パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[61: 評判気になるさん]

緑地を望む部屋はそこそこ人気になるかも知れませんね。そもそも敷地自体が緑地が出来るところよりも高くなっていますし、良い感じの眺望になるんじゃないでしょうか。ただ、西日が当たることになるのでそれをどう見るのか。一方、寮があったところは少なくとも緑地とする計画ではないのですから何らかの建物が建つと考えられ、鼠坂が狭い道路であることもあって不人気になりそう。ここは道路事情をどう考えるのかが難しいですね。車を使う人にはつらいし、歩くとなるといきなり坂だし。

[62: マンション検討中さん]

南東側は、現在遺跡の発掘調査中です。元々は印刷局払方宿舎でしたが、調査しているという事は建築予定でしょうから、マンションかも知れません。

ただ、グーグルマップを見ると本計画地が更地になってますが、南東に面するのは、全体からすると一部に見えます。

[63: マンション検討中さん]

北東からトラック出入りしているので、駐車場アプローチは北東かも知れません。

[64: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん

南東面の北半分の話です。南半分は、59さんの通り、市ヶ谷の森by DNPと思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

北半分は5階建のこれでしょうね。
結構圧迫感あるなぁ。
小規模物件だとこういうリスクありますね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=64058

[66: マンション比較中さん]

＞＞65 匿名さん
それはパークホームズから南東に下ったところの市ヶ谷ヒルズの建て替えじゃないですか？ Googleストリートビューで事業主プロパティーエージェントとなっている貼り紙がうっすらと見えます。
DNP市谷若葉寮、市谷松柏寮A・Bのところは合わせて敷地面積3000平米くらいはありますし。

[67: マンコミュファンさん]

>>66 マンション比較中さん

なるほどですね。
そうなるともっとビッグな計画が出来そうですね。。
こちらの物件の入居開始後も工事してるとなると、騒音、粉塵等もあるかもですね。。

[68: マンション比較中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスIIだったりして

[69: マンコミュファンさん]

>>68 マンション比較中さん

同じ三井ならパークコートだったりするかもですね。

[70: 匿名希望さん]

>>69 マンコミュファンさん
この辺の立地だとパークホームズだね。

[71: 通りがかりさん]

>>59 マンション検討中さん
マンションの南側ですが、何か建物が建ちませんか？
今は更地かと思いますが、事業計画から抜けていますよ。添付p19を良く見ると森では無いです。

[72: 通りがかりさん]

この磁石型の建物は森になって無いです。
また、事業計画からも抜けています。

[73: 評判気になるさん]

>>71 通りがかりさん
>>59の後半に書いてある寮の取り壊しというのがそこのことですよ。
>>72の建物が若葉寮、その右下に松柏寮A・Bがあり、いずれも解体中です。
>>28でも事業計画に入っていないことを書いています。

[74: 通りがかりさん]

>>73 評判気になるさん
ご丁寧にありがとうございます。眺望は望まないですかね。。。残念です。

[75: マンション比較中さん]

南西に面した部屋は緑地が望めるんですが、その先に巨大なDNP市谷加賀町ビルがあるんですよね。
眺望を望む場合は寮の跡地にマンションが建つことを期待した方がいいかも知れません。そこでもDNP市谷加賀町ビルがどーんと見えますけどそれ以外が開けていますから。

[76: 通りがかりさん]

>>75 マンション比較中さん
寮の跡地にマンションが立つ場合は同じ高さのマンションが建ちませんか？そのため、南西以外の住戸からは、眺望は全く見えないと思うのですが、違うのでしょうか？コメント頂けますと幸いです。

[77: 匿名さん]

>76

高さ制限２０ｍだから7階建てまで建てられる。ここも同じ高さ制限だけど５階建てなのは斜線制限か。

[78: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[79: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[80: 評判気になるさん]

＞＞76 通りがかりさん
すみません。＞＞75の「マンションが建つことを期待」と書いたのは、寮跡地にマンションが建つならそっちのマンションのほうに期待するって意味です。

[81: 匿名]

>>80 評判気になるさん
そういう事ですね！確かに期待出来ますね！

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

確かに、若葉寮、松柏寮跡地がマンションだと、南側がDNPの緑地ですね。竣工はいつ頃かなぁ。

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん

寮跡地が売却されていたら既に着工しているでしょうから、意外とまた寮を建てるのかも知れませんね。

[84: 匿名さん]

