聞いたら、大変なので、とりあえず除外との
　消極的説明があったとのこｔ、、、PCR検査でもしてろと、言いたい。
＊見積もりに、ふざけた記載があって、指摘したにも関わらず、
　そのような見積もりはみつかりませんでした、、、前にも
　記述しましたが
　１、１０万　
　２．
　３．
　計１３万
　諸経費４万　
　合計１７万
　要するに、チェックする気も、能力もないのか？
＊桜の木、けやきの伐採で、桜の木を切り過ぎで、
　資産価値を落としたとの投稿あり、、、
　前にも記述しましたが、￥２５万/桜の木、￥２０万/ケヤキの
　見積もり、、、工数、高所作業車コストの記載なし、、、
　おかしいだろと言ったら、￥２５万/桜の木の仕事をしたら、
　１週間だろうが、１か月だろうがいい、その価値があれば支払うとの
　説明、、、でも、工事中、理事会、管理会社だれも立ち会わず、
　ぼうず丸儲けというか、楽だわな。。。で、切り過ぎと言われても、
　知らんぜよ。

などなど、一流居住者で決まることには理解できません、二流居住者は
発言しても、、、
コロナか、売り上げに困ったら、業者さんは提案を持ってらっしゃい、
合い見積取らないし、諸経費１５％くらいで何も言われないし、支払い条件は
別途相談、弊社口座に振り込むなどで、十分、　金額発生しない高所作業車など、
　てきとうにちりばめれば、、、簡単で～すてか、多分もうかりまっせ。


　

[60: 匿名です]

ご無沙汰ですが

エレベータリニューアルに関しふざけた話です。
＊１年前、巻上機流用、制御盤交換、で￥７０M
（経年劣化があれば、巻上機交換と注釈が、その場合は価格もアップ）
　完全停止日、１～２W
＊１２月２０２０年、基本メニューで
　巻上機交換、制御盤交換、他、いろいろ交換
　で、￥７０Mの提案。
　オプションで、￥１０Mくらい追加すれば、稼働停止０日
　個別の現状調査報告なし。

１２月～３月・２０２１で、毎月異なった説明、
質問しても答えられず。

最初は、巻上機流用で、１～２ｗ完全停止、
でも、基本メニュープラス￥１０Mで、完全停止無し
でも、その後、別の担当者が参加し、
その実績はありません、だとさ。

で、４月の理事会で、いきなり、
発想を変えて、リニューアル延期、
￥５～６Mで、耐震補強工事のみの提案
（制御盤、巻上機などの交換なし）は、どうでしょうか？　だとさ。

説明できない提案で、墓穴を掘ったあげくに、
だったら、１２月～３月の説明、議論はなんだった?

いい加減の極み、ここにありです。

[61: 通りがかりさん]

>>51 匿名さん
うちのマンションもそんな感じです。
幸いなことに、皆、きちんと保険に入っていて、個人賠償特約だけじゃなくて、水濡れ特約にも入っているらしくて、管理組合のマンション総合保険は使わなくてもモメルことはないです。
それに水漏れ事故って、ほとんど起きとことがないですよ。万一、洗濯機のホースやウォシュレットの管が外れた時のためぐらいに掛けているような気がするが、もし実際そんな事故が起きたときにはやはり大変なことになるのだろうな。

[62: 匿名です]

頭痛の種は
先日、来期の予算を決めるための総会がありました
＊最大の支出先の管理会社への支払い：見積もり無し（数年前まではありました）
＊来季、２番目の支出先（エレベータセミリニューアル）、提案では
　数百万、が、見積取ると、２０％ほど高い金額、　なんでや、
　合い見積もり取るようにと要求
＊３，４番目の大きな支出先（植栽管理と、出窓などの清掃業務）も、
　見積もりなしで、いったい何を、どれくらいの頻度でやるか、わかりません。

１０年前は、これら、自然に、業者がきて、見積提示、説明がありました。
この、２，３年、むちゃくちゃ、業者は楽だわな。。。
コロナで参加者１０％未満、委任状多数で賛成でっか、よっしゃ、よっしゃで。

