築２５年を過ぎると、

[じゃじゃん、]

修繕積立金が足りなくなると、、、
一部、合い見積もりもなしでシミュレーションし、
修繕積立金が６月より値上がりしました。

最近、またこれから、水漏れが発生する可能性大と
いうことで、それらの費用（詳細は省略です）
を賄うため、管理費を上げる検討をという意見がありました。
（年間の管理費用は合い見積もりなし、値引き交渉なしで
　頭がいたいですう）

中古で買って、転居そうそう、値上げでは、
たまりませんわな。

横浜の三ツ沢のマンションの話でした。

【横浜・神奈川の新築分譲マンション掲示板から管理組合・管理会社・理事会掲示板へ移動しました。2020.7.10　管理担当】

[41: 評判気になるさん]

１月２３日の理事会にオブザーバーとして参加しました。
関心があった点は２点、エレベータリニューアルと、水漏れ対策の件です。
今回、前者のみ、やや詳しく（長くて申し訳ないですが）。
１２月の理事会で、基本メニュー￥６８，５００ｋ、他オプション
の説明があり、これでいいのかと、質問したところ、基本メニューの説明は
次回で。

で、今回の理事会でその説明ですが、資料では
地震への備え約１０ページ：
　過去の地震による被害状況の分析
　休止しにくいエレベータ
　都開き走行防止
　（別に依存はありません、事実の列挙なので）
エレベータリニューアル一覧表１ページ
　（ここに、基本メニュの内容が、それは、
　制御盤、巻き上げ機を含む制御系のリニューアル
　７台合計、￥６８，５００ｋ、たったこれだけ？と思いました）
耐震対策、やさしさ仕様、意匠工事、約３ページ
エレベータリニューアル工程表６ページ

今回、２時間以上にわたり、質疑応答がありました。
質問の論点は、
＊現状調査の報告もなく、、、交換とは、どうゆうこと？
　経年劣化があれば、巻き上げ機を交換（過去の見積もり）
　と説明したのに、劣化があるかないか説明もなし、とにかく交換すると。
　調査して、現状報告、写真を添付しろと要求。
＊地震で休止、扉開け走行があるのはわかったけど、
　今回の基本メニューで、ｘｘｘをやれば、ｘｘｘの問題を解決
　できるなどの、因果関係というか、工事項目による
　効果の説明一切なし、じゃ、何のためにリニューアルするのか？
＊ちょっと特殊でして、全部で７基（２戸で１基のつくり）、
　高さは、ほぼ、７階のもの、１３階のものなど。
　なので、普通のオフィスで昼間、ずっと動いているエレベータと
　違うだろ、稼働率は、７階のエレは、１４階の半分だろ、
　それを、経年劣化も報告しないで、一律に交換という
　基本メニューはいい加減すぎるだろ。。。
＊などなどで、ほかにもいっぱい、この手抜き資料に関して

次回にこれらを、検討し、再説明らしいです。

今回、１２月もでしたが、自分ひとりでしたら、おそらく、
このまま、しゃんしゃんで、￥６８，５００＋オプションで決まりそうでしたが、
自分より、法務、保険に詳しい方が参加され、ほぼ私と同意見で、
次回に詳しい説明を受けられる予定です。

ところで、一般論として、
築２７年、
分速６０ｍ、７階　２基
分速９０ｍ、１１階、２基
分速９０ｍ、１４階、３基
およそでいいですが、これらをリニューアルする場合
大体のレンジはどのくらいでしょうか？
（２戸に１基のマンションなので、稼働率はかなり低いと
思います）。

水漏れ問題についても紛糾、、、
どうやら訂正文を出す方向で、、、
（各居住者で、保険にはいるなど、個別に対応を、、の方向で）
８月の理事会で、このまま全戸に配布するんですか？
心配かけるだけでしょう?　と質問したら、
心配させるのが目的だから、いいんです、と、
９月に全戸に配布。なんじゃおいと、思った件です。
でも、長くなるのでここらで、、、

２月の理事会にも参加できれば、また、報告し、
皆様のご意見を伺いたいところです。

[42: 匿名さん]

>>34 職人さん 20
漏水事故対応の保険加入はしていないのですか。
殆ど保険で対応できますが、保険金詐欺にあっていませんか。

[43: 匿名さん]

