パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[421: 匿名さん]

ブランズ神楽坂は3LDKが4戸しかなかったから、
ブランズ神楽坂の坪500万円前後の3LDKの抽選漏れた人たちはここ買うんじゃないの？

[422: 通りがかりさん]

>>418 マンション掲示板さん

なぜあの場所に看板が立っているのか、何の工事が行われているのかという問題は残りますよ。かなり広い範囲で、完成予定は六年後ですから、それなりの大物じゃないでしょうか？
答えはDNP→デベが知っているのでしょう。

[423: 買い替え検討中さん]

大日本印刷の工事が2026年までかかるのは周知の事実。
これが全てだと思うけどね

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf

[424: マンション検討中さん]

>>423 買い替え検討中さん
リンク先を見ると、DＮPの社員寮があった場所(本物件の南側)は、計画区域外になってますけどね。

[425: ご近所さん]

そもそもどの看板の話をしてるのか不明だが、再開発エリアに立っている看板は再開発の工事内容を示している。再開発の工事内容は、423さんのリンク先のとおり。社員寮の跡地は計画区域外であり、何も決まっていないと聞いている。以上

[426: マンション比較中さん]

地名が市谷加賀町一丁目だったのなら寮の跡地のことではないのは明らかですね。

[427: マンション比較中さん]

ストリートビューで見るとこのマンションの敷地に南西角の斜め向かい側に看板が立っています。
左側の白い壁が寮の跡地を取り壊している工事現場の囲いです。看板が立っている場所は市谷鷹匠町ですが看板に書かれている建築計画は市谷左内町のものでDNP市谷鷹匠町ビルのことだと思われます。
なぜなのかはわかりませんが、看板が実際の建築現場から離れた場所に立てられることはあることのようです。当然ながら看板が立っている場所よりも書かれている地名のほうが実際に建設される正しい場所を示していると思います。

[428: ご近所さん]

427さんの看板は、DNPの市谷地区再開発の東街区の計画のお知らせです。看板の右脇の遊歩道を奥に進むと、再開発地区（東街区）の未施工エリア（鷹匠町ビルではなく、寮跡地は含まれない）が市谷駅方面に向かって広がってます。その未施工エリアに近い道路がこの場所ということです。DNP市谷地区再開発エリアは非常に広いです（423さんのリンク先を見てください）。ちなみに、再開発計画で高層棟は既に建っている１棟だけです。

[429: マンション掲示板さん]

やっぱり建設看板の読み方が分からないやつが適当なデマばら撒いていたでFAぽいな。こうやってデマって広まるんですね。。

[430: 買い替え検討中さん]

デマだとわかって急に投稿なくなりましたね。話題がないな?

[431: 買い替え検討中さん]

"当案内会では専有面積92.83㎡超、予定価格1億6400万円超の住戸をご案内させていただきます。"

遂に案内来ました。プレミアムで坪単価584万円、結構安くね？

[432: 匿名さん]

富久クロスでも坪450だからな

[433: マンコミュファンさん]

>>431 買い替え検討中さん
これだと普通の南向き70平米だと1.2億円くらいですかかね。高くなり過ぎて手が出ません。

[434: 匿名さん]

モデルルームの案内からプレミア優先ってことは豊洲みたいに王様部屋特権あるのかな。

[435: マンション検討中さん]

92m2プレミアム、
リビングの窓側の二辺が
カウンターになってますね。
サービススペースには、
出られないんでしょうか。

[436: 坪単価比較中さん]

92.83平米プレミアムって公式サイトにあるHpタイプで南西角部屋ですよね？
南西の角が広いコーナー窓になっていて見晴らし的には最上階よりいいかも知れない部屋。
外からも見えちゃうかも知れないんだけどこういう部分の窓ガラスって外からは見えにくいようになってるのかな？
この位置の90超でプレミアム仕様だとその価格もいたしかたないのか。
などと、手が出ないので好き勝手なことを書いてしまいました。

[437: 名無しさん]

