築２５年を過ぎると、

[じゃじゃん、]

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が６月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用（詳細は省略です）
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
（年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
　頭がいたいですう）

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10　管理担当】

[141: マンション検討中さん]

受取保険金（収入）、保険修繕費（支出）で収支決算報告書に記載されるのが普通と思っていたが、管理会社によって違うのでしょう（か？）

受取保険金と保険修繕費の金額は一致しませんが、記載しない所では、その差額はどこへ行ってしまうのでしょう？

[142: 匿名さん]

個人賠償責任保険の保険金請求については、管理組合は無関係です。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん
そこが管理会社の役得。
その裏手を使われると後々組合が保険会社
の信用問題になり値上げや契約を拒否され
たりする。
管理のプロならばそこらへんも参考にして
の管理会社との付き合いをしなさい。
よって私は組合加入の保険の収支は報告書
に記載させた。

[144: 匿名さん]

マンションの住民は個人で加入している保険
は掌握しているが、
組合が加入している保険の種類とその利用方
法は知らない人が多い。
そこを管理会社は悪用している場合は意外と
多い。
組合加入の保険ぐらいは使用した場合は個人
賠償特約であっても収支には報告させるべき
である。
私は規約等にもそのルールを明記させた。
勿論収支報告書でも明記させている。

[145: 匿名さん]

>>139 匿名さん
保険会社との信頼関係が損なわれると保険金の増額につながり、最終的には各組合員の負担が増えることになる。

[146: 匿名さん]

>>139 匿名さん
うちの元カマキリ理事長とまったく同じとを言っている。
私は管理会社の不正受給を理事長から
たしなめるように忠告したが、
お宅と同じようなことを言われてお流
れになった。
後日保険会社から来期からの御組合と
の保険契約をいたしかねる旨の文書を
頂き騒動が起こった。
契約中でありながら大きな漏水事故の
復旧工事費は管理組合の負担となった。
来期からの事故による工事費の組合負
担には理事長は責任を取らざるを得な
いでしょう。どうしましょうか( ´艸｀)

[147: 匿名さん]

>>139 匿名さん
この方の投稿は組合主導を妨げる発言です。
実務経験のある組合役員は重視しての投稿
をお願いいたします。重大ですよ( ´艸｀)

[148: 匿名さん]

https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/2...
第201回国会 212 マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。

[149: 匿名さん]

賃貸者の部屋から漏水がして階下の住民に迷惑を
かけた場合、補償はないの？

[150: 検討板ユーザーさん]

>>149 匿名さん
ちゃんと読んだ？148に書いてあるのは質問文だよ。回答は以下の通り。

（回答）
マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。
　なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

[151: 匿名さん]

個人賠償責任保険において、「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者」も被保険者である。

[152: 匿名さん]

マンションの総合保険は、専有部分からの漏水で
階下に損害を与えた場合は、補償される。

[153: 匿名さん]

総合保険について、もっと勉強しないとね。
総合保険だと、マンションの住民がデパートでものを壊したり
子供がキャッチボールをしていて窓ガラスを割った場合でも補償
してくれるんですよ。

[154: 匿名さん]

マンションの総合保険、殆どのマンションは加入
しているんではないですか。
総合ですからね。

[155: 匿名さん]

>>152 匿名さん
>>153 匿名さん

マンションの総合保険だから補償されるのではなく、マンションの総合保険に個人賠償責任保険を特約として付帯している場合にのみ補償されるのである。

[156: 匿名さん]

>>154 さん
>総合ですからね。

↑　意味不明

[157: 匿名さん]

総合保険の総合ですから、いろいろと補償契約をしているんです。

[158: 匿名さん]

マンションの総合保険で、個人賠償責任保険を特約していない
とこはありません。

[159: 匿名さん]

