パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[721: 評判気になるさん]

>>716 マンコミュファンさん

プレミアムでないから少しリーズナブルですね。

[722: 評判気になるさん]

>>707 匿名さん

どれくらいの倍率でしょうか?

[723: 評判気になるさん]

>>713 マンション検討中さん

隣接地は、新宿区が事業者公募している老人施設で決まりですね。DNP寮跡地は、地目からして集合住宅しかないですかね。デザインはわかりませんが、両方とも、高さ制限は本物件と同じですから、相続出来そうではありますかね。

[724: 評判気になるさん]

>>723 評判気になるさん

想像。

[725: 評判気になるさん]

>>708 匿名さん

間取りはVpが一番と思いました。

[726: 匿名さん]

>>723 評判気になるさん
地目からして、ねえ。。。

[727: 評判気になるさん]

>>726 匿名さん

再開発に含まれない住居地域なので、事務所ビルは二階までしか建てられません。その方か、本物件からは好都合ですが。住宅なら、高さ制限は、本物件と同じです。

[728: eマンションさん]

北東角安すぎ！投資家は狙い目

[729: 匿名さん]

ここ買って転売してもたいして利益とれないはずですよ。
中古の相場を見ればわかるでしょう。ここは外廊下だし、接道もよくないし
囲まれるし、三井が安くしてくれたのは、それなりだという事です。
今時このご時世、お買い得な物件はないと心得るべきです。

[730: 匿名さん]

>>727 評判気になるさん
ああ、用途地域のことね
地目じゃなくて

[731: マンション検討中さん]

プレミアムの富豪と、その他転売ヤー物件

[732: マンション比較中]

Vpって、展望は
あまり良くないのでは？

[733: 評判気になるさん]

LDKに入ったときにいきなりキッチンシンクが見えちゃう配置になってるのが多いですね。どうにかならなかったんだろうか。

[734: マンション検討中さん]

>>733 評判気になるさん

転売ヤーには関係ないっす

[735: 評判気になるさん]

>>733 評判気になるさん
オープンキッチンだとそうなりがちですよね。

[736: ななしさん]

>>722 評判気になるさん
直前まで3階以外申込無しだよ

[737: マンション比較中さん]

最終的には？

[738: 評判気になるさん]

>>732 マンション比較中さん

Hpは、コーナーサッシですが、開けてる西側に柱あり。最上階のTPは角に柱で、西側開口は余り広くありません。仮に隣接地に同じ高さが立つなら、西側もDNPのビルもありますし、それなら、ルーフバルコニーがあり、Vpが気持ち良いのではないかと。

[739: 匿名さん]

>>738 評判気になるさん

言うても、2億4000万ですしね・・・。ウェリス並みで買い手付くのでしょうか？
投機家や実需層の草刈場になるのは標準プランでしょうね、

[740: 評判気になるさん]

>>739 匿名さん

はい、夢を見ました。。。
しかし、プレミアムでも、フローリングがシートって、そんなものですかね。

[741: 検討板ユーザーさん]

え？結局プレミアムは売れずに、転売ヤーが集まる低層、囲まれ部屋が人気ってこと？

[742: マンション比較中さん]

南東側はDNP寮の跡地がどうなるのかはっきりしないのが痛いですね。個人的にはマンションが建つだろうと思ってるけど、どこがどんなのを建てるのか。
現状、プレミアムだとHp、そうでないなら眺望関係ない部屋から売れていくんじゃないかと勝手に推測してます。

[743: 評判気になるさん]

>>742 マンション比較中さん

どこのデベでもあまり奇抜なのは立たないとは思いますね。再開発が終わる2026迄は更地らしいので、しばらくは開けた眺望が享受出来そうです。

[744: マンション検討中さん]

ここは安い一般部屋狙いが吉。
外廊下マンションは1億未満でないと出口が厳しい。
坪420万から440万の部屋が無難。
半地下は避けるべし。

[745: マンコミュファンさん]

>>744 マンション検討中さん

ここ外廊下なんですか？

[746: 匿名さん]

>>743 評判気になるさん

えーっと。2026まで白い囲いがあるのは嫌なんですが…。
囲いはじきに取れるんですかね？

[747: 評判気になるさん]

>>746 匿名さん

それは取れないと思いますが、3Fから6Fは抜けてると思います。

[748: マンコミュファンさん]

>>747 評判気になるさん

更地なら砂埃気になりますね。。
結構風吹くと舞うので、なんなら早く建物たててくれた方が良いかな

[749: 通りがかりさん]

マンションマニアさんの価格情報は、申し込み締め切り後の投稿ですが、締め切り後に掲載する条件でデベから提供受けてるのでしょうか。

[750: マンション検討中さん]

南西側の部屋（E、F、Gタイプ）は、いくらぐらいになりそうでしょうか？

[751: マンション掲示板さん]

>>749 通りがかりさん
マンマニこの物件の話最近してたっけ？どの投稿？

[752: 匿名さん]

