パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[521: 坪単価比較中さん]

ここのところプレミストやパークハウス加賀町などのライバルに少し出遅れている印象ですね　たしかにちょっと強気すぎると思う

[522: マンション検討中さん]

予想通り、競合の販売が進んだ所で価格爆上がりの真打ち登場。
さすが商売上手な真打ち登場。
株主オリエンテッド最高。

[523: eマンションさん]

>>518 マンコミュファンさん
我慢して買うようなものでもないでしょ

[524: 検討板ユーザーさん]

>>514 マンション比較中さん

南側バルコニーの半地下
東側や北側バルコニーの2階
どっちが日当たり良いのだろう？

[525: 評判気になるさん]

>>524 検討板ユーザーさん

迷うね。外から見える景色と前立てで決めるかなあ。
テラス付きでも半地下でコンクリ壁しか見えないのはいかにも味気ない。よほど前たてが厳しくない限り、2階かな。

[526: eマンションさん]

三井さんは流石に商売上手だな?

[527: 匿名さん]

>>525 評判気になるさん
こ汚い前建て見えるよりコンクリ壁の方が好きっていう私みたいな人が（変人？）も居ます
少数意見でしょうが…
でも人の家の洗濯物干してる様子なんかが見えるよりよほどましだと思うのですが…

[528: マンション検討中さん]

Hp の二階は、庭は無しでしょうか。

[529: マンション検討中さん]

2年前ですが、砂土原のプラウドもここ迄の価格ではなかった。

[530: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん
南側の社員寮跡地に何らかの建物(高層ではない)が建つ可能性を考えると、上層階ではない限り、半地下でも低層階でもあまり変わらないかも知れませんね。

[531: 評判気になるさん]

>>528 マンション検討中さん
Hpは2階の別図面がありませんから2階から5階まで全部同じなんでしょうね。庭はないのでしょう。あるのなら、K1とK1t、K2とK2tのようにtが別図面になっていると思います。

[532: eマンションさん]

>>530 マンション検討中さん
低層ビルなら良いのですが中高層ビルや最悪工場だと目も当てられませんね。
最も重要なことなのにどうなるのか分からないのでは契約に進めようもないです。

[533: 評判気になるさん]

>>529 マンション検討中さん

佐土原のプラウドは100平米超が中心でしたよね。100平米超が欲しい人はプラウド買って大正解。100平米未満の人はプラウド以降選択肢何かありましたっけ？そういう意味ではずいぶん高くなりましたが、ここもエリアでは待望の物件じゃないでしょうか。価格はさておき。

[534: 評判気になるさん]

>>532 eマンションさん
公式サイトの眺望写真は南西方向しか見せておらずズルいですよね。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1707/hilltop/img_high...
この図では市ヶ谷の駅に向かってViewとしている上、「南に緑豊かな公園、さらには市谷の街並みを見晴らす開放的なポジション」「ヒルトップだからこそ得られる開放的な眺め」と書いているのに。
南西はたしかに開放的な眺めと言えるかも知れませんが、Hpタイプからだと寮の跡地に建つであろう何かが視界に入っちゃうのでどうなんでしょうか。Tpタイプの西向きの窓からなら開放的な眺めと言えるかも知れませんけど。

[535: マンション検討中さん]

サロンに行ってきました。MR代わりのコンセプトルームは、全く参考にならずに残念。実際に使用予定の設備が少な過ぎです。建材に関しても見本すらなく、正直出向いた意味が…

[536: マンション検討中さん]

>>535 マンション検討中さん
眺望シミレーションや予定価格はわかりますか？

[537: マンション検討中さん]

>>536 マンション検討中さん
眺望はモニターで確認できます。もちろん周囲は現時点でのものですが。
予定価格はプレミアムは記載されており、それ以外は口頭でざっくりは教えて頂けます。まだ詰め作業中なんでしょうね。

[538: 匿名さん]

三井、コンセプトルームでコストダウンだよね。モデルルームでもタイルとか分かりにくいところサンプル提示してたデベもあったけど、コンセプトルームならせめてサンプルくらい用意しないと。

