修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が６月より値上がりしました。
最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用（詳細は省略です）
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
（年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
頭がいたいですう）
中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。
横浜の三ツ沢のマンションの話でした。
【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10 管理担当】
[スレ作成日時]2020-07-04 21:25:55
注文住宅のオンライン相談
築２５年を過ぎると、
| No.101 |
by 匿名さん 2022-12-20 09:01:52
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削除依頼
漏水が発生しても、賠償は保険での対応が基本です。
それ以外は各人で交渉しなければならないが、なかなか難しい。 裁判でしか決着はつけられない。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
深夜電力で沸かせる電気温水器を室内のクローゼットの裏に設置しているマンションで午前２時ごろ温水器の貯油タンクに亀裂が発生した場合の漏水事故に遭遇した。事故の悲惨さを想像してみて下さい。発生源は10階の棟の中間部分の部屋からピラミット状に下階の2階までの漏水でした。
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| No.103 |
>>102 匿名さん
公営住宅ならこのような事故は起こさない 。 常日頃の管理で未然に発見し予想して耐用 年数等を考慮して温水器の交換等を行って くれるからだ。 102のマンションは分譲で築30年を越して いる。 あちらこちらで温水器による漏水事故は起 こしている。 その都度管理会社が代理して保険にも加入 している。 事故等の発生の啓蒙もせず事故等のたびに 工事のための示談をして管理会社が原状回 復工事をしている。 事故のたびに管理会社は利益が取れるので 事故を未然に防がれると利権を失うのである。 こういった疑いを持ちたくなるのは当然と 思われる。 管理人はこれ等をつぶさに経験して、いて も、たってもいられずこの事情を住民に公 開した。 後日管理会社から辞職勧告を受けている。 |
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| No.104 |
どこから給料がでているかを認識すべきだったな。
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| No.105 |
年末、正月は水漏れしないか心配で、赤白歌合戦を見ながら、自分で点検してました、幸い自宅では水漏れは見つかりませんでした。
ところで、今月の理事会だよりにて 急に関東電気保全協会から「地絡保護装置付き高圧負荷開閉器未設置」の指摘事項を受け、見積書を取得しました（税抜５，９６０，０００円）の記述が。 なんじゃこりゃ？ またぼったくりに管理会社、業者が結託か？ 毎度のことですが。。。どうせ合見積もりとらないで、多数決で即決とミタ。 |
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| No.106 |
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| No.107 |
おろかだね
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| No.108 |
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| No.109 |
>>107 匿名さん
この性分は収まらない。 それでもいいことは時々ある。 隣の大型マンションから来てくれと誘いが あったので務めているよ。 人生は捨てる神あれば拾う神ありの諺。 間違いには従わない性質だから同じことを 繰り返す。楽しみだ。 まえのマンションからも誘いがあるが事情 を説明したら住民が訪ねてきてこまる、 どうしようかと迷っている。 現理事長は受け入れてもいいと言っている 。 天真爛漫が災いすることもあるが、 副業を持っているので辞めても困りわし ない。 |
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| No.110 |
>>109 匿名さん
あなたの書いた事だけでは管理会社が悪いのかどうか分からないですね。本来注意喚起すべきは理事会ですから。 あと、放置できない質ならあなたが注意喚起したらよかっただけだと思います。それも実施済みだったならすみません。 |
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| No.111 |
>>110 匿名さん
いろいろあるよ、 細かいことを言っても始まらない。 前のマンションの役員もよくこのマンション と交流があるようで知らないことがたくさん あるよ。 ともに大型マンションで合併の話もしているよ。 管理をどうしようかとの話し合いもしている 。呼ばれた時は行くけどね、 私の仕事ぶりはよく知っていたのには驚いた 。 前の管理会社を辞めるといったときは管理会 社の上のものがきて止められたけどね。 |
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| No.112 |
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| No.113 |
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| No.114 |
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| No.115 |
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| No.116 |
ネットでしらべてみると、複数業者の価格比較の情報があり、工事費
およそ、数十万円ですな、、なんでやねん、￥６００万弱もするって？ ちなみに、総戸数（に関係するかは知らんが）１３０戸ほどなので、 およそ５万弱の負担か、、、一戸あたり、、ふざけた話。。。 まあ、一流居住者がまたやるだろ、、、２割値引きしてもらいましたって。 賛成多数で工事決行。 きまったらここで報告しますねん。 |
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| No.117 |
>>116 購入経験者さん
UGSのこと？ |
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| No.118 |
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| No.119 |
>>118 匿名さん
初体験おめでとう |
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| No.120 |
雇用統計がよければニューヨーク3指数は暴落と
みてまたがなかったら儲け損ねた。 明日は最大のイベントのCPIもまたがないで見る ことにした。 金融相場の終わりが来たら当分はお休みしよう。 昨年は3億円の損切をした。 これが仲間や女房殿にバレたらどうなる( ´艸｀) |
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| No.121 |
