パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜ってどうですか？

[マンション検討中さん]

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜についての情報を希望しています。
新百合ヶ丘駅の周りは買い物できる場所がたくさんあって便利そうですよね。
物件から駅から離れてはいますが、静かそうなので気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1701/

所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
交通：小田急電鉄小田原線「新百合ヶ丘」駅　徒歩9分
　　　小田急電鉄小田原線「百合ヶ丘」駅　徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.92平米～82.41平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
確かに先走りすぎましたね。
ただ、不動産鑑定士は、戸建てに限らず、土地、建物全般に対して鑑定を行うため、マンションも例外ではないようです。今回のような、百合ヶ丘物件か新百合ヶ丘物件かは主観的要素で、客観的には
徒歩圏内であることや何分圏内であるかが判断の基準になるそうです。

[142: 匿名さん]

>141

鑑定士の割に一般論だね。新百合じゃないのかな。ここは経路上にスーパーやコンビニもないし。OXよると10分以上。

マンションの資産性だったら近隣の仲介業者だと思うけどね。彼らは自社で扱った物件だけでなく、成約価格のデータベースにもアクセスできる。

系列のリハウスを外してできれば複数に。

[143: 通りがかりさん]

百合ヶ丘からの方が近いからと言って、当物件の生活圏は新百合ヶ丘になるでしょう。通勤も新宿方面に行くとしても新百合ヶ丘を使用します。
ただ学区が麻生小ではない点は大きいですね。麻生小の方が学力レベルが高い。大手企業の教育熱心な親が多いんですよね。

[144: 通りがかりさん]

>>143 通りがかりさん
公立の学力が高いのはその学校の質が高いのではなく、通っている親の所得が高く、塾に通わせてるだけです。公立学校の授業力に差はありません。

[145: 通りがかりさん]

>>142 匿名さん
私は鑑定士ではないですけどね笑笑
もちろん一般論ですよー。
今は参考程度しか話せないですから。

[146: 匿名さん]

全戸にポーチがついているのは良いかも。
あまり家の前にごちゃごちゃと置くのは好きではないけれど
プライバシーも守られるのと子供の自転車やベビーカーが置けるのは嬉しい。
百合ヶ丘駅まで徒歩圏内なので電車通勤やおでかけも便利な立地なのも魅力ですね。
どれくらいの価格帯になるのかとか詳細はいつ頃に公表されるかしら。

[147: マンション検討中さん]

早く価格帯が知りたいですよね。
確かに価格帯がわかれば購入者も絞られてくると思うのですが。（ローンで仮審査通った人でないと申し込めない）

[148: 匿名さん]

玄関にポーチがついていても管理規約により私物を置けないマンションがあるようですが
こちらはベビーカーや荷物を一時置きできると宣伝しているので承認されているみたいですね。
ただ一時置きできるものが限られているかもしれませんし、自転車を置きたい方は事前に確認した方がいいかもしれません。

[149: マンション検討中さん]

オンライン相談会の案内来ましたね！有益な情報もらえるといいですけど、価格の案内などはないということで残念です。

[150: マンション掲示板さん]

>>149 マンション検討中さん
予定価格の提示はあるでしょうね
あくまで予定ですけど、
と前置きはあるでしょう

[151: マンション検討中さん]

見学会満席になりましたね。さすが注目度が高いです。
わざわざ「予定価格の提示はありません」と書いているので、
今回は提示されないんじゃないですか？

[152: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
提示はない。
書面で配布などはないということ。
立ち話なら、、
聞けばそれとなく、、
わかりませんよ

[153: 匿名さん]

9月下旬販売予定
今日は8月17日
予定価格は
本気モードが必要ですね

[154: 匿名さん]

>152

勝どきでは事前にアナウンスしてた通り価格情報は一切だしてこなかった。

[155: 匿名さん]

>148

一時置きって限定してるけどベビーカー置きっぱなしにする人が出てきて問題になりそう。

[156: 匿名さん]

>148

自転車は自転車置き場にでしょ。エレベータに持ち込まれて乗り合わせたらいい迷惑。

子供用自転車が問題になるんだよね。子供用自転車置き場を設置してるマンションって滅多にない。

[157: 匿名さん]

子供さんが多いマンションで駐輪場が完備してないと敷地内に無秩序に停められてイヤですよね。
一番いいのは家族毎に区画で分けられたサイクルポートを導入する事ですが、
敷地が狭いとそれも難しいみたいです。

[158: 匿名さん]

