パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: マンション検討中さん]

やはり良くも悪くも注目されてるな。買うなら南東角部屋最上階＋ルーフバルコニー付きの一択。希望者が被れば抽選になるだろうから、運も味方につけないとね。

[22: 匿名さん]

>21

子供はいる？　ルーバルって小さい子供にとっては外と一緒で走り回って問題起こしたりする。デベってなんでわかってるのに作っちゃうんだろう。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
子供いるいないの話ではなく、資産性の問題。最上階南東角部屋。80m2ごえ。日当たり良好。

[24: 匿名さん]

>23

価格次第でしょ。2019年価格のままだったら手を出さないのが賢明。

[25: 匿名さん]

＞日当たり良好。

これってどうなんだろうね。ルーバルあると輻射で暑い。タワマンなんて北向き最強なんて意見も最近ある。

[26: マンション検討中さん]

>>25 匿名さん

南東角部屋、最上階より北向がいい人はそこを買えばいいだけの話。一般的には南東角部屋最上階の方が資産価値あり。

[27: マンション検討中さん]

なにより価格公開があまりにおそいですね。早く価格を出さないとどんどん他に流れるのでは。

[28: 匿名さん]

>27

モデルルームオープンまで価格出さないって割と一般的。コロナで動向分からないから、エントリーの集まりとかギリまでウォッチしてるんじゃない。

東建はコロナで購入意向がどう変わったかってアンケートしてる。緊急事態宣言中にも購入意向調査してたのに。これは毎年のことなんだけど、その時もコロナで購入意向がどう変わったかって設問が含まれていた。売る側は疑心暗鬼なんじゃない。あと共有設備もどういうの希望するかってのも。エレベーターとかノンタッチがいいよね。ここはコロナ前の設計、施工だから無理だろうけど。

[29: 匿名さん]

完成物件なのに入居は来年だから、スタートダッシュは期待してないのかもね。

[30: マンション検討中さん]

3LDK70㎡6,000万以内なら前向き
以上なら中古マンションと比較

[31: マンション検討中さん]

電車の中から見えたのですが、けっこう道路よりに建ってますね。

[32: マンション検討中さん]

車の通りも激しいし、救急車もかなり通るだろうね
3LDK70㎡ 5,000万代中盤なら前向き

[33: マンション検討中さん]

6000万は超えてくるんじゃない。
あの辺の相場が中古（10年越え）で5000万中?後半だからね。

[34: マンション検討中さん]

60m2?の部屋なら5000万円台だろうけどね。70m 2?で3LDK以上なら6000万超えかな。
80m2の4LDKなら7000万円?もあり得る。

[35: 匿名さん]

コロナで先行き不安の中その価格で売れるかな。

[36: マンション検討中さん]

気になっていたので現地を確認しました。新百合ヶ丘駅からの道は広くて歩きやすいけど、大通り沿いかつ小田急線がすぐ近くを通るのが、引っかかり前向きにはなれないでいます。すぐ近くの中古大規模マンション（大手と中堅）の方が住環境は良さそうです。

[37: 匿名さん]

ガーデンアリーナだとビューコートは大通り沿い、小田急は一緒じゃない。あと鉄塔があるのと高圧線が敷地の地下を通ってる。ちなみにガーデンアリーナとプライムアリーナはHPがまだ残ってる。

https://www.garden-arena-s.com/
https://www.prime-arena-s.com/

[38: 匿名さん]

大通りは街路樹が少ないから真夏は灼熱でしょ。夏のうちに体験しておいた方がいいかも。開発前は木がいっぱいあったのに。

[39: 匿名さん]

住まいサーフィンの時価評価でガーデンアリーナ、ノブレスは５０００万円前後、プライムアリーナは6000万円弱。差がついちゃってるね。

[40: 周辺住民さん]

この物件があるところの坂の上に住んでるけど電車の音は風にのってすごい聞こえてくる。
窓の質次第では騒音気になるかもね

[41: マンション検討中さん]

マイナスコメントが多いね！
このレスを見て購入を諦める人が増えれば、抽選などなく、買いたいところが買えるかもね。

[42: 匿名さん]

