パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

あっ、間違えた。ガーデンアリーナとマスターアリーナ。

[282: 匿名さん]

あと、ノブレスもか。不思議なのは当時緑地について話題にならなかったのここは、やたら気にされてる。ライバルさんの横やりか？

[283: 匿名さん]

新百合山手のまとまった土地といえば住宅展示場かな。新百合に2つもあって過当競争のような気もする。

[284: 買い替え検討中さん]

>>279マンション検討中さん
278です。
おしえてくれてありがとうございます。
なるほど。余計な緑地があったから大きなマンションが建てられたという認識でいいのでしょうか？
そもそも、新百合山手都市景観形成地区のようなところはそういう緑地を所有する前提って考えればいいのでしょうか？
今まで見てきたマンションにそういう条件のものがなかったので場所や地域の特性ってことで考えればいいんですね。
で、他の方の書き込みからすると、周辺のマンションはみんなそういう緑地を持っているんですね。
ガーデンアリーナ、マスターアリーナが三井なら営業の人に聞けばいい？
ノブレスは、いかにもほかの会社の名前ですよね？
後で調べてみます。
地区計画って難しいですね。

[285: マンション検討中さん]

>>284 買い替え検討中さん
279です。
いいえ、こちらこそです。
建築する時、基本は建ぺい率、容積率というものがあります。たぶん、この建物は緑地から何なかの恩恵を受けているか、そもそも最初行政から緑地の所有を条件とか言われてるはずです。
緑地に関して気になったら、三井営業さんか周辺の仲介不動産に周辺マンションの現状が聞けば、教えてくれると思います。
周辺の中古マンションも選択の一つです。ただし、いい中古マンションは一瞬でなくなるので、なかなか手に入れないです。先に仲介業者に顔を覚えてもらうこともいいかもしれません。

[286: 匿名さん]

景観条例は地区計画とは別。新百合山手は開発が進んでから条例適用対象になってるんで新百合山手大通りの建物の色とかファサードライン、南口程統一感が無いのが残念なところ。

緑地は少なくとも高さ制限緩和で恩恵を受けている。特にガーデンとか中高層住居専用地域のところは本来なら5階建てなのに14階建てが建てられてる。ここは複合地区って通常の用途地域にはない条件だから本来どれくらい建てられるかってのが分からないんで恩恵はどうなんだろう。

あとノブレスは住宅展示場の隣のマンション。

[287: 匿名さん]

ガーデンやマスターの管理状況は中古が出ていたら検討といって聞きに行くことができる。

[288: 匿名さん]

>285

中古狙いなら仲介業者に待ち登録していれば、条件に合った売りが出たら連絡してくれる。

[289: マンション検討中さん]

緑地の所有での心配は、災害などで擁壁が崩れて隣の施設や自分たちの施設に損害を与えた場合ですね。ただ、聞いたところによると擁壁の耐久性などは検査済みとのこと。万に一つでも心配がある人はやめた方がいいでしょうね。
ただ、私は中古も探していて登録業者から情報を流してもらってますが、こちらで出てきているような名前のマンションは、はっきり言って高いです。安いのは（4000万後半から5000万円台）価格なりの物件です。はっきり言って掘り出し物なんてないですよ。ガーデンアリーナの眺望のいい部屋は6000万円台後半から7000万円台します。

[290: マンション検討中さん]

物件概要の販売予定日として10/16が明示されましたね。かなり引っ張ったけど、ある程度売れる目処はたったってことかな。

[291: 匿名さん]

眺望重視なら百合ヶ丘のURの方が良くないですか？

[292: マンション検討中さん]

>>291 匿名さん
どうかな。賃貸で15万超え。今の低金利ローンなら、眺望の良い部屋買えるでしょう。URはあくまで仮住まい。終の棲家ではない。

[293: マンション検討中さん]

価格出ましたか？

[294: マンション検討中さん]

内見に行った方は直接見せてもらってるみたいです。過去のレスを見る限りだと6000万円台中心みたいですね。

[295: 匿名さん]

本広告を販売開始前に出す。

[296: 住民板ユーザーさん7]

正式価格出たみたいですね。
【間取り別販売価格】
4LDK 82.41㎡7,290万円～
3LDK 70.37㎡5,290万円～
2LDK 63.92㎡4,730万円～
※販売価格/4,730万円(1戸)～8,460万円(1戸)
最多販売価格帯/5,900万円台（5戸）

[297: 匿名さん]

登録抽選方式で登録期間が2日間って珍しいね。

[298: マンション検討中さん]

