パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[481: マンション検討中さん]

ミストサウナは付いてますか？

[482: 匿名さん]

>>481 マンション検討中さん
標準的な設備仕様（主なもの）は次のとおりのようです。残念ながらミストサウナはないようです。

廊下玄関タイル貼り、エコガラス、ビルトイン食洗乾燥機、浄水器機能付シャワー水栓、フィオレストーンカウンター、食器棚、ガラストップコンロ、ディスポーザー、上下框付三面鏡、洗濯機上吊戸棚、浴室暖房乾燥機、玄関前宅配ボックス、各階ゴミ置き場

[483: 検討板ユーザーさん]

>>482 匿名さん
玄関前宅配ボックスセキュリティが心配ですが便利そうですね。各階ゴミ置き場も贅沢な仕様ですね。
その他の設備は一般的なものだと思います。
お風呂は壁は大理石調パネルで床は大型タイル張りでしょうか？

[484: 検討中]

玄関前宅配ボックス、
主な配送業者はエントランス通れるってことですか？

[485: 匿名さん]

>>483 検討板ユーザーさん
浴室の壁は、大理石ではなく一般的なパネルのようです。床はカラリ床ということですが、タイルではなさそうです。まあ、特筆すべきものではなさそうですね。

[486: 匿名さん]

>>484 検討中さん
多分、登録された業者のみ通れるようにするのではないかと思います。

[487: マンション比較中さん]

じゃあ、アマゾンとかでよくある大手以外の配達は排除されてしまうのかしら。

[488: 匿名さん]

浴室の壁床タイル張りは、プレミアムプランのようです。

[489: 匿名さん]

>>480 匿名さん
残念ながら、パンダ部屋は無さそうです。高所得層対象かと。

[490: 検討中]

5F 92m2 で、18900なら
127m2は、三億近く？
パークホームズ記録？

[491: マンション検討中さん]

70m2 程度の普通の部屋でいくらですか？

[492: 匿名さん]

>>491 マンション検討中さん
1億1000万～1億2000万くらいかと。

[493: 名無し]

>>490 検討中さん
38.68坪: 33,000万円
プレミアム住戸以外は仕様・価格共に最終確定前なるも、価格に見合わない残念な作りの模様

[494: 匿名さん]

>>493 名無しさん
坪853万ですか・・・。プレミアムとはいえ、ここは麹町や番町ではないのですけどね。

[495: マンション比較中さん]

>>493 名無しさん
3億超ですか。いくら広いと言ってもさすがに手こずりそう。そんなに魅力的な間取りじゃないし。一つ下の階の92平米はアイランドキッチンだし広々としたコーナー窓だし2億切ってるしずっといいような気がする。一番人気はHpなんじゃないだろうか。

[496: 口コミ知りたいさん]

>>493 名無しさん
パークハウスを見送ってこちらを待ってた人は踏んだり蹴ったりですね。
他所をあたるしかないですね。

[497: 匿名さん]

>>496 口コミ知りたいさん
まあ、パークハウスは1月下旬に2期がありますし、まだチャンスはあるでしょう。
ここの1期に2期をぶつけて見送り組の受け皿を狙うパークハウスの読みは当たりそうですね。

[498: マンション検討中さん]

販売時期を遅らせた結果、強き価格は維持しながらも、(工期的に)内装オプション等がない状態での販売開始が残念ですね。。。プレミア以外はまだ仕様ゆれゆれしてそうでしたが。。。

公園側以外は眺めは期待出来ないし(隣接地に高齢者施設、向かいにDNPビルor工場)、他物件検討への踏ん切りがつきます

[499: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
今どき内装オプションなしというのは考えられません。完全に舐められてますね。

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
隣地が工場や高層ビルではリセールに大きく響くこと間違いないです。悲惨ですね。

[501: 匿名さん]

パークコートタワー煽ってた頃と掲示板の雰囲気変わったな

[502: 評判気になるさん]