>>751 マンション掲示板さん
このスレの真下をよく見ましょうね。
それにしても、プレミアムは高いですね。
プレミアム＞非プレミアム（高層）＞非プレミアム（低層）でマンション内カースト出来るのと違いますか。

[753: マンション比較中]

まさに売り出し順の通り、
プレミアム＞QRS＞その他
でしょう。

[754: マンション比較中]

そして、高低よりも、
南西＞その他
という特徴も。

[755: 匿名さん]

>>753 マンション比較中さん
投資家（転売ヤー？）はその他で争奪戦、実需層はQRSに集まるのでしょうかね。

[756: 匿名さん]

>>754 マンション比較中さん
南西以外の方角は今後お見合いになるのがほぼ確実なので、デべとしては、方角で値付けに差を設けざるを得ないのでしょう。
したがって、南西以外の部屋を購入する場合は、割り切りが必要なのでしょうね。

[757: マンション比較中]

第一期二次、出ましたね。
先着順がないのは、
プレミアムは完売ということでしょうか。

[758: 通りがかりさん]

>>757 マンション比較中さん
プランにHpは表示されていますけど。

[759: マンション比較中]

公式サイトの物件概要に出てるのは、
QRSの三室です。
Sが、Hp2F並みの価格と
強気ですね。

[760: eマンションさん]

>>759 マンション比較中さん

こりゃ転売ヤー向け住戸安く出してくれそう

[761: 匿名]

投資家は見向きもしませんよ。
新宿区、駅遠、旗竿地、外廊下、お見合い、そしてこの価格。

[762: 匿名さん]

>>761 匿名さん

見る目ないですね。北東角4階とか結構良いと思うよ？半地下もワンチャンあるかもよ？

[763: 匿名さん]

ちょっと不便だよねぇ
山手線ど真ん中なのに何で開発停滞してるの？

[764: マンション検討中さん]

市ヶ谷駅の徒歩7分が駅遠扱い？
山手線内側の総武線沿いの所有権、それも徒歩7分以内で坪440万程度で半地下でない部屋が買える新築はどこにある？

[765: マンション比較中]

都心なのに、駅まで信号なし
というのも、地味にプラスと
思いますね。

[766: マンション検討中さん]

北東4階は超絶買い。
転売ヤー向き。

[767: 匿名さん]

最低でも15%上乗せできないと利益はでません。
転売ヤーにとって面白味はありません。

[768: 口コミ知りたいさん]

駅近信仰もここまで来るとね…昔は駅近→繁華街→子育てに向かないという連想があったから駅近プレミアムが価格にあまり乗っていなかったというだけであって、たんまりプレミアムが乗せられた最近の物件を買ってもリセールが良いとは限らないよね。

[769: マンション比較中さん]

丘の上から地域を睥睨する、
DNPムラのライオンキング物件でしょうか。

[770: マンション検討中さん]

マンマニが隠してるってことはガチの転売物件だな

[771: マンション検討中さん]

駅7分。
駅までの途中の便利さやエリアに魅力あるかで、大きく評価が分かれるよね。
住んでみたい場所なのかっつーたら、今ひとつ何かに欠ける。
転売ヤーはお気をつけあれ。
外廊下だぜ。新宿区で。

[772: 口コミ知りたいさん]

>>771 マンション検討中さん

そんなに欲しいんか。
ここでネガッても投資家はもう知っちゃってるよ？

[773: マンション検討中さん]

北東4階が転売部屋。

[774: 匿名さん]

508、Q、85.51m2、1億4500万円、@560万
509、R、81.73m2、1億3690万円、@553万
510、S、94.92m2、1億6500万円、@574万

[775: マンション検討中さん]

>>774 匿名さん
プレミアムでなくとも、条件の良い部屋はやはりお高いですね。。。

[776: マンション検討中さん]

ここってば直床？

[777: マンション比較中]

Sって、ルーフバルコニーからの
展望は、あるんですか？

[778: マンション比較中]

Sは、Hp2Fと比べて、
坪単価では下、
グロスでは上、
という、微妙な値付けですね。

[779: 匿名さん]

第1期1次
204、Hp、92.83m2、1億6400万円、@584万
306、Hp、92.83m2、1億7900万円、@637万
406、Hp、92.83m2、1億8400万円、@655万
504、Hp、92.83m2、1億8900万円、@673万
601、Tp、127.9m2、3億円、@775万
602、Up、90.02m2、1億9000万円、@697万
603、Vp、107.19m2、2億4000万円、@740万
第1期2次
508、Q、85.51m2、1億4500万円、@560万
509、R、81.73m2、1億3690万円、@553万
510、S、94.92m2、1億6500万円、@574万
第1期3次以降
残54戸/64戸

[780: マンション検討中さん]

ここの戸境は、乾式壁ですか？

グラスウール挟んでる新築をよく見かけるけど、効果あるの？

[781: 評判気になるさん]

内廊下って確かにプラス要素だけど、外廊下絶対NGって人は意外と少ない気がする。
外廊下になるのって、何もコスト削減のためだけではなく、プランニング上仕方なくそうなる場合もあるからねぇ。

