グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン鷺沼ザ・ヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/saginumavilla/index.html

所在地：神奈川県川崎市宮前区鷺沼四丁目17番3（地番）
交通：東急田園都市線「鷺沼」駅徒歩12分
　　　東急田園都市線「たまプラーザ」駅徒歩19分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.11平米～84.24平米
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：未定
管理会社：積水ハウス不動産東京株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[581: 評判気になるさん]

>>580 口コミ知りたいさん
ご自身は急がないのですか

[582: eマンションさん]

>>581 評判気になるさん
あなたは急いでます?

[583: 口コミ知りたいさん]

>>582 eマンションさん
違う人から言われてもねえ

[584: 周辺住民さん]

もう6,000万じゃ買えないエリアになりそうです。
駅徒歩etcデメありますが新築じゃなきゃって方は急ぎましょう。
宮前平・宮崎台等でメジャー7の中古物件がポツポツ出始めたのでリセール等も考慮してという方はそちらを待つのも手です。
居住性はかなり高く建物そのものも悪くないです。（というより良い）
ネットスーパー等が発達してますので上手く活用してデメリットを回避するのも賢い生き方です。

[585: 匿名さん]

>>584 さん

中古はネットに出る前に購入を決めないとね

[586: 名無しさん]

>>585 匿名さん
確かに。ネットに出ること自体、人気物件ではないか、適正価額から大分オーバーしてるってことですよね。

[587: 匿名さん]

>>586 名無しさん
それもあるとは思いますが、紙ベースからネット公開するのに数日のタイムラグがあると不動産屋が言ってました。
不動産店舗なら紙ベースを事前に見ることができるでしょう。

[588: 名無しさん]

夏の暑さで、ここの徒歩距離が更に気になるようになりました、、、。小中学も遠すぎて、夏の暑い日に厳しいですよね。スーパーも遠いし、、ネットスーパーって高いし、やっぱり不便。

[589: 名無しさん]

>>586 名無しさん
>>585
ネットに出る前にどうやって情報を得るのですか？

[590: 通りがかりさん]

>>589 名無しさん
悪徳な不動産屋は、売却の媒介契約を受けた時に、一般向けのネットサイトや、不動産屋向けのレインズという情報共有のシステムへの登録を遅らせて、自分の顧客で買主を探します。
その方が買主と売主の両方から仲介手数料を取れて儲かるからです。
レインズへの登録は、契約後1週間以内とか決まっていますが、そのギリギリに登録したりします。
不動産屋に声をかけておけば、ネットに出る前に情報を流してもらえたりします。
ちなみに、売主側と同じ不動産屋だと、大きな声では言えないですが、売主からの手数料が入るので、仲介手数料をまけてもらえたりする可能性もあります。
すぐに売れてしまう様な人気物件では難しいですが。

[591: 匿名さん]

>>590さん
事務手数料ということですか？

賃貸契約をする時、10％が手数料として取れるんですよね？
あと、修繕費など管理費なども。

マンションを借りるとき、1ヶ月ぴったりの金額ではなくて、何か月かの費用が必要で、手数料も取られて、思ったよりもかかったことがありました。
きっと今でも同じ計算ですよね？？

[592: 匿名さん]

>>589 名無しさん
このエリアを得意とする不動産業者に行って希望する条件を言ってみたら良いと思います。
土地や新築建売りも同じ。

[593: 匿名さん]

>>591 匿名さん
>584さん以降で中古の話が出ていたので、賃貸でなく中古の話で、手数料は仲介手数料のことです。
普通は上限の3%+6万円のことが多いですが、売却する時に複数の不動産屋で競わせると半額とかにできると思います。
購入する時も、もう少し安ければ買うと言えば、売主に売却価格を下げてもらうのもありますが、更に不動産屋の仲介手数料も3%から下げてもらえる可能性があります。

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん
物件次第でしょう。誰も問合せすらないところならそれもあり

[595: マンション掲示板さん]

>>594 匿名さん
そうですね。
人気のない、または売主さんが強気で、値下げしない時しか使えないです。

[596: マンション検討中さん]

今は売り手市場で売り手に手数料減額提示してるところが結構有るみたいだから買う方で、まけてもらうなは厳しそう。もちろん、個々に条件思惑が違うのでチラッときいてみるのはありだと思う。

[597: マンション検討中さん]

第3期登録開始か。終盤戦になってきたのかな、今回の3部屋は条件の割に割安な部屋だからなかなか出なかったけどついに売り出し。いずれにせよ今の相場からしたら抽選だろうな。