今のマンション購入したときにインテリアオプションでカーテン頼んだ時は見積もりした時点でサンプル送ってきてたな。

サンプルでも実物すら見せないのならVRで十分でしょ。

[539: 匿名さん]

>537

予定価格を提示して、来場者の反応や要望書の集まり具合で価格調整して正式価格決定ってのがパターン。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかもよ。

[540: マンション比較中]

眺望は、6階から以外の
各階からのが
あるんですか？

[541: マンション検討中さん]

>>540 マンション比較中さん
私は南西側各階を見てていただきましたが、たぶん他の方位もあると思います。
南側の質問をした際に、そちらの方位もチラッと見ました。

[542: 匿名さん]

あまり情報出さなくても十分なニーズがあるのかな

[543: 検討板ユーザーさん]

それにしても隣りのDNPの土地がどうなるのかという情報は三井にはないのですか？
売れなくなるから知ってて出さないのか？本当に知らないのか？

[544: 匿名さん]

>543

隣接地については計画が決まっていれば説明義務があるけど、決まってなければそうではない。

[545: 匿名さん]

昔地所が販売時にはこのエリアにはもうマンションは立ちませんと説明して、入居して数年ではす向かいに自らマンション計画立ち上げて物議をかもしたってのがあったね。

[546: 匿名さん]

隣接地はいずれ何かが建つのは確実ですから建ぺい率容積率目一杯の建物が建つことを前提に判断するのが妥当でしょう。
そう考えるとこの物件はスルーするのが賢明ですね。

[547: マンション検討中さん]

>>532 eマンションさん

隣地は接道が鼠坂で道幅狭く、再開発でも無い為、工場や中高層は無理と思われます。DNPの寮か売却してマンションか、高さ制限から、本物件と似たような５階建の集合住宅では無いでしょうか。

[548: eマンションさん]

>>547 マンション検討中さん
いつまでも有休地を遊ばせておくことはないでしょうから5階建てビルかマンションが建つのでしょうね。いずれにしても南側にべったり張り付くように建ったら日当たりも悪くなりますし誰でも嫌だと思います。リセールも期待できません。
計画を確かめる方法があればよいのですが。

[549: マンション検討中さん]

>>548 eマンションさん
計画がまだなんでしょうね。高台なのでマンション建てるに悪くないと思いますが、売却するにしても南側の再開発の植栽迄終わってからの方が高く売れると思われますので、しばらく放置ではないかと。

[550: 評判気になるさん]

>>549 マンション検討中さん
三井以外のデベが定期借地でやるかも知れませんね。

[551: マンション検討中さん]

>>550 評判気になるさん

確かに、寮で自社利用するならさっさと建てるでしょうから、売却か定期借地でマンションの可能性が高いですかね。

[552: 匿名さん]

>>551 マンション検討中さん
寮の跡地は再開発区域外ですから、DNPとしては手放すことを前提としているのですかね。

[553: マンション検討中さん]

眺望を売りにしてても向かいの敷地にマンション建てば眺望の半分以上は喪失するから、この価格はどうなんだろう。

[554: 検討板ユーザーさん]

しばらくは向かいの敷地に何も建ちませんとのことでした。一生住むつもりで検討してるのに、その説明意味ないよ。億ションを検討してるのに、そんな説明されても困る。

[555: 匿名さん]

>>554 検討板ユーザーさん
DNPがオープンにしていない以上、三井側も何も情報ないのでしょうね。
購入される方にとっては、不確定要素が残ることになりそうですね。

[556: マンション検討中さん]

隣地の不確定な情報に振り回されてエネルギーを浪費するのが嫌なので資産性を考えて駅近物件も視野に入れることにします。
それに1億以上出して外廊下かつパークホームズ仕様では全く割に合いません。

[557: マンション検討中さん]

プレミアムでも、ミーレ食洗機、リビングタイルとバスルームタイル以外は、結構スペックは普通。価格からすると期待外れ感あり。一番高い部屋なんか、3億だして、オーブンレンジオプション?また、逆梁で、リビングの窓下カウンターにしてるが、カウンター幅が広いから、床が減る。微妙。外観や、玄関ホールで予算が尽きたのか。建具やフローリングもたいしたこと無さそうだが、何せサンプルが無い。

[558: 評判気になるさん]