巻き上げ機の交換に関しては、フルメンテ契約であれば
その点検業者が無償で交換してくれます。
又、フルメンテ契約でない場合は、別途組合の経費で交換
しなければならないのですが、現状使用しているエレベーター
会社以外のものを使用することは普通はしないはずです。
特に基盤の交換はその会社のもの以外は使用できませんから。
全交換するのであれば、どこのメーカーでも相見積もりを取る
べきと思いますが。

[44: 評判気になるさん]

保険に関しては詳しくないので、記述をさけています。
およそですが、
今回の件により、保険の保証金額をアップした内容に変更
することが決定され、契約更新された、近々にするようです。
＊水漏れ部を調査する費用を保険でカバーする金額をアップ
＊下位の部屋に被害が出た場合の修繕費を保険でカバーする金額をアップ
だと理解しています。

が、今後、水漏れが頻発した場合、保険の保証金額を
超える恐れがあるので、個人で損害保険に加入する方法も
ある、、、との文書を準備するようで。

理事会でわかったのは、先週も１戸で水漏れがみつかった、
とのこと。　自分もどこかの損保を調査して契約しようかと、
保険料は、千円、２千円程度らしいので。

[45: 評判気になるさん]

この件もあいまいで、
フルメンテナンス契約なので、保守契約にもとづく点検の結果、必要な部品を
交換しています、との説明あり。
だったら、今回、全エレベータの巻き上げ機を交換する必要性は
どこにあるか（稼働率が低いので）説明してほしいといっても、
曖昧な回答、とにかく、基本メニューで全交換を。
だったら、過去の部品交換の履歴を全部出せと、、、次回までに
資料を準備するとは、言ってました、果たしてどんな資料か？？？

[46: 匿名さん]

マンションの漏水の場合、下階への損害賠償については
保険でほぼ対応できます。
漏水があれば下階の住民は気がつきますから、それで上階の
給水管を閉じればそれ以上は被害は大きくなりません。
壁紙の一部交換で済みますよ。

[47: 評判気になるさん]

保険については、
自分とほぼ同じ考えの組合員の方が参加され、
理事、管理会社の担当者より詳しく理解され、
いろいろと説明いただき助かっています。
９月の資料配布では、かなり、クレームがあったと
推察されます。

エレベータリニューアルに関しては、現在の管理会社の
担当者のマネージメントが、まったくなってなく、、
別の担当者をお金を払ってでもアサインしてもらう、、
などの話が出ています（２年前の大規模修繕工事の際は
うまくマネージメントされたようです）。
個人的には、大規模修繕工事はエレベータメーカと
関係ないのでよかったかもですが、
今回、管理会社の別の人物といっても、エレベータメーカー、
管理会社、保守、メンテ会社と利害関係（大手の電機メーカ系が
すべて仕切っていますので）があるので、それは、どうかと心配です。

とにかく、現在のメーカー系のリニューアル提案がまともな
ものになるか（現状調査の報告書出してから話がはじまるはずだが）、
独立系２社に合見積もり取得までいくか、、、

次回以降の理事会にも参加し疑問があれば投稿します
、相談、助言を頂きたく。

[48: 匿名さん]

>>34 職人さん 20
保険に加入しているのに、
数百万円の漏水事故修理費を支払っているのですか。
保険金を受け取りながら組合費でも支払っているこ
とになります。
これは管理会社による保険金詐欺の疑いがあります。
保険会社を調べることが先決でしょう。
保険代理店は管理会社か系列の代理店になっている
と思います。

[49: 匿名さん]

>>37 匿名さん
組合の保険で対応するのでしょうから監視しましょう。
予算で計上して管理会社が工事をして保険受け取りを
管理会社にしてその他に組合の予算から工事費を受け
取っている管理会社もあります。
過去の収支報告書を確認すると疑わしい組合費の支出
が見えてきます。

[50: 匿名さん]