近隣居住者です。
ここは立地的には今一つです。
〈よくない点〉
津久井道、小田急線が近い
近くに店舗が少なく買い物が不便
新百合ヶ丘駅までは結構遠い
百合ヶ丘駅が近いが歩道が狭く危ない
イトマンは将来的に何になるか分からない
〈よい点〉
美味しいパン屋が近い
という感じです。
麻生小と百合丘小で差があるとは聞きません。ただし百合丘小の方が新しくて立派です。また、百合が丘駅の方が保育園は充実しています。
価格は高そうなので、限りなく見送りです。

[159: マンション検討中さん]

イトマンと建物の間のスペースはこの物件の敷地じゃない？ですかね？
てっきり植栽か機械式駐車場になると思ってたのですが、今日通りかかったらマンション敷地と区切ってフェンスがあり、平置きの駐車場のようになってました。
イトマンの駐車場？

[160: 名無しさん]

9月だし、もうそろそろ内覧会始まるね。相談会の申し込みの様子からも、倍率高そうだから、みなさん、出遅れないように。

[161: 匿名さん]

安倍総理辞任でアベノミクスマンションバブルは終焉か。コロナもあるし判断難しいタイミング。

[162: 匿名さん]

>160

早く行ったからといって優遇されるわけでもないけどな。

[163: 名無しさん]

>>162 匿名さん
優遇ではなく、出遅れないようにという意味。気付いたら売約済みなんてことにならないようにという意味。

[164: 匿名さん]

予告広告出したら本広告出して販売を周知してから開始ってルール。あと、エントリーしてたら連絡してくるよ。

[165: 匿名さん]

＞相談会の申し込みの様子

混雑を装うなんてこともするからね。三井物件の見学予約しようと連絡したら希望の時間はいっぱいでほかの時間に変更したらガラガラ。おかしいなとおもってたんだけど、後で物件について調べようとググってたら受付のバイトのブログにヒット。一日中暇なんてコメントがあってしかも自分が行った日。

[166: マンション検討中さん]

>>159 マンション検討中さん

あのスペース私も気になってました。
イトマンではないように見えました。
中途半端な広さで真ん前なので変な建物建つと問題です。

[167: 匿名さん]

>>163 名無しさん
早く行くと良いですよ。早く行って、その後も参加すれば、見込み客として認識されます。すると希望の部屋に他の客が興味をもったとしても他の部屋に誘導してくれたりします。せっかくの見込み客を失うのが怖いですから。
価格帯はギリギリ完売できるところを狙って設定するので、何倍もの抽選になることは考えにくいです。
結論、早起きは三文の徳です。

[168: 匿名さん]

デベにとっておいしい客はローン確実に通る属性の客。早く来たからといってローンギリだと見込み客とみなされない。三井は露骨だよ。

[169: マンション検討中さん]

>>168 匿名さん

そんなことはないと思います。
このパークホームズで家族が目いっぱい生活を楽しみ、幸せを築き上げる、そんなお客様が１番のお客様ですと営業さんは言ってました。

[170: 匿名さん]

セールストークを真に受けちゃって甘いね。

[171: 匿名さん]

三井社員の暴露本がある。あれを読めば本音がわかる。

[172: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん

169です。
その通りです。
セールストークで舞い上がる人はマンション購入をすべきではないですね。

信頼できる営業はマンション知識だけではなく周辺環境も理解して検討者の立場に立って話してくれる営業です。例えばイトマンスイミングの水がカルキ臭くないとかちゃんと知っている人です。

急がないと無くなるよとかローン大丈夫だからとかため口で急がせる営業はだめです。その点こちらの営業さんは敬語で知識が豊富のお客様第一が好感持てます。

[173: 匿名さん]

おっ、この語り口、複数の野村物件板で活躍されていた方か。三井物件板に出没ってことはデベのサクラではなかったね。まあ、話をまぜこぜにするのが得意だから褒め殺し系ネガにも映るけど。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

野村に比べたら三井マンションは格上です。

[175: 匿名さん。]

パークコート、パークマンションならね。パークホームズだと団栗の背比べ。

[176: マンション検討中さん]

スケジュールとしては、現時点で本広告出てないとすると販売開始延期が濃厚ですかね？引き渡し時期が年度内であれば、多少販売開始遅れても良いのですが、、

[177: 匿名さん]

イトマンスイミングのプールの水がカルキ臭くないとはどういう意味だろうと調べてみたら、
カルキ臭を抑える効果のあるセラミカ活水装置を採用しているんだそうですね。
それはともかく周辺の教育機関、公共機関、買い物施設の情報も教えて下さる方は信頼できると思います。

[178: 匿名さん]