築２５年経過したマンションということは、そろそろ
修繕専門委員会を立ち上げて、２回目の大規模修繕工事の
準備をしなければならない時期です。
第１回目の大規模修繕工事の議事録等の整理をしておく
必要があります。

[160: マンション検討中さん]

大規模修繕工事をするには、労力もお金もかかる。
無駄金にならないようにしっかりすべき。

[161: 匿名さん]

>>158 匿名さん
ありますよ( ´艸｀)

[162: 口コミ知りたいさん]

>>161さん
そうですね。
あるにはあるんですが、せっかくの総合保険だから、個人賠償
責任保険に加入していないと、漏水があった場合、補償ができ
ませんからね。

[163: 匿名さん]

漏水は共用部分からだけではなく、専有部分からの方が
多いですからね。

[164: 匿名さん]

マンションの漏水で多いのは、台所の水栓からの漏水が
かなりあります。
水栓の下の部分がゆるんで継手部分から漏水します。
一度みてみてください。

[165: 匿名さん]

漏水のほとんどが水栓からではないですか。
管材が塩ビ管ですのでそれからの漏水はまずないですから。

[166: 匿名さん]

漏水の事故が多い水栓の対応ですが、台所の水栓の下を
見てください。管材の継手部分から水が漏れていませんか。
そして、一番奥のボードを外してみてください。そして、床面を
触って濡れていませんか。
これだけをチェックすれば水栓からの漏水は防げます。洗面所の
水栓も同様です。

[167: 匿名さん]

洩れていました。
水栓の蛇口が緩んでいないかのチェックをしてみてください。
そこが緩んでいれば、まず下の方をみれば水が漏れていますので。

[168: 匿名さん]

水栓からの漏水のチェックは簡単ですので
是非やってみてください。

[169: 匿名さん]

皆さん方のマンションで水栓からの漏水事故はありませんか。
うちのマンションでは結構ありましたというか、漏水事故は
水栓しかありません。

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん

築年数は何年のマンションですか？

[171: 匿名さん]

築２０年です。

[172: 匿名さん]

>>169 匿名さん

水栓からの漏水事故とありますが、水栓と給水管の接続部分からの漏水ですか？

[173: 匿名さん]

台所のシンク下をみますと、食器洗い機等があると思いますが、その中に
水栓の管が繋がれています。
水栓と給水管の接続部分からの漏水はその部分が濡れていれば漏水して
いるということになります。
それと、水栓部分がゆらゆらしていればその可能性が高まります。

[174: 匿名さん]

築２０年で、そんなところからの漏水が複数住戸で発生するのは問題マンションですね。

[175: 匿名さん]

>>174さん
問題マンションではなく、水栓の使い方が乱暴で
水栓と配管の継手部分がゆらゆらしておこるんですよ。

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん

給水管と水栓との間はフレキシブルパイプを使うのが一般的ですから、接続部分が簡単に緩むことはないと思います。

[177: 購入経験者さん]

この水漏れ頻発ガーデンヒルズでは、
給湯器からの水平配管（すなわち区分、共有部ではない）から、
水漏れが発生、放置するとぼろぼろになりますと、２０枚くらいの写真
付きで説明が。　なので、水漏れがないか注意して生活しましょうと。
あ～こわ、きょうも寝る前に点検しよっと。

[178: 購入経験者さん]

さらに、当マンションでは、４，５年前かな、、、外壁からの
水漏れで、２，３戸が被害に、、、￥２０万くらいだったか、
損害賠償？　慰謝料？が払われました、修繕積立金か、管理費か、
とにかく５年以上なので、自分の出したお金がここに使われました。
これ以上は、かんべんしてくれ～。

[179: 匿名さん]

築２５年で漏水が発生するのは欠陥マンションではないですか。
給湯器自体は交換しなければならないでしょうが。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
品確法を確認してください。

[181: 匿名さん]

>>180さん
品確法で何を確認するんですか。
分っていたら、教えてください。

[182: 匿名さん]