[782: 検討板ユーザーさん]

>>781 評判気になるさん
都営団地みたいで嫌だわ

[783: マンション検討中さん]

>>782 検討板ユーザーさん
嫌なのであれば、買わなければよろしい。
内廊下でも空調入ってないような物件もあるし、それだけで選択の範囲から外すのはナンセンスですね。

[784: マンション比較中]

今日抽選ですね。

[785: マンコミュファンさん]

3次は転売ヤーの皆さんお待たせのあの部屋が販売。

[786: マンション検討中さん]

広さはほぼ同じの、OとL、
角部屋のLより中部屋のOの方が
同じ階での比較で
坪単価で二割近く高いのは
どういう理由でしょうか。

[787: 検討板ユーザーさん]

引き渡しまで期間が1年もない。
手付金もすぐに返るだけに転売ヤー歓喜。

[788: 口コミ知りたいさん]

>>785 マンコミュファンさん

楽しみです。

[789: 名無しさん]

>>785 マンコミュファンさん
どこ？

[790: 匿名さん]

>>781 評判気になるさん
外廊下でもいいけど共用廊下に面した窓はありえないよね

[791: 検討板ユーザーさん]

最強転売ヤー部屋は希望者だけで5組はいる。
宝くじだな。

[792: 口コミ知りたいさん]

>>790 匿名さん
それ同意です。
角とかポーチでプライバシー確保されていればいいんですけど、中住戸で人通りがあって格子窓になってるのは避けたいですね。

[793: マンション比較中]

三期は、何戸くらい
売り出しそうですか？

[794: 通りがかりさん]

>>786 マンション検討中さん

Oはエントランスの上で道路に正対するのでお見合いが無いためでは?

[795: 匿名さん]

>>792 口コミ知りたいさん
そうそう
億ションで田の字とか悲しすぎるわ

[796: マンション検討中さん]

セールスポイントはどこですか？
見当たらないのですが

[797: 匿名さん]

囲まれのパンダに転売ヤーが押し寄せてるだけで他
の田の字は人気無さそうですね。

[798: マンション比較中]

Sは、先着順になったようですね。

[799: 通りがかりさん]

>>798 マンション比較中さん

今出てますのは、Hp二階の一戸ですね。

[800: マンション比較中]

>>799 通りがかりさん
Hp2Fは、16400で売却済です。
今先着順なのは、16500のSです。

[801: マンション比較中]

失礼しました。
Hpでしたね

[802: 通りがかりさん]

坪単価480万の部屋買えた人はいますか？
リセールで２割くらい取れそう。

[803: マンコミュファンさん]

>>802 通りがかりさん
こんな不便な立地なので売れないでしょう

[804: 口コミ知りたいさん]

>>795 匿名さん
本当そうですね。
でも現実問題、所有権で山手線内側で築浅で70平米くらいで…って探すと中古でも億近くいっちゃう時代ですからねぇ。暴落する理由もみあたりませんし悲しいですね。

[805: 検討板ユーザーさん]

パンダって北東4階で合ってる？笑

[806: 匿名さん]

>>804 口コミ知りたいさん
金利上がった瞬間終わるのでは？

[807: 匿名さん]

>>806 匿名さん
金利を上げられる理由も見つかる気がしない

[808: マンション検討中さん]

>>805 検討板ユーザーさん

いただきマッスル

[809: マンション掲示板さん]

マンションマニアがここのお祭り喧伝し始めたから、もっと倍率あがるぞー！
わっしょい！

[810: ご近所さん]

抽選落ちた・・・金の算段もつけていたのに。かなりほしかったので、結構ショックです。

[811: マンション比較中]

Hp2Fが、先着順ですよ。

[812: eマンションさん]

この辺りの周辺のマンションや戸建てボロいから、三井様の高級物件が建つことでより周りが貧相に感じるんだろうな。。
周りももう少し綺麗にならないかな。

[813: eマンションさん]

>>812 eマンションさん
でも外廊下なんでしょう

[814: マンション検討中さん]

>>813 eマンションさん

築年経った内廊下の籠った住民臭物件よりは良いでしょうね。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
確かに内廊下中古内見すると古めな香り感じますよね
だけどやっぱり、廊下に面した窓は嫌だな
住む立場でも、通る立場でも

[816: マンション掲示板さん]

ここはマンコミ名物「内廊下くん」が出没中ですね。
その内、天カセくんとかも来そう。

[817: マンション検討中さん]

>>816 マンション掲示板さん

近くの内廊下だけが誇りの築古民か、古びた戸建民が騒ぐだけでしょう。

[818: マンション検討中さん]

天カセくん、うち廊下くん、二重ロックきゅん
ティッ(о´∀`о)

確かに周辺細い道で汚いですね、クレストコート砂土原あたりならまだ良いんですが

[819: マンション検討中さん]

団地仕様

[820: 評判気になるさん]

早速、内廊下君が釣れましたね。
カビ臭い内廊下乙です。