>176

本広告は販売開始の1週間前くらいってのが多いからそれだけでは判断できないけどまだモデルルームオープンしてないってことは下旬は厳しいでしょ。もともと上旬予定だったからずるずる遅れることになる。

[179: マンション検討中さん]

>>177 匿名さん

その通りです。
マンション売らんがなの営業は信頼できません。
資金計画も、そのうち給料も上がるから大丈夫じゃない、学校は公立でもいいし、とため口で話す営業は話しになりません。

その点、イトマンのこと、百合ストアのこと、学校、通勤の実態をご存知で、このマンションに住むとこんな生活になりますと親身に話してくれるのが三井の営業さんです。すぐ近くにカラオケありますがコロナおさまってからにしましょう、と言われたのには家族一同爆笑しました。

[180: 匿名さん]

>179

営業はまず物件の説明きちんとできないとね。最近オートバスのフルオートとセミオートの違いを知らないでどっちですかと聞くと？？？な営業もいたりする。あっ、三井の物件でもだった。

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
派遣社員じゃないのかな

[182: 匿名さん]

郊外物件だと検討者はエリアの住民や地縁者が多かったりする。デベの営業って物件の販売で集められただけだからマニュアルに書いてあることくらいくらいしか知らなかったりするんだよね。そういう人に限って住民にエリアの説明をマニュアル道理にしちゃったりする。滑稽。

[183: 匿名さん]

新百合にはスポーツクラブが複数ある。目の前のイトマンのことしか説明しなかったら不勉強だよね。

[184: 匿名さん]

>181

派遣でも客から見たら会社の窓口。接客する前にきちんと教育しないと。

[185: マンション検討中さん]

>>179 マンション検討中さん

カラオケ、、、コロナの影響でつぶれていませんでしたっけ。
いっきに怪しくなりました。

[186: マンション検討中さん]

モデルルーム案内来ましたね。やっと予定価格がオープンになるんですね。手の届く金額だといいのですが。。。

[187: マンション検討中さん]

気付いたら、もう満席です。
値段の情報が出てきたら、教えて欲しいです～～コロナの影響で手頃の値段を祈ります。?

[188: マンション検討中さん]

ほんとにすぐ予約が埋まりましたね。みんな注目してる物件ということですね。明日から始まるので価格情報がネットに流れるでしょうから要チェックです。6000万は普通にこえてくるでしょうから、7000万超えるかがキーとなりそうですね。

[189: マンション検討中さん]

>>188 マンション検討中さん
3LDKが7000万円台中心になったら、中古の物件を検討します。いくら計算しても，無理決まってる。

[190: マンション検討中さん]

公表前の最後の価格予想
3LDK70㎡6100万円
3LDK75㎡強6600万円
4LDK80㎡強7200万円

[191: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん

坪単価計算したら、290万円って高すぎます。
場所、徒歩とか検討すれば、坪単価275万円～280万円ぐらいだと思います。

[192: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
500万ちょっと読み違えてますね。

[193: マンション検討中さん]

190ですが、このぐらいの値段でも中段を前向き検討予定なので、500万も読み違えてたら4LDK角部屋即決します、、読み違えてて欲しい

[194: 匿名さん]

>>190 マンション検討中さん
非常にいい読みだと思います。
もうちょっと高いかもしれませんが。
コロナの影響もある上に立地もいまいちですが、
新百合ヶ丘駅徒歩圏の久しぶりの大手物件ですから、
高くても買うという人が一定程度いると思われるので、
売り手は当然強気でしょう。

[195: マンション検討中さん]

話聞いてきました。予定価格で坪単価平均270?280万円だそうです。

[196: マンション検討中さん]

しかも、マンションの裏の緑地も共有物になるので固定資産税がかかるとか。マンションの敷地の四倍から五倍あります。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん
南側のイトマンとの間の敷地の説明ってありましたか？

[198: マンション検討中さん]

●建物の建築計画/／本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。

そんなに急がなければ、もうちょっと待ってた方がいいかもしれません。

[199: マンション検討中さん]

価格は予想通りといったところでしょう。色々デメリットもありそうなので要検討。即買いしてもリセール時にマイナスポイントになる可能性がありますね。6000万中盤まで出すなら、ガーデンアリーナやプライムアリーナもありでしょう。

[200: マンション検討中さん]

話を聞かれた方で、角部屋以外に75㎡を越える部屋があったかわかりますか？

[201: マンション検討中さん]

75平米超える部屋は全て角部屋ですね。全部で13部屋あります。

[202: マンション検討中さん]

イトマンの土地も三井が所有しているそうです。2028年まで貸しているそうで、その後はマンション等の建物が建設される可能性が高いそうです。なので、イトマン側の部屋は若干安くしてるようですよ。