普通は、合い見積もりとったのかと、ついい級されるはず、
でも、ここでは、来年は、見積もり取ってくださいと
お願いしました。

[63: 匿名さん]

コロナ騒動を利用して儲かる者がいる。

[64: 通りがかりさん]

>>62 匿名ですさん
ご自身で見積り仕様書書いて、見積り取った方が早いでしょ。
それで発注して、施工不良になっても、自分で責任もって対処してね。

[65: 匿名です]

個人で合い見積もりとれるものは、そうしました
給湯器が壊れて、
東京ガス、￥ｘｘｘ万、NORITZ、￥ｘｘｘ万
￥１０万の差がありましたので、生協を通し、NORITZに発注
（余計ですが、このマンションで、東ガスに発注しなかったのは
　初めてと、言われました、１０年前の話ですが。
　でも、CNBC見てたら、東ガスは、メーカーのガス器具に
　ラベル貼るだけだといっていたし、、、実はここまでこの話には
　落ちもありますが、ご希望があれば、説明しますが）

マンションの管理費で行う工事など、個人では見積もり取れません、
ある、独立系エレベータ保守、りぬーある会社に電話しましたが、
個人だと、営業マンも答え難くそうで、いろいろ親切に
答えてはいただきましたが。

ところで、エレベータのリニューアルで、１年前、
制御盤交換、巻上機流用で、完全停止、１～２W間。

１２月～３月の提案で、制御盤交換、巻上機交換でも、
￥１０Mのオプション費用払えば、完全停止ゼロらしいどえす。

巻上機交換するのに、完全停止ゼロ日って、世界新記録、ギネスもんですわ。
でも、実績はないとの説明でした、そりゃどうだろ。

[66: 匿名です]

水漏れは、めったに起きないだろうと、自分も思っていました。
でも、今年も、１，２件おきました。
その報告をするのに、管理会社は、なんか、生き生きしてました。
なので、￥１４０万払って、木XXX工務店の、給湯管リニューアル
工事はどうですかって、。。　７月か８月には、親切にも
そのリニューアル工事のセミナーまで開催してくれるそうです。

昨年１１月か１２月頃、理事会資料に、提案書が、、、
それは、全戸から、毎月、￥４～￥５万円の、
水漏れ対策工事費（給湯管からの水漏れ）を、長期間　徴収し、
すでに、個人で工事など終わってるところ、他の業者に依頼する
ところにはあとで返済する、なので、まずは払いなさい、
木XXX工務店が何とかするから、でした。
（提案書はありますが、なぜか議論されませんでした）

あほくさ、でも、一流居住者、高等市民の賛成で、実現するかもです。

[67: 匿名です]

個人で見積もり取って、個人で発注するのは無理です。
業者は見積もりは出さないだろうし、発注するなどできません、
例えば、全戸の出窓の清掃業務、個人で葉中する方法があれば
教えてもらいたいですう。

以前の理事会で、出窓の清掃業務の頻度を減らす、それで出費を減らす
などの説明がありました、　でも、今期の予算は、見積もり無しで、
頻度を減らしたのか、昨年と同じか、まったく不明？

でも、いいんです、上流、高等居住者の賛成多数で、、、
自分は３流居住者ですが、多数決には従いますので。

[68: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分
　　　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担、但し、
規約で定めればその限りではないが。しかし、問題点はある。
玄関扉・窓枠・網戸は共用部分だが、大規模修繕まで待っておられず、修理が必要になった場合は、
理事長の承認のもとに取換え等はできる。（部品等が同じものがない場合もでてくる）
専有部分の給水・給湯・排水管のうち、共用部分の修繕と一体として行う必要がある時は、管理組合が
これを行うことができると規約改正することができる。
拒否もできるが、それによって損害が生じたら損害賠償責任がでてくる。
経費を修繕費で賄うとリフォームした者としない者との不公平感が生じる。ただ現実問題としては、漏水が
多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[69: 正義の味方]

