パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
派遣社員じゃないのかな

[182: 匿名さん]

郊外物件だと検討者はエリアの住民や地縁者が多かったりする。デベの営業って物件の販売で集められただけだからマニュアルに書いてあることくらいくらいしか知らなかったりするんだよね。そういう人に限って住民にエリアの説明をマニュアル道理にしちゃったりする。滑稽。

[183: 匿名さん]

新百合にはスポーツクラブが複数ある。目の前のイトマンのことしか説明しなかったら不勉強だよね。

[184: 匿名さん]

>181

派遣でも客から見たら会社の窓口。接客する前にきちんと教育しないと。

[185: マンション検討中さん]

>>179 マンション検討中さん

カラオケ、、、コロナの影響でつぶれていませんでしたっけ。
いっきに怪しくなりました。

[186: マンション検討中さん]

モデルルーム案内来ましたね。やっと予定価格がオープンになるんですね。手の届く金額だといいのですが。。。

[187: マンション検討中さん]

気付いたら、もう満席です。
値段の情報が出てきたら、教えて欲しいです～～コロナの影響で手頃の値段を祈ります。?

[188: マンション検討中さん]

ほんとにすぐ予約が埋まりましたね。みんな注目してる物件ということですね。明日から始まるので価格情報がネットに流れるでしょうから要チェックです。6000万は普通にこえてくるでしょうから、7000万超えるかがキーとなりそうですね。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん
3LDKが7000万円台中心になったら、中古の物件を検討します。いくら計算しても，無理決まってる。

[190: マンション検討中さん]

公表前の最後の価格予想
3LDK70㎡6100万円
3LDK75㎡強6600万円
4LDK80㎡強7200万円

[191: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん

坪単価計算したら、290万円って高すぎます。
場所、徒歩とか検討すれば、坪単価275万円～280万円ぐらいだと思います。

[192: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
500万ちょっと読み違えてますね。

[193: マンション検討中さん]

190ですが、このぐらいの値段でも中段を前向き検討予定なので、500万も読み違えてたら4LDK角部屋即決します、、読み違えてて欲しい

[194: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん
非常にいい読みだと思います。
もうちょっと高いかもしれませんが。
コロナの影響もある上に立地もいまいちですが、
新百合ヶ丘駅徒歩圏の久しぶりの大手物件ですから、
高くても買うという人が一定程度いると思われるので、
売り手は当然強気でしょう。

[195: マンション検討中さん]

話聞いてきました。予定価格で坪単価平均270?280万円だそうです。

[196: マンション検討中さん]

しかも、マンションの裏の緑地も共有物になるので固定資産税がかかるとか。マンションの敷地の四倍から五倍あります。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん
南側のイトマンとの間の敷地の説明ってありましたか？

[198: マンション検討中さん]

●建物の建築計画/／本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。

そんなに急がなければ、もうちょっと待ってた方がいいかもしれません。

[199: マンション検討中さん]

価格は予想通りといったところでしょう。色々デメリットもありそうなので要検討。即買いしてもリセール時にマイナスポイントになる可能性がありますね。6000万中盤まで出すなら、ガーデンアリーナやプライムアリーナもありでしょう。

[200: マンション検討中さん]

話を聞かれた方で、角部屋以外に75㎡を越える部屋があったかわかりますか？

[201: マンション検討中さん]

75平米超える部屋は全て角部屋ですね。全部で13部屋あります。

[202: マンション検討中さん]

イトマンの土地も三井が所有しているそうです。2028年まで貸しているそうで、その後はマンション等の建物が建設される可能性が高いそうです。なので、イトマン側の部屋は若干安くしてるようですよ。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
なるほど。現地案内図的にはイトマンの建物ぎりぎりまでがこのマンションの敷地に見えますが、そこが三井所有で残るとすると日照に影響ありそうですね。

[204: マンション検討中さん]

不幸中の幸いか三井所有なら、土地の種類、建ぺい率等から、将来建てることができる高さ、配置を詳細に説明してもらいましょうか

[205: マンション検討中さん]

