築２５年を過ぎると、

[じゃじゃん、]

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が６月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用（詳細は省略です）
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
（年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
　頭がいたいですう）

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10　管理担当】

[201: 匿名さん]

ディンプル錠の複製は１個１，０００円程度必要とのこと。
送料は別とのことです。

[202: 購入経験者さん]

１年に１回くらい起きるけど、
転入された方が、ブローリングにしたいと、
でも、ダメなんです、床が薄いから、音がひどくて、なので絨毯になっています。
総会で、工事却下、、、でもほこりがたまっても見えないですぅ。
１か月ほど前、朝２時くらいに、騒音で目が覚めて、、、まただれか暴れてるなと、
で、朝４時くらいに、犬の鳴き声が、、、この晩はよくねむれませんでしたぁ。
でも、理事会でなんか言っても、、、爺の一人暮らしが多くてこまるなど、
一流居住者が言いたい放題なのであきらめ、、三ツ沢水漏れ頻発ヒルズの
日常でしたぁ。

[203: 匿名さん]

フローリングの工事に関しては、理事会に届け出を出しますが、
その際、仕様等の書類を添えて提出しなければなりません。
音に対しては、みなさん敏感ですから。

[204: 匿名さん]

フローリングの工事を行う際、管理組合への届け出をせず、
承認をもらわずに行った場合は、理事会が居室内に立ち入り調査をして
問題があれば改善命令をだすことができる。
但し、その改善命令を無視したらどうすればいいのかは分からない。

[205: 匿名さん]

工事をするときには、相見積もりはとらないとね。
同じ条件で取らなければ意味ないのだが、それを可能にするには、
まず最初の１社から見積もりを取る。
そして、それの単価の欄を消して、他の業者には単価だけを記入して
もらう。
その方法が良いようだ。

[206: 匿名さん]

相見積は大切だね。
それを取るときは、同じ条件で取らないと意味ないしね。

[207: 匿名さん]

その同じ条件で取るというのができないので、最初の見積り
を有効活用することが大切だよ。
知識を知恵に変える工夫をしなくちゃね。

[208: 匿名さん]

築２５年を過ぎると、大規模修繕工事以外に大型設備の
更新工事が目白押しとなる。
給水設備、消防設備、インターホン、エレベーター、
サッシ・網戸、玄関ドア、配管等

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
>大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事が目白押しとなる。

あれっ
大型設備の更新工事も含めて大規模修繕工事というのでは？

[210: 口コミ知りたいさん]

外壁塗装工事と言った方が解りやすい。
修繕となると高度な工事になるので勘違
いしやすい。
外壁塗装工事には外部のコンサル等への
依頼は必要ない。騙されないでよね。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん
大規模修繕工事は足場を組んでやる工事のことを普通はいいます。
大型設備は、築２５年をすぎるころには、毎年何かをやらなければ
ならなくなります。
それを全て大規模修繕工事といえばね毎年大規模修繕工事をしている
ことになります。
大規模修繕工事の主なものは、外壁の躯体補修、高圧洗浄、タイルの交換、
ベランダの窓枠シーリング、軒天塗装、ボードの交換、開放廊下の塩ビシート、
照明器具、屋上防水、通路の塗装等があります。

[212: 匿名さん]

足場を組めば、足場を組まなければできない工事は
一緒にやります。
外壁の工事当然ですが、ベランダで行う、窓枠シーリング、
軒天や壁の塗装、ボードの交換、塩ビシートの交換や漏水に
対するメンテナンス、億次用防水等、最低これはやらないと
いけないでしょう。

[213: 匿名さん]

足場を組まないでやれる工事、玄関ドアの交換、開放廊下の
塩ビシート、開放廊下の天井や壁の塗装、駐車場の舗装、
ＬＥＤ工事、interphone、消防設備、給水設備等は大型設備の
工事として必要な年度に単独で行われます。

[214: 匿名さん]

大型設備は大規模修繕工事には入りません。

[215: 口コミ知りたいさん]

>>214 匿名さん
外壁塗装工事には大型設備工事な含みません。大規模修繕工事には大型設備は含まる。
用語の統一を図りましょう。

[216: 匿名さん]

>>215 口コミ知りたいさん
大型設備は大規模修繕工事には入りません。

[217: 匿名さん]

「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義しています。
定義に当てはまる工事の中に大型設備の工事が含まれている場合は、これを含めて「大規模修繕工事」です。

[218: 匿名さん]

２１７さんの回答が適格ですね。
分かりやすくいえば、足場を組んでやる工事が大規模修繕工事
と思っておけばいいでしょう。
専門委員会の設置も行われます。

[219: 匿名さん]

大規模修繕工事と大型設備の工事は理解されたと思います。
大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げて検討していきますが、
大型設備に関しては、別に修繕委員会を設置するか理事会でやるか
ということになりますが、理事会ではできないところもあると思いますので、
そのときは、小修繕委員会を別途たちあげればいいでしょう。
細則を作成しておくていいでしょう。

[220: 匿名さん]

工事があるから、修繕積立金が必要になる。
積立金が不足しないためには、工事を極力減らせばいい。
しかし、それをやりすぎるとマンションの資産価値が落ちる。
どこまでが妥協できるかの接点を見極めることが大事。