>>431 買い替え検討中さん
正式な価格が出た途端にレスの威勢の良さが無くなりましたね。やはり、パークハウス を買っておけば良かったと後悔している人が多そうな気がします。

[438: マンション検討中さん]

>>417 通りがかりさん
看板の存在を心無い人達からデマだと決めつけられていますね。
写真をアップしてみられたらいかがでしょう。

[439: 買い替え検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
だから、住所が加賀町1丁目になってるってこの人言ってるじゃん。この時点でDNPのすでに建っているあのバカでかいビルのことで確定なんだよね。>>417 は、別の場所の別の建物の建築看板がこの物件付近にかかっているのを見て、その場所に100m超えのビルが建つんだと勘違いしたまま上で正しくない情報を垂れ流している（＝デマ）という構造になっているのが分からないかな。

[440: 通りがかりさん]

>>438 マンション検討中さん

お気づかいありがとうございます。
自分としては何度かあの看板の話題が出ましたが、詳細がはっきりしないまま流れていたので、近くによったついでに見に行って情報提供したまでです。自分がこのスレにコメントするのは417が初です。
417のコメントを読んで、あの場所にタワーが建つと勘違いしているととられるとは思いませんでした。事実をフラットに書いたつもりでしたが、伝わらなかったようで残念です。

看板の存在自体は皆さんも事実として認識されているようですから、写真をアップしても誰の得にもならないでしょう。
スレ汚し失礼しました。もう書き込みません。

[441: マンション掲示板さん]

>>440 通りがかりさん

災難でしたね。この掲示板、IDがないので誰が誰だか分からないんですよね。あげていただいた写真のおかげで少なくとも最初に言い出した方の情報の解釈が誤っていたことが分かりました。あなたの立派な功績だと思いますよ。

[442: ご近所さん]

プレミアム住戸見学案内メールが来て、予約しようと思ったら即日満席になってた。一日中メールチェックしているわけでもないのに、先着順でないと案内をせず、キャンセル待ちはできないし、キャンセルが発生した時もメールで案内するだけと答えられたわ。四六時中メールを見ていないと見学会にすらいけないって、ヒドイわ・・・。先着順よりも、ちゃんと買う人の信用力で判断した方がよさそうな気がするんだけど、こんなもんなのかな・・・。全住戸プランの中で、この角っこのやつ以外は関心がなかったから、これはずれたらもういいかな。

[443: 匿名]

>>442 ご近所さん

まあ事前説明会なんで、そんなにカリカリしないでください。そしてあなたの信用力が先に申し込んだ人より優れているかは分かりませんよ。

[444: 口コミ知りたいさん]

>>442 ご近所さん
縁がなかったということで諦めて、どの駅からも距離があり、スーパーも遠いここより、もっと駅近で良い物件を探した方が良いですね。

[445: 口コミ知りたいさん]

いや、まだ事前説明会なんだが短気すぎない？これからまだまだ販売まで時間あるよ？

[446: 口コミ知りたいさん]

>>442 ご近所さん

良かったね。増席だってよ

[447: 検討中]

抽選倍率
すごそうですね

[448: マンション比較中さん]

南西向きではない部屋はDNPの寮の跡地に何が建つのかわかるまで悩ましいですね。なぜあそこは整備事業から外れているんだろうか。DNPが何か建てるのか売却するのかわからないけど、寮の建物を壊したということはどうするのかある程度決まってるだろうと思うのに情報出てきませんね。三井は知っているんでしょうか？

[449: 口コミ知りたいさん]

>>448 マンション比較中さん

知らないでしょう。まあ同等規模の建物がたつと見ればいいんじゃないですか？最悪なんかの条例つかってもっと大きいのが立つかもしれませんけど、でも敷地面積的にも限界があるでしょう？

[450: マンション検討中さん]

そんなにこの物件は魅力的ですかね？
隣地がどうなるか分からないリスクがあるのも大いに気になりますね。

[451: 口コミ知りたいさん]