いやー、関係ない緑地の土地も物件価格に含まれるってことですよね。しかも固定資産税もかかるし。ちょっと検討し難い物件ですね。

[206: マンション検討中さん]

緑地の固定資産税と住宅地の固定資産税の税率とか全然違うが、面積が広いので、それなりお金がかかってきます。
目の前の緑地ではないので、メリットが少ないです。

[207: 名無しさん]

今日説明を聞き、気になったポイントは以下です。
1. イトマンの建物と重なるところ（結構なポーション）は五階以上でないと眺望が取れない。
2. イトマンとの賃貸契約終了後はマンションになる可能性大。仮の平面図まで見せてもらったが、本マンションより大規模で敷地一杯に建てられる感じだった。つまり、全邸南向きの日照が近い将来殆ど遮られてしまう懸念あり。一部道路側はセーフっぽいが、騒音、排気ガスが気になる。
3. 眺望とは無関係な北側の巨大な緑地を共同購入させられる。固定資産税に加え、広大な緑地の草刈り等のメンテナンス費用がかかる（干からびた虫も！）。せめて畑として耕せたら利用価値があるかも…

以上と、冷静に立地も考えると価格が高すぎるかと。

[208: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[209: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[210: マンション検討中さん]

誤作動で2度、掲載してしまいました。
すみません。

[211: マンション検討中さん]

上記の話踏まえると、道路側、もしくは上階の価格が気になるのですが、上で書かれている平米単価270～280万は日当たり怪しい(怪しくなる可能性がある)部屋ですかね？

[212: マンション検討中さん]

↑間違い坪単価

[213: 匿名さん]

>>207 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます。
こういう情報こそが検討の助けになります。

[214: 匿名さん]

北側の緑地を共同購入しなければならない話は公式サイトのどこにも書いてありませんが
決定事項ですか？
一応物件概要に南側隣接地に建物が建ち眺望や日照に影響が出る可能性があるとは書いてありますが、緑地については利用上の制限があるとしか書いてありませんね。

[215: マンション検討中さん]

214さん
決定事項ですよ。必ずお伝えしなければならないといってたので。管理規約はこれから決めるようですが、火を使うようなことはできなきそうです。

[216: 匿名さん]

>214

＞敷地面積／8219.60㎡（うち、5899.426㎡は6号緑地となり利用上の制限があります。）

この記載って緑地はマンションの敷地で、これも販売対象ってこと。ガーデンアリーナが同様にビオトープがあって管理義務がある。蛍どうなったんだろうね。

あと、新百合山手がセキュリティタウンでセコムの巡回がある。戸建てはそういうのあった方がいいけどマンションにはマンション独自のセキュリティがあるんで必要性は微妙だけど上納がある。

[217: 匿名さん]

組み込まれることになるから読んでおいた方がいいかな。

新百合山手街管理組合

https://www.shinyuriyamate.com/

[218: 匿名さん]

地区計画で緑地を設けることになってるから、畑も多分ダメ。果樹を植えるのなら大丈夫かも。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12manp...

[219: 匿名さん]

モデルルームの案内が2日前って異例だね。まあ、三井物件検討するなら三井様のご都合に合わせないと。契約、引渡は本社だし、内覧会は平日。

[220: 匿名さん]

>217

景観条例は開発が進んでから適用になったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感が無いんだよね。そこが残念なところ。

[221: マンション検討中さん]

マンション内覧会の予約取れたので、とりあえず内覧はお金かからないし、行ってみてきます。また新しい情報があれば提供します。

[222: 匿名さん]

完成物件って現状有姿の引き渡しだったりする。

あと、竣工から引き渡しまで9か月あるから紙カーテンしてないと床が日焼けしたり、時々換気しないとカビなんてことも。その辺の配慮も要確認。

[223: マンション検討中さん]

