パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
戸建の街という認識です

[82: 通りがかりさん]

新百合に住んでるけど、ここは再開発の最後かな。プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい。ここは日当たりが良いけど、世田道と小田急のコンボ、イトマンの送り迎えでずいぶん賑やかな雰囲気ですよ。その辺が気にならないなら。

[83: 匿名さん]

＞プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい

それいったらここもだよ。

[84: 匿名さん]

>81

戸建ても山口台や王禅寺みたいにブランドにならなかったね。アパートとかもあって整然としてないのが敗因か。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
山口台は新百合
王禅寺は新百合か柿生
いい街並みですね

[86: マンション検討中さん]

詳しい方がいれば聞きたいのですが、イトマンのところって建て替えで高い建物たてれる土地ですかね？奥側を検討したいのですが気になって

[87: マンション検討中さん]

武蔵小杉の三井のタワマンの１棟が去年の浸水でかなりの被害を受けて、同じ武蔵小杉でも明暗を分けているみたいね。（地歴と低水位帯が原因らしい）
マンションの災害リスクは、ハザードマップによると同じエリアでも違うんだよね。

[88: マンション掲示板さん]

>>86 マンション検討中さん

土地計画によると、複合地区Aとかで最大20Mの高さまで建てられるみたい。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション掲示板さん

となるとやはり世田道側だね。あそこなら日当たりや景観を遮るものは立たないからね。その分価格も高いだろうね。

[90: マンション検討中さん]

建物が将来立つかもしれないなら買わないほうがいいですね。例として、駅南口側のプレシスというマンションが建った時、向かいのマンションの住人が横断幕掲げて建設反対してたので。ちなみにその部屋の資産価値はガタ落ちです。なぜなら日当たり、眺望全てが一変したからです。先を見越して買わないと。

[91: 匿名さん]

＞88

ここも高さ制限２０ｍだから階高３ｍとれてない。

[92: 匿名さん]

戸建てといえば、このエリアはタウンセキュリティしてる。マンションはオートロックもあってあまりメリットが無いと思うけど、上納がある。タウンセキュリティするならゲーティッドにすればよかったと思うんだけど。

https://www.shinyuriyamate.com/yamate-kanri/

[93: 匿名さん]

＞88

高さ制限のほかに斜線規制もあるから20m建てられるかな。

[94: マンション検討中さん]

情報でてきませんし、あまり話すこと無いですね

[95: 匿名さん]

マンションの立地を調べる為にハザードマップのチェックはしていますが
同じエリアでも被害の状況が異なるとなると、
ネットの口コミや地域住人への聞き取りで判断するしかありませんね。
周りに高い建物が建つかどうかはどこに聞けば確実でしょう？

[96: 匿名さん]

>周りに高い建物が建つかどうか

都市計画図を確認して用途地域、地区計画の制限で建てられる可能な範囲で判断。

[97: マンション検討中さん]

建物の南側の境界となるフェンスが出来てたけど、想像以上に建物との距離が近いなと感じましたが、こんなものなのでしょうか？
また、イトマンとその境界の間のスペースは、なんだか奥のスペースに繋がる通路になるように見えなくも無いのですが。。
開発業者さんは、既に何らかの青写真を描いているのでしょうが、教えてはくれないでしょうね。。気になります。

[98: 匿名さん]

＞教えてはくれないでしょうね。

確定していたら説明義務はあるけどね。他デベだけど、販売時にはこのエリアにはもうマンション建たないと説明して、入居後に自らはす向かいにマンション計画なんて事例もあった。

[99: 匿名さん]

鶴川の再開発計画が動き始めたみたいだね。まだ駅前広場と駅のリニューアルくらいだけど、マンションもあるか。

[100: 匿名さん]

柿生タワマン計画もある。新百合で降りてここまで歩く時間考えたら、柿生から1分だと新百合での乗り換えの待ち時間を含めても柿生のほうが早くつく。

[101: 検討板ユーザー]

>>100 匿名さん
柿生は普通列車しかないから新百合ヶ丘と比べるのはどうかな。

[102: 検討板ユーザーさん]

新百合ヶ丘は、快速急行、急行、ロマンスカー、多摩線、さらにはブルーライン（将来）とターミナル駅なので、駅力の違いがある。

[103: 匿名さん]

駅力の違いはあるけど、商業棟経由で駅直結を考えるとどっちが便利か。

[104: 匿名さん]

