パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[341: マンション検討中さん]

エレベーターを使わず
生活したい人が増えて、
低層人気が来るかも
しれませんね。

[342: 口コミ知りたいさん]

>>340 マンション検討中さん

70平米1.1億からという話だったかと思いますが、売り惜しみで値上げなんでしたっけ？
地所物件との競合を避けるための販売延期だと思いますんでそんなことにはならないと思いますが。平凡な70平米間取り（ルーフバルコニーなどなし）南向きでマックス1.2億前半を予想します。

[343: 匿名さん]

>>342 口コミ知りたいさん

いやー高いねー
もう都心では、田の字３LDKでも1億スタートの時代ですか。憧れの億ションは死語ですね。

[344: 口コミ知りたいさん]

>>343 匿名さん
確かに高いねー
安いときに買っておいて良かった

[345: 匿名さん]

>>337 匿名さん

後半は明確に間違えてますね。
特に再開発タワーになると、建築計画（物件の仕様）の提出から実際の分譲（物件名称の公表）まで数年間のタイムラグがあります。あとは、
＞青山パークタワーは、今ならパークコートのはず
と仰られている通り、高く売れるブランド名を使うかどうかは市況を伺うだけです。

前回のプチバブル期には、文京区や新宿区にパークコートが乱発されましたが、まさにそれです。

[346: 通りがかりさん]

なるほど
逆に考えると、文京区や新宿区のパークコートは注意してみないといけないってことかな

[347: 匿名さん]

>>345 匿名さん

社内コードがあるんだから、適当に名前だけ変えられる訳ないじゃん。最低限のコードは満たしてるからパークコート。パークコート青山一丁目は、パークマンションにしたくとも、あるコードを満たさなかったからパークマンションになれなかった訳ですよ。あんまり適当なこと言わない方がいいですよ。

[348: 匿名さん]

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークコート文京小石川

こう書けば、一目瞭然ですかね。苦笑

[349: 匿名さん]

マンションクラスタにとっては納得感がありますね。
パークシティも混ぜると、

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークシティ大崎 >>> パークコート文京小石川、パークシティ中央湊

[350: 匿名さん]

タワマンが流行り物として物珍しさが先行するような台東区や文京区のような準郊外エリアは、特に最近は多少強引にウケの良いブランド名を使っても、高値回収がやりやすい印象ですね

[351: eマンションさん]

このマンション坪単価
@550万
くらいですか？

[352: マンション掲示板さん]

>>351 eマンションさん
周辺の状況からみてそんな感じになると思います。
もしかしたら@600万弱に届くかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

>>349 匿名さん

価格順ですか？

[354: 周辺住民さん]

中古になった途端、坪300万台だろうね。
砂土原の中古でさえ坪400超えることはないからね。
ちなみに、近隣に坪500超えの築浅中古が複数あったけど、いづれも1年半以上売れ残って結局売れなかったみたい。

[355: 匿名さん]

>>348 匿名さん

だから、昔はタワーはみんなパークタワーだったんだよ。

[356: マンション検討中さん]

>>354 周辺住民さん

それはない。佐土原の中古が微妙なだけ。

[357: 通りがかりさん]

>>354 周辺住民さん
それはどこですか？

[358: eマンションさん]

>>354 周辺住民さん

この周辺で中古マンションを7年ほど探し続け、売りに出るたびに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出してきましたが、全然買えず、他の人に買われていきました。最終的に買えたところは、売出し価格の端数を丸めたくらいでした。全体的には売主の希望価格からそう遠くない額で売れている物件が多いですよ。

[359: 周辺住民さん]

最近だと砂土原の築浅中古でも坪350くらいだったな。
さすがに砂土原の築浅中古とかに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出すのは、相場観が無い、空気の読めない冷やかしとしか思われないよ。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 周辺住民さん

それ具体的にどの物件ですか？

[361: eマンションさん]

>>360 マンション掲示板さん

佐土原じゃなくて、そのお隣です。野村とか、サンリーノとか、若宮のマンションとか。

[362: 口コミ知りたいさん]

>>361 eマンションさん
どこが坪350なんですか？サンリーノ築浅物件ですか？
おれの脳内価格を垂れ流すのはやめて市場価格で話してくださいよ。

[363: 口コミ知りたいさん]

神楽坂レジデンス
坪単価450～540
これは悩ましい。
どちらがいい？

[364: 口コミ知りたいさん]

>>354 周辺住民さん

レインズに載せないだけで売れましたよ。
不動産関係者は知っています。
今時市ヶ谷飯田橋で坪単価300台は
ありません。

[365: 口コミ知りたいさん]

デザインならこちら。
価格なら神楽坂レジデンス。
いよいよ二択まで絞った。

[366: マンション検討中さん]