プレミアムなのに、浴室ダサすぎだろ！
全面タイル貼りって、カビの楽園すぎるだろ。
どこの銭湯だよ。
アクセントのタイルは天然石らしいけど、サーモンピンクでまさにピンクカビを想像したわ。

[503: 口コミ知りたいさん]

Hpタイプは一見良さそうだが、直射日光で暑そうだわ。
ガラスに特殊加工されてるみたいだが、温度がどのくらい下がるか明示しないくらいだから役には立たなそうだ。

[504: 検討中]

要望書入れるのは
一月ですか？

[505: マンコミュファンさん]

500万切ってる部屋に決めた。

[506: マンション検討中さん]

>>505 マンコミュファンさん

そんな部屋あるんですか？

[507: マンション検討中さん]

>>505 マンコミュファンさん

パンダ部屋？

[508: マンション検討中さん]

>>477 名無しさん
平均500万だと400万後半が存在します？

[509: 名無し]

>>508 マンション検討中さん
プレミアム以外価格未定とのことですが、平均500超ですので、地下住戸(表示1F)は400後半はあり得ます。

[510: マンション検討中さん]

>>509 名無しさん
いくら400後半でも地下はパスですね。日当たりや湿気が不安です。

[511: 検討中]

地下の７０ｍ２前後が億ション、
っていうのも凄いですね。

[512: マンション検討中さん]

地下なんか買ってリセール出来るんですかね？

[513: 匿名さん]

>>512 マンション検討中さん
地下住戸は青田売りのときが一番お得に買えますよ
図面で買うのは不安一杯ですからね
デベの値付けもその不安感を反映したものになっています
完成売りや中古になって実物確認できるようになると、良くも悪くも納得感が出るので買い手としては決断しやすくなります
ただ、この話が億住戸にも通用するかはわかりません
私が知ってるのは7000万円くらいまでの話です
そもそも億出す人が地下で納得するのかな？

[514: マンション比較中さん]

どっちにせよ、地下はリスクある。竣工売りならまだいいが、住んでみるとカビがすぐ生えるということもあり得るので。ウチのマンションは地下住戸はないが、地下のトランクルームがいつもカビ臭い。コンクリートは浸水性があるので地中の水分が侵入することがある。そういう実体験のある人は必然的に地下を避けるよね。技術の進歩で地中の水の侵入を防げるようになったのかもしれないが、湿気は溜まりやすいしリスクは有る。

[515: マンション検討中さん]

各部屋にトランクルームがあるけど、地下に限らずカビが生えそうだな。

毎日開けない家庭もあるだろうし換気システムとかあればいいけど、、、、

神楽坂の高級マンションで内廊下がカビ臭いマンションに遭遇したことあるので怖い。

[516: マンコミュファンさん]

低層階は高くても坪単価500前後。
市ヶ谷で満足なら買いでしょう。
千代田四番町みてから私は動きます。

[517: 匿名さん]

>>516 マンコミュファンさん
四番町は高いですよね。比較検討されているのですか？

[518: マンコミュファンさん]

一番狭い部屋で我慢します。
分譲価格によりますが。

[519: 匿名さん]

>486

業者は人の出入りも激しいし、セキュリティホールになりかねない。今のマンション入居当時は新聞の配達のためにスペアキー渡してたんだけど、リスクがあるってことで回収。配達の時はオートロックから管理人に連絡して確認して入れるってやり方に変えた。

[520: マンコミュファンさん]

>>518 マンコミュファンさん
35.76m2ってことですか。

[521: 坪単価比較中さん]

ここのところプレミストやパークハウス加賀町などのライバルに少し出遅れている印象ですね　たしかにちょっと強気すぎると思う

[522: マンション検討中さん]

予想通り、競合の販売が進んだ所で価格爆上がりの真打ち登場。
さすが商売上手な真打ち登場。
株主オリエンテッド最高。

[523: eマンションさん]

>>518 マンコミュファンさん
我慢して買うようなものでもないでしょ

[524: 検討板ユーザーさん]

>>514 マンション比較中さん

南側バルコニーの半地下
東側や北側バルコニーの2階
どっちが日当たり良いのだろう？

[525: 評判気になるさん]

>>524 検討板ユーザーさん

迷うね。外から見える景色と前立てで決めるかなあ。
テラス付きでも半地下でコンクリ壁しか見えないのはいかにも味気ない。よほど前たてが厳しくない限り、2階かな。

[526: eマンションさん]

三井さんは流石に商売上手だな?

