パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
派遣社員じゃないのかな

[182: 匿名さん]

郊外物件だと検討者はエリアの住民や地縁者が多かったりする。デベの営業って物件の販売で集められただけだからマニュアルに書いてあることくらいくらいしか知らなかったりするんだよね。そういう人に限って住民にエリアの説明をマニュアル道理にしちゃったりする。滑稽。

[183: 匿名さん]

新百合にはスポーツクラブが複数ある。目の前のイトマンのことしか説明しなかったら不勉強だよね。

[184: 匿名さん]

>181

派遣でも客から見たら会社の窓口。接客する前にきちんと教育しないと。

[185: マンション検討中さん]

>>179 マンション検討中さん

カラオケ、、、コロナの影響でつぶれていませんでしたっけ。
いっきに怪しくなりました。

[186: マンション検討中さん]

モデルルーム案内来ましたね。やっと予定価格がオープンになるんですね。手の届く金額だといいのですが。。。

[187: マンション検討中さん]

気付いたら、もう満席です。
値段の情報が出てきたら、教えて欲しいです～～コロナの影響で手頃の値段を祈ります。?

[188: マンション検討中さん]

ほんとにすぐ予約が埋まりましたね。みんな注目してる物件ということですね。明日から始まるので価格情報がネットに流れるでしょうから要チェックです。6000万は普通にこえてくるでしょうから、7000万超えるかがキーとなりそうですね。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん
3LDKが7000万円台中心になったら、中古の物件を検討します。いくら計算しても，無理決まってる。

[190: マンション検討中さん]

公表前の最後の価格予想
3LDK70㎡6100万円
3LDK75㎡強6600万円
4LDK80㎡強7200万円

[191: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん

坪単価計算したら、290万円って高すぎます。
場所、徒歩とか検討すれば、坪単価275万円～280万円ぐらいだと思います。

[192: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
500万ちょっと読み違えてますね。

[193: マンション検討中さん]

190ですが、このぐらいの値段でも中段を前向き検討予定なので、500万も読み違えてたら4LDK角部屋即決します、、読み違えてて欲しい

[194: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん
非常にいい読みだと思います。
もうちょっと高いかもしれませんが。
コロナの影響もある上に立地もいまいちですが、
新百合ヶ丘駅徒歩圏の久しぶりの大手物件ですから、
高くても買うという人が一定程度いると思われるので、
売り手は当然強気でしょう。

[195: マンション検討中さん]

話聞いてきました。予定価格で坪単価平均270?280万円だそうです。

[196: マンション検討中さん]

しかも、マンションの裏の緑地も共有物になるので固定資産税がかかるとか。マンションの敷地の四倍から五倍あります。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん
南側のイトマンとの間の敷地の説明ってありましたか？

[198: マンション検討中さん]

●建物の建築計画/／本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。

そんなに急がなければ、もうちょっと待ってた方がいいかもしれません。

[199: マンション検討中さん]

価格は予想通りといったところでしょう。色々デメリットもありそうなので要検討。即買いしてもリセール時にマイナスポイントになる可能性がありますね。6000万中盤まで出すなら、ガーデンアリーナやプライムアリーナもありでしょう。

[200: マンション検討中さん]

話を聞かれた方で、角部屋以外に75㎡を越える部屋があったかわかりますか？

[201: マンション検討中さん]

75平米超える部屋は全て角部屋ですね。全部で13部屋あります。

[202: マンション検討中さん]

イトマンの土地も三井が所有しているそうです。2028年まで貸しているそうで、その後はマンション等の建物が建設される可能性が高いそうです。なので、イトマン側の部屋は若干安くしてるようですよ。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
なるほど。現地案内図的にはイトマンの建物ぎりぎりまでがこのマンションの敷地に見えますが、そこが三井所有で残るとすると日照に影響ありそうですね。

[204: マンション検討中さん]

不幸中の幸いか三井所有なら、土地の種類、建ぺい率等から、将来建てることができる高さ、配置を詳細に説明してもらいましょうか

[205: マンション検討中さん]

いやー、関係ない緑地の土地も物件価格に含まれるってことですよね。しかも固定資産税もかかるし。ちょっと検討し難い物件ですね。

[206: マンション検討中さん]

緑地の固定資産税と住宅地の固定資産税の税率とか全然違うが、面積が広いので、それなりお金がかかってきます。
目の前の緑地ではないので、メリットが少ないです。

[207: 名無しさん]

今日説明を聞き、気になったポイントは以下です。
1. イトマンの建物と重なるところ（結構なポーション）は五階以上でないと眺望が取れない。
2. イトマンとの賃貸契約終了後はマンションになる可能性大。仮の平面図まで見せてもらったが、本マンションより大規模で敷地一杯に建てられる感じだった。つまり、全邸南向きの日照が近い将来殆ど遮られてしまう懸念あり。一部道路側はセーフっぽいが、騒音、排気ガスが気になる。
3. 眺望とは無関係な北側の巨大な緑地を共同購入させられる。固定資産税に加え、広大な緑地の草刈り等のメンテナンス費用がかかる（干からびた虫も！）。せめて畑として耕せたら利用価値があるかも…