マイナスコメントを出さなければならない人がいるから

[43: マンション検討中さん]

このコロナ禍、どの位が適正価格なのかが判断が難しいです。ここ最近、新百合ヶ丘でも中古物件が増えて来ているし。大事なのは勢いかもしれないけど。。新百合ヶ丘は地下鉄延伸などで将来性もあるし、コンパクトに色々揃ういい街だとは思います。

[44: 匿名さん]

新横の道路陥没が地下鉄延伸に影響与えるかもね。ルートの大部分が道路の下じゃないから反対出るかも。公道の下じゃないと地役権の設定が必要だからね。

[45: 匿名さん]

>43

判断できないなら見送った方がいいかもね。プライムの裏もマンション建てられる土地。

[46: マンション検討中さん]

色々書かれているけど、私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。後になればなるほどいい部屋がなくなるの知ってるから。

[47: マンション検討中さん]

批判的な意見ばかり見ているとよくないのかなと思いましたが、やはり実際に見てみないとわからないですよね！ありがとうございます。

[48: 匿名さん]

>46

ダメな部屋があるような物件は慎重に考えないと。売れ残って評判落とす。

[49: 匿名さん]

分譲マンションでは要望に合った条件のいい部屋が買えればいいと考えていましたが、
自分が買いたいと思わなかった部屋の売れ行きについても考えておくべきなんですね。
そう言えば全く考えた事がありませんでしたが、売れ残りの部屋は最終的にどうなるんでしょう？

[50: 匿名さん]

知ってる限りでは以下のパターン。

１）売れるまで頑張る。
２）家具、家電といったプレゼント付きで実質値下げ（三井はこのパターンが多い）
３）値下げ販売
４）損切して業者に一括転売
５）賃貸に出す（三井は過去にこれやって、賃貸で入った業者がマンション内で風俗営業ってトラブル）

[51: 匿名さん]

不動産会社によってサービスが違うんですね。

可能性としては２）、５）が高いでしょうか。
個人的には値下げ販売してくれると嬉しいです。住宅ローン減税を適用するなら、ローン残高は買えずに家具や家電でもらった方が嬉しいんでしょうか。

資料請求しても紙のデータがないみたいなので、アップされるのを待っていようかと思います。
価格発表がまだなのでいくらくらいになるかを待ちたいです。

>>私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。
いいアドバイスありがとうございます。自分の直感を信じるのもいいかもしれないですね。

[52: 検討板ユーザーさん]

新百合ヶ丘はこれ以上の価格上昇は見込めないな。いい街だけどね。
このマンションもこの先値上がりする売り文句で強気の価格設定なら売れ残るだろうな！

[53: 匿名さん]

＞52

2019年のマンション価格はバブル期並みといわれてたからね。新百合に限らずこれ以上は上がらないでしょ。コロナショックもあるし。

むしろ高値つかみしちゃったら下がることを想定しておかないと。

[54: 検討板ユーザーさん]

5000万円台メインの価格設定なら買い。
6000万円台メインの価格設定なら広さや位置を慎重に検討する必要あり。
7000万円台メインなら売れ残り決定。

[55: 匿名さん]

6000万円台でもコロナの感染状況次第で売れ残るかもね。神奈川アラート出ちゃった。

[56: 匿名さん]

新百合から同じ駅徒歩のプレシスが70平米台、5000万円台でも売れてないのに三井ってだけで6000万円台で売れるかな。

ここのアドバンテージは百合ヶ丘から近いってことくらい？　まあ、ほとんどメリットないけど。

[57: 検討板ユーザーさん]

>>56 匿名さん
たしかプレシスの第一次販売で出てた角部屋は5000万や6000万の物件だったけど、即売だったよ。結局、部屋の位置がいいところは高くても売れる。売れ残るのは部屋の位置が悪い。たぶんここもそうなる。

[58: 匿名さん]

条件のいいところは高くても売れるでしょ。プライムアリーナは億ションがあった。

[59: 匿名さん]