[598: マンション掲示板さん]

>>596 マンション検討中さん
売主側の不動産屋は、他の不動産屋に買主を見つけられて、手数料が片方しか入らない位なら、売主と買主の両方から仲介手数料がもらえた方が良いので、下がれば買うという意志を見せれば、売主側の手数料を安くしていたとしても、下げてくれる可能性はありますよ。
もちろん、他社の客も含めた、高くても買うという人がいたらダメですが。

[599: マンション掲示板さん]

>>597 マンション検討中さん

竣工済・まもなく入居開始する物件で、先着順住戸もまだそれなりに抱えている比較的スローな販売進捗の中、いくら条件良いと言っても抽選するほど集まりますかね。そうなって欲しいという当事者の方々の願望でしたら気持ちは分からなくもないですが。

[600: 匿名さん]

>>598 マンション掲示板さん
コメントも人気なところだと難しいでしょう。

[601: 評判気になるさん]

>>599 マンション掲示板さん

先着順物件8戸が、なかなか売れないようです。
竣工済みですし、完売はかなり先になるかもしれません。

[602: 匿名さん]

>>601 評判気になるさん

期販売でない先着順は以前の期で売れ残った住戸と推察します。

[603: 名無しさん]

>>590 通りがかりさん
参考になりました！！不動産屋さんに出向いて見ます！

[604: 名無しさん]

>>592 匿名さん
なるほど！希望エリアの不動産屋さんですね。
休日に出向いて見ます。

[605: マンション掲示板さん]

色々意見あるけど隣駅の高速沿い物件が@350万円、(たまぷら感は相当薄い)ドレッセの中古も@300ちょっとの中で、新築かつ開発後の伸び代考えたら満足度高い。近鉄物件もようやく終わりそうだから一気に手出しやすくなりそう、、完璧を求めるなら価格にいとめをつけちゃだめね

[606: 通りがかりさん]

>>605 マンション掲示板さん
完璧求めるわけではないけど、高速沿いと、目の前の細い道かつその先行き止まりを許容できるかどうかですね。お友達を車で招待できないのと、ゴルフで送って貰うのも家の前で毎回Uターンさせるのが申し訳ないのが難点です。

[607: マンション掲示板さん]

大手デベと明確な競合関係に無いから強気だよな
野村、三井あたりに計画あれば売り急ぎで値引期待あったけどダンピングせずゆっくり売り切りかな

[608: 匿名さん]

メジャーよりも価格が安価な分、立地などに不便なところがあるのは仕方がない。

[609: マンション検討中さん]

東向きで眺望期待できないけどSタイプはこの住戸内では坪単価は抑えめですね。
割り切って価格と面積だけって選択もアリといえばアリ
ローレルの残り部屋と価格比べて安ければこっち、同じくらいなら坂１つ分ローレル

[610: ご近所さん]

>>608 匿名さん
グランドメゾンは安価なブランドではないですよ。
むしろ三井のパークホームズとかのほうが低仕様で安価な物件ありますね。

[611: 匿名さん]

>>610 ご近所さん
平均価格帯の比較をしてみると、、
特定の部屋ならあるでしょう
もちろんメジャーは広告宣伝費用はかなりなものだと承知しています。

[612: 検討板ユーザーさん]

ローレルも最終2戸（70㎡・3LDK）
4900万円台と6100万円台（最上階家具付）で交渉次第では値引きも期待できるので価格で見ればローレルかな。

そもそもメジャー７のブランドはこの様な辺境の変形地には手を出さない。

[613: 匿名さん]

イメージに合う物件に住まうには立地も重要なファクターということです

[614: マンション検討中さん]

>>612
ローレルは値引きしまくってようやくほぼ売り切った感じですね。不人気ルームがまだ少し残ってるようですが。値引きしたとは言え平均は5000万円台後半、（平均坪単価270万円）鷺沼徒歩11分にしては高いですけど、今後衰退していく駅も多い中で再開発が予定されてるのでこんなものでしょうか。

グランドメゾンは高級路線であまり値引きしないので、平均は6000前半になることでしょう。
田園都市線がブランドなのでその沿線の高級マンションということで、いま残っているところも1年程度で完売するものと思われます。

プラウド、ドレッセ、そしてこれから出てくるバウス（サレジオ跡地）は坪単価330程度かと思われますので相対的にここのお買い得度が際立っています。

[615: マンション検討中さん]