ブルーラインはどうなるんだろうね。新横で陥没事故があったから、地役権を設定するところで反対があったら暗礁に乗る。

グリーンラインはほとんどが公道の下で、私有地の下を通るのは日吉の近くのほんの一部だったけど反対で開業が遅れた。ブルーラインはほとんどが私有地の下。

[105: 匿名さん]

夏休みの案内出てたね。8月上旬にモデルルームオープンしてないと9月上旬の販売は難しいと思うけど。遅れるのかな。

[106: マンション検討中さん]

コロナの2波の影響で内覧会できないんじゃない？やるとしたら分散型で、登録順で順次案内とかじゃないかな。三井も内覧会で感染者出したら内覧どころじゃなくなるからね。内覧に時間がかかれば、春の引き渡しは難しいかもね。

[107: 匿名さん]

>106

モデルルーム来場者のうち契約に至る割合は一般的に1割といわれている。交代制で一日３~４回転、土日で対応しようとするとものすごく時間がかかる。しかも、今までのマンション販売ってモデルルームに何度も来てもうってスタイル。

リモートで商談、モデルルームはVRで見せるとかして実際のモデルルームに来てもらうのは内装の色や質感とかを確認してもらうくらいで、短時間にしないときついでしょ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
1割ですか？
かなりな高確率だと思いますよ。

[109: 匿名さん]

>108

SUUMOのアンケートでも購入までに平均10物件くらい見てるって結果だからそんなもんでしょ。

[110: 匿名さん]

>>107 匿名さん
1割ですか？
かなりな高確率だと思いますよ。

[111: マンション掲示板さん]

>>110 匿名さん
リサーチ不足だなー。
それはあくまで一般論。
今の新百合には当てはまらないんだな、これが。
今、新百合ヶ丘駅前はマンションバルブが起きてる。なんと直近の中古販売件数の約9割が販売価格の110?120%という驚異の数字を叩き出してる。嘘だと思うなら、すぐに不動産屋に行って聞いてみな！
さらには徒歩10分圏内でも、ほぼ全物件が残ローン高よりプラスで売れてるという現実。
ここも予想に反して売れるかもね。
買うのを検討している人は噂より実データーを集めて検討することをすすめる。

[112: 匿名さん]

>111

コロナ前はね。アリーナシリーズの販売はミニバブル前。新百合に限らずその頃の物件は販売価格以上で売れてた。さてコロナでどう変わるか。

[113: マンション掲示板さん]

>>112 匿名さん
今もだよー。本当にリサーチ不足だねー。
Go to 不動産屋。アリーナシリーズや山手近辺の物件全ての３月からの成約価格見せてもらっておいで。

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション掲示板さん

言ってることはなんか正しそうですが、言い方がとても悪いように見えます。
もう少し敬意を持てば皆話しやすい環境になるのでは。

[115: 匿名さん]

横浜ですみふが今週新規に販売した物件、大コケしてるね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/650646/

[116: マンション検討中さん]

いい意味でもそうでない意味でも注目度高いんですね。

[117: 名無しさん]

色々言われているけど、新百合ヶ丘に住んでいるものとしては好調な販売で終えて欲しい。コロナで厳しい時期だけど、新百合ヶ丘の価値そのものが評価されるといいですね。

[118: 匿名さん]

三井はガーデン販売時のインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて言っていて遅らせたマスタービューではリーマンショックにぶつかって完成在庫。今回も消費増税後の販売不振の上にコロナショック。タイミングミスってる。

[119: 匿名さん]

新百合の価値ってことなら、杭不足でケチをつけた三井住友施工は避けてほしかった。建て替え費用の負担で裁判までしてるのに腐れ縁なのかな。

[120: 匿名さん]

アリーナシリーズも吹付のところのクラックが目立つしね。その程度の施工。

[121: マンション検討中さん]

タイミングをミスって値段が下がるなら、大歓迎。さすがに4000万円台や5000万前半はないだろうから、5000千万円台で物件が選べる価格だと最高だけど。

[122: 周辺住民さん]

>>118 匿名さん
こいつ恥ずかしくないのかな。

[123: マンション検討中さん]

ここってどういう家族構成の人たちが狙ってるんだろう?DINKs?老夫婦?4人以下のファミリー?