高台に建つので景観をきたしていましたが、先に高いビルが建っていることを考えると景観は期待できないのでしょうか。
まあ、景観を期待できなくても周辺が開けてればマンションとしては良いでしょう。

駅までの道のりは７分で行きは坂を下るだけですからすんなり通えそう。一方、帰宅時は坂を上るので多少つらさがありそうです。
同じ七分でも坂のない道とある道ではだいぶ違いますから。

[85: 評判気になるさん]

ストリートビューで見るとこんな感じなので眺望ってほどではないみたい。タワマンじゃないんですからこんなものかも知れませんけど。DNP市谷加賀町ビルが大きいのはわかっていましたが防衛省が思っていたよりデカい。でも、すぐ隣にマンションの壁があるのと比べればずっといいですね。

[86: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん

市ヶ谷駅は、有楽町線と南北線は手前ですが、JRと都営新宿線は、7分は厳しいかな。

[87: 匿名]

>>85 評判気になるさん
たぶん、南側はすぐ横に建物ができると思いますので、プレミアムの住戸を除いて殆ど眺望が無いと思いますよ。

[88: 評判気になるさん]

＞＞87 匿名さん
もちろん、ある程度でも眺望があるのは南西に面した部屋だけの話です。南西側はここの敷地よりも一段低くなってますから都心としてはまずまず開けた感じなのかなと。

[89: マンコミュファンさん]

公園側の坂を登ると建設現場間近で見ることができますが、坂に面してるのですね。

[90: マンション検討中さん]

DNPの整備事業は、平成38年までかかるので、暫くは周辺で工事が続きますね。

[91: 通りがかりさん]

良いとこなんだけどね。
砂土原町を登ったどんつき。
伊勢丹もなくなったなぁ～。
マンションだらけだね。
古河もなくなったし。
パークコートよりパークマンション建っても、良いような立地なんだけど、三井さん土地音痴？
大日本の寮が2棟もあるんだ。
あれ、これ大洋漁業の家の近く？？？
今すんでんだか知らないけど。

[92: 匿名さん]

小石川の低地にまでパークコートの名前つけちゃったんだから、ここも当然パークコートじゃないとおかしいと思うのですが。

バブルピークの2019年に売り出せなかったから諦めたのでしょうかね。

[93: 匿名さん]

複数路線を利用できるとあって利便性の面ではメリットが高いです。
間取をサラッと拝見するとかなり広めのタイプもあり、トランクルームが設置してあるのが良いなと思いました。
家の中に保管しておきたくないものなどを収納できるので、トランクルームはメリットが高い。
子供の遊具や季節もの用品なども収納できますね。

[94: eマンションさん]

>>92 匿名さん

武蔵小山さんはあらゆるところで小石川のネガティブキャンペーンを行っているんですね。その行動力と執念には頭が下がります。

[95: 検討板ユーザーさん]

ブランズ神楽坂が、周りマンションとこんにちは状態のきつい立地で坪510万円とかなので、ここはそれ以上であることも可能性高いですね。

[96: マンション比較中さん]

南西側だけとは言え都心でこういうのは貴重ですね。鼠坂がもうちょっと広い道路だったらよかったのに。

[97: マンション検討中さん]

東急より格上立地やわ。
もっと高くなると構えておくとガッカリせんし。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>96 マンション比較中さん

高値追求まっしぐら

[99: 匿名]

>>98 検討板ユーザーさん
買う人いるんですかね？？

[100: 匿名さん]

高いかもしれませんがそれ相応に良い間取、
周辺環境ではないかと個人的には思っています。
とはいえちょっと自分では手が出るようなところではありませんが、、

[101: マンション検討中さん]

坪単価皆さんどれくらいの予想ですか？

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん

神楽坂の囲まれ立地、共用部が貧相なブランズ神楽坂で500万円超と考えると、ブランズより戸数も少ないし、立地も希少なので、530万円から550万円ではと予想します。もっとも最上階の内廊下になっているプレミアムがかなり単価引き上げると思うので、外廊下の一般階は500万円前後かと。
甘いですかね？もう少し高くなりますかな？