>>450 マンション検討中さん

徒歩分数に妥協できる人は三菱定借で良かった気がします。所有権に妥協できない人がコチラに来てる感じでしょうか。あとはプレミアム狙い。三菱は少しプレミアム度合いが足りませんからね。

[452: 口コミ知りたいさん]

>>451 口コミ知りたいさん
マンション全体にプレミアム性があるならばともかく、一部のみでは中途半端ですね。資産性にも期待出来ないと思います。

[453: 口コミ知りたいさん]

>>452 口コミ知りたいさん
私も同意見ですけど実際それとは関係なしに事前説明会の期待度は高いようですね。

[454: 通りがかりさん]

三菱定借とかもそうだけど周辺中古と比べて割高ではないですか？

[455: 買い替え検討中さん]

>>454 通りがかりさん
例えば？具体的な物件あげてみてください。ちなみにプレミアムは当然に割高だと思います。

[456: マンション検討中さん]

予約が全然取れない！

[457: マンション比較中さん]

この反響は予想以上でした。この界隈の注目度が上がってるんでしょうか？
もともとこれくらいは当然だったんでしょうか。

[458: マンコミュファンさん]

>>457 マンション比較中さん
キャピタルゲイン出ますか？

[459: 口コミ知りたいさん]

>>458 マンコミュファンさん

出ないでしょ。港区じゃあるまいし

[460: 検討板ユーザーさん]

この反響の高さは、強気価格で来るなー
ブランズ神楽坂以上かな

[461: 通りがかりさん]

踊れ踊れ
養分

[462: 匿名さん]

>452

個人的には特定の部屋をプレミアにせずに、オプションでプレミア仕様を選べるにした方がいいと思うんだけどね。デベ自らマンションカーストを作ってる感じ。

[463: 匿名さん]

>452

三井は来場者を絞って予約取れなくて人気って煽る作戦みたいだね。広告出した以上あなたには売りませんってできない。予約をとれずに登録できなかったら異議唱えて販売無効ってできるかも。

[464: 口コミ知りたいさん]

>>463 匿名さん

心配しなくてもとれるよ。大した物件じゃないから焦るな

[465: マンション検討者]

>>463 匿名さん

予約取れても買えないでしょ？

[466: 匿名さん]

>>464 口コミ知りたいさん
同感
わっーと乗せられて飛びつくのはどうかと思う
大きな買い物だけに冷静な判断と行動が大切

[467: マンション検討中さん]

〉452
確かに同じマンションでプレミアム部屋に住むってなんとなく気持ちがよくないかも
会社の部長と平みたいな、、

[468: マンション掲示板さん]

>>467 マンション検討中さん
お互いに気持ち良くないですね。
変なヒエラルキーが出来そうで窮屈です。

[469: 匿名さん]

駐車場、プレミア優遇とか設定したりすることあるしね。共用部分だから本来平等であるべきなんだけど。管理費って専有面積割合で応分だけど余計に払うのなら許せるかな。

[470: マンコミュファンさん]

パンダ部屋でも8980万？

[471: 検討板ユーザーさん]

>>470 マンコミュファンさん
2LDKでそのパンダ価格ですか？

[472: 買い替え検討中さん]

>>471 検討板ユーザーさん
まだ値段どこにも出てないですが。物件概要も価格未定です。
ちなみに一番小さい部屋が55平米1LDK。もしそこが8980だとしたら坪単価540。ちょっと高いような気がしますが。

[473: マンション検討中さん]

年収2000万弱ではプレミアムは無理ですかね。
頭金は1000くらい、、

[474: 検討板ユーザーさん]

>>473 マンション検討中さん
手取りで年収2000万円なら余裕がありそうですが、
子供が社会人になるまで育て上げるのに最低でもひとり当たり3000万円かかります。また、自分の老後に備えた貯蓄も視野に入れておかなければなりません。
これらのことをきちんと計画して無理がなければ大丈夫ですね。
頑張ってください。

[475: eマンションさん]