[221: 口コミ知りたいさん]

>>216 匿名さん
大規模修繕＝外壁塗装工事、大型設備工事
大型設備等＝EV、機駐、受水槽、給排水　　　　　　　　　　　　
変電設備等々
※外壁塗装工事は普通決議
※大型設備工事は特別決議を要する案件も
　含まれる場合がある。

[222: 口コミ知りたいさん]

修繕は大修繕と小修繕に分ける。
設備は大型設備と小型設備に含まれる。
共用部の変更は普通変更と重大変更に
分かれる。

[223: 匿名さん]

共用部分の変更は総会の決議が必要ですね。

[224: 匿名さん]

玄関前の階段の一部にスロープを作るのは
総会の決議が必要ですか。

[225: 匿名さん]

>>224 匿名さん
金かかるから必要だよ。

[226: 口コミ知りたいさん]

共用部分の変更はお金の多少には関係ありませんよ。
重大変更ならば法令の変更で議決権は四分の3でいいが区分所有者の数は過半数まで減ずる規約は有効になった。
手すりの件だけど共用部分の軽微な増設なので普通決議でOKです。

[227: 匿名さん]

用途の変更ではないような気もするけど。

[228: 匿名さん]

やはり、階段をスロープにするには総会の普通決議が
必要のようです。

[229: 匿名さん]

築２５年ということは、そろそろ専門委員会を立ち上げて
準備しなければならない時期ですね。

[230: 匿名さん]

２回目の大規模修繕工事になりますので、１回目の資料を
しっかり読んで勉強しておきましょう。

[231: 匿名さん]

１回目の大規模修繕工事の資料等は残っていますか。
大切に保管されていればいいんだが。
前回の修繕委員のメンバーは変えた方がいいと思うよ。
一人二人ははいっていてもいいけど。

[232: 匿名さん]

>329

国土交通省のガイドラインでは定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことが推奨されている。２５年目からでは手遅れのような。

[233: 匿名さん]

殆どのマンションでは、５年ごとの長期修繕計画の洗い直しは
していませんし、そんなにお金の無駄遣いはしません。
大規模修繕工事終了時にやれば十分です。

[234: 匿名さん]

物価上昇が激しくなってるからが大規模修繕ごとだと次までに足らなくなってるかも。

[235: 匿名さん]

しっかりした長期修繕計画書の作成がされていないからですよ。
建築士を雇い専門委員と一緒に計画書を作成すれば問題は殆ど
おきないでしょう。

[236: 匿名さん]

定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことは、今や常識でしょう。

[237: 匿名さん]

>>233 匿名さん

賛同します

[238: 匿名さん]

>235

物価上昇の変動の予見は建築士では無理。

[239: 匿名さん]

新築は5年目に長期修繕計画書を見直した方がいいですよ。初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。

[241: 匿名さん]

２００２年の法制審議会の議論では、１０年改修，１５年改修，２０年改修、３０年で建替えだったらしい。

平成１４年８月６日
法制審議会建物区分所有法部会第１５回会議議事録より

　それから，２０年もたちますと相当建物は改修を要します。
１０年改修，１５年改修，２０年改修というのですが，そのころになりますとお金もかかってくる，建物も陳腐化してくるということで大分売りが出てまいります。

ですから，３０年ずっと持っていらっしゃる方は非常まれだということになりますが，年が経るごとにだんだんそれは値下がりしていくのは当然なのですが，それと同時に，賃貸ということが行われてまいります。

私ども調べましたら，２０年たったマンションではほとんど半数以上が賃貸に変わっているのです。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。
ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん
３０年もたつとほとんど建て替わっている。
本当( ´艸｀)、
よっぽど手抜きマンションだよね。
鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないよ。
うちなどは３５年だがピチピチシテいる、
もちろん管理組合は.しっかりしていて管理
会社の提案も鵜?みにしたことはない。
理事長も.プロだし、常駐の管理人もプロを
揃えている。

[243: 匿名さん]

>>242 匿名さん
＞３０年もたつとほとんど建て替わっている。本当( ´艸｀)、
＞よっぽど手抜きマンションだよね。

これは耐震不足マンションが大半と思われる
１９８１年耐震強化の基準が改定されこれ以前の建物が建て替えられたかな？？

１９８１年以降は鉄筋のマンションは３０年位でくたばらないでしょう。

[244: 匿名さん]

１９８１年の公団系はピンピンしている。
管理会社の餌食にさせないことだよね。

[245: 匿名さん]

建設会社他マンション寄生勢力一同「鉄筋のマンションは３０年で建て替えたほうが良いですよ」
ということなのだろう

[246: 匿名さん]

ただ、新耐震基準前に建てられたマンションや配管に
鋼管が使用されているマンションの場合は、建て替えも検討すべきかもね。

[247: 匿名さん]

>>246 匿名さん
ウレタンは劣化して少しの衝撃で割れる。
鋼管よりも弱いよ。あほ。

[248: 匿名さん]

配管にウレタンを使ってるマンションなんてあるのか？

[249: 匿名さん]

>>248 匿名さん

初耳ですね

[250: 匿名さん]

>>247 匿名さん
配管の管材は塩ビ管が主流だよ。
塩ビ管って知ってる？　所謂ビニールパイプだよ、あほ。