結局、裏山は所有しなければならないのは必須という訳でですかね。いらない。。

[299: 匿名さん]

一期で総戸数の半分以下。引き渡しまでの完売はきついかな。

[300: マンション検討中さん]

インターネット設備ってどうなるか知っていますか？？
オンライン対戦のゲームをしたりするので、速度が出ないと心配です。

[301: 匿名さん]

あまり話題にならなかったけど直床だね。

[302: マンション検討中さん]

>>300 マンション検討中さん

LOLか？笑

[303: マンション検討中さん]

>>302 マンション検討中さん

いやーフォートナイトー

[304: 匿名さん]

壁のエアコン取付位置にボード貼ってるのって初めて見た。コンクリ壁でも対処すればエアコン取り付けられるんだけどね。これもコストダウンか。

[305: マンション検討中さん]

コストカットしている割に、価格は安くない。
28年ごろにはここより大規模なマンションがたち、日照や眺望、あとは建設中の騒音問題も発生するのが確実視。
不要な土地や、土砂災害警戒区域にも指定されておりリセールも怪しい。

こんな市況ですし、中古買った方が何倍もQoL上がりそうですね。

[306: 匿名さん]

あまり話題になってないけど直床だしね。アリーナシリーズと比べるとかなり劣る。

[307: 匿名さん]

リフォームに制約が掛かる直床だったら、永住しづらいな

[308: マンション検討中さん]

>>305 マンション検討中さん
>>306 マンション検討中さん
知り合いがプライムアリーナに住んでいます。
一回行ったことがあるが、やはり建物が全然違います。
アリーナシリーズの方がいいですね。
この値段なら中古の方がいいかもしれません。

[309: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[310: マンション検討中さん]

まあ新百合ヶ丘で大手デベの新築って久しぶりだし、今後いつあるかわからないしね

[311: 匿名さん]

>今後いつあるかわからない

イトマンのところがあるじゃない。目の前ふさがれないし。

[312: 匿名さん]

登録前にここまで過疎ってるのも珍しい。

[313: マンション検討中さん]

>>312 匿名さん
過疎ってるんですか？
モデルルーム行きましたが混んでましたよ。

[314: 匿名さん]

混んでるって感染対策で来場者限定してないんだ。

[315: マンション検討中さん]

マンションマニアさんの記事あったんですね。中立な立場で書いていて的を射てるなと思いました。

[316: マンション検討中さん]

>>314 匿名さん
モデルルーム内で部屋分け、時間分けはされてましたが私が伺った時は4組くらいいました。

[317: 匿名さん]

マンマニ、動画見るとガーデンの地下駐車場とか押しててここは新築であることしかメリット見いだせてないみたい。新築も引き渡しを受けたら中古。同じ土俵では戦えないね。

[318: 匿名さん]

>307

直床ってここもそうだけどリビングの掃き出し窓のところにマタギができる。年を取るとこの程度の段差でも躓いて骨折なんてことも。

マンションの戸建てに対するメリットの一つってバリアフリーなんだけど。

[319: 匿名さん]

>>317 匿名さん
ほんとこれに尽きる。
確実に永住する人以外はリセールを当然考えないといけない。
そうすると、今は新築でも一度入居すると他の中古と比較される。此処が他のマンションと比べて良い点は何かを考えないと厳しい。

[320: 匿名さん]

＞確実に永住する人

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有することはリスクを伴う。リセールのことは考えないと。

[321: 匿名さん]

タブレット、北仲の余りかな。北仲以降、配ってるところ聞かなかったんだけど。

[322: マンション検討中さん]

無事登録完了。売れ行き(一期販売)としては高額な部屋から、将来の日照不安のある部屋まで均等売れてる印象。値付けの傾斜はけっこうありますが、その傾斜は適当だった感じかな。

[323: 匿名さん]

一期、完売せず。

[324: マンション検討中さん]

ほんとだw見込客のローン事前審査落ちかな？まぁ一期の完売表記はあまり意味ないし、4割強契約成立という状況が確定したと

[325: 匿名さん]

＞契約成立

これから重要事項説明、契約だから取りこぼしはまだ出るかも。

[326: 匿名さん]

どなたか契約された方いらっしゃいますか？

[327: マンション検討中さん]

>>326 匿名さん
契約しましたよ！ご質問あります？？

[328: 匿名さん]

>>327 マンション検討中さん

私もしたので、仲間がいて嬉しいです！笑

[329: マンション検討中さん]