>>473 マンション検討中さん
頭金は通常1割ではないでしょうか？
仮に頭金1000だとすると、ローンは15000で、年収が2000を切るとなれば8倍くらいですから厳しいのではないでしょうか。

[476: マンション検討中さん]

事前説明会初日は、
今日(12/5)でしょうか。

[477: 名無し]

地下住戸含め、平均500万円／坪超
18,900: 5F 28.08坪　その他、5F住戸500半ば

[478: マンション検討中さん]

127m2は、
おいくら？

[479: 通りがかりさん]

>>477 名無しさん
坪400台の部屋もありますか？

[480: 匿名さん]

>>479 通りがかりさん
パンダ部屋があるかしら

[481: マンション検討中さん]

ミストサウナは付いてますか？

[482: 匿名さん]

>>481 マンション検討中さん
標準的な設備仕様（主なもの）は次のとおりのようです。残念ながらミストサウナはないようです。

廊下玄関タイル貼り、エコガラス、ビルトイン食洗乾燥機、浄水器機能付シャワー水栓、フィオレストーンカウンター、食器棚、ガラストップコンロ、ディスポーザー、上下框付三面鏡、洗濯機上吊戸棚、浴室暖房乾燥機、玄関前宅配ボックス、各階ゴミ置き場

[483: 検討板ユーザーさん]

>>482 匿名さん
玄関前宅配ボックスセキュリティが心配ですが便利そうですね。各階ゴミ置き場も贅沢な仕様ですね。
その他の設備は一般的なものだと思います。
お風呂は壁は大理石調パネルで床は大型タイル張りでしょうか？

[484: 検討中]

玄関前宅配ボックス、
主な配送業者はエントランス通れるってことですか？

[485: 匿名さん]

>>483 検討板ユーザーさん
浴室の壁は、大理石ではなく一般的なパネルのようです。床はカラリ床ということですが、タイルではなさそうです。まあ、特筆すべきものではなさそうですね。

[486: 匿名さん]

>>484 検討中さん
多分、登録された業者のみ通れるようにするのではないかと思います。

[487: マンション比較中さん]

じゃあ、アマゾンとかでよくある大手以外の配達は排除されてしまうのかしら。

[488: 匿名さん]

浴室の壁床タイル張りは、プレミアムプランのようです。

[489: 匿名さん]

>>480 匿名さん
残念ながら、パンダ部屋は無さそうです。高所得層対象かと。

[490: 検討中]

5F 92m2 で、18900なら
127m2は、三億近く？
パークホームズ記録？

[491: マンション検討中さん]

70m2 程度の普通の部屋でいくらですか？

[492: 匿名さん]

>>491 マンション検討中さん
1億1000万～1億2000万くらいかと。

[493: 名無し]

>>490 検討中さん
38.68坪: 33,000万円
プレミアム住戸以外は仕様・価格共に最終確定前なるも、価格に見合わない残念な作りの模様

[494: 匿名さん]

>>493 名無しさん
坪853万ですか・・・。プレミアムとはいえ、ここは麹町や番町ではないのですけどね。

[495: マンション比較中さん]

>>493 名無しさん
3億超ですか。いくら広いと言ってもさすがに手こずりそう。そんなに魅力的な間取りじゃないし。一つ下の階の92平米はアイランドキッチンだし広々としたコーナー窓だし2億切ってるしずっといいような気がする。一番人気はHpなんじゃないだろうか。

[496: 口コミ知りたいさん]

>>493 名無しさん
パークハウスを見送ってこちらを待ってた人は踏んだり蹴ったりですね。
他所をあたるしかないですね。

[497: 匿名さん]

>>496 口コミ知りたいさん
まあ、パークハウスは1月下旬に2期がありますし、まだチャンスはあるでしょう。
ここの1期に2期をぶつけて見送り組の受け皿を狙うパークハウスの読みは当たりそうですね。

[498: マンション検討中さん]

販売時期を遅らせた結果、強き価格は維持しながらも、(工期的に)内装オプション等がない状態での販売開始が残念ですね。。。プレミア以外はまだ仕様ゆれゆれしてそうでしたが。。。