住宅品質確保促進法は、住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律。正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、「品確法」「住宅品質確保法」などということもある。住宅品質確保促進法は、主に次の3つの制度について定めている。

[183: 匿名さん]

結局築２５年経過したマンションですから
品管法は関係ないですね。

[184: 匿名さん]

品管法は品確法の間違いでした。

[185: 匿名さん]

品確法は新築時から１０年間ですね。

[186: 購入経験者さん]

詳しくは知らないのですが、外壁からの水漏れなどの保証は５年、すでに２５年も
経過してるので、業者は保証しない、自分たちで何とかしろと、簡単に言うと。
さあ、きょうも寝る前に水漏れないか、一通り点検します。
給湯器は、１０年以上前に壊れて交換、、水漏れ頻発は、給湯器からの水平配管（キッチン、ふろなどへの給湯配管）で、まったく区分所有者が責任持つ範囲で、
￥１４０万出せば、配管交換しまっせ（でも、ふろの下は除く、保証期間の明示なし）、どうでっしゃろと、ありがたい、木の上からの、上から目線の提案ですう。

[187: 匿名さん]

築２５年経過したマンションの補償はありません。
保険でも経年劣化した部分の補償はしませんから。

[188: 匿名さん]

築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期ですね。
それが終われば次は大型設備の更新工事が待っています。

[189: 匿名さん]

大型設備については、どこまでやるかを住民で
検討しておく必要があります。

[190: 匿名さん]

大型設備とは、エレベーター、消防設備、給水設備、インターホン、
配管等が考えられます。

[191: 匿名さん]

給水設備は殆どのマンションは高置水槽だと思いますが
増圧直結方式を検討されているマンションはありませんか。

[192: 購入経験者さん]

ここの水漏れ頻発マンションでは、理事は一流居住者なので、
理事会で「ここには爺がひとりでいて。。。」、「じじいが多くて困るんだよ」など、平気でそんな意見が出てました、理事長何も言わず。各棟の裏出口に、
手すりを付ける、つけないでアンケートを取る際の意見でした、、あ～こわ。

[193: 匿名さん]

手すりぐらいつけても安いもんだよ。

[194: 匿名さん]

築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期だね。
１回目の反省をもとにしっかりした計画を組まないとね。

[195: 匿名さん]

大規模修繕工事もやらなければならないが、
大型設備もやらなければならない時期にさしかかっている。
大規模修繕工事の場合は、設計コンサルタントや施工会社が
いるのである程度は任せられるが、大型設備の工事の場合は
自分たちで候補業者を選び、自分たちで業者を選定しなければ
ならななくなる。

[196: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときに大切なことは、いかにして
優秀な施工会社を選定するかだ。

[197: 匿名さん]

築２５年で大型設備といえば、玄関ドアの交換があるね。
現在は１戸当たり２５万円ぐらいするよ。

[198: 匿名さん]

カバー工法での価格だけどね。
間口が２ｃｍ程度狭くなる。

[199: 匿名さん]

今の玄関の鍵はディプル錠になっているので簡単には
複製できない。
鍵の番号をいってから作製するようだ。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん

さすがに、鍵メーカーでも「ディプル錠」の複製はできない。

[201: 匿名さん]

ディンプル錠の複製は１個１，０００円程度必要とのこと。
送料は別とのことです。

[202: 購入経験者さん]

１年に１回くらい起きるけど、
転入された方が、ブローリングにしたいと、
でも、ダメなんです、床が薄いから、音がひどくて、なので絨毯になっています。
総会で、工事却下、、、でもほこりがたまっても見えないですぅ。
１か月ほど前、朝２時くらいに、騒音で目が覚めて、、、まただれか暴れてるなと、
で、朝４時くらいに、犬の鳴き声が、、、この晩はよくねむれませんでしたぁ。
でも、理事会でなんか言っても、、、爺の一人暮らしが多くてこまるなど、
一流居住者が言いたい放題なのであきらめ、、三ツ沢水漏れ頻発ヒルズの
日常でしたぁ。