>>328 匿名さん
笑 よろしくお願いします！インテリアは決めてますか？標準でついていないキッチン回りの収納と、洗濯機置き場回りの収納は必須と思ってます。デザインテックに任せると高そうですよね、、

[330: 匿名さん]

デザインテックはぼったくり。デザインテックと話をする前に市場価格は要チェック。キッチンは面材合わせたかったら営業にメーカーと型番を確認して、依頼するところに伝えれば対応してくれる。

[331: マンション検討中さん]

物件を見に行ってきました。結構売れているようです。（半分ぐれい？）

[332: 買い替え検討中さん]

価格スレも、住民版もないので寂しいですね。
マンションマニアさんの価格を参考に検討しましたが、同じマンションなのに貧富の差が半端ないマンションですね。
タワマンでもないのに格差が身に沁みました。
駐車場の台数が少ないのですが、やはり駐車場の優先権のあるお高い部屋から売れてるんですか？
安い部屋の住人は駐車場の抽選は実際どんな感じですか？
（高い部屋が買えない身分なので、だれか教えてください。通勤に使ってます。）

[333: 匿名さん]

>332

イトマンのところがマンションになる可能性があって目の前がふさがれるところとそうでないところを価格で調整してる。

タワマンみたいにマンション内カースト出来るかもね。

[334: マンション検討中さん]

>>332 買い替え検討中さん
ここで以前にも書きましたが、売れてる部屋は高い部屋から安い部屋まで均等にさばけてる印象です。営業さんに現時点の駐車場希望状況きいたら意外と少なそうとのこと。12月期限で駐車場の申込を一旦締め切ることもあり、その時点の契約者は借りれないことはないのではと思います。ハイルーフは優先住戸or抽選かもですが。

[335: 買い替え検討中さん]

＞＞333さん。
ありがとうございます。
マンション内カースト。。。友人が小杉のタワマンに住んでて体験談聞いてるので、正直引きますね。
旦那の職業を自慢げに振舞うらしい。
子供のために都心に出やすいところと車通勤を考えて新百合と東横線の間で考えてます。
ちょっと絞り切れてないけど。。。
もう住み替えない予定で買い替えるので慎重です。

＞＞334さん。
マンション検討中とのことですが、334さんは駐車場は、必要ないのですか？
自分はマンション選びを車通勤に足を引っ張られてる感じです。
最近の新築マンションは、駐車場が少なくて。
理想は自走式。
機械式は出庫がね、面倒。

[336: マンション検討中さん]

>>335 買い替え検討中さん
334です。名前が検討中ですが、契約済みです。車はありますが、通勤では使わないですし、ハイルーフでもないので楽観視してます。

[337: 匿名さん]

普通、駐車場の抽選って入居前にやる。早々にやるってことは売る側も足りないって自覚してるんだろうね。優先住戸があることも含めて。

[338: マンション検討中さん]

70㎡中心で共働き割合もそこそこ高そうな気がしますし、駐車場は埋まれば管理費負担が減っていいかなぐらいの感覚でした。恒常的に空きそうなら来客用駐車場を管理組合で提案しようと思ってましたが厳しそうかな？

[339: 匿名さん]

>338

機械式を来客用にってハードル高そうな。使用方法の説明が必要だよね。

駐車場って足りなくても余っても問題になる。モデルルームのアンケートで利用希望の有無があるから少なくとも結果は確認して判断材料にしないと。情報を与えるだけなんてもったいない。

[340: マンション検討中さん]

機械式駐車場は仕方ないとして、大手にもかかわらず、車の転回スペースすら削った。バイク置き場もない。来客用駐車場もない。というところはひっかかりますね。管理費もそれなりにしているにもかかわらずというところです。
近隣のアリーナシリーズと比較すると特にそう感じました。ただ、そこが気にならない方は大手デベロッパーの物件ですし、建物もしっかりしているのでいいのではないかと思います。

[341: 匿名さん]

コストダウンは駐車場だけじゃないけどね。中古になったら同じ土俵で戦うことになるからアリーナシリーズ見たことない人は中古の販売物件を見学しておいた方がいいかもね。

[342: 匿名さん]

アリーナシリーズが新築時より高く売れてるからここもって勘違いはしないようにしないとね。高値つかみは覚悟のうえで。

[343: マンション検討中さん]

数年後に立つ予定のマンションってどんなふうに立つんですか？

[344: マンション検討中さん]