>>365 口コミ知りたいさん
立地はどちらが好ましいですか？

[367: eマンションさん]

>>366 マンション検討中さん

それは好みの問題だよね。利便性は神楽坂レジデンスだろうけど、大通り直近で、ゴミゴミした立地は自分は好きになれません。

[368: ご近所さん]

>>362 口コミ知りたいさん

まあ、そんなにムキにならんでも。価格下げたいの？上げたいの？

[369: 匿名さん]

新宿区じゃん
文京区バカにしてたから千代田区かと思ってた

[370: 匿名さん]

沖式124万円/m2からすると、これより多少高くても450万円/坪がいいところかな。

[371: 口コミ知りたいさん]

坪単価450万の物件あるなら教えて。
今470～550万かと。

[372: マンション検討中さん]

沖式新築時価124万円/平米ですが若松町のクレヴィアは145万円/平米となってます。
販売価格は予想としては同じぐらいかまたはパークホームズの方が高いのではないかと思います。
沖式時価はどこまで信頼性があるんでしょうか？

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

別に、デべの値付け予想じゃないからね。

[374: マンション検討中さん]

現地に行ってませんが傾斜地ですか？
道路も狭そうですね。

[375: 検討板ユーザーさん]

ここ年明けにコロナが流行したら、また延期ですか？

[376: マンション検討中さん]

ここのTpタイプ購入します！！

[377: 匿名さん]

徒歩11分でしょ
市ヶ谷を名乗っちゃうのね

[378: 匿名さん]

同じ三井のパークホームズ市ヶ谷が坪300半ばでもすぐには売れないみたいだから、ここは坪400位が妥当だな。
砂土原の中古でも坪400超とかほとんどないからな。

[379: マンション検討中さん]

>>377 匿名さん
南北線、有楽町線は7分くらいだから。
じゃあパークホームズDNPヒルトップレジデンスにする？？

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん
パークホームズ納戸町ヒルトップレジデンスで良いのでは

[381: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん

文京区アドレスで御茶ノ水、飯田橋を名乗る感じかな

[382: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん
まぁあなたには財政的にここは厳しいでしょうから関係ないのでは？

[383: 検討板ユーザーさん]

>>382 マンション検討中さん

何故貧乏設定にされた？
意味のわからない返しするなよ
坪単価幾らかも知らんわ

[384: マンション検討中さん]

>>383 検討板ユーザーさん
貧乏でなくても一般的な家庭には到底届かないのでご承知おきを。それにあなたに言ってませんよ、貧乏暇無しさん。

[385: マンション検討中さん]

南向き3LDK70平米で1億2000から3000万円になると思いますが、果たしてこの場所にそれだけの価値があるのかと疑問に思います。万が一、1億1000万円内になるとしたら大バーゲンですね。

[386: マンション検討中さん]

バーチャルモデルルームだそうです。

[387: くららべるかう]

>385さん。１ヶ月ほど前に電話で聞いたときは、3LDK、70m2ですと、1.0-1.1億円のレンジ感でした。アドレス、マンショングレード、新築という要素を踏まえると、妥当な水準感と考えます。

[388: マンション検討中さん]

>>387 くららべるかうさん
近隣の分譲物件の価格帯と比べると、その価格帯だとかなり仕様を落とさないと難しいのではないかと思います。

[389: マンション検討中さん]

プレミアムプラン、
92m2は16000、
127m2は25000、
くらいでしょうか。

[390: マンション検討中さん]

>>388 マンション検討中さん

少なくとも、プレミアムプランの部屋からグレードはかなり落とすでしょうね。

[391: 買い替え検討中さん]

>>387 くららべるかうさん
もしかして三井の目線下がりましたかね？半年前に聞いたときは70平米1.1億が最低ラインだったような気がします。

[392: マンション検討中さん]

隣地に24階建のDNPビルが出来るとの看板が出てました。
殆どの部屋が窓からこの巨大ビルを観ることになりますし、人の往来も多い場所になるかもしれませんね。

[393: マンション検討中さん]

>>392 マンション検討中さん

隣地って、このマンションの南側の真正面の、以前DＮPの社員寮があった場所ですか？

[394: 口コミ知りたいさん]

>>393 マンション検討中さん
その通りです。

[395: 匿名さん]

>>394 口コミ知りたいさん
この地域でも24階建のビルが建てられるのですね。緑地を増やすなどして容積率の緩和を受けたのでしょうか。市ヶ谷の杜を作る代わりに高さ120ｍの高層ビルを建てたのと同じですかね。

[396: 匿名さん]

ブランズ神楽坂は坪490万円で、糞間取りだけど仕様はそこそこだった。
ここは坪500万円超えますか？

[397: 匿名さん]

