宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンスってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/miyamasuzaka/index.html/
売主：旭化成不動産レジデンス
施工会社：戸田建設
管理会社：旭化成不動産コミュニティ
宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンスについて語りましょう。

所在地:東京都渋谷区渋谷2丁目19-4（地番）
交通:東京メトロ銀座線 ヒカリエ方面改札より徒歩1分、
東急東横線・東急田園都市線・東京メトロ半蔵門線・東京メトロ副都心線「渋谷」駅 12出口より徒歩2分、
JR線「渋谷」駅 宮益坂口より徒歩3分
面積:101.35m2～161.06m2
間取り:2LDK?3LDK

【物件情報を追記しました。2021/08/06 管理担当】

[1: マンション検討中さん]

まだ一般公開はされてないということですが、評判はどうなんでしょうか？
購入された方、検討中の方いらっしゃいますでしょうか？

[2: 口コミ知りたいさん]

>>1 マンション検討中さん

30平米が約1億円ですよ。

[3: マンション検討中]

>>2 口コミ知りたいさん
シンプルに坪単価1000万ということですね。
やはり高いですよね。

[4: 匿名さん]

テラス渋谷美竹が坪７００万くらいですから、坪１０００万で買うと中古になったら値下がりしそうですね。

[5: マンション検討中]

1K23.5万で賃貸が出始めました。2LDK37万も。
これで借り手がどのくらいでつくかどうか、参考になるかも。

[6: 匿名さん]

買える人が得するだけのマンション。

[7: 匿名さん]

地権者住戸は売りに出ませんね

[8: 匿名さん]

宮益坂に面している希少性は代えがたい価値なんでは！

[9: 匿名さん]

ここ、一般分譲はないと聞いてますけど？

[10: 匿名さん]

ここは駅直結ですよねー。いいなー。

[11: 匿名さん]

この予定価格って信憑性いかがですか？

http://best-rank.jp/shibuya-miyamasuzaka/

[12: マンション検討中さん]

>10 匿名さん

駅からのスカイデッキがこのビルとヒカリエの間を通るんでしょ、
で、デッキを挟んでヒカリエに通路が作られる

[13: 匿名さん]

>>12 マンション検討中さん
　
そんな感じですね。それだと直結とは言いませんか？

[14: 匿名さん]

実質的にはヒカリエのレジデンス棟のような位置づけなんですね

[15: 匿名さん]

地権者住戸の内装が酷いらしい

[16: マンション検討中さん]

ここは定期借地物件ではないのですか？

[17: マンション検討中さん]

所有権のようですね。

[18: 匿名さん]

賃貸見てるけど、高過ぎん？

[19: 匿名さん]

ヒカリエの隣というか、スカイデッキを介して繋がってるからな、
この立地なら地価もすごいことになってるんでは

[20: 匿名さん]

>>19 匿名さん

地価？路線価高そうですが、どうでもよくないですか？それよりも賃貸で出てる部屋のエアコンが天カセではなく配管引き回した壁掛けなのが気になりました。

[21: 匿名さん]

賃貸で出てる部屋の内覧をなさったんですか？

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん
ネットサーフィンです。

[23: 周辺住民さん]

ご覧になった時、リビングもその他の部屋も全部壁掛けでしたか？

[24: 匿名さん]

>>23 周辺住民さん
何ですかね。天カセはオプションなんですかね。リビングも壁掛けの部屋ありますよ。

[25: 匿名さん]

それはね、オプションじゃなくて地権者住戸か分譲住戸の違いだと思いますよ。
他にも違いはありませんか。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん
天高とか梁とか、物理的に出来る出来ないはありますけど、地権者だから天カセに出来ないとか、無いです。

[27: 匿名さん]

パッと見て、他に違いはありませんか？

[28: 匿名さん]

>>26 匿名さん

そういう意味ではないでしょう。ザコートと同じようなグレード分けと言いたいのでは。

[29: マンション検討中さん]

仲介からメールきた。

◆　販売価格：9,480万円　◆
　　　新築未入居物件／最上階住戸／北向き／専有面積：30.0ｍ2

≪物件概要≫
　■所　在：渋谷区渋谷二丁目19番15号
　■交　通：東京メトロ銀座線「渋谷」駅　徒歩1分
　■名　称：宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス
　■価　格：9,480万円
　■面　積：30.00ｍ2( 9.07坪)
　■間　取：1Ｋ
　■築　年：2020年7月（令和2年）
　■管理費：14,960円/月
　■修繕積立金：4,050円/月
　■分譲会社：旭化成不動産レジデンス(株)
　■管理会社：旭化成不動産コミュニティ(株)／24時間有人管理

[30: 匿名さん]

>>28 匿名さん
地権者でもオプションで天カセできるようにしているはずですということ。

[31: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん
それいくらで貸せるんでしょうか。
ネットで出てる同じ広さだと管理費込２５万ですかね。利回りとか全く無視って感じですね。

[32: 匿名さん]

>>30 匿名さん

“はず” 確認してますか？

[33: 匿名さん]

>>31 匿名さん

利回り3%ぐらいですか、都心ならありうる数字です。家賃が高すぎるんじゃなくてこの物件が高額なんですよ。
目黒駅近とここの駅近の公示地価を比べてみれば都心と言っても全然違うことが分かります。

[34: 匿名さん]

1Kの億ションですか

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん

そうですね

[36: 匿名さん]

>>33 匿名さん
ファミリータイプの利回り３%ならまだしも、１Kの３%は無理じゃないかな。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

無理って？

[38: 匿名さん]

無理って、どう無理なんですか？
利幅が薄いという意味ですか、
入居者が入らないという意味ですか？

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
利回り３%では無理......投資用として話をしているのは分かりますか？投資用物件として見た時に、１Kで３%の物件では売却は無理。つまり売れませんよということです。大丈夫？

[40: 匿名さん]

なるほど、売却は無理か、それはファミリータイプだとまだしもなんですね

[41: 匿名さん]

ここは駅が近いだけですから、坪８００万がいいとこじゃないですか？

[42: 周辺住民さん]

>>11さんの予定表だと８００万後半～１０００万ぐらいですよね、
テラス渋谷美竹を坪７００万とすると、築年数の差から８００万丁度だと厳しいですかね

[43: 匿名さん]

周辺相場からして、外れた価格ではないのかもしれないが、
賃貸の利回りを圧迫するほど高価なのも間違いなく、
”買える人が得するだけのマンション”というほど簡単なマンションじゃないでしょ。

[44: 匿名さん]

スカイデッキで渋谷の商業ビルや駅直結なんてかなり特殊な立地。虎ノ門あたりの森ビルレジの坪1000万超えを考えるとむしろ安いのかも。再開発マンションで地権者権利変換あるから、この単価はかなり前から決まってたんだろうね。

[45: 匿名さん]

ここの比較対象は虎ノ門の森ビルレジですか、微妙ですね

[46: 匿名さん]

権利変換と坪単価はほぼ関係ないけどな。

[47: 匿名さん]

>>44 匿名さん
虎ノ門と渋谷じゃ需要層がかなり違うかと。虎ノ門なら外国人エクスパッツの需要があるけど、渋谷だとそれは見込めないからもう少し安くないと。

[48: 匿名さん]

ここって供用施設どうなの？なんも無いなら坪1,000万じゃ売れないでしょ。

[49: 匿名さん]

そんなことはない、低層の高級マンションは大きな共用施設はないよ。
共用施設はタワマンの発想だな。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
ここは立地はすごいけど、高級な内装ではないよ。