ご無沙汰です
＊エレベータリニューアルについて、
　巻上機交換、制御盤交換、　￥１０K余計に払えば
　完全停止日、ゼロです。　この詐欺的提案を阻止。
＊で、管理会社より、耐震工事はどうでっか？
　提案書：￥６M
　第一次見積もり：￥９M
　第二次見積もり：￥７．２M
　２０％も値引きしてもらいまいました、
　これで、いこうよ、わっしょい、わっしょい。
　で、総会で、賛成多数で可決。
　(提案で￥６Mの件は、いっさい、居住者に説明なし、
　また、￥７．２Mの件、消費税含んだ金額の記載なし、
　￥６．６M,　消費税別途、、、今時こんなあるか？
なんじゃ、こりゃ、お前ら、何もん？　くせもんか？
はい、一流居住者、上級市民です。

まあ、君子というか、尊師が、これが正しいです。。。
は、はあ、、了解ですで、一件終了。
こんな、理事会、ほかにもあるんかい？

エビでンス持ってるから、どこかで、なんとかするべえ。

[70: 正義の味方]

ところで、三ツ沢水漏れ頻発マンションですが、、、
今回の水漏れ頻発は、
各居住区の、それぞれ設置してある、給湯器からの、
水平の給湯管での水漏れなので、まったく、専有部での
問題で。
親切にも、木の上から、￥１４０万払えば、直しまっせ、
でも、風呂場の下の工事はなし、補償期間の記述もなしで、、、、
お、やるねえって、おたくら。
排水管（水平、垂直両方の場合）は、全体で対処するべえ、、、
とにかく、￥１４０万払えば、各専有部、なんとかしまっせ、
って、ありがたい、尊師からのお話でした。。

[71: 口コミ知りたいさん]

>>70 正義の味方さん
久々に先月の理事会に出てみれば、
共有部にあるトイレにウォシュレットの設置を検討。
で、見積もりを取得、カシワバラから。
でも、メーカーの記述もなければ、型番の記述もなし、、、
洗浄便座取り付け、￥３９，０００－
おい、型番、パンフ添付するだろ、と要求。
本日の理事会で、別業者より、それらを記述した見積もり取得。
カシワバラは、ボツですかねえ。　

[72: 購入経験者さん]

水漏れが心配で、、、水漏れに注意しながら生活しましょうって、管理会社から

[73: 匿名さん]

温水器（給湯タンク）が室内にあるマンションはありますか。これが一番危険。

[74: 匿名さん]

台所や洗面所の水栓からの漏水もあります。
この点検は必要ですよ。

[75: 匿名さん]

いずれ専有部分の配管からの漏水も発生するでしょう。
そうなったらそのマンションはお・だ・ぶ・つ

[76: 匿名さん]

電気温水器が室内にあるマンションはそれ等に輪をかけて危険。

[77: 匿名さん]

築２５年ということは、そろそろ２回目の大規模修繕工事の時期ですね。
それが過ぎれば、今度は大型設備の更新時期がやってきます。
修繕積立金については、必要積立金の確保をしておく必要があります。

[78: 匿名さん]

大型設備とは、エレベーター、インターホン、消防設備、給水設備、
玄関ドア、サッシ等があります。

[79: 匿名さん]

配管もあります。
３回目の壁面塗装については、剥離もはいりますので
かなり高くなります。

[80: 匿名さん]

３回目の壁面塗装は、２回目まではそのまま塗装すればいいのだが、
３回目となると剥離してからやらなければならないから、高くなる
ようだ。

[81: 匿名さん]

大規模修繕工事はいろいろありますね。
専門的なことはプロに任せるしかない。

[82: 匿名さん]

大規模修繕工事に関しては、技術的なことはプロに任せるが、
工事の進め方については、理事や専門委員でもできる。

[83: 匿名さん]

築２５年ということは、そろそろ第２回目の大規模修繕工事が
近づいていますね。

[84: やったーまん]

すでに、築２８年、２９年になり、２回目の大規模、、、は、２，３年前に完。
その際、裏ベランダの床に、なんか凹凸のカバーが、、、最近汚れがたまって黒ずんで、、、余計な工事しやがった。　まあ、水漏れ頻繁で、、、水漏れに注意しながら生活しましょう、、、って、朝晩、５分くらいチェック、、、水漏れないかって。。。どんなマンションじゃ？　水漏れヒルズじゃ。。。。