[527: 匿名さん]

>>525 評判気になるさん
こ汚い前建て見えるよりコンクリ壁の方が好きっていう私みたいな人が（変人？）も居ます
少数意見でしょうが…
でも人の家の洗濯物干してる様子なんかが見えるよりよほどましだと思うのですが…

[528: マンション検討中さん]

Hp の二階は、庭は無しでしょうか。

[529: マンション検討中さん]

2年前ですが、砂土原のプラウドもここ迄の価格ではなかった。

[530: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん
南側の社員寮跡地に何らかの建物(高層ではない)が建つ可能性を考えると、上層階ではない限り、半地下でも低層階でもあまり変わらないかも知れませんね。

[531: 評判気になるさん]

>>528 マンション検討中さん
Hpは2階の別図面がありませんから2階から5階まで全部同じなんでしょうね。庭はないのでしょう。あるのなら、K1とK1t、K2とK2tのようにtが別図面になっていると思います。

[532: eマンションさん]

>>530 マンション検討中さん
低層ビルなら良いのですが中高層ビルや最悪工場だと目も当てられませんね。
最も重要なことなのにどうなるのか分からないのでは契約に進めようもないです。

[533: 評判気になるさん]

>>529 マンション検討中さん

佐土原のプラウドは100平米超が中心でしたよね。100平米超が欲しい人はプラウド買って大正解。100平米未満の人はプラウド以降選択肢何かありましたっけ？そういう意味ではずいぶん高くなりましたが、ここもエリアでは待望の物件じゃないでしょうか。価格はさておき。

[534: 評判気になるさん]

>>532 eマンションさん
公式サイトの眺望写真は南西方向しか見せておらずズルいですよね。
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1707/hilltop/img_high...
この図では市ヶ谷の駅に向かってViewとしている上、「南に緑豊かな公園、さらには市谷の街並みを見晴らす開放的なポジション」「ヒルトップだからこそ得られる開放的な眺め」と書いているのに。
南西はたしかに開放的な眺めと言えるかも知れませんが、Hpタイプからだと寮の跡地に建つであろう何かが視界に入っちゃうのでどうなんでしょうか。Tpタイプの西向きの窓からなら開放的な眺めと言えるかも知れませんけど。

[535: マンション検討中さん]

サロンに行ってきました。MR代わりのコンセプトルームは、全く参考にならずに残念。実際に使用予定の設備が少な過ぎです。建材に関しても見本すらなく、正直出向いた意味が…

[536: マンション検討中さん]

>>535 マンション検討中さん
眺望シミレーションや予定価格はわかりますか？

[537: マンション検討中さん]

>>536 マンション検討中さん
眺望はモニターで確認できます。もちろん周囲は現時点でのものですが。
予定価格はプレミアムは記載されており、それ以外は口頭でざっくりは教えて頂けます。まだ詰め作業中なんでしょうね。

[538: 匿名さん]

三井、コンセプトルームでコストダウンだよね。モデルルームでもタイルとか分かりにくいところサンプル提示してたデベもあったけど、コンセプトルームならせめてサンプルくらい用意しないと。

今のマンション購入したときにインテリアオプションでカーテン頼んだ時は見積もりした時点でサンプル送ってきてたな。

サンプルでも実物すら見せないのならVRで十分でしょ。

[539: 匿名さん]

>537

予定価格を提示して、来場者の反応や要望書の集まり具合で価格調整して正式価格決定ってのがパターン。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかもよ。