[103: 匿名さん]

ここは南側を塞がれるから、三井も強気には出れないでしょう。
接道も狭くてしょうがない。しかも外廊下だから470くらいからあるでしょうよ。

[104: 匿名さん]

かなり地下掘ってますが、パークハウスみたいに地下住戸ありますかね？
パンダ部屋欲しいです。

[105: 匿名]

>>101 マンション検討中さん
ギャラリーに電話すると教えてくれますよ。

[106: 匿名]

>>104 匿名さん
あるみたいですよ。

[107: マンション掲示板さん]

>>106 匿名さん

パンダ価格に期待ですね！

[108: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
もう販売開始されてるの？

[109: 匿名]

>>108 マンション検討中さん
販売はまだですけど、聞けば大凡の額は教えてくれますよ。買える額か確認をしてみました。

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
いくらですか？

[111: 検討板ユーザーさん]

私も電話して70平米1億から1.1億円代と聞きました。この値段なら加賀町安心して検討できる気がしたのでそちらも検討中です。

[112: 匿名]

>>111 検討板ユーザーさん
それは、70前半の部屋ですね。70後半は1.1億から1.2億、80の部屋は1.2億から1.3億という事でした。

[113: 匿名]

>>111 検討板ユーザーさん

やはり加賀町は安くて良いですよね。

[114: 匿名]

>>113 匿名さん
定借が許せるならパークハウスは安くて良いですよ。
あの価格で市谷に住めるのですから。

[115: 匿名さん]

>>112 匿名さん
ホームページには70平米台は72.64しか載ってないですが、70後半の間取りも存在しますか？

[116: 評判気になるさん]

加賀町とこっちだとまあ五分五分だよね

加賀町のいいとこ、エリア最大級の大規模、エントランス、共用部、定借ならではの価格

こっちのいいとこ、細かい設備仕様(個別宅配ボックス)、専有部仕様、間取り、所有権、好みは分かれそうだけど外観

ちょうどコインの裏表みたいな関係

[117: マンション検討中さん]

このマンションの周りコンビニとかないですよね？市ヶ谷駅まで下らないとない？

[118: 匿名]

>>115 匿名さん
79もあると聞きましたよ。

[119: 匿名]

>>117 マンション検討中さん
この辺りは、コンビニ無いですね。

[120: 評判気になるさん]

>>112 匿名さん

坪500超えですね。

[121: マンション検討中さん]

>>120 評判気になるさん

79平米で1.15億だと坪480万
72平米で1.15億だと坪500万

ブランズ神楽坂より安い

[122: 匿名さん]

どうせ要望書入らなくてブランズは下げるのでは。
立地が悪すぎる。

[123: 匿名]

>>121 マンション検討中さん
72は最大1.1億らしいですよ。

[124: 匿名]

>>122 匿名さん
お金持っている人はいますからね。どうでしょう。
こればかりは分かりません。

[125: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
周りにコンビニもなにもないのはつらいなー。片道10分かけて行かないといけないんだよねー

[126: 匿名]

>>125 マンション検討中さん
在宅だと辛いですよね。

[127: マンション比較中さん]

DNP市谷加賀町ビルにローソンがあるみたいですが外部の者は利用出来ないんでしょうか？

[128: 匿名]

>>127 マンション比較中さん
使えると思いますよ。確かにありますね。

[129: マンション検討中さん]

三井と東急で迷っている。
坪単価も造りも三井に軍配だな。
東急お決まりの後から下げる？

[130: 名無しさん]

そのローソン24hなのかな？こういうとこってビルと共に閉まりますよね？

[131: マンション比較中さん]

>>130 名無しさん
07:30～19:30となってますね。夜中までとは言わないまでももうちょっと遅くまでやってて欲しい。

[132: 名無しさん]

>>131 マンション比較中さん
19:30かぁ…せめて22時くらいだと助かるのに

[133: 評判気になるさん]

>>131 マンション比較中さん
DNPの社員以外入れないっぽいですよね

[134: 名無しさん]

>>133 評判気になるさん
ダメじゃん…

[135: 通りがかりさん]

牛込北町交差点のセブンイレブン（餃子屋さんの横）まで徒歩5分ぐらいじゃないでしょうか。もしくはセブンイレブン市谷砂土原町店も同程度の距離のような気がします。

[136: マンション掲示板さん]