[85: 匿名さん]

お部屋の真ん中、クロウゼットの後ろ、洗濯機の横、
等に温水器のタンクがおかれているマンションがある。ロ―コストマンションで古くなるとタンクが破裂等し
て大事故をおこす。地震等にはさらに危険である。
気をつけましょう。

[86: 匿名さん]

温水器に関しては問題があるようだね。
いっそ取り外したらいいんだろうが。

[87: 匿名さん]

築２５年ということは、そろそろ２回目の大規模修繕工事の
時期が近づいていますね。
それが済むとそれからは、大型設備の交換が目白押しです。
修繕積立金の資金計画を洗いなおす時期ですね。

[88: 匿名さん]

マンションを資産と考えてる奴がおかしい
毎月のローン＝家賃、購入時一括払い＝家賃前払い、修繕一時金＝家賃値上げと考えるべし

[89: 匿名さん]

２０年前に３千万で買ったマンション、広告チラシでは３千万で買い取ると書いてある。
ということは、２０年間管理費＆修繕積立金の月額１万５千円を毎月の家賃として
払って住んできたということか。近所の同規格・同面積の賃貸マンションの家賃相場は
１５万だから、コスト的には１０分の１。やっぱりマンションは「借りる」より「買う」
ですね。

[90: 匿名さん]

大規模修繕工事が終わるとマンション価格は上がるみたいだ。見た目は綺麗になるから
買い手も増える（内部はガタが来ているかもしれないが）。あと１０年しないうちに
大規模修繕をやるだろう。その時に４千万くらいで売れば大成功だ。

[91: 匿名さん]

>>88 匿名さん
資産だよ。

[92: やったーまん]

水漏れ頻発するわ、床はフローリング禁止（騒音問題で、地上１階のみ
フローリング可）で資産価値上がる？　床が絨毯みたいな、、、で、
ほこりが溜まってるだろうけど、見た目分からんですわ。

[93: 口コミ知りたいさん]

>>90 匿名さん
重要事項の説明は正直にしてね。
宅地建物取引業違反になるからね。
頼むよ。
わしゃ中古のマンションに投資しているが、
営業には素人を装うている。
中には取引士の資格なしに重説の説明をしている。
そんな営業を相手にはしないことにしている。

[94: 口コミ知りたいさん]

>>92 やったーまんさん
厚化粧すれば外観はピカピカです。
ドーランで80歳の後期高齢者でも20歳に見える。
漏水等は重要事項の藩中にはない。

[95: やったーまん]

管理会社のひも会社曰く、
￥１４０まん払えば、給湯器からの水平配管の水漏れ対策工事するでえ、、、
余計なお世話、自分で相見とるわ、、、近所の床屋で話したら、
そりゃおかしい、自分で見積もり取りなさいと助言。
しかも、保証期間なし、支払い条件は弊社指定の口座に支払うものとする、、、
アホか？　３年後くらいに払おうか。。。
さあ、今夜も寝る前に、水漏れないか、、、点検してねよっと。

[96: 口コミ知りたいさん]

>>95 やったーまんさん
加害者にならない為の対策だよね。
被害者になったときも対策方法を考えてよね。
例えば上階の所有者が債務不履行等で支払い
能力がない場合はどうしたらいいでしょうかね。

[97: やったーまん]

そうですねえ、、、
被害者になっても、幸い上階は資産家だから、、、心配してないけど。
加害者になったときを考え、２，３年前に保険に加入。
にしても、対応違うなあ、
ソニー損保：ネットで、安そう、でも、かなり書類の審査に厳しく、
　取得時の契約書だの、、、見積もりまでたどり着けず、あきらめ
東京海上日動：築何年？　何回？　広さは？　これでOK
　特に書類送らず
加害者になった場合、示談とかもやってくれるんで、、、￥３万弱・年で加入

きょうも、サッカー見る前に、水漏れないか点検、、、
なんせ、一流のリフォーム会社、木の下から、、、お宅のマンション
水漏れ頻発してますって、全戸に配布されたから、、、心配で。