そして大本命の三菱社宅跡地にできる新築と駅直結のタワーマンション。
私は鷺沼で生まれ2歳から仙台（宮城野区）育ちですのでそこを狙っていますが、坪単価350超えたら(24坪以上希望）もう買えません。それ以下になることを祈りながら、今日も貯蓄をしています。

[616: マンション掲示板さん]

>>615 マンション検討中さん

タワーの方が坪350以下になることは考えづらいですね
東横線沿線の最近売り出しの新築価格見てると何となく相場予測できそうです

[617: マンション検討中]

三菱の方は低層階であれば7000万～(坪320)くらいから出そうな気がする。

[618: マンション掲示板さん]

>>617 マンション検討中さん

グロスはともかく坪320は周辺中古見る限り相当なコストカットしないと厳しいでしょう
腐っても急行駅

[619: マンション検討中さん]

ライオンズ宮前平マスターヒルズ　宮前平駅7分　築1年+が約坪310万
プラウド鷺沼テラス　鷺沼駅10分　築2年+が坪約320万
新築プレミアムを考慮すると似たような仕様で出てくれば340万はついてもおかしくない。
たまプラのバースシティ（末永組）が350万。
350万ついてもメジャーブランド買いたい人はいる気がします。

[620: 検討板ユーザーさん]

そうなると鷺沼駅直結の再開発タワマンは坪400ぐらいいきそうですね、、
私には買えない

[621: マンション検討中さん]

>>620 検討板ユーザーさん
再開発タワマンだと一番下の階でもそこそこ行くでしょう。
そもそも田園都市線沿線にタワマンが少なくかつ駅直結で希少性が高い。
タワマンの供給が今後も田園都市線沿線で当面ないのであれば強気の価格で来てもおかしくないですね。
ドレッセタワー武蔵小杉、新綱島、南町田GBPあたりの価格見てると駅力を勘案すれば今現在新築売出が始まったとしてどのくらいの値段がつくかは想像できると思います。

[622: 評判気になるさん]

>>597 さん

第３期の3戸は1戸も売れなかったようです。
ホームページをみると、先着順11戸となっていました。竣工済みで、残り11戸は結構きつそうです。
ホームページが更新されて、先着順が8戸から11戸になっています。ローレル同様苦戦してる

[623: 通りがかりさん]

ま、値引きして捌くしかないよね
ローレルみたいに
既契約者には悪いけど

[624: マンション検討]

むしろ当初の東側の強気の値段がよくわからん

[625: 評判気になるさん]

正直、東向きにはキッチン収納とかインテリアオプション200万分とか仕様上のアドバンテージつけて早めに捌くべきだったと思うよ。
Bタイプ4,800万円は悪くないと思う。
価格的に目に優しいし西向きの最前面なので建物の自影に邪魔されないので単身・DINKSにはお得感ある。

[626: 匿名さん]

>>625 評判気になるさん
なんか業界の人の発言っぽいな

[627: マンション検討中さん]

>>617 マンション検討中さん
7000万円で買えますかねえ…
私はもう少しするものと思ってお金貯めてますけど。
ここは思ってたよりも高かったので諦めました。

三菱は7800万円を想定してます。

[628: eマンションさん]

エクセレントシティ鷺沼でたね。同じく12分だけどただアドレスは有馬、、、通勤に駅まで上り坂なのはきついな～。肝心な価格は@315~だしいつのまにかここが安く見える時が来た。残り少ないし今ならまだチャンスあるか？

[629: 匿名さん]

>>628 eマンションさん
チャンスはもうありません。
ホームページ見てご覧なさい

[630: 口コミ知りたいさん]

こっちですか？

[631: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[632: マンション掲示板さん]

>>628 eマンションさん

先着順11戸ならまだ間に合うかも？ですね。

[633: ご近所さん]

西向きの2L、3L　マンション内でも坪単価の安い東向きの1部屋
残ってる中からならこの三択が一番、何を妥協して何を取りに行ったかが解りやすい。

[634: 評判気になるさん]

>>632 マンション掲示板さん

残り11戸で、ここにきてほとんど売れてませんから、年内に完売出来ればいいんじゃないでしょうか。下手すると、ローレル同様長引く可能性もあると思いますよ。

[635: マンション検討中さん]

>>628 eマンションさん
315万円/坪は高いですね…ほんと、このあたりはどうなっとると？たまプラーザ、あざみ野とともに、高杉エリアですったい

[636: 契約者]