緑地が建物の何倍もあるようですが、緑地に対しても固定資産税ってかかるんですよね？
その場合、減税措置の対象になるんでしょうか？？？

[224: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん
減税とかならないと思います。
もちろん、緑地の税率と住宅地の税率が違います。でも面積が建物の倍になっているので、この辺三井に要確認です。録音した方がいいかもしれないです。下手にしたら、バカみたい金がかかります。特に今後緑地の管理、修繕費用も住民が負担です。

[225: 匿名さん]

>223

固定資産税はかかるでしょ。

緑地は地区計画で定められたもの。地区として高さ制限の緩和とかメリットを受けてるから救済処置はないでしょ。公園みたいな形にして地域で維持するって形にすればよかったのかもしれないけど。まあ、開発は三井が主導したからその辺の経緯は営業に聞いたら。ただ、新百合山手の開発が10年以上前だから知ってる担当がいるかどうかは疑問だけど。

お隣のノブレスとガーデン、マスターアリーナにも緑地がある。

[226: 匿名さん]

用途地域が準住居地域、第２種中高層住居専用地域ってなってる。緑地部分も山林じゃないからそれほど安くはないでしょ。

[227: 匿名さん]

固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれるはず。ポイントは初年度、２年目、７年目で額が変わるからそれぞれを確認。その時に緑地と建物が建ってるところの割合聞いてみるのがいいかもね。

[228: 匿名さん]

緑地に対する固定資産税について自信を持って間違ったコメントする方が多いですね。緑地って保護のためにいろいろ制限があるんですよ？固定資産税の税率が高いわけないでしょ？

[229: 匿名さん]

>228

その論理だと庭に木を植えたら減税されることになるよ。勉強しようね。

[230: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
緑地の税率が高いとか誰も言ってません。基本は宅地より税率が低い、もちろん特例がなければ減税もされないはずです。もし減税されるなら、マンション宣伝資料の中に大きい文字で書かれるはずです。
みんなは固定資産税がかかるを言っているだけです。
もうちょっと勉強したほうがいいじゃないですか？

[231: 匿名さん]

多分、緑地という制限を受けているから何か恩恵があるということでそれが税率だと思ってるんだろうね。総合設計制度で公開空地や緑地を設けると高さ制限とかの緩和処置を受けられる。ここは地区として制限緩和があってガーデンとかが１５階建。中高層住居専用地域だと通常は5階建てまでなんだけど。

ここも７階建てだから緩和受けてるか。

[232: 匿名さん]

イトマンのところもここと同じ高さ制限なんだけど条件付きで45m=15階建てまで建てられる。斜線制限の兼ね合いもあるからそこまでの高さは無理だろうけど、どれくらいの高さが建てられるのかきちんと書面で確認しておいた方がいいかもね。

ここと同じ階数って安易に考えるのは危険かも。

[233: 匿名さん]

>>229 匿名さん
お前レベル低すぎ！緑地に指定されるって簡単ではないよ！

[234: マンション検討中さん]

イトマンの敷地の建物に影響されない場所は坪単価285～300万円、角部屋はプラス10万円ぐらい
それでも買う人はいると思う

[235: 匿名さん]

アリーナシリーズ販売時から4割アップか。売れたら塩漬け作戦成功だね。

[236: 匿名さん]

>178

あれっ、いつの間にか販売開始が10月上旬になってる。すみふの場合遅れると、誤記訂正としてお詫びコメントするけど三井はしれっとだね。

[237: マンション検討中さん]

なかなかの価格設定ですね。アリーナシリーズとどちらがいいんでしょうね？悩みますね。
新百合ヶ丘徒歩圏内の他のマンションとの比較も重要になりそうですね。

[238: マンション検討中さん]

この連休で前から目をつけてた人は一通り内覧して、価格の提示を受けてって感じですかね？その上で前向きに検討する人がどれだけいるか、、
子ども2人の4人家族で検討してるので同世代がいるといいなぁ

[239: 検討板ユーザーさん]