>>343 マンション検討中さん
実際にはモデルルームで図面と模型見せてもらうのがいいという前提で、
・コの字形の最大7階建て
・コの字の向きは既存マンション合わせて四角
・既存マンションに向かって階数の傾斜あり(低くなる)
・100戸ぐらい←適当
なので道路から離れると一律安くなる値段設定だが、抜け感なくても日当たりは変わらないという可能性はけっこうある感じ。あくまで計画なので変わる予定あり。

[345: マンション検討中さん]

この頃になると、アリーナシリーズも築20年を超えるので、差別化されそうですね。
ありがとうございます。参考にさせていただきます。

[346: 匿名さん]

＞日当たりは変わらないという可能性

模型作ってるくらいだから日影図作成してもらっれ出してもらうのがいいかもね。シミュレーションソフトがあるから周辺の建物のレイアウトインプットすれば簡単にできるはず。あと眺望シミュレーションも。

[347: 匿名さん]

このマンションでも日陰にならない部屋が、結構売れてる。おそらくその辺りの部屋は売れ残らない。日当たり、眺望はリノベーションでは変えられないから。

[348: 匿名さん]

直床、スロップシンク無しもリノベーションで変えられない。アリーナシリーズから見劣りする部分は考慮の上でないと。

[349: 匿名さん]

でもアリーナシリーズは、設備面では古い。
なのに、価格はここと同じぐらい。さらに10年経つとリフォームかリノベを視野に入れないといけない。その費用を考えたら、この新築を買うのは決して悪くない。

[350: 匿名さん]

そのさらに10年後にはここも築20年でリフォームするんだし、わざわざ新築にこだわる必要はないのでは

[351: 匿名さん]

設備や内装はいずれリフォームする必要がある。重視すべきはリフォームで変えられないところ。

[352: 匿名さん]

ここの世田谷通り沿いの4列ぐらいは、日当たり眺望ともに将来も影響を受けない。そうなるとそこを買うのがいいのかな。

[353: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん
今のイトマンよりも南側道路に面して作られる計画らしく、道路から4列目下の階は少しかぶるイメージだった気がする

[354: マンション検討中さん]

目の前が塞がるのは仕方ないとして、どの位日照時間が確保出来るかが気になるところ。特に冬に日がほとんど入らないとなると気が滅入る。この辺りはかなり念入りに確認した方が良いと思う。個人的には日がある程度入るなら前が多少塞がれても我慢出来る。実際アリーナシリーズも棟によっては前面が別の棟で塞がれてる部屋は結構ある。

[355: 匿名さん]

>354

イトマン跡地マンションの模型あるくらいだから日影図作成してもらって確認じゃない。できれば、今ある計画ではなく、建築制限のなかでワーストケースを想定してもらうのがいいかな。

[356: マンション検討中さん]

直床でこの値段は高い

[357: マンション検討中さん]

>>356 マンション検討中さん

今直床ってそんなに騒ぐほどのことかな？

[358: 匿名さん]

コロナ明けに三井の新規青田売り物件で増えてるけど完成するのは先。ここは先駆けかな(笑）。

[359: 匿名さん]

三井で直床にしてるのは安さアピールだけどここはそうじゃないからね。

[360: マンション検討中さん]

>>358 匿名さん
本当にそうです。今調布の物件を検討しています。
総合的に比べたら、調布の方がいいと感じます。
唯一悩んでる所は再来年3月入居の点です。奥さんの方がどうしても来年引っ越ししたい～～～
来週、パークタワー勝どきの方も見に行く予定です。
せっかくいいものを買うなら、納得できるものを購入したいですね。

[361: 匿名さん]

勝どきは4年先でしょ。それまで待てるなら柿生にタワマンできるよ。

[362: 匿名さん]

>360

エリアの違う三井物件を検討してるってファンかな。コロナ後、三井のコストダウン凄いから他も見て比較したほうがいいかも。いいものを納得というのなら。

[363: マンション検討中さん]

>>361 匿名さん
親友の方が勝どきを買ったので、誘われて見てみようと思ってます。確かに4年後なので、さすが待たないですね。

>>362 匿名さん
三井だけではないです。他社の物件を見てます。
プラウドタワー武蔵小金井とかも見に行くつもりです。
新百合ヶ丘の物件が本当にコストダウン凄いです。
知り合いはプライムアリーナに住んでいるが、やはり建物自体が違うと気がします。

[364: 匿名さん]

>363

勝どきもコストダウン凄くてオプションだらけみたいだよ。オプション表示してないみたいだからモデルルームでは逐一確認しないと。

[365: 匿名さん]