＞50

三井はリハウス経由で販売なんてのもあった。ガーデンアリーナが竣工直後にリハウスで複数戸売りに出てて、さっそく転売かと思ってみたら売主は三井不動産。完売アナウンスしてたのにね。

[60: マンション検討中さん]

値段も気になりますが、災害が続くので川崎市ハザードマップが気になりますが、いかがでしょう。

[61: マンション検討中さん]

>>59 匿名さん
業者かなんだか知らんがどうでもええこと書き込むなよ。

[62: 匿名さん]

>60

ハザードマップは市のHPで確認できる。土砂災害警戒区域だね。

あと、敷地内に擁壁があるけど、長期修繕計画に含まれているか要確認。

[63: 匿名さん]

＞61

古傷に触っちゃったかな。三井って他でも完売詐欺してるよね。

[64: マンション検討中さん]

>62
ありがとうございます。市のHPで確認しました。
擁壁の存在は知りませんでした。
逗子のマンションでしたか、敷地内の壁面が崩壊して悲しい事故があったので、定期的な修繕も必要ですね。

災害多発で、ハザードマップの重要性が言われているので、もう少し検討します。
ありがとうございました。

[65: 匿名さん]

>> 63 匿名さん
は？

[66: マンション検討中さん]

内覧会っていつからやるのでしょう？
早く内覧したいです。

[67: 匿名さん]

9月上旬販売開始だから、それ守りつもりならそろそろでしょ。多分エントリーした人から案内があるはず。

[68: 匿名さん]

＞10

今週号は新百合ヶ丘になってる。前回、間違えちゃったのかな。チェック甘い。

[69: マンション検討中さん]

現地まわり散策したので参考までに
・新百合ヶ丘から現地までは上り坂ではあるが開けた道のり
・電車の中からみる印象より重厚な雰囲気あり
・イトマンと建物の距離は確保されている
・そのため奥の住戸でも開けた印象になりそう

[70: マンション検討中さん]

続き
・建物の前(イトマンとの間)を工事中で植栽工事？このスペースが何になるのか気になりました
・機械式駐車場がエントランス付近にあるためまわりの住戸は騒音等要確認
・学区の百合ヶ丘小学校の道のりは急な坂道
・その道はきれいな戸建と古めの戸建両方あり

[71: マンション検討中さん]

続き
・百合ヶ丘駅からの道は駅付近除き平坦に近い
・その道は歩道が狭い
・前にもあるとおり裏の林？山？がインパクトあり、要対策確認
総じて前向き検討中です。

[72: マンション掲示板さん]

>>60 マンション検討中さん

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaoa....

ハザードマップ、これかな？被ってるようです。

[73: 通りがかりさん]

いよいよ内見が始まりそうな雰囲気ですね。
とにかく、いい物件は早い者勝ちです。事前に資産と照らし合わせて準備しておきましょうね。

[74: 匿名さん]

＞73

どうだろうね。入居までの時間を取ってあるので完成物件だけど先着順でなくて、期分けの登録抽選かもしれない。

[75: 通りがかりさん]

>>74 匿名さん

事前にエントリーしてた人はどこの部屋が売り出されそうなのかはわかってるんじゃないかな。

[76: 匿名さん]

＞75

そういった情報はないよ。

[77: 匿名さん]

＞73

売る側は本当にお金持ってますかなんて確認できないから、チェックしているのは年収と勤務先。ローン確実に通る資質でないと。三井は客を選ぶ。

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん

企業も儲けないと潰れるからね。慈善事業じゃないんだから。
選ばれる人と選ばれない人に分けられるのは世の常。

[79: 匿名さん]

>>78 通りがかりさん
キャンセル住戸にしたくないですから。。

[80: マンション検討中さん]

北口はいまいち好きじゃない。それだけ。
でも新百合でマンション探すなら北口しかない。

[81: 匿名さん]

>>80 マンション検討中さん
戸建の街という認識です

[82: 通りがかりさん]

新百合に住んでるけど、ここは再開発の最後かな。プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい。ここは日当たりが良いけど、世田道と小田急のコンボ、イトマンの送り迎えでずいぶん賑やかな雰囲気ですよ。その辺が気にならないなら。