専有部分の配管・配線設備は専有部分 修繕は各区分所有者が自己の負担で行う
本管・本線の全体工事をする時は一緒にやるのが経済的だが、支管・支線は各自の負担. ただ現実問題としては、漏水が多発してきた場合は、共用部分と専有部分を同時に更新するのが一般的である。 |
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| No.122 |
>>121 匿名さん
>共用部分と専有部分を同時に更新する 方法は 1. 積立金で同時に行う→資金不足の管理組合が多い 2. 一時金を徴収して同時に行う→否決される可能性が高い 3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽 |
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| No.123 |
管理会社からこんな提案もありました。
とにかく水漏れ頻発です、ほおっておくと大変なことになります （２０枚ほどの写真付き、ぼろぼろになった配管の） なので、専有部（水平）の給湯器からの配管を一斉にこうかんしましょう、 金額は￥１４０万程/一戸なので、毎月５万円、２年ほど徴収します。 既に自分で交換した、または相見積もりとって自分で、他業者で交換する、、、 そんなの無関係に毎月徴収します、そんな人日はあとで返済します。 ご立派な提案でした。 あ～こわ。 |
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| No.124 |
>>123 購入経験者さん
その５万円は管理費等と合計してお宅の 振替口座から引かれるんでしょう。 だったら弁護士に相談して供託できない かな。 払いたくなければ振替口座を解約して 振替不能にするとか、 これだと未収金で組合内部の問題になる、 やはり、供託ができれば効果があるので はないか。素人のザワごとです。 いい回答をお待ちします。 |
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| No.125 |
築２５年程度のマンションの配管がボロボロになることはないよ。
それに１戸当たり１４０万円はどこからもってきた数字なの。 |
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| No.126 |
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| No.127 |
専有部分の配管には、給水管、排水管、給湯管、汚水管、
ガス管があるけど、みんな交換する必要はない。 |
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| No.128 |
築２５年ということは、２回目の大規模修繕工事が近いね。
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| No.129 |
>3. 希望者だけ同時に行う→一番可能性が高い
>しなかった組合員は、漏水時に文句が言えないので、理事会は楽 希望者だけで済む問題ではないでしょう。 上下で協力してやらなければならないのですから。 配管の場合は、縦列の部屋に影響があります。 |
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| No.130 |
２回目の大規模修繕工事の修繕委員のメンバーに
１回目の委員は入れない方が良いかもね。 |
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| No.131 |
悪徳組合員の仲間が徒党を組んで修繕委員会
に立候補してきた。 中には実務経験はないにしてもペーパーマン ション管理士も含まれる。ろ くでなし集団であるが、輪番制の理事長では 太刀打ちできない。 バックには悪徳政治家が控えている。 １０００戸超のマンションですから工事費だ けでも十分魅力的である。 ミツバチが狙うには絶好の獲物である。 理事長は従わざるを得ないでしょうね。 自慢ではないがそれ等を防げる力は私にはあ るが、および出ないので控えている。 |
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| No.132 |
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| No.133 |
築２９年くらいで、２回目の大規模主修繕は、２年ほど前に終了。
￥１４０万円は、給湯器から水平の家庭内の配管のみ（他の水道管、排水管はまったく関係ないです）、で、ふろ場の下は含まず。合い見積もりとれと、理事会で言いましたが無視されました。 これは木下からの正式な提案で、全戸に配布されました。 おたくのマンション、水漏れ頻発ですよと、、管理会社は嬉しそうにしてました。近所の床屋でこの話をしたら、そりゃ、自分で合い見積もりとったほうがいいよとの助言。その後、どれくらい水漏れ頻発してるかは不明で。 |
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| No.134 |
>>133 購入経験者さん
組合の保険で工事をしたならば通常総会で その収支の報告をするように組合に提案し てください。 収支の報告がないマンションは保険金の詐 欺を疑った方がいいでしょう。 特に管理会社の系列が保険の代理店をして いるならば要注意です。 |
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| No.135 |
漏水が発生したら保険で階下の賠償はしますよね。
それに築２５年で漏水が頻発することはないでしょう。 漏水の原因は何なのですか。 |
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| No.136 |
現在漏水で多いのが、配管ではなく、ダイニングの水栓の
つなぎ部分の緩みから生じるのが多いみたいですよ。 それだったら、推薦の交換だけで済みます。 当然専有部分ですので、各戸の責任と負担で行わなければ ならないですけどね。 |
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| No.137 |
>>135 匿名さん
それは知識が偏りすぎ、 私は築７年のマンションの管理人だったが 原因不明の漏水が頻発していたよ。 住民もマンションも安物マンションで大型 で団地だけどね。 ひどいマンションだったよ。 努力してある程度改善したけど残る欠点の 改善は無理でした。 |
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| No.138 |
>>134 匿名さん
受取保険金は収入ではないし、保険対象の修繕工事は支出ではありません。 これらの収支が無い事を以て、不正とは言えません。 これらを収支に記載するのは、簡便な方法です。 保険金が出たなら、それらの会計報告と請求書・振込記録などを見せてもらうのが現実的でしょう。 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
受取保険金（収入）、保険修繕費（支出）で収支決算報告書に記載されるのが普通と思っていたが、管理会社によって違うのでしょう（か？）
受取保険金と保険修繕費の金額は一致しませんが、記載しない所では、その差額はどこへ行ってしまうのでしょう？ |
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| No.142 |
個人賠償責任保険の保険金請求については、管理組合は無関係です。
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| No.143 |
>>142 匿名さん