>>396 匿名さん
過去レスによれば、坪500万は確実に超えてくるでしょうね。プレミアムプラン以外のノーマルプランのグレードがどの程度か分かりませんが。
それよりも、南側の向かいに24階建のビルが建つというレスがありましたが、本当でしょうか？DNPの再開発計画に記載はありませんが。南側は再開発区域外なのでしょうか。真実であれば、かなり日影になると思うのですが。

[398: マンション検討中さん]

鷹匠町に100m超はちょっと考えにくいのでは？
あの接道で高さ制限が緩和されるとは思えません。

[399: マンション検討中さん]

>>398 マンション検討中さん
現地に行くと看板が出てます。

[400: マンション検討中さん]

>>399 マンション検討中さん
仮にそうだとすると、南側道路(鼠坂)からかなり後退してビルを建てるのでしょうか？DＮPの本社ビルみたいに。日照は時間帯により悪くなる時間はありそうですが、南側の眺望は望めないかもしれませんね。

[401: 口コミ知りたいさん]

看板見てみたいですね。ちょっと信じられない。旧社員寮の南西側は緑地になると計画されていますから何かを建てるとしたら旧社員寮の敷地だけということになり、そこに100m超えのビルを建てる認可が下りるものなんでしょうか。そういう計画があるなら三井が知らないはずもありませんが、公式サイトでは「南に緑豊かな公園、さらには市谷の町並みを見晴らす開放的なポジションに位置しています。」とあります。三井は知っていてこんなこと書いているんでしょうか？

[402: 匿名さん]

もし24階建という表記が事実なら新しく看板が立った可能性があるね。
竣工済みのDNPは25階建なので。

[403: マンション検討中さん]

>>401 口コミ知りたいさん
DＮPの本社ビル建設の際は、周辺地域でかなり物議を醸したそうですので、同じようなビルを建てるのであれば、それなりの話題にのぼるはずです。当然、三井側も知っていて物件サイトに掲載するはずです。正確なエビデンスがないと、当方もちょっと信じられません。

[404: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん

その看板の写真がアップされるなどしない限り、信憑性ないですよね。

[405: 通りがかりさん]

現地に行ってきましたがDNP24階建てビル建設工事の看板がありました。
即座にこの物件は諦めましたw

[406: 買い替え検討中さん]

誰か写真アップしてよ

[407: 買い替え検討中さん]

>>149 にすでに100m超のビルが建つとの書き込みあるけど同じ件かな？

[408: 匿名さん]

>>407 買い替え検討中さん
過去レスを見ましたが、建設計画も看板も、裏付け証拠は何もアップされることなく、結局、デマということで終わっているみたいですね。

[409: 検討板ユーザーさん]

>>408 匿名さん
DNPビルの件は各自が三井に電話で確認すれば良いだけのことです。

[410: 匿名さん]

>>409 検討板ユーザーさん
そういう問題でもないでしょう。
南側に24階建のビルが建つと仰っている、392さんも、394さんも、399さんも、405さんも、全て「初心者マーク」の方なんですよね。
大変失礼なのですが、実は皆同一人物でデマを流して楽しんでいるのではないかと勘ぐってしまいます。
過去、きちんと現地の看板（既に建設済みのビルだったようですが）をアップされた方はいらっしゃいますので、余計そう思ってしまいます。

[411: 匿名さん]

若葉はしょーもないな。ねほりんぱほりんにも、Wikipediaに嘘書き込んでる人が出てたが同類か。

[412: 通りがかりさん]

確かにいい加減な情報は流してほしくないですが、なぜ他人のために現地写真を証拠としてアップロードすることまで求められるのか、それを怠ると嘘つき呼ばわりされるのか、傍から見ていてそこの感覚は理解しがたいですけどね。電話するか自分の目で現地を確認すれば済むのに。

[413: 匿名さん]

>>412 通りがかりさん
南側に高層ビルが建つという（看板があったとの）情報は、この物件の購入を検討している方々にとっては、購入するかどうかを左右する重大な関心事と言えます。この物件のエントリー数が2000件あることも（物件サイトをご覧ください）、この物件に関心をもっている方が多数いることの証左です。そうであるからこそ、「いい加減な情報」を掲示板に書き込むことは厳に慎むべきと考えます。スルーすればよいというご意見もあると思いますが。また、購入を検討されている方の中には遠方に居住の方もいらっしゃるかもしれませんので、現地に行って確認すれば良いというのは乱暴な気がします。
三井が、情報の真偽をサイトに記載するのが一番良いのですが、一々そんな手間かけないでしょうからね。

[414: マンコミュファンさん]

>>410 匿名さん
ＤＮＰ再開発の高層建物は既にある１棟のみです。
ツインタワー計画ではありません。

[415: マンション検討中さん]