＞プライムアリーナ

プライムもミニバブル初期でコストダウンが非常階段が鉄骨むき出しで、完成したときに工事の作業階段なんて言われてたけど今となっては可愛いものだね。懐かしい。

アリーナシリーズで一番作りがしっかりしてたのはガーデンかな。非常階段はタイル張りで、駐車場もすべて地下だし。

[366: マンション検討中さん]

>>365 匿名さん
教えて頂いて、ありがとうございます。
新百合ヶ丘の物件の歴史に関して、全然知らなかったです。
中古も買おうとしたが、物件とか全然出てこないです。三井リハウスに登録しても同じです。
ちょっと不思議な地域ですね。

[367: 匿名さん]

>366

中古も仲介業者のチラシの実績見る限りでは動いてはいるみたいなんだけどね。リハウスだけでなく、ノムコム、リバブルあたりも登録してみたら。あとアリーナシリーズはJVの売主に小田急も名を連ねてたから小田急も。

[368: 匿名さん]

あと、一般に広告する前に親類や知り合いの方でどうですかなんてポスティングされたりすることもある。プライムに知り合いがいるのなら当たってみたら。

[369: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
ありがとうございました。
自分も不動産業者です。毎日、業者サイトで新ゆりの中古物件を確認しているが、だいたいサイトに載せる前に申し込まれてます。先程も確認したら、載せたばかりガートプレイスの物件が既に申込ありと書かれてます。週末、ほかの地元仲介に登録しに行きます。
こんな地域、初めて見ました。

[370: 匿名さん]

レインズね。あれって専任媒介でないと登録義務ないし、業者は両手を狙うからすぐには登録しないでしょ。

業者にしては疎いかな。新人さん？

[371: マンション検討中さん]

>>370 匿名さん
いや、違いますよ。ただ、この地域凄いなぁと思うだけ。別にここで住まないといけないわけもないし、友人が住んでいるので、結構勧められて、時間がある時確認しているだけたよ。

[372: 契約済みさん]

私はこの地域限定で探して、シーズン、プライムと中古の申込までいって先越され、ここの契約に至りました。私は早く決めないとダメな環境にあったこともありで。
ちなみにプライムアリーナの設備いいなとも思いますが、日当たり眺望が確保できる部屋は中住戸でもここの角部屋ぐらいの坪単価で動いてると思います。安いのは裏側の部屋だったりで。なので中古探すのは時間、労力、運次第な気がしますね。私にはなかった。

[373: マンション検討中さん]

>>372 契約済みさん
自分はそこまで急がなちゃ理由とかないですね。
単純に奥さんの方から新しい家を買うなら、早めに引っ越ししたいと言われて、これは一番プレッシャーです。
できるだけ都内に住みたくないので、結構幅広く田園線、小田急線、京王線、中央線で探しています。
ある程度時間をかけて、探してみようと思ってます。本当に、運次第です。自分にもなかった気がします。

[374: 匿名さん]

>372

人気の中古物件が売りに出てる場合、即決を求められたりするから事前調査が重要なんだよね。別エリアで親が内覧に行って今日、決めないとなんて言われてたから、その業者怪しいと忠告したんだけど、そういうものらしいと後から知った。

[375: 匿名さん]

地域限定するといい物件探そうとすると時間かける覚悟でないとね。自分は転勤社宅に入った時に期限があるからということで探し始めたけど5年かかって、あきらめようとしたときにやっと見つけた。必要な時になってあわてて探し始めたら妥協も必要。

[376: 匿名さん]

新百合で中古になっても人気なのは駅近の一部の物件。新百合を謳った新築でも売れてないところあるしね。

[377: 匿名さん]

待てるのならイトマン跡地もあるしね。目の前ふさがれることもない。

[378: マンション検討中さん]

イトマンのところはブルーラインの新設に合わせて開発するんだろうか

[379: 匿名さん]

過去レスにあるけどイトマンとの契約が2028年までみたいだから地下鉄が順調に進んだらタイミング的にはそうだね。ただ、コロナで鉄道は赤字だし、調布と新横で陥没事故も起きている。すんなり進むか。

[380: 匿名さん]

ではひとつ情報提供。
専任で扱った業者でしか買えない。他業者がネットで見て俺問い合わせしても門前払い。
なので沢山の業者に登録すべし。
運良く購入希望者に名を連ねても、現金のある奴が持っていく（投資家）
つまり、ローン組の一般ピープルはなかなか手に入らない。これが新百合の現状。
嘘だと思うなら、現地の不動産業者に問い合わせてみるといい。世の中平等にはまわっていない。（僻み）笑笑