[98: 匿名さん]

>>97 やったーまんさん
漏水の頻発する分譲に資産家が住むのかね。
ないことはないが嘘っぽいですね( ´艸｀)
オール電化で室内に貯湯タンクでもあるのかね。
ガスかね、兼用カネ、給湯設備やシステムには
各マンションで異なる。
オール電化で貯湯タンクが室内にあれば致命傷
である。引っ越した方がいい。
資金がなければ住むしかないが。

[99: やったーまん]

まあ、玄人筋では有名な方が上階に、、、お世話になりました。
TVでもみたことあるけど。　よいご夫婦で。
＃＃＃の入場券とか２回・年いただきまして、、、これ以上は個人情報なので。。。
購入した時点では水漏れ頻発するとは想像だにしませんでした。
資金がないのでひっこしは無理か、、どこか田舎の一軒家がいいけど。
水漏れに注意しながら生活しましょうとか、フローリングがダメで、
ほこりの積り具合がわからないマンションではねえ。。。

[100: 匿名さん]

>>99 やったーまんさん
そんな欠陥マンションに富裕曽が住んでいる
とは驚きで珍しいです。
まあまあ良かったですね。
上階からの漏水事故でしょうから示談もスム
ーズで良かったですね。
数回起こすと保険会社も断ってきますからご
注意。
富裕祖だからその都度自己負担で弁償するの
でしょうね。大したものだ( ´艸｀)。
うちのマンションでは大漏水を起こして賠償額が数千万円になり自己破産したよ。
貯湯槽が室内の真ん中に設置されているマンションでした。

[101: 匿名さん]

漏水が発生しても、賠償は保険での対応が基本です。
それ以外は各人で交渉しなければならないが、なかなか難しい。
裁判でしか決着はつけられない。

[102: 匿名さん]

深夜電力で沸かせる電気温水器を室内のクローゼットの裏に設置しているマンションで午前２時ごろ温水器の貯油タンクに亀裂が発生した場合の漏水事故に遭遇した。事故の悲惨さを想像してみて下さい。発生源は10階の棟の中間部分の部屋からピラミット状に下階の2階までの漏水でした。

[103: 匿名さん]

>>102 匿名さん
公営住宅ならこのような事故は起こさない
。
常日頃の管理で未然に発見し予想して耐用
年数等を考慮して温水器の交換等を行って
くれるからだ。
102のマンションは分譲で築30年を越して
いる。
あちらこちらで温水器による漏水事故は起
こしている。
その都度管理会社が代理して保険にも加入
している。
事故等の発生の啓蒙もせず事故等のたびに
工事のための示談をして管理会社が原状回
復工事をしている。
事故のたびに管理会社は利益が取れるので
事故を未然に防がれると利権を失うのである。
こういった疑いを持ちたくなるのは当然と
思われる。
管理人はこれ等をつぶさに経験して、いて
も、たってもいられずこの事情を住民に公
開した。
後日管理会社から辞職勧告を受けている。

[104: 匿名さん]

どこから給料がでているかを認識すべきだったな。

[105: 購入経験者さん]

年末、正月は水漏れしないか心配で、赤白歌合戦を見ながら、自分で点検してました、幸い自宅では水漏れは見つかりませんでした。
ところで、今月の理事会だよりにて
急に関東電気保全協会から「地絡保護装置付き高圧負荷開閉器未設置」の指摘事項を受け、見積書を取得しました（税抜５，９６０，０００円）の記述が。
なんじゃこりゃ？　またぼったくりに管理会社、業者が結託か？　毎度のことですが。。。どうせ合見積もりとらないで、多数決で即決とミタ。

[106: 匿名さん]

>>104 匿名さん
給料をもらったからと言って悪事をそのまま
放置できない性質でね。
やめろというからやめてやったよ。

[107: 匿名さん]

おろかだね

[108: 匿名さん]