1F住戸（実質地下)は、上部バルコニーラインから擁壁迄2.3メートル、一面開口ですし、採光、通風ともに厳しい印象です。

上層階は、リビングの逆梁がもったいないです。高さ制限ある中で戸数を増やす為に天井高上げられないなどの制約でしょうが。tプランは梁が不要ならいっそ床から天井迄掃き出しにしたらどうか、など間取り図を見ると、もっと設計で良く出来た印象です。

[559: 評判気になるさん]

>>524 検討板ユーザーさん

2階に専用庭プランがありますから、1階は半地下というか、採光では完全地下だと思われます。リビング窓から上部バルコニーライン迄2.2メートル、そこから擁壁迄2.3メートルです。値付もそれなりでしょうが。

[560: 評判気になるさん]

>>533 評判気になるさん

その通りですね。プラウドに手が出なかった予算1.2億迄で、外観立派、住戸設備は並、の80平米迄のファミリータイプを立地重視で、というコンセプトですね。

[561: マンション比較中]

一般住戸の販売を
早めて来ましたね。
プレミアム完売のメドが
ついたのでしょうか。

[562: 評判気になるさん]

すでに三菱の物件契約しましたが冷やかしに見学に行くことにします笑

[563: 口コミ知りたいさん]

>>562 評判気になるさん
時間の無駄だと思います。現地を見てくればその理由は分かります。

[564: 匿名さん]

>>563 口コミ知りたいさん
現地に何かあるのですか？

[565: マンション比較中]

むしろ、無駄な時間をとられる
三井の営業さんが
かわいそう。

[566: 評判気になるさん]

>>565 マンション比較中さん

もっと早く説明会してくれたら良かったんだよ。同時に検討できた。延期したのは全部、三井の都合だろ。オレはオレの都合であいつらの時間を無駄にしに行くんだよ

[567: マンション検討中さん]

早期案内予定のQRSタイプは5階一般住戸(高齢者施設側の間口広い間取り)。訪問時に価格は14500以上の予定と伺いました。

[568: 匿名さん]

>>567 マンション検討中さん
坪550超ということですね。

[569: 評判気になるさん]

>>567 マンション検討中さん

Hp2Fあたりと比較検討されているのでしょうね。だとすると、プレミアム上階の引き合いは弱いのかもしれませんね。

[570: eマンションさん]

>>568 匿名さん
北向きで550ですか？
それだけの価値があると思えません

[571: マンション比較中]

高い部屋から少しずつ売っていく
という方式は、
外でもありましたか？

[572: 口コミ知りたいさん]

スミフが高層階から売って2期以降同じ値段で低層階売るみたいなのならよくやってますね

[573: マンション検討中さん]

>>566 評判気になるさん

貴殿の主張には合点があります。

結局のところ、三井と三菱が水面下で協調して消費者に騙し売ってやろうとしている。

[574: 通りがかりさん]

価格表をのせてください。

[575: 匿名さん]

パークコートタワより上なんだろ？

550なんて安いだろ

[576: 評判気になるさん]

>>570 eマンションさん

580ぐらいだと思われますが、方位は南南東ですよ。ワイドスパンですし、最上階の一つ下で、採光も悪くないと思います。

[577: 通りがかりさん]

DNPの建物がまたはマンションが建つと思うので日当たり悪くなりますよ

[578: 匿名さん]

値段が論外ですな、日当たりも悪くなりそうだし、坂の上、駅遠い、買い物不便、外廊下、何も良い点ないでしょう。

[579: 評判気になるさん]

>>578 匿名さん
こんなんで買う人がいるから不思議です

[580: 評判気になるさん]

>>577 通りがかりさん

こちらのQ，R，Sタイプが位置する南東面北側の隣地は、国有地で老人施設が立つ予定です。新宿区が事業者公募です。高さ制限が本物件と同じですから、最上階から一つ下のQ,R,Sなら、抜けないにしても
日当りは悪くないでしょう。

[581: 口コミ知りたいさん]

>>580 評判気になるさん
抜けないとすると毎日老人ホーム建物の壁を見て生活することになるんですかね。

[582: 通りがかりさん]