[203: マンション検討中さん]

>>202 マンション検討中さん
なるほど。現地案内図的にはイトマンの建物ぎりぎりまでがこのマンションの敷地に見えますが、そこが三井所有で残るとすると日照に影響ありそうですね。

[204: マンション検討中さん]

不幸中の幸いか三井所有なら、土地の種類、建ぺい率等から、将来建てることができる高さ、配置を詳細に説明してもらいましょうか

[205: マンション検討中さん]

いやー、関係ない緑地の土地も物件価格に含まれるってことですよね。しかも固定資産税もかかるし。ちょっと検討し難い物件ですね。

[206: マンション検討中さん]

緑地の固定資産税と住宅地の固定資産税の税率とか全然違うが、面積が広いので、それなりお金がかかってきます。
目の前の緑地ではないので、メリットが少ないです。

[207: 名無しさん]

今日説明を聞き、気になったポイントは以下です。
1. イトマンの建物と重なるところ（結構なポーション）は五階以上でないと眺望が取れない。
2. イトマンとの賃貸契約終了後はマンションになる可能性大。仮の平面図まで見せてもらったが、本マンションより大規模で敷地一杯に建てられる感じだった。つまり、全邸南向きの日照が近い将来殆ど遮られてしまう懸念あり。一部道路側はセーフっぽいが、騒音、排気ガスが気になる。
3. 眺望とは無関係な北側の巨大な緑地を共同購入させられる。固定資産税に加え、広大な緑地の草刈り等のメンテナンス費用がかかる（干からびた虫も！）。せめて畑として耕せたら利用価値があるかも…

以上と、冷静に立地も考えると価格が高すぎるかと。

[208: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[209: マンション検討中さん]

情報提供ありがとうございます。
まさかのイトマンの土地も三井所有で28年にはマンションに建て替えの可能性があるとは。
さらに緑地も所有となると、思ってたより販売は苦戦しそうですね。

[210: マンション検討中さん]

誤作動で2度、掲載してしまいました。
すみません。

[211: マンション検討中さん]

上記の話踏まえると、道路側、もしくは上階の価格が気になるのですが、上で書かれている平米単価270～280万は日当たり怪しい(怪しくなる可能性がある)部屋ですかね？

[212: マンション検討中さん]

↑間違い坪単価

[213: 匿名さん]

>>207 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます。
こういう情報こそが検討の助けになります。

[214: 匿名さん]

北側の緑地を共同購入しなければならない話は公式サイトのどこにも書いてありませんが
決定事項ですか？
一応物件概要に南側隣接地に建物が建ち眺望や日照に影響が出る可能性があるとは書いてありますが、緑地については利用上の制限があるとしか書いてありませんね。

[215: マンション検討中さん]

214さん
決定事項ですよ。必ずお伝えしなければならないといってたので。管理規約はこれから決めるようですが、火を使うようなことはできなきそうです。

[216: 匿名さん]

>214

＞敷地面積／8219.60㎡（うち、5899.426㎡は6号緑地となり利用上の制限があります。）

この記載って緑地はマンションの敷地で、これも販売対象ってこと。ガーデンアリーナが同様にビオトープがあって管理義務がある。蛍どうなったんだろうね。

あと、新百合山手がセキュリティタウンでセコムの巡回がある。戸建てはそういうのあった方がいいけどマンションにはマンション独自のセキュリティがあるんで必要性は微妙だけど上納がある。

[217: 匿名さん]

組み込まれることになるから読んでおいた方がいいかな。

新百合山手街管理組合

https://www.shinyuriyamate.com/

[218: 匿名さん]

地区計画で緑地を設けることになってるから、畑も多分ダメ。果樹を植えるのなら大丈夫かも。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18574/12manp...

[219: 匿名さん]

モデルルームの案内が2日前って異例だね。まあ、三井物件検討するなら三井様のご都合に合わせないと。契約、引渡は本社だし、内覧会は平日。

[220: 匿名さん]

>217

景観条例は開発が進んでから適用になったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感が無いんだよね。そこが残念なところ。

[221: マンション検討中さん]

マンション内覧会の予約取れたので、とりあえず内覧はお金かからないし、行ってみてきます。また新しい情報があれば提供します。

[222: 匿名さん]

完成物件って現状有姿の引き渡しだったりする。

あと、竣工から引き渡しまで9か月あるから紙カーテンしてないと床が日焼けしたり、時々換気しないとカビなんてことも。その辺の配慮も要確認。

[223: マンション検討中さん]