>>105 購入経験者さん
連絡保護装置付き高圧負荷装置開閉器とは
なんぞや。教えて。

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん
この性分は収まらない。
それでもいいことは時々ある。
隣の大型マンションから来てくれと誘いが
あったので務めているよ。
人生は捨てる神あれば拾う神ありの諺。
間違いには従わない性質だから同じことを
繰り返す。楽しみだ。
まえのマンションからも誘いがあるが事情
を説明したら住民が訪ねてきてこまる、
どうしようかと迷っている。
現理事長は受け入れてもいいと言っている
。
天真爛漫が災いすることもあるが、
副業を持っているので辞めても困りわし
ない。

[110: 匿名さん]

>>109 匿名さん
あなたの書いた事だけでは管理会社が悪いのかどうか分からないですね。本来注意喚起すべきは理事会ですから。
あと、放置できない質ならあなたが注意喚起したらよかっただけだと思います。それも実施済みだったならすみません。

[111: 匿名さん]

>>110 匿名さん
いろいろあるよ、
細かいことを言っても始まらない。
前のマンションの役員もよくこのマンション
と交流があるようで知らないことがたくさん
あるよ。
ともに大型マンションで合併の話もしているよ。
管理をどうしようかとの話し合いもしている
。呼ばれた時は行くけどね、
私の仕事ぶりはよく知っていたのには驚いた
。
前の管理会社を辞めるといったときは管理会
社の上のものがきて止められたけどね。

[112: 匿名さん]

>>110 匿名さん
管理会社の悪事を説明せよとか( ´艸｀)
放置できない質なら俺が管理会社に注意喚起
せよとか( ´艸｀)。
お前みたいな低能スパイとの話はお断りだよ
( ´艸｀)

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
なりすましご苦労さんです。
お前に言ったのではないです。
悪事を説明しろとも言っていないし、管理会社に注意喚起しろとも言っていません。低能はお前だったようですね（笑）

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
なりすましではないよ
みずすましだよ( ´艸｀)

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
へー、すごいですねー

[116: 購入経験者さん]

ネットでしらべてみると、複数業者の価格比較の情報があり、工事費
およそ、数十万円ですな、、なんでやねん、￥６００万弱もするって？
ちなみに、総戸数（に関係するかは知らんが）１３０戸ほどなので、
およそ５万弱の負担か、、、一戸あたり、、ふざけた話。。。
まあ、一流居住者がまたやるだろ、、、２割値引きしてもらいましたって。
賛成多数で工事決行。　きまったらここで報告しますねん。

[117: 匿名さん]

>>116 購入経験者さん
UGSのこと？

[118: 匿名さん]

>>115 匿名さん
凄いでしょう。
ほめられたのは生まれて初めてなのよ(# ﾟДﾟ)

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
初体験おめでとう

[120: 口コミ知りたいさん]

雇用統計がよければニューヨーク3指数は暴落と
みてまたがなかったら儲け損ねた。
明日は最大のイベントのCPIもまたがないで見る
ことにした。
金融相場の終わりが来たら当分はお休みしよう。
昨年は3億円の損切をした。
これが仲間や女房殿にバレたらどうなる( ´艸｀)

[121: 匿名さん]

専有部分の配管・配線設備は専有部分　 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担.
ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
>共用部分と専有部分を同時に更新する
方法は
1.　積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い
2.　一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い
3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
　　しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽

[123: 購入経験者さん]

管理会社からこんな提案もありました。
とにかく水漏れ頻発です、ほおっておくと大変なことになります
（２０枚ほどの写真付き、ぼろぼろになった配管の）
なので、専有部（水平）の給湯器からの配管を一斉にこうかんしましょう、
金額は￥１４０万程/一戸なので、毎月５万円、２年ほど徴収します。
既に自分で交換した、または相見積もりとって自分で、他業者で交換する、、、
そんなの無関係に毎月徴収します、そんな人日はあとで返済します。
ご立派な提案でした。　あ～こわ。

[124: 匿名さん]

>>123 購入経験者さん
その５万円は管理費等と合計してお宅の
振替口座から引かれるんでしょう。
だったら弁護士に相談して供託できない
かな。
払いたくなければ振替口座を解約して
振替不能にするとか、
これだと未収金で組合内部の問題になる、
やはり、供託ができれば効果があるので
はないか。素人のザワごとです。
いい回答をお待ちします。