>>581 口コミ知りたいさん
老人ホームの建物の壁、そんな物を見せられて数千万ですか？ まっぴらゴメンですね。この物件の長所って、一体、何なんでしょうか？

[583: マンション比較中さん]

>>580 評判気になるさん
Q，R，Sタイプが位置する南東面北側の隣地というのはDNP 市ヶ谷若葉寮が建っていたところということですか？ 国有地にDNPの寮が建っていたんですか

[584: 評判気になるさん]

>>583 マンション比較中さん

いえ、財務省の官舎です。現在建物は撤去され、遺跡調査中と思います。若葉寮は道路を挟むので、若葉寮跡地が正面に来るのはJタイプより南ですね。O タイプはちょうど道路の突き当りで抜けてると思います。

[585: 匿名さん]

>>584 評判気になるさん
印刷局払方宿舎の跡地のことですね。
ところで、Q、R、Sタイプが位置する土地はDNPの尚志寮があったところで、ここを三井が扱っているということは若葉寮、松柏寮のところも三井なのかな。三井だとしたらそれを黙っているってことはないはず？

[586: 匿名さん]

スルーが無難でしょう。無理して追いかける物件、時期でもない。

[587: 評判気になるさん]

>>585 匿名さん

若葉寮跡を取得済だと、登記もありますし、黙っていることはないでしょうね。売ってくれ、と交渉中なら言えないでしょうが。

[588: 検討中]

尚志・若葉・松柏とは、
三丁目の夕日～高度成長期に命名でしょうか。

[589: 匿名さん]

四谷のパークホームズは割と人気だったのにな

外廊下で田の字だったけど、見た目は良かった
価格も少しは上がってると思う

市ヶ谷、四谷、信濃町、千駄ヶ谷は、立地が微妙なんだよな
そこそこ便利だけど、都心に中途半端な距離だし

新宿区で価値があるのは、新宿御苑周り一択じゃないかな

[590: 口コミ知りたいさん]

>>589
https://tochidai.info/tokyo/shinjuku/
地価的にはいい勝負してる
市ヶ谷、四谷、信濃町、千駄ヶ谷はサラリーマンの町って感じで
高級感はないけど山の手線の真ん中にあるから
新宿　渋谷　池袋　東京とかに１０分前後で行けるバランスのいい街だよね

[591: 評判気になるさん]

>>590 口コミ知りたいさん

10分って乗車時間？乗り換え入れたら新宿以外もうちょいかからない？

[592: 匿名さん]

>>591
乗り換え込み
だから１０分「前後」って言ってる１０分前後（８分から13分ぐらい）
例えば市ヶ谷新宿6分直通
　　　　　　東京9分乗り換え淡路町から小川町までの徒歩２分含め11分前後
　　　　　　渋谷11分乗り換え込みうまく乗り換えできなきゃもうちょいかかる
　　　　　　池袋12分　直通　　　　　

[593: 評判気になるさん]

>>592 匿名さん

さようですか。失礼しました。

[594: 評判気になるさん]

>>571 マンション比較中さん

しばらく前ですが、パークコート神楽坂レゼリアもそうだったみたいですね。全体スケジュールを遅くしてますから、その中でも遅くなると、コンセントの位置すら変えられなくなるので、オプション希望のありそうな高い部屋、工期の遅い高層階だけでも多少の希望を出せる様に、ですかね。

[595: ご近所さん]

2億円近い金を出して、駐輪場が外、というのもなぁ・・・・。

[596: 評判気になるさん]

>>595 ご近所さん

相対的に、プレミアム住戸は価格対比満足度低い気がしますね。

[597: マンション比較中]

プレミアムは
抽選になりそうですか？

[598: マンション掲示板さん]

>>597 マンション比較中さん

Hpタイプを検討している者ですが、年末に担当者から同じ階で4名検討している方がいると連絡がありました。

[599: 販売関係者さん]

>>598 マンション掲示板さん

ここ、隣の公園の便所正面の部屋ですけどね。

[600: マンション検討中さん]

>>599 販売関係者さん
あれは便所なんですか。夏の臭いが心配ですね。

[601: 匿名さん]