以上と、冷静に立地も考えると価格が高すぎるかと。

[208: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[209: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[210: マンション検討中さん]

誤作動で2度、掲載してしまいました。
すみません。

[211: マンション検討中さん]

上記の話踏まえると、道路側、もしくは上階の価格が気になるのですが、上で書かれている平米単価270～280万は日当たり怪しい(怪しくなる可能性がある)部屋ですかね？

[212: マンション検討中さん]

↑間違い坪単価

[213: 匿名さん]

>>207 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます。
こういう情報こそが検討の助けになります。

[214: 匿名さん]

北側の緑地を共同購入しなければならない話は公式サイトのどこにも書いてありませんが
決定事項ですか？
一応物件概要に南側隣接地に建物が建ち眺望や日照に影響が出る可能性があるとは書いてありますが、緑地については利用上の制限があるとしか書いてありませんね。

[215: マンション検討中さん]

214さん
決定事項ですよ。必ずお伝えしなければならないといってたので。管理規約はこれから決めるようですが、火を使うようなことはできなきそうです。

[216: 匿名さん]

>214

＞敷地面積／8219.60㎡（うち、5899.426㎡は6号緑地となり利用上の制限があります。）

この記載って緑地はマンションの敷地で、これも販売対象ってこと。ガーデンアリーナが同様にビオトープがあって管理義務がある。蛍どうなったんだろうね。

あと、新百合山手がセキュリティタウンでセコムの巡回がある。戸建てはそういうのあった方がいいけどマンションにはマンション独自のセキュリティがあるんで必要性は微妙だけど上納がある。

[217: 匿名さん]

組み込まれることになるから読んでおいた方がいいかな。

新百合山手街管理組合

https://www.shinyuriyamate.com/

[218: 匿名さん]

地区計画で緑地を設けることになってるから、畑も多分ダメ。果樹を植えるのなら大丈夫かも。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12manp...

[219: 匿名さん]

モデルルームの案内が2日前って異例だね。まあ、三井物件検討するなら三井様のご都合に合わせないと。契約、引渡は本社だし、内覧会は平日。

[220: 匿名さん]

>217

景観条例は開発が進んでから適用になったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感が無いんだよね。そこが残念なところ。

[221: マンション検討中さん]

マンション内覧会の予約取れたので、とりあえず内覧はお金かからないし、行ってみてきます。また新しい情報があれば提供します。

[222: 匿名さん]

完成物件って現状有姿の引き渡しだったりする。

あと、竣工から引き渡しまで9か月あるから紙カーテンしてないと床が日焼けしたり、時々換気しないとカビなんてことも。その辺の配慮も要確認。

[223: マンション検討中さん]

緑地が建物の何倍もあるようですが、緑地に対しても固定資産税ってかかるんですよね？
その場合、減税措置の対象になるんでしょうか？？？

[224: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん
減税とかならないと思います。
もちろん、緑地の税率と住宅地の税率が違います。でも面積が建物の倍になっているので、この辺三井に要確認です。録音した方がいいかもしれないです。下手にしたら、バカみたい金がかかります。特に今後緑地の管理、修繕費用も住民が負担です。

[225: 匿名さん]

>223

固定資産税はかかるでしょ。

緑地は地区計画で定められたもの。地区として高さ制限の緩和とかメリットを受けてるから救済処置はないでしょ。公園みたいな形にして地域で維持するって形にすればよかったのかもしれないけど。まあ、開発は三井が主導したからその辺の経緯は営業に聞いたら。ただ、新百合山手の開発が10年以上前だから知ってる担当がいるかどうかは疑問だけど。

お隣のノブレスとガーデン、マスターアリーナにも緑地がある。

[226: 匿名さん]

用途地域が準住居地域、第２種中高層住居専用地域ってなってる。緑地部分も山林じゃないからそれほど安くはないでしょ。

[227: 匿名さん]

固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれるはず。ポイントは初年度、２年目、７年目で額が変わるからそれぞれを確認。その時に緑地と建物が建ってるところの割合聞いてみるのがいいかもね。

[228: 匿名さん]

緑地に対する固定資産税について自信を持って間違ったコメントする方が多いですね。緑地って保護のためにいろいろ制限があるんですよ？固定資産税の税率が高いわけないでしょ？

[229: 匿名さん]

>228

その論理だと庭に木を植えたら減税されることになるよ。勉強しようね。

[230: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
緑地の税率が高いとか誰も言ってません。基本は宅地より税率が低い、もちろん特例がなければ減税もされないはずです。もし減税されるなら、マンション宣伝資料の中に大きい文字で書かれるはずです。
みんなは固定資産税がかかるを言っているだけです。
もうちょっと勉強したほうがいいじゃないですか？