[540: マンション比較中]

眺望は、6階から以外の
各階からのが
あるんですか？

[541: マンション検討中さん]

>>540 マンション比較中さん
私は南西側各階を見てていただきましたが、たぶん他の方位もあると思います。
南側の質問をした際に、そちらの方位もチラッと見ました。

[542: 匿名さん]

あまり情報出さなくても十分なニーズがあるのかな

[543: 検討板ユーザーさん]

それにしても隣りのDNPの土地がどうなるのかという情報は三井にはないのですか？
売れなくなるから知ってて出さないのか？本当に知らないのか？

[544: 匿名さん]

>543

隣接地については計画が決まっていれば説明義務があるけど、決まってなければそうではない。

[545: 匿名さん]

昔地所が販売時にはこのエリアにはもうマンションは立ちませんと説明して、入居して数年ではす向かいに自らマンション計画立ち上げて物議をかもしたってのがあったね。

[546: 匿名さん]

隣接地はいずれ何かが建つのは確実ですから建ぺい率容積率目一杯の建物が建つことを前提に判断するのが妥当でしょう。
そう考えるとこの物件はスルーするのが賢明ですね。

[547: マンション検討中さん]

>>532 eマンションさん

隣地は接道が鼠坂で道幅狭く、再開発でも無い為、工場や中高層は無理と思われます。DNPの寮か売却してマンションか、高さ制限から、本物件と似たような５階建の集合住宅では無いでしょうか。

[548: eマンションさん]

>>547 マンション検討中さん
いつまでも有休地を遊ばせておくことはないでしょうから5階建てビルかマンションが建つのでしょうね。いずれにしても南側にべったり張り付くように建ったら日当たりも悪くなりますし誰でも嫌だと思います。リセールも期待できません。
計画を確かめる方法があればよいのですが。

[549: マンション検討中さん]

>>548 eマンションさん
計画がまだなんでしょうね。高台なのでマンション建てるに悪くないと思いますが、売却するにしても南側の再開発の植栽迄終わってからの方が高く売れると思われますので、しばらく放置ではないかと。

[550: 評判気になるさん]

>>549 マンション検討中さん
三井以外のデベが定期借地でやるかも知れませんね。

[551: マンション検討中さん]

>>550 評判気になるさん

確かに、寮で自社利用するならさっさと建てるでしょうから、売却か定期借地でマンションの可能性が高いですかね。

[552: 匿名さん]

>>551 マンション検討中さん
寮の跡地は再開発区域外ですから、DNPとしては手放すことを前提としているのですかね。

[553: マンション検討中さん]

眺望を売りにしてても向かいの敷地にマンション建てば眺望の半分以上は喪失するから、この価格はどうなんだろう。

[554: 検討板ユーザーさん]

しばらくは向かいの敷地に何も建ちませんとのことでした。一生住むつもりで検討してるのに、その説明意味ないよ。億ションを検討してるのに、そんな説明されても困る。

[555: 匿名さん]

>>554 検討板ユーザーさん
DNPがオープンにしていない以上、三井側も何も情報ないのでしょうね。
購入される方にとっては、不確定要素が残ることになりそうですね。

[556: マンション検討中さん]

隣地の不確定な情報に振り回されてエネルギーを浪費するのが嫌なので資産性を考えて駅近物件も視野に入れることにします。
それに1億以上出して外廊下かつパークホームズ仕様では全く割に合いません。

[557: マンション検討中さん]

プレミアムでも、ミーレ食洗機、リビングタイルとバスルームタイル以外は、結構スペックは普通。価格からすると期待外れ感あり。一番高い部屋なんか、3億だして、オーブンレンジオプション?また、逆梁で、リビングの窓下カウンターにしてるが、カウンター幅が広いから、床が減る。微妙。外観や、玄関ホールで予算が尽きたのか。建具やフローリングもたいしたこと無さそうだが、何せサンプルが無い。

[558: 評判気になるさん]