[203: 匿名さん]

フローリングの工事に関しては、理事会に届け出を出しますが、
その際、仕様等の書類を添えて提出しなければなりません。
音に対しては、みなさん敏感ですから。

[204: 匿名さん]

フローリングの工事を行う際、管理組合への届け出をせず、
承認をもらわずに行った場合は、理事会が居室内に立ち入り調査をして
問題があれば改善命令をだすことができる。
但し、その改善命令を無視したらどうすればいいのかは分からない。

[205: 匿名さん]

工事をするときには、相見積もりはとらないとね。
同じ条件で取らなければ意味ないのだが、それを可能にするには、
まず最初の１社から見積もりを取る。
そして、それの単価の欄を消して、他の業者には単価だけを記入して
もらう。
その方法が良いようだ。

[206: 匿名さん]

相見積は大切だね。
それを取るときは、同じ条件で取らないと意味ないしね。

[207: 匿名さん]

その同じ条件で取るというのができないので、最初の見積り
を有効活用することが大切だよ。
知識を知恵に変える工夫をしなくちゃね。

[208: 匿名さん]

築２５年を過ぎると、大規模修繕工事以外に大型設備の
更新工事が目白押しとなる。
給水設備、消防設備、インターホン、エレベーター、
サッシ・網戸、玄関ドア、配管等

[209: 匿名さん]

>>208 匿名さん
>大規模修繕工事以外に大型設備の更新工事が目白押しとなる。

あれっ
大型設備の更新工事も含めて大規模修繕工事というのでは？

[210: 口コミ知りたいさん]

外壁塗装工事と言った方が解りやすい。
修繕となると高度な工事になるので勘違
いしやすい。
外壁塗装工事には外部のコンサル等への
依頼は必要ない。騙されないでよね。

[211: 匿名さん]

>>209 匿名さん
大規模修繕工事は足場を組んでやる工事のことを普通はいいます。
大型設備は、築２５年をすぎるころには、毎年何かをやらなければ
ならなくなります。
それを全て大規模修繕工事といえばね毎年大規模修繕工事をしている
ことになります。
大規模修繕工事の主なものは、外壁の躯体補修、高圧洗浄、タイルの交換、
ベランダの窓枠シーリング、軒天塗装、ボードの交換、開放廊下の塩ビシート、
照明器具、屋上防水、通路の塗装等があります。

[212: 匿名さん]

足場を組めば、足場を組まなければできない工事は
一緒にやります。
外壁の工事当然ですが、ベランダで行う、窓枠シーリング、
軒天や壁の塗装、ボードの交換、塩ビシートの交換や漏水に
対するメンテナンス、億次用防水等、最低これはやらないと
いけないでしょう。

[213: 匿名さん]

足場を組まないでやれる工事、玄関ドアの交換、開放廊下の
塩ビシート、開放廊下の天井や壁の塗装、駐車場の舗装、
ＬＥＤ工事、interphone、消防設備、給水設備等は大型設備の
工事として必要な年度に単独で行われます。

[214: 匿名さん]

大型設備は大規模修繕工事には入りません。

[215: 口コミ知りたいさん]

>>214 匿名さん
外壁塗装工事には大型設備工事な含みません。大規模修繕工事には大型設備は含まる。
用語の統一を図りましょう。

[216: 匿名さん]

>>215 口コミ知りたいさん
大型設備は大規模修繕工事には入りません。

[217: 匿名さん]

「長期修繕計画作成ガイドライン」では、「大規模修繕工事」を「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事（全面的な外壁塗装等を伴う工事）をいいます。」と定義しています。
定義に当てはまる工事の中に大型設備の工事が含まれている場合は、これを含めて「大規模修繕工事」です。

[218: 匿名さん]