緑地が建物の何倍もあるようですが、緑地に対しても固定資産税ってかかるんですよね？
その場合、減税措置の対象になるんでしょうか？？？

[224: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん
減税とかならないと思います。
もちろん、緑地の税率と住宅地の税率が違います。でも面積が建物の倍になっているので、この辺三井に要確認です。録音した方がいいかもしれないです。下手にしたら、バカみたい金がかかります。特に今後緑地の管理、修繕費用も住民が負担です。

[225: 匿名さん]

>223

固定資産税はかかるでしょ。

緑地は地区計画で定められたもの。地区として高さ制限の緩和とかメリットを受けてるから救済処置はないでしょ。公園みたいな形にして地域で維持するって形にすればよかったのかもしれないけど。まあ、開発は三井が主導したからその辺の経緯は営業に聞いたら。ただ、新百合山手の開発が10年以上前だから知ってる担当がいるかどうかは疑問だけど。

お隣のノブレスとガーデン、マスターアリーナにも緑地がある。

[226: 匿名さん]

用途地域が準住居地域、第２種中高層住居専用地域ってなってる。緑地部分も山林じゃないからそれほど安くはないでしょ。

[227: 匿名さん]

固定資産税の見込み額は営業に聞けば教えてくれるはず。ポイントは初年度、２年目、７年目で額が変わるからそれぞれを確認。その時に緑地と建物が建ってるところの割合聞いてみるのがいいかもね。

[228: 匿名さん]

緑地に対する固定資産税について自信を持って間違ったコメントする方が多いですね。緑地って保護のためにいろいろ制限があるんですよ？固定資産税の税率が高いわけないでしょ？

[229: 匿名さん]

>228

その論理だと庭に木を植えたら減税されることになるよ。勉強しようね。

[230: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
緑地の税率が高いとか誰も言ってません。基本は宅地より税率が低い、もちろん特例がなければ減税もされないはずです。もし減税されるなら、マンション宣伝資料の中に大きい文字で書かれるはずです。
みんなは固定資産税がかかるを言っているだけです。
もうちょっと勉強したほうがいいじゃないですか？

[231: 匿名さん]

多分、緑地という制限を受けているから何か恩恵があるということでそれが税率だと思ってるんだろうね。総合設計制度で公開空地や緑地を設けると高さ制限とかの緩和処置を受けられる。ここは地区として制限緩和があってガーデンとかが１５階建。中高層住居専用地域だと通常は5階建てまでなんだけど。

ここも７階建てだから緩和受けてるか。

[232: 匿名さん]

イトマンのところもここと同じ高さ制限なんだけど条件付きで45m=15階建てまで建てられる。斜線制限の兼ね合いもあるからそこまでの高さは無理だろうけど、どれくらいの高さが建てられるのかきちんと書面で確認しておいた方がいいかもね。

ここと同じ階数って安易に考えるのは危険かも。

[233: 匿名さん]

>>229 匿名さん
お前レベル低すぎ！緑地に指定されるって簡単ではないよ！

[234: マンション検討中さん]

イトマンの敷地の建物に影響されない場所は坪単価285～300万円、角部屋はプラス10万円ぐらい
それでも買う人はいると思う

[235: 匿名さん]

アリーナシリーズ販売時から4割アップか。売れたら塩漬け作戦成功だね。

[236: 匿名さん]

>178

あれっ、いつの間にか販売開始が10月上旬になってる。すみふの場合遅れると、誤記訂正としてお詫びコメントするけど三井はしれっとだね。

[237: マンション検討中さん]

なかなかの価格設定ですね。アリーナシリーズとどちらがいいんでしょうね？悩みますね。
新百合ヶ丘徒歩圏内の他のマンションとの比較も重要になりそうですね。

[238: マンション検討中さん]

この連休で前から目をつけてた人は一通り内覧して、価格の提示を受けてって感じですかね？その上で前向きに検討する人がどれだけいるか、、
子ども2人の4人家族で検討してるので同世代がいるといいなぁ

[239: 検討板ユーザーさん]

>>237 マンション検討中さん
新百合ヶ丘はマンション供給が少ないから価格高め。
ここの坪単価は280?高いのは300超え。
ガーデンは、築年数があるため坪単価250?なものが多い。プライムはここと同水準。
長いローンを組むことを考えると、管理費や修繕費などランニングコストも含めて考えるべき。

[240: マンション検討中さん]

私の率直な感想です。ネックになるのは緑地です。わたしには雑木林にしか見えませんでした。あれにお金を払うことに抵抗を感じました。コンシェルジュなどがいるわけではないのに、管理費は高め。ランニングコストの面でも考えてしまいました。みなさんはどう思われたか知りたいです。