1F住戸（実質地下)は、上部バルコニーラインから擁壁迄2.3メートル、一面開口ですし、採光、通風ともに厳しい印象です。

上層階は、リビングの逆梁がもったいないです。高さ制限ある中で戸数を増やす為に天井高上げられないなどの制約でしょうが。tプランは梁が不要ならいっそ床から天井迄掃き出しにしたらどうか、など間取り図を見ると、もっと設計で良く出来た印象です。

[559: 評判気になるさん]

>>524 検討板ユーザーさん

2階に専用庭プランがありますから、1階は半地下というか、採光では完全地下だと思われます。リビング窓から上部バルコニーライン迄2.2メートル、そこから擁壁迄2.3メートルです。値付もそれなりでしょうが。

[560: 評判気になるさん]

>>533 評判気になるさん

その通りですね。プラウドに手が出なかった予算1.2億迄で、外観立派、住戸設備は並、の80平米迄のファミリータイプを立地重視で、というコンセプトですね。

[561: マンション比較中]

一般住戸の販売を
早めて来ましたね。
プレミアム完売のメドが
ついたのでしょうか。

[562: 評判気になるさん]

すでに三菱の物件契約しましたが冷やかしに見学に行くことにします笑

[563: 口コミ知りたいさん]

>>562 評判気になるさん
時間の無駄だと思います。現地を見てくればその理由は分かります。

[564: 匿名さん]

>>563 口コミ知りたいさん
現地に何かあるのですか？

[565: マンション比較中]

むしろ、無駄な時間をとられる
三井の営業さんが
かわいそう。

[566: 評判気になるさん]

>>565 マンション比較中さん

もっと早く説明会してくれたら良かったんだよ。同時に検討できた。延期したのは全部、三井の都合だろ。オレはオレの都合であいつらの時間を無駄にしに行くんだよ

[567: マンション検討中さん]

早期案内予定のQRSタイプは5階一般住戸(高齢者施設側の間口広い間取り)。訪問時に価格は14500以上の予定と伺いました。

[568: 匿名さん]

>>567 マンション検討中さん
坪550超ということですね。

[569: 評判気になるさん]

>>567 マンション検討中さん

Hp2Fあたりと比較検討されているのでしょうね。だとすると、プレミアム上階の引き合いは弱いのかもしれませんね。

[570: eマンションさん]

>>568 匿名さん
北向きで550ですか？
それだけの価値があると思えません

[571: マンション比較中]

高い部屋から少しずつ売っていく
という方式は、
外でもありましたか？

[572: 口コミ知りたいさん]

スミフが高層階から売って2期以降同じ値段で低層階売るみたいなのならよくやってますね

[573: マンション検討中さん]

>>566 評判気になるさん

貴殿の主張には合点があります。

結局のところ、三井と三菱が水面下で協調して消費者に騙し売ってやろうとしている。

[574: 通りがかりさん]

価格表をのせてください。

[575: 匿名さん]

パークコートタワより上なんだろ？

550なんて安いだろ

[576: 評判気になるさん]

>>570 eマンションさん

580ぐらいだと思われますが、方位は南南東ですよ。ワイドスパンですし、最上階の一つ下で、採光も悪くないと思います。

[577: 通りがかりさん]

DNPの建物がまたはマンションが建つと思うので日当たり悪くなりますよ

[578: 匿名さん]

値段が論外ですな、日当たりも悪くなりそうだし、坂の上、駅遠い、買い物不便、外廊下、何も良い点ないでしょう。

[579: 評判気になるさん]

>>578 匿名さん
こんなんで買う人がいるから不思議です

[580: 評判気になるさん]

>>577 通りがかりさん

こちらのQ，R，Sタイプが位置する南東面北側の隣地は、国有地で老人施設が立つ予定です。新宿区が事業者公募です。高さ制限が本物件と同じですから、最上階から一つ下のQ,R,Sなら、抜けないにしても
日当りは悪くないでしょう。