公園側以外は眺めは期待出来ないし(隣接地に高齢者施設、向かいにDNPビルor工場)、他物件検討への踏ん切りがつきます

[499: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
今どき内装オプションなしというのは考えられません。完全に舐められてますね。

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
隣地が工場や高層ビルではリセールに大きく響くこと間違いないです。悲惨ですね。

[501: 匿名さん]

パークコートタワー煽ってた頃と掲示板の雰囲気変わったな

[502: 評判気になるさん]

プレミアムなのに、浴室ダサすぎだろ！
全面タイル貼りって、カビの楽園すぎるだろ。
どこの銭湯だよ。
アクセントのタイルは天然石らしいけど、サーモンピンクでまさにピンクカビを想像したわ。

[503: 口コミ知りたいさん]

Hpタイプは一見良さそうだが、直射日光で暑そうだわ。
ガラスに特殊加工されてるみたいだが、温度がどのくらい下がるか明示しないくらいだから役には立たなそうだ。

[504: 検討中]

要望書入れるのは
一月ですか？

[505: マンコミュファンさん]

500万切ってる部屋に決めた。

[506: マンション検討中さん]

>>505 マンコミュファンさん

そんな部屋あるんですか？

[507: マンション検討中さん]

>>505 マンコミュファンさん

パンダ部屋？

[508: マンション検討中さん]

>>477 名無しさん
平均500万だと400万後半が存在します？

[509: 名無し]

>>508 マンション検討中さん
プレミアム以外価格未定とのことですが、平均500超ですので、地下住戸(表示1F)は400後半はあり得ます。

[510: マンション検討中さん]

>>509 名無しさん
いくら400後半でも地下はパスですね。日当たりや湿気が不安です。

[511: 検討中]

地下の７０ｍ２前後が億ション、
っていうのも凄いですね。

[512: マンション検討中さん]

地下なんか買ってリセール出来るんですかね？

[513: 匿名さん]

>>512 マンション検討中さん
地下住戸は青田売りのときが一番お得に買えますよ
図面で買うのは不安一杯ですからね
デベの値付けもその不安感を反映したものになっています
完成売りや中古になって実物確認できるようになると、良くも悪くも納得感が出るので買い手としては決断しやすくなります
ただ、この話が億住戸にも通用するかはわかりません
私が知ってるのは7000万円くらいまでの話です
そもそも億出す人が地下で納得するのかな？

[514: マンション比較中さん]

どっちにせよ、地下はリスクある。竣工売りならまだいいが、住んでみるとカビがすぐ生えるということもあり得るので。ウチのマンションは地下住戸はないが、地下のトランクルームがいつもカビ臭い。コンクリートは浸水性があるので地中の水分が侵入することがある。そういう実体験のある人は必然的に地下を避けるよね。技術の進歩で地中の水の侵入を防げるようになったのかもしれないが、湿気は溜まりやすいしリスクは有る。

[515: マンション検討中さん]

各部屋にトランクルームがあるけど、地下に限らずカビが生えそうだな。

毎日開けない家庭もあるだろうし換気システムとかあればいいけど、、、、

神楽坂の高級マンションで内廊下がカビ臭いマンションに遭遇したことあるので怖い。

[516: マンコミュファンさん]

低層階は高くても坪単価500前後。
市ヶ谷で満足なら買いでしょう。
千代田四番町みてから私は動きます。

[517: 匿名さん]

>>516 マンコミュファンさん
四番町は高いですよね。比較検討されているのですか？

[518: マンコミュファンさん]

一番狭い部屋で我慢します。
分譲価格によりますが。

[519: 匿名さん]

>486

業者は人の出入りも激しいし、セキュリティホールになりかねない。今のマンション入居当時は新聞の配達のためにスペアキー渡してたんだけど、リスクがあるってことで回収。配達の時はオートロックから管理人に連絡して確認して入れるってやり方に変えた。

[520: マンコミュファンさん]

>>518 マンコミュファンさん
35.76m2ってことですか。