>>237 マンション検討中さん
新百合ヶ丘はマンション供給が少ないから価格高め。
ここの坪単価は280?高いのは300超え。
ガーデンは、築年数があるため坪単価250?なものが多い。プライムはここと同水準。
長いローンを組むことを考えると、管理費や修繕費などランニングコストも含めて考えるべき。

[240: マンション検討中さん]

私の率直な感想です。ネックになるのは緑地です。わたしには雑木林にしか見えませんでした。あれにお金を払うことに抵抗を感じました。コンシェルジュなどがいるわけではないのに、管理費は高め。ランニングコストの面でも考えてしまいました。みなさんはどう思われたか知りたいです。

[241: 匿名さん]

>239

築年数はガーデンが13年、プライムが11年。そこまで差がつくほどは違わない。一番大きいのは駅徒歩かな。それだとここを買ったら高値掴みになるのが落ち。

あるいはガーデンもここと同じく緑地(ビオトープ）があるのがネックなのか。

[242: マンション検討中さん]

同感です。
①緑地を所有しなければならない（所有したところであまりメリットは感じられない）→土地代は購入価格に上乗せ+毎年の固定資産税支払い＋メンテナンス費用（管理費に含まれる為管理費高め）
②南側には10年以内には全面にマンションが建つ予定→日照に影響ある上に眺望も遮られる可能性大
という2点のマイナス要素がある割には、価格が高めな設定。
新百合ヶ丘に限らなければ、この価格を出すならもっと条件の良い物件が見つかるのでは…。
と思ってしまいます。
ランニングコストの管理費も高めな上、駐車場代も高く感じました。

[243: 匿名さん]

>239

昨日のリハウスのチラシ見て驚いたんだけど新百合を名乗ってるマンションは多いんだよね。まあ、なんちゃってが多いけど。ここもそういう扱いされる一つか。

[244: マンション検討中さん]

240です。みなさんの意見を聞いていると、販売が始まってもなかなか売れず、値引きが始まり、妥当な価格まで下がりそうですね。急がば回れですね。ありがとうございました。

[245: マンション検討中さん]

前向きに検討してるものですが、管理費、駐車場高め同感です。緑地の固定資産税もまだ固まってないとのことで不安要素。
ただし、前にマンションがたつ点はかなり価格に反映されてる印象です。道路側と奥側の価格の傾斜かなりありますし。
間取りは70㎡の画一的な間取りが大半なのでこだわりがなければ待つのはありかもですが、三井が簡単に値下げするとは思えないなぁ

[246: 匿名さん]

＞緑地の固定資産税もまだ固まってない

これが謎。緑地のところは現状から変わらないし、今年の固定資産税はデベが負担してるからわかってる。

[247: 匿名さん]

管理費は額だけでなく管理計画を確認してどこにどう使うつもりかも確認。そうすればなぜ高いのかも分かる。一つの物件だけ見ても妥当性は分からなから、いくつかと比較しないとね。

[248: マンション検討中さん]

将来的には前面にマンションが建設されることで間違いないのでしょうかね？会社に聞いても「どうでしょうかね」と言った何ともはっきりしない回答です。正直前面に後発でかなりの規模のマンションが建つとなると後悔することになりそうです。それも込みで検討する必要があるあるのでしょうが・・・同じ三井さんなら方向性だけでも教えて欲しい。

[249: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん
緑地扱いで申請してるけど、宅地と見なされると固定資産税が高くなってしまう、的なこと言っていたので詳細に教えて欲しい旨投げかけたところです

[250: マンション検討中さん]

>>248 マンション検討中さん
事実としては、イトマンとの契約が現状2028年までということ、イトマンの土地は三井所有の7階建てのマンションが建てることができる土地ということ、建つことを前提に日当たりに影響が出る道路側から4列目以降は価格が押さえられているということ。
実際にはその予定通りマンションの計画が進むか、進まないかまでは三井の説明責任の外なのでしょう。モデルルームに計画されている立体模型まであるので、それを確認して、価格表と比較してどうするか決めるのが良いかと思います。