エクセレントシティという比較材料でてきたから、ここも完売いくでしょう

[637: 通りがかりさん]

>>636 契約者さん
1人相撲では勝敗はつかず、相手がいてこそ切磋琢磨して競い合うことにより相乗効果が生まれますよね

[638: 匿名さん]

ここよりエクセレントシティのほうが優っている点はありますでしょうか？
見比べて迷っています…

[639: 通りがかりさん]

やはりこっちでした。

[640: 通りがかりさん]

>>638 匿名さん
結構前から建築計画あったんで気になってました。
今のところは
エクセレントウォーターが付いている
鷺沼小有馬中に近い
駐車場がやや多い
くらいかなと
仕様はグランドメゾンより上って事はそうそうないかと思います
広告の訴求が価格ですからね
そんなに3LDKの坪単価変わらないんじゃないですかね

[641: マンション検討中さん]

逆にグランドメゾンが優れている点は
全般的仕様(恐らく)
西側の場合、眺望
尾根沿いなので坂道がまだこちらのほうが楽
価格差なければ、こっちのほうがいい気はする。
3LDKの価格出ないとなんとも。

[642: マンション掲示板さん]

>>640 通りがかりさん
坪単価は30万前後こちらの方が安そうですね

[643: 通りがかりさん]

>>642 マンション掲示板さん
今残ってる2LDK東向きが坪250くらい
平均280くらいと言われてるようですが
エクセレントシティは1LDKか2LDKかわかりませんが最安値が坪310
平均いくつになりますかね？
30以上差がつきそうな。

[644: マンション検討中さん]

>>627 マンション検討中さん
いやいや笑
川崎市で低層階70平米7800万って誰が買うんだよ笑
方角にもよるだろうけど条件悪い部屋は確実に6000万円台だろうよ。

[645: マンション掲示板さん]

>>644 マンション検討中さん

確実にの根拠がわからんわ笑
少なくとも築浅中古の相場などに基づいて会話してる中に入るならそれなりの根拠出しましょうね

徒歩12分が280万/坪の時代に70㎡を駅10分以内で買うならいくらって話よ

[646: マンコミュファンさん]

>>644 マンション検討中さん
普通の物件じゃ無いんですよ。
天下の三菱ですから。
三菱グループの実績ご存知ですか？

[647: 検討板ユーザーさん]

私は7800万は行き過ぎだと思いますが、6000万円台もそれはそれでないだろうなと思ってます。低層階/70㎡で7200万くらいのイメージです(根拠はないです笑)

[648: 匿名さん]

ローレル完売
積水も早くここを敗戦処理して溝の口営業に移りたいところ

[649: マンション検討中さん]

>>647 検討板ユーザーさん
あそこの立地、北西向きはほぼ日照当たりません。
北西向き、かつ1階、70平米、6800～6900万当たりが妥当かと。
また、徒歩12分で坪単価280とのことですが、積水はかなり仕様高いです。家事時短アイテムは魅力ですが、それだけ単価に乗ってると理解しましょう。小台の立地で、三菱はあそこまで仕様上げてこないでしょう。
鷺沼の駅周辺築浅中古の相場見て考えてます。

[650: マンコミュファンさん]

鷺沼の家ってなんでこんなに高いのかしら。

たまプラーザや二子玉川以東ならまだわかりますが、あざみ野や鷺沼がこんなに高いのは納得がいかず、マンションの販売会社さんに聞いてみようと思っています。

[651: 口コミ知りたいさん]

>>650 マンコミュファンさん
聞いても人気の沿線ですしねぇって言われてお終いですがな

[652: eマンションさん]

>>648 匿名さん
販売会社の動向は興味ないな

[653: 検討板ユーザーさん]

>>650 マンコミュファンさん
あざみ野は高いよー

[654: 通りがかりさん]

連投してます

[655: eマンションさん]

周辺中古の売り出し見ればそら新築買いたくなるわな。再開発の恩恵受けたいならなおさら早い方がいい。待ったって価値が下がるエリアではないことは周知。

[656: 匿名さん]

>>654 通りがかりさん
肩壊さぬように、、

[657: マンション比較中さん]

お値段は目に優しいけど坂の上の割に買い物利便悪いですよね。ドレッセの前の通りにコンビニがあるとか犬蔵側に降りたらスーパーあるとかだと大分印象良くなるんだけどね。

[658: 評判気になるさん]