[125: 匿名さん]

築２５年程度のマンションの配管がボロボロになることはないよ。
それに１戸当たり１４０万円はどこからもってきた数字なの。

[126: 口コミ知りたいさん]

>>125 匿名さん
その通り、
がセネタだ( ´艸｀)

[127: 匿名さん]

専有部分の配管には、給水管、排水管、給湯管、汚水管、
ガス管があるけど、みんな交換する必要はない。

[128: 匿名さん]

築２５年ということは、２回目の大規模修繕工事が近いね。

[129: 匿名さん]

>3.　希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
　　>しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽
希望者だけで済む問題ではないでしょう。
上下で協力してやらなければならないのですから。
配管の場合は、縦列の部屋に影響があります。

[130: 購入経験者さん]

２回目の大規模修繕工事の修繕委員のメンバーに
１回目の委員は入れない方が良いかもね。

[131: 匿名さん]

悪徳組合員の仲間が徒党を組んで修繕委員会
に立候補してきた。
中には実務経験はないにしてもペーパーマン
ション管理士も含まれる。ろ
くでなし集団であるが、輪番制の理事長では
太刀打ちできない。
バックには悪徳政治家が控えている。
１０００戸超のマンションですから工事費だ
けでも十分魅力的である。
ミツバチが狙うには絶好の獲物である。
理事長は従わざるを得ないでしょうね。
自慢ではないがそれ等を防げる力は私にはあ
るが、および出ないので控えている。

[132: 匿名さん]

>>129 匿名さん

127 匿名さん　はみんな交換する必要はない。といってますよ。
どうする？

[133: 購入経験者さん]

築２９年くらいで、２回目の大規模主修繕は、２年ほど前に終了。
￥１４０万円は、給湯器から水平の家庭内の配管のみ（他の水道管、排水管はまったく関係ないです）、で、ふろ場の下は含まず。合い見積もりとれと、理事会で言いましたが無視されました。
これは木下からの正式な提案で、全戸に配布されました。　おたくのマンション、水漏れ頻発ですよと、、管理会社は嬉しそうにしてました。近所の床屋でこの話をしたら、そりゃ、自分で合い見積もりとったほうがいいよとの助言。その後、どれくらい水漏れ頻発してるかは不明で。

[134: 匿名さん]

>>133 購入経験者さん
組合の保険で工事をしたならば通常総会で
その収支の報告をするように組合に提案し
てください。
収支の報告がないマンションは保険金の詐
欺を疑った方がいいでしょう。
特に管理会社の系列が保険の代理店をして
いるならば要注意です。

[135: 匿名さん]

漏水が発生したら保険で階下の賠償はしますよね。
それに築２５年で漏水が頻発することはないでしょう。
漏水の原因は何なのですか。

[136: 匿名さん]

現在漏水で多いのが、配管ではなく、ダイニングの水栓の
つなぎ部分の緩みから生じるのが多いみたいですよ。
それだったら、推薦の交換だけで済みます。
当然専有部分ですので、各戸の責任と負担で行わなければ
ならないですけどね。

[137: 匿名さん]

>>135 匿名さん
それは知識が偏りすぎ、
私は築７年のマンションの管理人だったが
原因不明の漏水が頻発していたよ。
住民もマンションも安物マンションで大型
で団地だけどね。
ひどいマンションだったよ。
努力してある程度改善したけど残る欠点の
改善は無理でした。

[138: 匿名さん]

>>134 匿名さん
受取保険金は収入ではないし、保険対象の修繕工事は支出ではありません。
これらの収支が無い事を以て、不正とは言えません。
これらを収支に記載するのは、簡便な方法です。
保険金が出たなら、それらの会計報告と請求書・振込記録などを見せてもらうのが現実的でしょう。

[139: 匿名さん]

>>138さん
しかし、管理会社が保険で不正受給をしていたとしても、
マンションとしては、賠償や補修工事をしてくれるんで
それでいいのでは。

[140: 匿名さん]

>>138さん
保険金も収入ですよ。収支報告書にはちゃんと記載されます。
保険対象の工事は当然支出となります。
工事でなければ何なのですか。