[251: 口コミ知りたいさん]

>>250 マンション検討中さん
ありがとうございます。立体模型まであるのですね。確認してきます。

[252: 匿名さん]

>249

それだと緑地と認められた場合いくら、認められなかった場合いくらって形で見込み額は出せるよね。開発で地目の変更ってのは他でもあるからそれくらいわかると思うけど。

[253: 匿名さん]

>249

地区計画（市で決定）で緑地ってなっていて、それを守ってるのに宅地扱いされて、はいそうですかで引き下がってお上で決めたことだから高い固定資産税払ってくださいなんてデベが言ったら信用問題だけどな。

[254: マンション検討中さん]

>>248 マンション検討中さん

言えば見せてもらえますよ。マンションが建つのは事実のようです。図面もあるようなので、営業に詳しく教えてほしい。そうでないと買えないと言えば教えてくれるでしょう。

[255: 匿名さん]

法的には計画が確定していれば説明義務があるけど、まだ計画段階だとどうなんだろうね。今の計画出して、その後変更があったら説明と違うとクレームつけられる可能性もある。

聞くのなら建築条件の制約の中で最大どれくらいのものが建てられるかってのがいいのかも。

[256: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん

>>240 マンション検討中さん
緑地の1戸あたりの負担なんてわずか、固定資産税もわずか。緑地なんて都市計画で決定済みなんだから変わるわけないって。あと三井が売れ残る価格設定するなんてことはない。もっと情報集めた方がいい。
ただし買う価値があるかはその人次第。

[257: 匿名さん]

＞三井が売れ残る価格設定するなんてことはない

マスター売れ残ったよ。それと、ガーデンは完売アナウンスしたにもかかわらず、あとからリハウスが事業主売主なんて仲介物件出してた。売れ残ったんだろうね。

[258: マンション検討中さん]

売れるのですかね？

[259: 匿名さん]

目の前マンション建つのわかっていてこの値段出す酔狂な人がどれくらいいるか。

[260: 匿名さん]

10年以上塩漬けして固定資産税払ってきたからね。売れる価格を設定、ではなくこの価格でないとペイしないのかも。

[261: 匿名さん]

イトマンのところは地代で回収してる。跡地マンションは良心価格設定だったりして。

[262: 匿名さん]

ガーデンは売れ残りってよりもローン通らなかった人が抑えてた部屋の放出だと思う

[263: 匿名さん]

>262

それならキャンセルとして出すでしょ。

[264: マンション検討中さん]

とりあえず、10月中旬には抽選が行われるようなので、そこでどれだけ申し込みがあるかがポイント。これで蓋開けてみて、みんなが敬遠してたら、値下げするしかないでしょ。目の前にマンション建つのが確定してるのにあの価格。魅力感じます？リセールも厳しいのでは？

[265: 匿名さん]

どうだろうね。大手だと青田売物件で売れなくても完成在庫になるまでは値下げしない。引き渡し時期までまだ間があるからそれまでは頑張っちゃうかも。

ちなみに三井は完成在庫になっても値下げせずに家具や家電プレゼントで実質値引きってパターンが多い。

[266: 匿名さん]

>264

結果が出る前の一期で売れ行きを判断するポイントは総戸数に対する販売戸数の割合。ある程度売れる見込みの部屋を売りに出すからね。

[267: 匿名さん]

売れなかったら値下げして在庫一掃って過去の発想かな。

最近のトレンドは販売に時間がかかることを前提にしてそのコストを価格にオンした高値設定。すみふがそれやって利益確保してるんで他のデベも追従してる。ここのびっくり価格もそんな目論見かも。引き渡し時点で未入居があると入居者にもデメリットがある。その辺の読みもしながら慎重に判断。

[268: マンション比較中さん]