[83: 匿名さん]

＞プライムの北側高台が残ってるけど土砂災害警戒区域だから難しい

それいったらここもだよ。

[84: 匿名さん]

>81

戸建ても山口台や王禅寺みたいにブランドにならなかったね。アパートとかもあって整然としてないのが敗因か。

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
山口台は新百合
王禅寺は新百合か柿生
いい街並みですね

[86: マンション検討中さん]

詳しい方がいれば聞きたいのですが、イトマンのところって建て替えで高い建物たてれる土地ですかね？奥側を検討したいのですが気になって

[87: マンション検討中さん]

武蔵小杉の三井のタワマンの１棟が去年の浸水でかなりの被害を受けて、同じ武蔵小杉でも明暗を分けているみたいね。（地歴と低水位帯が原因らしい）
マンションの災害リスクは、ハザードマップによると同じエリアでも違うんだよね。

[88: マンション掲示板さん]

>>86 マンション検討中さん

土地計画によると、複合地区Aとかで最大20Mの高さまで建てられるみたい。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション掲示板さん

となるとやはり世田道側だね。あそこなら日当たりや景観を遮るものは立たないからね。その分価格も高いだろうね。

[90: マンション検討中さん]

建物が将来立つかもしれないなら買わないほうがいいですね。例として、駅南口側のプレシスというマンションが建った時、向かいのマンションの住人が横断幕掲げて建設反対してたので。ちなみにその部屋の資産価値はガタ落ちです。なぜなら日当たり、眺望全てが一変したからです。先を見越して買わないと。

[91: 匿名さん]

＞88

ここも高さ制限２０ｍだから階高３ｍとれてない。

[92: 匿名さん]

戸建てといえば、このエリアはタウンセキュリティしてる。マンションはオートロックもあってあまりメリットが無いと思うけど、上納がある。タウンセキュリティするならゲーティッドにすればよかったと思うんだけど。

https://www.shinyuriyamate.com/yamate-kanri/

[93: 匿名さん]

＞88

高さ制限のほかに斜線規制もあるから20m建てられるかな。

[94: マンション検討中さん]

情報でてきませんし、あまり話すこと無いですね

[95: 匿名さん]

マンションの立地を調べる為にハザードマップのチェックはしていますが
同じエリアでも被害の状況が異なるとなると、
ネットの口コミや地域住人への聞き取りで判断するしかありませんね。
周りに高い建物が建つかどうかはどこに聞けば確実でしょう？

[96: 匿名さん]

>周りに高い建物が建つかどうか

都市計画図を確認して用途地域、地区計画の制限で建てられる可能な範囲で判断。

[97: マンション検討中さん]

建物の南側の境界となるフェンスが出来てたけど、想像以上に建物との距離が近いなと感じましたが、こんなものなのでしょうか？
また、イトマンとその境界の間のスペースは、なんだか奥のスペースに繋がる通路になるように見えなくも無いのですが。。
開発業者さんは、既に何らかの青写真を描いているのでしょうが、教えてはくれないでしょうね。。気になります。

[98: 匿名さん]

＞教えてはくれないでしょうね。

確定していたら説明義務はあるけどね。他デベだけど、販売時にはこのエリアにはもうマンション建たないと説明して、入居後に自らはす向かいにマンション計画なんて事例もあった。

[99: 匿名さん]

鶴川の再開発計画が動き始めたみたいだね。まだ駅前広場と駅のリニューアルくらいだけど、マンションもあるか。

[100: 匿名さん]

柿生タワマン計画もある。新百合で降りてここまで歩く時間考えたら、柿生から1分だと新百合での乗り換えの待ち時間を含めても柿生のほうが早くつく。

[101: 検討板ユーザー]

>>100 匿名さん
柿生は普通列車しかないから新百合ヶ丘と比べるのはどうかな。

[102: 検討板ユーザーさん]