[124: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
価格次第で中古と比較検討予定ですが、
4人家族で夫婦と子供2人です
3LDKの広めの部屋か4LDK狙い

[125: マンション検討中さん]

うちはDInksです。
子どもがいない分、予算の心配は少ないのですが、価格に見合った物件かどうかはきちんと見極めようと思っています。

[126: マンション検討中さん]

都内から物件を見に行きましたがすぐ横が道路で交通量多め、線路も近くて気になりました。
百合丘小学校までは横断歩道橋を越えないと行けないのか…不便そうです。
新百合ヶ丘の街の雰囲気は素敵でした。価格帯にもよりますがマンション立地など総合的に考えれば、付近の中古マンションの方が魅力的かもしれないと思いました。

[127: 匿名さん]

>126

モデルルームオープン前から下見ですか。気合入ってますね。

[128: マンション検討中さん]

大きな買い物ですからね。内覧始まってから、周りの環境を見て回ってる人は、購入希望や決断も一歩出遅れます。私はいいと思いますよ。

[129: 通りがかりさん]

新百合ヶ丘に住めるなら新百合ヶ丘が良い。将来性あるし

[130: マンション検討中さん]

確かに新百合ヶ丘は住環境がいいですよね。夜のサービス（風俗含む）のお店がないし、学生がいないわけではないけど、都内の大学が乱立してるところに比べたら、格段に落ち着いてますし。

[131: マンコミュファンさん]

>>126 マンション検討中さん

同感。近くの中古の方が住環境的にはいいと思う。世田道の交通量、イトマンにひっきりなしに送り迎えする車が気にならない人ならおすすめか。

[132: 匿名さん]

>129

ここ百合ヶ丘だけどね。

[133: 匿名さん]

>131

ここの仕様はまだわからないけど、住環境だけでなく仕様もミニバブル前の物件のほうがよかったりする。

[134: マンション検討中さん]

あとは価格次第でしょう。新築だからといって価格があまり高いようなら、中古に流れるだろうし、そこそこの価格なら売れるだろうね。

[135: マンション検討中さん]

ランニングコストも重要かな。中古で言えば、ガー○ンアリーナは安い（大規模修繕は終了したばかり）プライ○アリーナは高い（これから大規模修繕の予定）両者間の差は月1万以上。年間12万以上の差。大きい…

[136: 匿名さん]

修繕積立は今の積立金だけじゃなくて、現在の積立残高、今後の値上げと修繕内容の計画も確認。新築物件もだけど。

しかしガーデンとプライムの差ってなんでそんな大きいんだろう。あと、積立金ってストックだから安ければいいってわけじゃないんだけどね。

[137: 匿名さん]

長期修繕計画ってこちらから聞かないと契約の直前にならないと出してこなかったりする。早めに確認が必要。

[138: マンション検討中さん]

よくここが百合ヶ丘物件って話を見ますが、実際歩いてみて新百合ヶ丘の物件といっても違和感ないレベルだとは思う。
ただ、麻生小学校か百合ヶ丘小学校かの違いはあると思う。好みの問題かもしれないが、、

[139: マンション検討中さん]

>>138 マンション検討中さん
鑑定士に聞いたところ、近いのは百合ヶ丘ですが、新百合ヶ丘も徒歩9分で徒歩圏内なので、そこのところはあまり気にしなくていいそうですよ。

[140: 匿名さん]

>139

価格も出てないのに鑑定士に相談なんて先走りすぎ（笑）。それにマンションで鑑定士って？

[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
確かに先走りすぎましたね。
ただ、不動産鑑定士は、戸建てに限らず、土地、建物全般に対して鑑定を行うため、マンションも例外ではないようです。今回のような、百合ヶ丘物件か新百合ヶ丘物件かは主観的要素で、客観的には
徒歩圏内であることや何分圏内であるかが判断の基準になるそうです。

[142: 匿名さん]

>141

鑑定士の割に一般論だね。新百合じゃないのかな。ここは経路上にスーパーやコンビニもないし。OXよると10分以上。

マンションの資産性だったら近隣の仲介業者だと思うけどね。彼らは自社で扱った物件だけでなく、成約価格のデータベースにもアクセスできる。

系列のリハウスを外してできれば複数に。

[143: 通りがかりさん]