>>573 マンション検討中さん
空想の話で、売出価格とタイミングは第三者の企業介して横の動きは普通に把握している。第三者の提供した価格や時期で出てくることもあればデベが変える時もある。それらのリークっぽい情報がたまにマンコミュに混ざる。ただ、騙そうなんて全く考えてないし、皆さん真剣です。あ、空想の話です。

[602: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[603: 口コミ知りたいさん]

>>602 匿名さん
駅から遠いし、値段は高いし、隣地に何が建つか分からないし、公園のトイレが視界に入るし、良いところがひとつもない物件ですね。
買われる方はどの面が気に入られたのでしょうか？

[604: マンション検討中さん]

トイレが見えるというのはちょっと。。
ここのマンションのいい点はどこかありますか？

[605: 周辺住民さん]

明日から、「検討住居アンケート」取得開始ですね。
要望書という呼び名はやめたのでしょうか。

[606: マンション検討中さん]

人気すぎて事前案内会ぜんぜん予約取れましぇん
本当ですよ
エントリーしている人、どうですか

[607: 周辺住民さん]

訂正。
「検討住戸アンケート」でした。

[608: 匿名さん]

余裕で取れましたよ
そんなに人気？という感じはしませんね

[609: マンコミュファンさん]

ここは都心の落ち着いた住環境を望む人にはハマりそう。

四谷の駅前マンションや千駄木のプラウドもしれっと即日完売したし大規模タワマン以外のところは外部からは人気が分からないよ。

私は予算オーバーなので見てるだけですが将来はこういう所に住みたい。

[610: マンション検討中さん]

昨日夕方追加枠案内メールが届いて、10分後くらいにアクセスしたら無くなってました

[611: マンション比較中]

希望住戸指定は、
後の方が競争率を見て決められる
ということでしようか？

[612: ご近所さん]

近隣住民だけど、隣の公園は、前はわりといい感じだったけれど、周辺アパートの苦情かなにかで、去年の夏くらいから、緑地への立ち入り禁止ロープが張られたり、うるさくするなとか立札が立ったりとかで、とても感じの悪い公園になりました。個人的な感想としては、もはや公園というよりただの道路と公衆便所、という感じです。そのトイレも、今は近隣工事の関係者なのか、たくさんの人々の用足しポイントとして大人気です。割と頻繁にいろんな人が利用しています。
そういう認識でいたのですが、説明会を聞きに行ったときに、Hpの中でも1番人気が２FのHpと言われたのは、かなり驚きでした。2Fはトイレの上というよりは、ほぼ真裏なのに・・・。

[613: 匿名さん]

パンダですかね？

[614: 匿名さん]

>>612 ご近所さん
ご近所にお住まいで、この物件の購入を検討されているのでしょうか？
隣の公園についてマイナスの意見がありましたので、この物件を敬遠されているのではないかと思いましたが、説明会に行かれているようですので、この物件に興味がおありなのでしょうか？

[615: マンション比較中]

Hp 2Fと3Fとは1500差、
そこから上は、500差ですしね。

[616: 販売関係者さん]

>>612 ご近所さん

3F（実際は2F）のHpからの眺め（VR）を確認しました。室内から見た場合、下3分の1くらいが、公園の植栽（木）。で、その中にしれっと、便所の煙突（換気口）がしっかり描かれていますね。

[617: 匿名さん]

>>616 販売関係者さん
しっかり描かれてるのを「しれっと」と言いますかね？

[618: マンション検討中さん]

公衆トイレですがHpの部屋から何メートルくらい離れていますか？
随分と離れているのなら問題が少ないのではと。

[619: 検討板ユーザーさん]

トイレで安いんだから倍率下げ工作が見え透いてる

[620: 匿名さん]

先日近くを通りました。
公衆トイレはHpの部屋の目の前にあたるでしょうが、トイレの裏に植栽があるのと、敷地内にも植栽が植えられるようなのでそこまで気にならないのではないでしょうか。（青田買いになるので実際のところはわからないですが）
トイレがどの程度頻繁に利用されているかはわかりませんが（通りかかりなので）、公園には遊具はありませんし、多くの子供が走り回る雰囲気はありませんでした。

それよりも鼠坂の道路幅が狭かったです（車が通れるのか不明）。