>>657 マンション比較中さん

残り10戸からなかなか売れません。やはり立地がネックなのでしょうか？駅まで歩いてみましたが、坂道の連続で本当に遠く感じました。暑い夏はムリです。

[659: 口コミ知りたいさん]

>>657 マンション比較中さん
何も無いですからね。
しかも坂だらけ。
それで安ければいいですが、一昔前の二子玉川並みのお値段。そりゃ苦戦しますよ。

[660: マンション掲示板さん]

>>658 評判気になるさん

無理なのにレスするんですね

[661: マンコミュファンさん]

>>659 口コミ知りたいさん
苦戦していないところある？

[662: マンション比較中さん]

ひと昔前の値段なんて気にしてたらどこのマンションも買えないでしょ。
坂気になるんだったら、そもそもこの地域なんてほぼ検討外。
わざわざ興味ない地域の掲示板でナンセンスなひと昔前の値段の話とか意味不明です。
海老名でも川和町でも言ってリーズナブルなマンションを買って下さいな。

[663: 匿名さん]

ドレッセサウスプレイスやGMコートは、同じ鷺沼ですが竣工後間もなく完売しました。宮崎台のパークハウスやリビオは、竣工前完売でした。駅近や資産性のある人気物件は、早めに売れてしまいます。買い手も目が肥えてきてます。

[664: マンション検討中さん]

まぁここ検討してる方はそこらへんのマンションまで予算が伸びない層なので引き合いに出されても感は否めない

[665: eマンションさん]

>>662 マンション比較中さん
さすがに都心からの距離が違うので海老名や川和は無いですね

[666: eマンションさん]

たまプラ、鷺沼、あざみ野、活発ですね。暇か？

[667: 通りがかりさん]

ドレッセ鷺沼サウスプレイスって竣工後だいぶ残ってた記憶だったけど
21年2月竣工で7月頭に完売？のようですね
しれっと嘘つかなくても

[668: 通りがかりさん]

>>666 eマンションさん
暇じゃないと思います。

[669: eマンションさん]

>>667 通りがかりさん
竣工後、半年以内での完売なら上出来なのでは

[670: 匿名さん]

竣工後半年以内で完売なら御の字です。
某近鉄や恐らくここもそうなると思いますが、このレベルのマンションで年を越してしまうと評価も落ちぎみになります。ブランズあざみ野は別格ですが、、

[671: 通りがかりさん]

ドレッセ鷺沼サウスプレイスについては竣工まもなく完売というのが嘘といいたいだけで
半年以内に完売が御の字どうこうと言うのはまた別の話ですよね
まぁここも年内に完売したら御の字ですね

[672: 匿名さん]

この文章もナンセンスで(笑)

[673: 匿名さん]

こちらは2022年5月竣工済となっていますが一般的なマンションは竣工後どのくらいで完売していますか？
入居が11月中旬予定なのでその頃までに完売の声が聞ければ上等ではないかと考えていましたが、他のマンションはもっと動きが速いんでしょうか。

[674: マンション検討中]

そんなのデベロッパーのやり方にもよります。
住不は竣工同時完売の場合値付けが甘いと怒られる。基準はない。
積水ならある程度の在庫抱えられる余力あるし、のんびり完売すればいいという判断かもしれません。

[675: マンション比較中さん]

竣工同時完売を目指すなら東向きの販売を早めに始めてると思いますよ。
下の方は明らかに目の前の建物が気になるので販売後期に取っておくのは市況が勝手に上がって今の値段が適正と判断されるだろうというデベの読みでしょう。
駅から遠いマンション、坂の上、見通し悪い物件に対して今の売価が適正とは全く思えないと私自身感じていますがプロの目線では違うのでしょう。

[676: 通りがかりさん]

>>675 マンション比較中さん
何をもって適正な価格か。
今の不動産価格は高止まりしていることから5年前、10年前からは明らかに高くなっています。感覚的には1,000から1,500万くらい高かくなっている

[677: マンコミュファンさん]

普通、コートの方を買うでしょ

[678: 名無しさん]

>>677 マンコミュファンさん
個人的にはコートはないかな
コート買うならもっと駅近、メジャー、たまプラの3要素のどれかを満たす選択肢でありたい

[679: マンコミュファンさん]

>>677 マンコミュファンさん
普通の人がたくさんいるとたいへんですね。

[680: 評判気になるさん]

>>678 名無しさん

同感です。コートは高すぎた。内覧したけど、正直価格の割に大したことなかったです。