百合ヶ丘からの方が近いからと言って、当物件の生活圏は新百合ヶ丘になるでしょう。通勤も新宿方面に行くとしても新百合ヶ丘を使用します。
ただ学区が麻生小ではない点は大きいですね。麻生小の方が学力レベルが高い。大手企業の教育熱心な親が多いんですよね。

[144: 通りがかりさん]

>>143 通りがかりさん
公立の学力が高いのはその学校の質が高いのではなく、通っている親の所得が高く、塾に通わせてるだけです。公立学校の授業力に差はありません。

[145: 通りがかりさん]

>>142 匿名さん
私は鑑定士ではないですけどね笑笑
もちろん一般論ですよー。
今は参考程度しか話せないですから。

[146: 匿名さん]

全戸にポーチがついているのは良いかも。
あまり家の前にごちゃごちゃと置くのは好きではないけれど
プライバシーも守られるのと子供の自転車やベビーカーが置けるのは嬉しい。
百合ヶ丘駅まで徒歩圏内なので電車通勤やおでかけも便利な立地なのも魅力ですね。
どれくらいの価格帯になるのかとか詳細はいつ頃に公表されるかしら。

[147: マンション検討中さん]

早く価格帯が知りたいですよね。
確かに価格帯がわかれば購入者も絞られてくると思うのですが。（ローンで仮審査通った人でないと申し込めない）

[148: 匿名さん]

玄関にポーチがついていても管理規約により私物を置けないマンションがあるようですが
こちらはベビーカーや荷物を一時置きできると宣伝しているので承認されているみたいですね。
ただ一時置きできるものが限られているかもしれませんし、自転車を置きたい方は事前に確認した方がいいかもしれません。

[149: マンション検討中さん]

オンライン相談会の案内来ましたね！有益な情報もらえるといいですけど、価格の案内などはないということで残念です。

[150: マンション掲示板さん]

>>149 マンション検討中さん
予定価格の提示はあるでしょうね
あくまで予定ですけど、
と前置きはあるでしょう

[151: マンション検討中さん]

見学会満席になりましたね。さすが注目度が高いです。
わざわざ「予定価格の提示はありません」と書いているので、
今回は提示されないんじゃないですか？

[152: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
提示はない。
書面で配布などはないということ。
立ち話なら、、
聞けばそれとなく、、
わかりませんよ

[153: 匿名さん]

9月下旬販売予定
今日は8月17日
予定価格は
本気モードが必要ですね

[154: 匿名さん]

>152

勝どきでは事前にアナウンスしてた通り価格情報は一切だしてこなかった。

[155: 匿名さん]

>148

一時置きって限定してるけどベビーカー置きっぱなしにする人が出てきて問題になりそう。

[156: 匿名さん]

>148

自転車は自転車置き場にでしょ。エレベータに持ち込まれて乗り合わせたらいい迷惑。

子供用自転車が問題になるんだよね。子供用自転車置き場を設置してるマンションって滅多にない。

[157: 匿名さん]

子供さんが多いマンションで駐輪場が完備してないと敷地内に無秩序に停められてイヤですよね。
一番いいのは家族毎に区画で分けられたサイクルポートを導入する事ですが、
敷地が狭いとそれも難しいみたいです。

[158: 匿名さん]

近隣居住者です。
ここは立地的には今一つです。
〈よくない点〉
津久井道、小田急線が近い
近くに店舗が少なく買い物が不便
新百合ヶ丘駅までは結構遠い
百合ヶ丘駅が近いが歩道が狭く危ない
イトマンは将来的に何になるか分からない
〈よい点〉
美味しいパン屋が近い
という感じです。
麻生小と百合丘小で差があるとは聞きません。ただし百合丘小の方が新しくて立派です。また、百合が丘駅の方が保育園は充実しています。
価格は高そうなので、限りなく見送りです。

[159: マンション検討中さん]

イトマンと建物の間のスペースはこの物件の敷地じゃない？ですかね？
てっきり植栽か機械式駐車場になると思ってたのですが、今日通りかかったらマンション敷地と区切ってフェンスがあり、平置きの駐車場のようになってました。
イトマンの駐車場？

[160: 名無しさん]

9月だし、もうそろそろ内覧会始まるね。相談会の申し込みの様子からも、倍率高そうだから、みなさん、出遅れないように。

[161: 匿名さん]

安倍総理辞任でアベノミクスマンションバブルは終焉か。コロナもあるし判断難しいタイミング。

[162: 匿名さん]