匿名さん
皆さんとは心配のポイントは違うかもしれませんが、裏の緑地が災害で土砂崩れしないように管理してくれるのかが心配です。質問したら、土地再開発の決め事で緑地の形で保有せざるを得ず、管理費は草取り程度の想定だと言われました。
毎年豪雨の時世の中、土砂崩れで隣近所に何かあれば区分所有者責任にされかねず、通行人下敷き案件が二月に逗子で発生して、管理組合が億単位で訴えられれいます。土砂災害警戒区域にある物件だけに緑地の崩落防止費・自賠責保険が管理費に入っているのか、災害リスクがマンション価値に反映されているのかは気になります。何かあった場合の価値への悪影響は日照権どころではないので。価格上乗せして三井が緑地引き取ってくれるというのはないんですかね。ほかの条件は良いだけに、そこだけが、かなり大きな慎重判断要因です。
買った後から対策を考えろとなって、バカ高い管理費や保険料示されて管理組合でもめるのは嫌ですね。こういうリスクをヘッジする保険料ってどのくらいになるんですかね。

[269: 匿名さん]

>268

保険については管理組合で加入するはずで賠償責任保険も付けるはず。どういった保険に入る予定なのか確認するのがいいかな。あと逗子の件を気にしてるなら擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも。

営業に質問するならザックリでなく具体的に確認したいことをぶつけないと。

[270: 匿名さん]

おまけだけど管理費と修繕積立を決める前提として管理計画と長期修繕計画も作ってる。その内容を確認してどういった項目を想定していてそれにどれくらいの費用が掛かるのかも確認。

一つの物件だけ見てもわからないかもしれないけどいくつかの物件で比較すれば差がわかるはず。

[271: マンション比較中さん]

>>270 匿名さん
ありがとうございます。まだ具体的な質問回答の受け答え成立してないのですが、以前聞いたときは保険や裏山の手入れをどこまで丁寧にやるかは、事前には決めきれない（＝売主でなく管理組合で決めること？）というニュアンスでした。駐輪場の屋根が飛んだとかの費用負担で管理組合理事会が紛糾したことは経験したので、ああいう目に合うには避けたいですね。買う前の段階でリスクを保険なり擁壁保全でヘッジしておきたいです。どのくらいの保険料になるのかの目安があれば　価値に反映できるんでしょうが

[272: 匿名さん]

>>268 マンション比較中さん
集中豪雨で崩れた場合、所有者の過失を認定するのは極めて困難。
逗子のケースは集中豪雨が原因ではないので、一緒にしてはいけない。

[273: 匿名さん]

>271

それは逃げ。確かに契約するのは管理組合だから最終的に契約内容を判断するのは管理組合だけど、管理費を算出するためにデベはきっちり計画を立てているはず。それに新築分譲マンションってお互い知らない人が入居するわけだから住民自治による管理組合の運営が軌道に乗るまでは時間がかかる。それまではデベのおぜん立て通りに進むのが一般的。保険なんて入居の日から保険契約期間開始にする必要があるからね。

それでも管理組合マターという説明を続けるなら、三井が提示する管理費っていきなり変わる可能性があるのですかって突っ込んでみたら。

[274: 匿名さん]

＞デベのおぜん立て

これ修繕積立で少なくとも2つ問題があって、段階的値上げの長期修繕計画と積立金の保管方法。

段階的値上げって将来の未納リスクがあって国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。三井の小杉のタワマンでは入居後に管理組合で決議して定額積立てに移行してるところもあるんだけどHP見るとバックにリハウスが付いていて三井もその問題を知っている。あと、積立金を一つの銀行に預金なんてのも。これくらいの規模でも入居時の一時金だけでペイオフ対象になる金額。

[275: マンション比較中さん]