２１７さんの回答が適格ですね。
分かりやすくいえば、足場を組んでやる工事が大規模修繕工事
と思っておけばいいでしょう。
専門委員会の設置も行われます。

[219: 匿名さん]

大規模修繕工事と大型設備の工事は理解されたと思います。
大規模修繕工事は専門委員会を立ち上げて検討していきますが、
大型設備に関しては、別に修繕委員会を設置するか理事会でやるか
ということになりますが、理事会ではできないところもあると思いますので、
そのときは、小修繕委員会を別途たちあげればいいでしょう。
細則を作成しておくていいでしょう。

[220: 匿名さん]

工事があるから、修繕積立金が必要になる。
積立金が不足しないためには、工事を極力減らせばいい。
しかし、それをやりすぎるとマンションの資産価値が落ちる。
どこまでが妥協できるかの接点を見極めることが大事。

[221: 口コミ知りたいさん]

>>216 匿名さん
大規模修繕＝外壁塗装工事、大型設備工事
大型設備等＝EV、機駐、受水槽、給排水　　　　　　　　　　　　
変電設備等々
※外壁塗装工事は普通決議
※大型設備工事は特別決議を要する案件も
　含まれる場合がある。

[222: 口コミ知りたいさん]

修繕は大修繕と小修繕に分ける。
設備は大型設備と小型設備に含まれる。
共用部の変更は普通変更と重大変更に
分かれる。

[223: 匿名さん]

共用部分の変更は総会の決議が必要ですね。

[224: 匿名さん]

玄関前の階段の一部にスロープを作るのは
総会の決議が必要ですか。

[225: 匿名さん]

>>224 匿名さん
金かかるから必要だよ。

[226: 口コミ知りたいさん]

共用部分の変更はお金の多少には関係ありませんよ。
重大変更ならば法令の変更で議決権は四分の3でいいが区分所有者の数は過半数まで減ずる規約は有効になった。
手すりの件だけど共用部分の軽微な増設なので普通決議でOKです。

[227: 匿名さん]

用途の変更ではないような気もするけど。

[228: 匿名さん]

やはり、階段をスロープにするには総会の普通決議が
必要のようです。

[229: 匿名さん]

築２５年ということは、そろそろ専門委員会を立ち上げて
準備しなければならない時期ですね。

[230: 匿名さん]

２回目の大規模修繕工事になりますので、１回目の資料を
しっかり読んで勉強しておきましょう。

[231: 匿名さん]

１回目の大規模修繕工事の資料等は残っていますか。
大切に保管されていればいいんだが。
前回の修繕委員のメンバーは変えた方がいいと思うよ。
一人二人ははいっていてもいいけど。

[232: 匿名さん]

>329

国土交通省のガイドラインでは定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことが推奨されている。２５年目からでは手遅れのような。

[233: 匿名さん]

殆どのマンションでは、５年ごとの長期修繕計画の洗い直しは
していませんし、そんなにお金の無駄遣いはしません。
大規模修繕工事終了時にやれば十分です。

[234: 匿名さん]

物価上昇が激しくなってるからが大規模修繕ごとだと次までに足らなくなってるかも。

[235: 匿名さん]

しっかりした長期修繕計画書の作成がされていないからですよ。
建築士を雇い専門委員と一緒に計画書を作成すれば問題は殆ど
おきないでしょう。

[236: 匿名さん]

定期的（５年）に長期修繕計画を見直すことは、今や常識でしょう。

[237: 匿名さん]

>>233 匿名さん

賛同します

[238: 匿名さん]

>235

物価上昇の変動の予見は建築士では無理。

[239: 匿名さん]

新築は5年目に長期修繕計画書を見直した方がいいですよ。初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
初回の大規模修繕工事が12年で実施する事になっている事が多いから。
これは悪徳管理会社が暴利を得るために仕組んだものですよ。
初回の大規模修繕工事は15年後で実施する事になっているのが普通です。