そこが管理会社の役得。 その裏手を使われると後々組合が保険会社 の信用問題になり値上げや契約を拒否され たりする。 管理のプロならばそこらへんも参考にして の管理会社との付き合いをしなさい。 よって私は組合加入の保険の収支は報告書 に記載させた。 |
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| No.144 |
マンションの住民は個人で加入している保険
は掌握しているが、 組合が加入している保険の種類とその利用方 法は知らない人が多い。 そこを管理会社は悪用している場合は意外と 多い。 組合加入の保険ぐらいは使用した場合は個人 賠償特約であっても収支には報告させるべき である。 私は規約等にもそのルールを明記させた。 勿論収支報告書でも明記させている。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
>>139 匿名さん
うちの元カマキリ理事長とまったく同じとを言っている。 私は管理会社の不正受給を理事長から たしなめるように忠告したが、 お宅と同じようなことを言われてお流 れになった。 後日保険会社から来期からの御組合と の保険契約をいたしかねる旨の文書を 頂き騒動が起こった。 契約中でありながら大きな漏水事故の 復旧工事費は管理組合の負担となった。 来期からの事故による工事費の組合負 担には理事長は責任を取らざるを得な いでしょう。どうしましょうか( ´艸｀) |
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| No.147 |
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| No.148 |
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/2...
第201回国会 212 マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書 二 一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。 四 個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。 |
|
| No.149 |
賃貸者の部屋から漏水がして階下の住民に迷惑を
かけた場合、補償はないの？ |
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| No.150 |
>>149 匿名さん
ちゃんと読んだ？148に書いてあるのは質問文だよ。回答は以下の通り。 （回答） マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。 なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。 |
|
| No.151 |
個人賠償責任保険において、「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者」も被保険者である。
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| No.152 |
マンションの総合保険は、専有部分からの漏水で
階下に損害を与えた場合は、補償される。 |
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| No.153 |
総合保険について、もっと勉強しないとね。
総合保険だと、マンションの住民がデパートでものを壊したり 子供がキャッチボールをしていて窓ガラスを割った場合でも補償 してくれるんですよ。 |
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| No.154 |
マンションの総合保険、殆どのマンションは加入
しているんではないですか。 総合ですからね。 |
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| No.155 | ||
| No.156 |
|
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| No.157 |
総合保険の総合ですから、いろいろと補償契約をしているんです。
|
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| No.158 |
マンションの総合保険で、個人賠償責任保険を特約していない
とこはありません。 |
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| No.159 |
築２５年経過したマンションということは、そろそろ
修繕専門委員会を立ち上げて、２回目の大規模修繕工事の 準備をしなければならない時期です。 第１回目の大規模修繕工事の議事録等の整理をしておく 必要があります。 |
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| No.160 |
大規模修繕工事をするには、労力もお金もかかる。
無駄金にならないようにしっかりすべき。 |
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| No.161 |
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| No.162 |
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| No.163 |
漏水は共用部分からだけではなく、専有部分からの方が
多いですからね。 |
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| No.164 |
マンションの漏水で多いのは、台所の水栓からの漏水が
かなりあります。 水栓の下の部分がゆるんで継手部分から漏水します。 一度みてみてください。 |
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| No.165 |
漏水のほとんどが水栓からではないですか。
管材が塩ビ管ですのでそれからの漏水はまずないですから。 |
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| No.166 |
漏水の事故が多い水栓の対応ですが、台所の水栓の下を
見てください。管材の継手部分から水が漏れていませんか。 そして、一番奥のボードを外してみてください。そして、床面を 触って濡れていませんか。 これだけをチェックすれば水栓からの漏水は防げます。洗面所の 水栓も同様です。 |
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| No.167 |
洩れていました。
水栓の蛇口が緩んでいないかのチェックをしてみてください。 そこが緩んでいれば、まず下の方をみれば水が漏れていますので。 |
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| No.168 |
水栓からの漏水のチェックは簡単ですので
是非やってみてください。 |
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| No.169 |
皆さん方のマンションで水栓からの漏水事故はありませんか。
うちのマンションでは結構ありましたというか、漏水事故は 水栓しかありません。 |
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| No.170 |
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| No.171 |