>>273 匿名さん
様々ありがとうございます。
・新百合徒歩10分以内案件（実際は百合丘の方が近い）だが
・但し、駅北口開発条件の景観形成地区指定によりマンション裏の6号緑地を残すことが議論不可の必須要件で
・土地所有者の三井はマンション住民に緑地部分も共有させる販売方法をとり、
　（つまり、この物件を買うことは、景観形成地区指定に基づく緑地保全のコンセプトに対して緑地共有という形で賛意を示すことになり、賛意を示した以上緑地を管理する責任が生じる）
・土砂災害警戒区域に位置するマンションであるので、緑地崩落に伴う近隣・訪問者への損害リスクが住民に帰するリスクがあって（散策権利を住民が独占できるメリットはある）
・このリスクを、緑地管理や損害保険でカバーする必要があるが、管理費や保険料の形で目に見える金額の形で示されないと売買金額の多寡の判定が難しくなる
（イトマンにマンションが建つことの日照権リスクと同様の価格か管理費の反映材料が必要）と思ってます　
・景観形成地区指定パンフに記載されている緑地管理は年に1－2回の草刈りで、同様の管理との説明でしたが、不測も考えると住民の責任としてこれで十分なのか。
・擁壁の強度は十分との説明ですが具体的に何を管理していけばいいのか
・リスクを最終的にヘッジする保険加入を入居前から主張できるか
というモヤモヤが残ってしまっています。日照権や固定資産税は、すでに価格に相当織り込み済みと思えるだけに最後躊躇します。修繕積立金はマンション建築物だけの事情で推移させている印象です

[276: 匿名さん]

まだ建設中ですか？
販売価格がまだ未定ですから、目安となる金額はどのくらいになるんでしょうね、
HPを拝見しましたが、いろいろと未定箇所だらけでした。
新百合ヶ丘駅周辺の方がいろいろな商業施設があって面白そうだけど、
そんなに気になる距離じゃない。

[277: マンション検討中さん]

>>276 匿名さん
価格はモデルルーム来場者には提示されてるので目安の価格はスレさかのぼればありますよ！
販売開始は当初の予定からだらだら延びて10月中旬になってますね。私は希望住戸提出済みなんで、バッティングする前に早く1期しめて欲しいんですけどね。。

[278: 買い替え検討中さん]

皆さんの口コミを見て新百合山手都市景観形成地区について川崎市のホームページで調べてみたのですが、わからないことがあるので詳しい方教えてください。
○緑地の管理は、マンションの管理組合でする？＝入居者の管理費から費用を捻出するって聞いたけど職人入れると費用は結構掛かりますよね？
自分でやるのは嫌なんです。
○なんで、マンション購入者がこの土地を引き継がなければならないのか？
これが一番わからなかったのと納得できない。
川崎市に贈与という選択肢はなかったのか？
マンション建設の際に近所でも公園を作って市に提供するじゃないですか。
って考えてしまう。
中古になった時にお荷物にならないのでしょうか？
緑地は散歩すれば周辺にあるので、マンションを買うのに戸建てで庭の手入れにお金をかけるのが嫌になってしまった私からすると意味不明なので、詳しい方に解説お願いいしたいです。
（営業の方に聞いても理解ができず、川崎市のHP見てより悩んでしまい困ってます）
こういうマンションの事例を知っている方いませんか？

[279: マンション検討中さん]

>>278 買い替え検討中さん
1??マンション購入者の所有土地なので、管理費はマンションの管理費から出るはずです。
2??贈与できないと思います。
①贈与する場合、共用部分の処分は、日本では共有者全員の同意が必要です。1人が反対したら、できません。
②建物自体はこの土地があったらだから、こんな感じで建てられたはずです。もしその土地とか売価とか寄付したら、たぶん建物自体が容積オーバーとか違反建築物になると思います。さすがに違反建築物になったら、銀行融資も出来なくなり、中古販売も厳しくなるです。
三井もいろいろ検討した上に建築したので、そのまま受け入れるか、ほかの物件検討するか、この②選択しかないです。

[280: 匿名さん]

緑地については新百合山手(万福寺）の地区計画で設置が義務付けられている。

新百合山手の組合があるから組合で共同管理って手もあったはずだけど、特定のマンションに割り当てるって判断をデベがした。マスターアリーナ、マスターアリーナにも緑地があるから実際どいう管理をして費用がどれくらいかかってるかは聞いてみるって手もある。