保険金を受け取るのは管理組合でしょう。
それを管理会社が受け取るということはありえません。

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん
１、専有部分から専有部分への漏水事故について組合員個人
は火災保険は加入しているが個人賠償特約には加入していな
い場合。
２、専有部分から専有部分への漏水事故について管理組合は
１の場合を想定して共用部分の火災保険に個人賠償の特約に
加入している。
１、２の場合専有部分の漏水トラブルについては管理組合が管理を委託している管理会社が原因調査から被害者間の示談等をまとめて管理会社名で工事業者に発注して工事費の保険金は管理会社の口座へ振り込まれる。
※この場合は管理組合加入の保険を利用しているのだから保険金は管理組合の口座へ振り込むべきですが、そこら辺を各マンションは追跡して調査してみて下さい。

[52: 評判気になるさん]

保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）
＊既に、保険に入っていて、（専有部から専有部）
　水漏れ調査、下の下位へ、被害が及んだ際には保険で
　カバーすることになっていた。
＊が、１０月または１１月の総会で、件数が増えた場合に
　そなえ、保険料アップ、保証金額アップが議決された。
＊が、さらに、金額が増えることも考えられるので
　その増額ではカバーできない事態が想定される（水漏れマンションですな）、
　a. 管理会社より、総額１億円を超す、修繕積立金による
　　　一括修繕の資料の添付、話があった（正式な提案ではない）
　　これには、再度、修繕積立金の値上げに恐れあり、
　　理事会全体でも否定的な雰囲気。￥１３０万/1戸＊１００なので。
　b. 各戸で特約をつけた保険に加入する方法があることを、
　　やんわりと再配布する方向で話が進んだ。

で、その再配布する内容も、９月に風呂敷広げ過ぎて、水漏れ
頻発していますよ、￥１４０万で解決しますよ、、から、
どう修正するか、すったもんだ（だから、配布はやめろといっていたのに
と、言いたい）。

本日、損害保険会社に電話し、マンションの水漏れに関する
損害保険の資料の送付を依頼しました。
電話で担当者と話したところ、親切に、カバーする範囲を
説明いただきました。金額もさほどではないようで。

個人的には、管理会社は信用できないので、個人で保険に
入る方向で複数社と本日話をしました。

なにしろ、全体一括工事、約￥１５、７３０万円/全体（１４３戸）
の資料を２３日の理事会でいきなり、添付してくるので
（どうせ、合い見積もりも取らないし）。

ほぼ正確に記載したと思いますが、詳細は若干のミスがあるかもです。

助言、意見を頂きありがとうございます。

[53: 匿名さん]

52 評判気になるさん 1時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

組合加入の火災保険の個人賠償の特約を付けていれば
約￥２００万円は保険で賄えます。
収支報告書の管理費会計で支払われているのであれば
保険金の収入（若しくは雑収入）が２００万円計上さ
れていなければ保険金を詐取した疑いがあります。
月別収支報告書をもとに月別支払明細書を確認して保険
会社を調べてみて下さい。

[54: 評判気になるさん]

詳しくないのですが、
約￥２００万円を管理費会計から支払われたのは事実です。
特約が付与されていたか、不明。また、保険金収入が計上されていたかも
不明です。　次回の理事会で確認します。

月別支払明細書はありません。
毎月、検討、発注、支払い、一覧表はあります。
なので、１２月、いくら支払われたか、理事会資料ではわかりません。
この点は、なるほどの指摘なので、次回の理事会で聞いてみます
（年１回の総会では、支払いの履歴が報告されてはいます）。

[55: 評判気になるさん]

質問があります。
共有部から専有部への水漏れなどにたいする損害保険にも
個人賠償の特約を付けられるのでしょうか？

現状の理解では、共有部ー＞専有部の保証の特約は付けられない、
または、つけていなかった、なので、約２００万が管理費から支払われたです。

もし、それが可能であれば、今後は特約をつけるべきか、など、
でないと、来年も、また管理費から支払いが発生してしまうので、
可能であれば、これも理事会で確認します。

[56: 匿名さん]

52 評判気になるさん 19時間前
保険金詐欺まではやってないと、思うのですが。

私は保険については詳しくないのですが、
＊共有部から、専有部への水漏れがあったので、
　本会計年度、総額、約￥２００万円を
　被害住戸に、管理費会計から支払われた。
　（共有部から、専有部への件は問題になっていません）