新百合ヶ丘は、快速急行、急行、ロマンスカー、多摩線、さらにはブルーライン（将来）とターミナル駅なので、駅力の違いがある。

[103: 匿名さん]

駅力の違いはあるけど、商業棟経由で駅直結を考えるとどっちが便利か。

[104: 匿名さん]

ブルーラインはどうなるんだろうね。新横で陥没事故があったから、地役権を設定するところで反対があったら暗礁に乗る。

グリーンラインはほとんどが公道の下で、私有地の下を通るのは日吉の近くのほんの一部だったけど反対で開業が遅れた。ブルーラインはほとんどが私有地の下。

[105: 匿名さん]

夏休みの案内出てたね。8月上旬にモデルルームオープンしてないと9月上旬の販売は難しいと思うけど。遅れるのかな。

[106: マンション検討中さん]

コロナの2波の影響で内覧会できないんじゃない？やるとしたら分散型で、登録順で順次案内とかじゃないかな。三井も内覧会で感染者出したら内覧どころじゃなくなるからね。内覧に時間がかかれば、春の引き渡しは難しいかもね。

[107: 匿名さん]

>106

モデルルーム来場者のうち契約に至る割合は一般的に1割といわれている。交代制で一日３~４回転、土日で対応しようとするとものすごく時間がかかる。しかも、今までのマンション販売ってモデルルームに何度も来てもうってスタイル。

リモートで商談、モデルルームはVRで見せるとかして実際のモデルルームに来てもらうのは内装の色や質感とかを確認してもらうくらいで、短時間にしないときついでしょ。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
1割ですか？
かなりな高確率だと思いますよ。

[109: 匿名さん]

>108

SUUMOのアンケートでも購入までに平均10物件くらい見てるって結果だからそんなもんでしょ。

[110: 匿名さん]

>>107 匿名さん
1割ですか？
かなりな高確率だと思いますよ。

[111: マンション掲示板さん]

>>110 匿名さん
リサーチ不足だなー。
それはあくまで一般論。
今の新百合には当てはまらないんだな、これが。
今、新百合ヶ丘駅前はマンションバルブが起きてる。なんと直近の中古販売件数の約9割が販売価格の110?120%という驚異の数字を叩き出してる。嘘だと思うなら、すぐに不動産屋に行って聞いてみな！
さらには徒歩10分圏内でも、ほぼ全物件が残ローン高よりプラスで売れてるという現実。
ここも予想に反して売れるかもね。
買うのを検討している人は噂より実データーを集めて検討することをすすめる。

[112: 匿名さん]

>111

コロナ前はね。アリーナシリーズの販売はミニバブル前。新百合に限らずその頃の物件は販売価格以上で売れてた。さてコロナでどう変わるか。

[113: マンション掲示板さん]

>>112 匿名さん
今もだよー。本当にリサーチ不足だねー。
Go to 不動産屋。アリーナシリーズや山手近辺の物件全ての３月からの成約価格見せてもらっておいで。

[114: マンション検討中さん]

>>113 マンション掲示板さん

言ってることはなんか正しそうですが、言い方がとても悪いように見えます。
もう少し敬意を持てば皆話しやすい環境になるのでは。

[115: 匿名さん]

横浜ですみふが今週新規に販売した物件、大コケしてるね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/650646/

[116: マンション検討中さん]

いい意味でもそうでない意味でも注目度高いんですね。

[117: 名無しさん]

色々言われているけど、新百合ヶ丘に住んでいるものとしては好調な販売で終えて欲しい。コロナで厳しい時期だけど、新百合ヶ丘の価値そのものが評価されるといいですね。

[118: 匿名さん]

三井はガーデン販売時のインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんて言っていて遅らせたマスタービューではリーマンショックにぶつかって完成在庫。今回も消費増税後の販売不振の上にコロナショック。タイミングミスってる。

[119: 匿名さん]

新百合の価値ってことなら、杭不足でケチをつけた三井住友施工は避けてほしかった。建て替え費用の負担で裁判までしてるのに腐れ縁なのかな。

[120: 匿名さん]

アリーナシリーズも吹付のところのクラックが目立つしね。その程度の施工。