築２０年です。
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| No.172 |
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| No.173 |
台所のシンク下をみますと、食器洗い機等があると思いますが、その中に
水栓の管が繋がれています。 水栓と給水管の接続部分からの漏水はその部分が濡れていれば漏水して いるということになります。 それと、水栓部分がゆらゆらしていればその可能性が高まります。 |
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| No.174 |
築２０年で、そんなところからの漏水が複数住戸で発生するのは問題マンションですね。
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
この水漏れ頻発ガーデンヒルズでは、
給湯器からの水平配管（すなわち区分、共有部ではない）から、 水漏れが発生、放置するとぼろぼろになりますと、２０枚くらいの写真 付きで説明が。 なので、水漏れがないか注意して生活しましょうと。 あ～こわ、きょうも寝る前に点検しよっと。 |
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| No.178 |
さらに、当マンションでは、４，５年前かな、、、外壁からの
水漏れで、２，３戸が被害に、、、￥２０万くらいだったか、 損害賠償？ 慰謝料？が払われました、修繕積立金か、管理費か、 とにかく５年以上なので、自分の出したお金がここに使われました。 これ以上は、かんべんしてくれ～。 |
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| No.179 |
築２５年で漏水が発生するのは欠陥マンションではないですか。
給湯器自体は交換しなければならないでしょうが。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
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| No.182 |
住宅品質確保促進法は、住宅性能表示制度や新築住宅の10年保証などについて定めた法律。正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、「品確法」「住宅品質確保法」などということもある。住宅品質確保促進法は、主に次の3つの制度について定めている。
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|
| No.183 |
結局築２５年経過したマンションですから
品管法は関係ないですね。 |
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| No.184 |
品管法は品確法の間違いでした。
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| No.185 |
品確法は新築時から１０年間ですね。
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| No.186 |
詳しくは知らないのですが、外壁からの水漏れなどの保証は５年、すでに２５年も
経過してるので、業者は保証しない、自分たちで何とかしろと、簡単に言うと。 さあ、きょうも寝る前に水漏れないか、一通り点検します。 給湯器は、１０年以上前に壊れて交換、、水漏れ頻発は、給湯器からの水平配管（キッチン、ふろなどへの給湯配管）で、まったく区分所有者が責任持つ範囲で、 ￥１４０万出せば、配管交換しまっせ（でも、ふろの下は除く、保証期間の明示なし）、どうでっしゃろと、ありがたい、木の上からの、上から目線の提案ですう。 |
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| No.187 |
築２５年経過したマンションの補償はありません。
保険でも経年劣化した部分の補償はしませんから。 |
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| No.188 |
築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期ですね。
それが終われば次は大型設備の更新工事が待っています。 |
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| No.189 |
大型設備については、どこまでやるかを住民で
検討しておく必要があります。 |
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| No.190 |
大型設備とは、エレベーター、消防設備、給水設備、インターホン、
配管等が考えられます。 |
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| No.191 |
給水設備は殆どのマンションは高置水槽だと思いますが
増圧直結方式を検討されているマンションはありませんか。 |
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| No.192 |
ここの水漏れ頻発マンションでは、理事は一流居住者なので、
理事会で「ここには爺がひとりでいて。。。」、「じじいが多くて困るんだよ」など、平気でそんな意見が出てました、理事長何も言わず。各棟の裏出口に、 手すりを付ける、つけないでアンケートを取る際の意見でした、、あ～こわ。 |
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| No.193 |
手すりぐらいつけても安いもんだよ。
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| No.194 |
築２５年ということは２回目の大規模修繕工事の時期だね。
１回目の反省をもとにしっかりした計画を組まないとね。 |
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| No.195 |
大規模修繕工事もやらなければならないが、
大型設備もやらなければならない時期にさしかかっている。 大規模修繕工事の場合は、設計コンサルタントや施工会社が いるのである程度は任せられるが、大型設備の工事の場合は 自分たちで候補業者を選び、自分たちで業者を選定しなければ ならななくなる。 |
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| No.196 |
大規模修繕工事をやるときに大切なことは、いかにして
優秀な施工会社を選定するかだ。 |
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| No.197 |
築２５年で大型設備といえば、玄関ドアの交換があるね。
現在は１戸当たり２５万円ぐらいするよ。 |
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| No.198 |
カバー工法での価格だけどね。
間口が２ｃｍ程度狭くなる。 |
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| No.199 |
今の玄関の鍵はディプル錠になっているので簡単には
複製できない。 鍵の番号をいってから作製するようだ。 |
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| No.200 |
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