※共用部から、専有部への水漏れで２００万の支払いを
しているでしょう。
施設賠償責任特約で保険金をもらえますよ。
収支報告書に保険金収入若しくは雑収入の中に２００万円
を処理しているかですが、
通常は２００万円は大金ですから保険金の収入として一般
会計（管理費会計）で処理すべきでしょう。
その会計処理がなされていなければ管理会社による保険金
詐欺の疑いがあります。
保険代理店が管理会社系列の場合はこの手で相当の収入が
あるよ見ます。

[57: 評判気になるさん]

先月の理事会の議事録（理事会だより）配布されました（２月９日付）。
月次の支払明細書のご指摘は、なるほどなので、
その視点からチェックしてみると。。。
支払済工事の一覧が、、　すると

消火器交換：￥ｘｘｘ、支払月５月
緊急出動、、、：￥ｘｘｘ、支払月７月
他、７件、支払月はすべて９月でした。
他のマンションでもこんなもんですか？
もう２月なんですけど、、、
次回、２月２０日の理事会で聞いてみます。

[58: デベにお勤めさん]

本日、理事会にオブザーバーとして参加し、
忘れないうちに議事録を（できるだけ正確に記述
しますが、細かい点では、ミスも、お許しを。

１．保険金、入金、出金確認の件：
　＊保険会社からの入金は、マンションの口座に
　　直接入金との説明。
　　月次の入出金見最初はフロントで確認できるとのこと。
　　後日確認します。
　　（管理会社の年配者は、保険金詐欺が、世の中で
　　　過去にあったことを認識、幣マンションでは、保険金会社から
　　　直接入金なので、、、詐欺はあり得ないとの説明）
２．共有部から専有部への漏れ水に対しての保険でのカバー：
　　施設賠償特約でカバーされたらしい。　ただし、経年劣化
　　で起きた事故（漏れ水）はカバーされない？？？
　　すみません、完全に理解できていません（メモが見当たらないです）
３．エレベータリニューアルの件
　　約３時間以上議論
　＊メンテナンス会社が、調査を行い、その結果を報告
　　（現状の、写真付きで）、まあこれはご苦労さん。
　＊が、現状のままでは、各要素で、懸念事項があるとの説明
　＊しかし、その懸念が、数値化されていない。例えば、最悪の場合
　　発熱、発煙がおきる、、、事故時に長期停止となる恐れ、、、
　　最悪の場合、突き上げ、つき下げが起きる。。。
　　要するに不安材料をあおってはいるが、５年に１度おきるか、
　　２０００基に、５基起きるか、１０基おきるか不明。
　　メンテ業者はそのあたりの数字をもっているはず、それに
　　もとずいて部品の在庫調達など、してるはず、次回までに
　　できるだけ詳しく報告される予定。
　＊問題は、
　　基本メニュー：￥６８，５００ｋの根拠は示されず、
　　　その中の各項目が、マストなのか、推奨なのか不明、
　　　それによって何が改善、保証されるか不明、、、
　　　などなどで、次回までに、詳細のリストをまトリックスにする
　　　依頼。
　　＊さらに問題は、オプションで、エレモーションプラス「ゼロ」、の説明
　　　更新するのは、心臓部となる、「巻き上げ機」と「制御機器」。
　　　これだけで、最新鋭に生まれ変わりますの説明（資料あり）。
　　　工事中も使えない日をゼロに。要するに限定したリニューアルプランの
　　　ようです。

　　　が、しかし、基本メニューで、「巻き上げ機」「制御機器」「かご関係」
　　「乗り場関係」の、更新、設置で、￥６８，５００ｋ
　　　プラス、工事を限定した、エレモーションプラス「ゼロ」をオプションで、
　　　￥１０，５２０ｋのオプション費用、、、トータル￥８０Mくらいか？
　　　おかしいだろ。

　　　普通に理解すと、
　　　　１．基本メニュー（いろいろ、多数交換）で行いますか
　　　　２．エレモーションプラス「ゼロ」（心臓部のみを交換）
　　　　　　で行いますか　なのに　　　　

　　　　１．基本メニューで行いますか
　　　　２．基本メニュー　＋　エレモーションプラス「ゼロ」で行いますか　

　　　の、提案資料になっていて、質問すると、

　担当営業はしどろもどろ、、、、座って、お茶飲んでから、と言われながら、
　結局次回までに、資料再提出

伝わりますかね、最後のところ。
文書で記載するのはそれなりに大変です。。。

　　

[59: 匿名です]