>>133 評判気になるさん

グーグルマップにも一般利用不可のレビューが2件ありますね

[137: マンション検討中さん]

最寄りのスーパー、薬局は市ヶ谷駅まで下らないとさすがにないですよね？

[138: マンション検討中さん]

このマンション陸の孤島感あるんだよなぁ。
DNP村のもはや一部

[139: マンション比較中さん]

牛込中央通りにセブンイレブン市谷砂土原町店（24時間営業、市ヶ谷への坂がきつくなる手前）、クリエイトSD牛込北町店（10:00～21:00、ほぼ平坦）がありますね。Googleマップだとそれぞれ350m、450mとなっています。

[140: マンション検討中さん]

ここの隣に将来DNPの工場が建設される話を聞いたのですが、本当でしょうか。だとしたら、確実に見送ります。

[141: マンション検討中さん]

>>140 マンション検討中さん
むしろあなたは誰から聞いたんですか？そのソースを明らかにして下さいよ。

[142: マンション検討中さん]

長期にわたる広範囲の整備計画に入っていないことから売却されるのではないか、売却されるならマンションになるんじゃないかと推測されていますね、このスレで。
ああいう取り壊しってどれくらいで終わるものなんでしょう？ 終わる頃になれば何か情報出てくるんじゃないでしょうか。

[143: マンション掲示板さん]

>>137 マンション検討中さん
それか、牛込中央通り沿いにあります

[144: マンション検討中さん]

もしかして、出入りは人も車も、今は工事用車両が出入りする北側でしょうか。鼠坂側ではなく。だとすると市ヶ谷駅が遠いかも。

[145: マンション検討中さん]

道に面しているのに出入り口がないってことはないと思うけどなあ。
少なくとも人の出入り口は作るんじゃないかな。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンション検討中さん
現地案内図みると、坂からも点線が伸びているので、さすがに出入り口はありますよね。

[147: 検討板ユーザーさん]

最近のこの暑さであの坂はきついな。。
販売開始を秋にするのには納得しました。

[148: マンション検討中さん]

>>147 検討板ユーザーさん
最近、鼠坂に見学者が増えてますね。

[149: ご近所さん]

南側には高さ100ｍ超の建物が建つようです。建築計画が出ていました。パークコートにできなかったのはこれも理由かと思います。

[150: 検討板ユーザーさん]

>>149 ご近所さん
それは初耳です。何が建つんでしょうね。
タワマンかオフィスか。

[151: マンション掲示板さん]

>>149 ご近所さん
眺望が悪くなるということですか？

[152: マンション検討中さん]

>>149 ご近所さん

いや、高さ制限あるから、100mは無理じゃないですか？すでに建ったるDNPの高層ビルのことじゃないんですか？

[153: 匿名さん]

デマに惑わされるなんて甘いね。不動産検討するときは都市計画で制限される条件の確認は必須。

そもそも高い建物が建つからパークコートにできないなんてことないでしょ。

[154: 匿名さん]

>>149 ご近所さん
あんな狭い道に接道する100mのビルはありえないのでは。

[155: マンション掲示板さん]

デベの情報が小出しすぎていまいち盛り上がりませんね

[156: 匿名さん]

三井はコロナの影響を慎重に探ってるって感じ。

勝どきは感染拡大前に事前案内の調整をしていたんだけど、感染拡大で延期。緊急事態宣言で再開かと思いきやコロナによるマンション購入意向の変化とかアンケートとってやっと9月に事前案内。そんな状況だからコロナ後の物件はまだ先でしょ。

[157: マンション検討中さん]

このコロナの状況だと、1割は安くしないと購入できる層がかなり限られますね。

[158: マンション検討中さん]

>>157 マンション検討中さん
皆であえて購入を控えて様子見していたら、さらに安くなることがあるのですかね？

[159: 匿名さん]

>158

モデルルーム出来たら購入意向が固まった人から希望調査として要望書を集める。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。

ちなみに要望書って単なるアンケートだから出さなくても登録はできる。要望書を出さないとって勘違いしがちだけどそんなことは全くない。

[160: 匿名さん]

安倍総理の辞任でアベノミクスマンションバブルも終焉か。今は待ちかもね。