>160

早く行ったからといって優遇されるわけでもないけどな。

[163: 名無しさん]

>>162 匿名さん
優遇ではなく、出遅れないようにという意味。気付いたら売約済みなんてことにならないようにという意味。

[164: 匿名さん]

予告広告出したら本広告出して販売を周知してから開始ってルール。あと、エントリーしてたら連絡してくるよ。

[165: 匿名さん]

＞相談会の申し込みの様子

混雑を装うなんてこともするからね。三井物件の見学予約しようと連絡したら希望の時間はいっぱいでほかの時間に変更したらガラガラ。おかしいなとおもってたんだけど、後で物件について調べようとググってたら受付のバイトのブログにヒット。一日中暇なんてコメントがあってしかも自分が行った日。

[166: マンション検討中さん]

>>159 マンション検討中さん

あのスペース私も気になってました。
イトマンではないように見えました。
中途半端な広さで真ん前なので変な建物建つと問題です。

[167: 匿名さん]

>>163 名無しさん
早く行くと良いですよ。早く行って、その後も参加すれば、見込み客として認識されます。すると希望の部屋に他の客が興味をもったとしても他の部屋に誘導してくれたりします。せっかくの見込み客を失うのが怖いですから。
価格帯はギリギリ完売できるところを狙って設定するので、何倍もの抽選になることは考えにくいです。
結論、早起きは三文の徳です。

[168: 匿名さん]

デベにとっておいしい客はローン確実に通る属性の客。早く来たからといってローンギリだと見込み客とみなされない。三井は露骨だよ。

[169: マンション検討中さん]

>>168 匿名さん

そんなことはないと思います。
このパークホームズで家族が目いっぱい生活を楽しみ、幸せを築き上げる、そんなお客様が１番のお客様ですと営業さんは言ってました。

[170: 匿名さん]

セールストークを真に受けちゃって甘いね。

[171: 匿名さん]

三井社員の暴露本がある。あれを読めば本音がわかる。

[172: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

169です。
その通りです。
セールストークで舞い上がる人はマンション購入をすべきではないですね。

信頼できる営業はマンション知識だけではなく周辺環境も理解して検討者の立場に立って話してくれる営業です。例えばイトマンスイミングの水がカルキ臭くないとかちゃんと知っている人です。

急がないと無くなるよとかローン大丈夫だからとかため口で急がせる営業はだめです。その点こちらの営業さんは敬語で知識が豊富のお客様第一が好感持てます。

[173: 匿名さん]

おっ、この語り口、複数の野村物件板で活躍されていた方か。三井物件板に出没ってことはデベのサクラではなかったね。まあ、話をまぜこぜにするのが得意だから褒め殺し系ネガにも映るけど。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

野村に比べたら三井マンションは格上です。

[175: 匿名さん。]

パークコート、パークマンションならね。パークホームズだと団栗の背比べ。

[176: マンション検討中さん]

スケジュールとしては、現時点で本広告出てないとすると販売開始延期が濃厚ですかね？引き渡し時期が年度内であれば、多少販売開始遅れても良いのですが、、

[177: 匿名さん]

イトマンスイミングのプールの水がカルキ臭くないとはどういう意味だろうと調べてみたら、
カルキ臭を抑える効果のあるセラミカ活水装置を採用しているんだそうですね。
それはともかく周辺の教育機関、公共機関、買い物施設の情報も教えて下さる方は信頼できると思います。

[178: 匿名さん]

>176

本広告は販売開始の1週間前くらいってのが多いからそれだけでは判断できないけどまだモデルルームオープンしてないってことは下旬は厳しいでしょ。もともと上旬予定だったからずるずる遅れることになる。

[179: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん

その通りです。
マンション売らんがなの営業は信頼できません。
資金計画も、そのうち給料も上がるから大丈夫じゃない、学校は公立でもいいし、とため口で話す営業は話しになりません。

その点、イトマンのこと、百合ストアのこと、学校、通勤の実態をご存知で、このマンションに住むとこんな生活になりますと親身に話してくれるのが三井の営業さんです。すぐ近くにカラオケありますがコロナおさまってからにしましょう、と言われたのには家族一同爆笑しました。

[180: 匿名さん]

>179

営業はまず物件の説明きちんとできないとね。最近オートバスのフルオートとセミオートの違いを知らないでどっちですかと聞くと？？？な営業もいたりする。あっ、三井の物件でもだった。