１～３月の理事会に参加しました
＊エレベータのリニューアルについては進展なし。
　ここで簡潔に記述するのが難しいほど、
　資料、説明に矛盾多々あり。
　次回の理事会後、一つ一つ説明しますので、ご意見賜りたく。
＊昨年の予算では、管理費、エレベータ保守に関して、見積もり無し。
　過去、２５年ほどは、それぞれ見積もりがありました。
　昨年は重要事項説明書で、テクニカルメンテナンス業務
　（質問すると、有資格者による業務らしいです）
　中に、エレベータ保守点検、ポンプ点検、消防設備（ホース）点検、乾球交換、
　日常点検など、、、、合わせて￥７M強/年の記述。
　株主総会の招集通知と同様に、これを、総会前に配布し、
　賛成多数（出席者は１０％ほど、ほとんどが委託で）で
　承認されました、しゃんしゃんです。
　だれも、昨年のエレベータ保守費費用の金額はわからないのですが、
　他のマンションもこんなですか？　
　そろそろ来年度の予算の時期ですが、、、いまだ、これら見積もり無し、
　今年と同様、見積もり無し、契約なし（エレベータ保守に関して）で、
　正面突破か？
＊水漏れ：昨年９月、居住者をしんぱいさせる目的で、
　水漏れ頻発、木の下工務店の￥１．３M/年の工事費用の見積もり配布
　について：不評で、なんらかの連絡再送付の予定も、文面まとまらず。
　ちなみに、見積では、保証期間の記載なし、バスの下は除外しますの記載。
　なぜバスの下を除外するか聞いたら、大変なので、とりあえず除外との
　消極的説明があったとのこｔ、、、PCR検査でもしてろと、言いたい。
＊見積もりに、ふざけた記載があって、指摘したにも関わらず、
　そのような見積もりはみつかりませんでした、、、前にも
　記述しましたが
　１、１０万　
　２．
　３．
　計１３万
　諸経費４万　
　合計１７万
　要するに、チェックする気も、能力もないのか？
＊桜の木、けやきの伐採で、桜の木を切り過ぎで、
　資産価値を落としたとの投稿あり、、、
　前にも記述しましたが、￥２５万/桜の木、￥２０万/ケヤキの
　見積もり、、、工数、高所作業車コストの記載なし、、、
　おかしいだろと言ったら、￥２５万/桜の木の仕事をしたら、
　１週間だろうが、１か月だろうがいい、その価値があれば支払うとの
　説明、、、でも、工事中、理事会、管理会社だれも立ち会わず、
　ぼうず丸儲けというか、楽だわな。。。で、切り過ぎと言われても、
　知らんぜよ。

などなど、一流居住者で決まることには理解できません、二流居住者は
発言しても、、、
コロナか、売り上げに困ったら、業者さんは提案を持ってらっしゃい、
合い見積取らないし、諸経費１５％くらいで何も言われないし、支払い条件は
別途相談、弊社口座に振り込むなどで、十分、　金額発生しない高所作業車など、
　てきとうにちりばめれば、、、簡単で～すてか、多分もうかりまっせ。


　

[60: 匿名です]

ご無沙汰ですが

エレベータリニューアルに関しふざけた話です。
＊１年前、巻上機流用、制御盤交換、で￥７０M
（経年劣化があれば、巻上機交換と注釈が、その場合は価格もアップ）
　完全停止日、１～２W
＊１２月２０２０年、基本メニューで
　巻上機交換、制御盤交換、他、いろいろ交換
　で、￥７０Mの提案。
　オプションで、￥１０Mくらい追加すれば、稼働停止０日
　個別の現状調査報告なし。

１２月～３月・２０２１で、毎月異なった説明、
質問しても答えられず。

最初は、巻上機流用で、１～２ｗ完全停止、
でも、基本メニュープラス￥１０Mで、完全停止無し
でも、その後、別の担当者が参加し、
その実績はありません、だとさ。

で、４月の理事会で、いきなり、
発想を変えて、リニューアル延期、
￥５～６Mで、耐震補強工事のみの提案
（制御盤、巻上機などの交換なし）は、どうでしょうか？　だとさ。

説明できない提案で、墓穴を掘ったあげくに、
だったら、１２月～３月の説明、議論はなんだった?

いい加減の極み、ここにありです。