>>414 マンコミュファンさん
ということは、南側に24階建てのビルが建設されるという看板があったという書き込みは、やっぱりガセだったんですね。悪質ですね。

[416: 評判気になるさん]

そもそも寮があった土地はDNPの市谷整備事業から外れてますもんね。事業計画から外しておいてそこに抜き打ち的に超高層ビルとか大騒動になるでしょう。

[417: 通りがかりさん]

>>415 マンション検討中さん

いや、確かに看板立ってました。
ただし住所が現DNPタワー？になってました（加賀町一丁目）。なぜあの場所に立っているのかはわかりません。あの辺は鷹匠ですよね。
元々あの場所は再開発の東街区に位置付けられていて、工場や事務所などが建つ予定のようです。看板の完成予定は六年後になっていました。

デベは詳しい情報を持っているでしょうから、確認するのが一番と思います。詳細わかったら、共有お願いします(笑)

[418: マンション掲示板さん]

>>417 通りがかりさん

それ、この場所の建設看板じゃなくね？

[419: 通りがかりさん]

>>417 通りがかりさん
思いっきり否定してた人達

＼＼＼＼＼ｺﾞｰ?
＼＼＼∧_∧_?
＼|￣(･ω∩)∩ ｷｬｰ?
＼|＼|￣(^ω∧)∧?
＼@＼|＼|￣(*･∀･）?
　 ＼@＼|＼/っｙっ＼?
　　　＼@＼|ニニニニ|?
　　　　 ＼@ 　　＼@?
　　　　　　＼　　　＼

[420: マンション検討中さん]

>>419 通りがかりさん

→418

[421: 匿名さん]

ブランズ神楽坂は3LDKが4戸しかなかったから、
ブランズ神楽坂の坪500万円前後の3LDKの抽選漏れた人たちはここ買うんじゃないの？

[422: 通りがかりさん]

>>418 マンション掲示板さん

なぜあの場所に看板が立っているのか、何の工事が行われているのかという問題は残りますよ。かなり広い範囲で、完成予定は六年後ですから、それなりの大物じゃないでしょうか？
答えはDNP→デベが知っているのでしょう。

[423: 買い替え検討中さん]

大日本印刷の工事が2026年までかかるのは周知の事実。
これが全てだと思うけどね

https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf

[424: マンション検討中さん]

>>423 買い替え検討中さん
リンク先を見ると、DＮPの社員寮があった場所(本物件の南側)は、計画区域外になってますけどね。

[425: ご近所さん]

そもそもどの看板の話をしてるのか不明だが、再開発エリアに立っている看板は再開発の工事内容を示している。再開発の工事内容は、423さんのリンク先のとおり。社員寮の跡地は計画区域外であり、何も決まっていないと聞いている。以上

[426: マンション比較中さん]

地名が市谷加賀町一丁目だったのなら寮の跡地のことではないのは明らかですね。

[427: マンション比較中さん]

ストリートビューで見るとこのマンションの敷地に南西角の斜め向かい側に看板が立っています。
左側の白い壁が寮の跡地を取り壊している工事現場の囲いです。看板が立っている場所は市谷鷹匠町ですが看板に書かれている建築計画は市谷左内町のものでDNP市谷鷹匠町ビルのことだと思われます。
なぜなのかはわかりませんが、看板が実際の建築現場から離れた場所に立てられることはあることのようです。当然ながら看板が立っている場所よりも書かれている地名のほうが実際に建設される正しい場所を示していると思います。

[428: ご近所さん]

427さんの看板は、DNPの市谷地区再開発の東街区の計画のお知らせです。看板の右脇の遊歩道を奥に進むと、再開発地区（東街区）の未施工エリア（鷹匠町ビルではなく、寮跡地は含まれない）が市谷駅方面に向かって広がってます。その未施工エリアに近い道路がこの場所ということです。DNP市谷地区再開発エリアは非常に広いです（423さんのリンク先を見てください）。ちなみに、再開発計画で高層棟は既に建っている１棟だけです。

[429: マンション掲示板さん]

やっぱり建設看板の読み方が分からないやつが適当なデマばら撒いていたでFAぽいな。こうやってデマって広まるんですね。。

[430: 買い替え検討中さん]

デマだとわかって急に投稿なくなりましたね。話題がないな?

[431: 買い替え検討中さん]

"当案内会では専有面積92.83㎡超、予定価格1億6400万円超の住戸をご案内させていただきます。"

遂に案内来ました。プレミアムで坪単価584万円、結構安くね？

[432: 匿名さん]

富久クロスでも坪450だからな

[433: マンコミュファンさん]

>>431 買い替え検討中さん
これだと普通の南向き70平米だと1.2億円くらいですかかね。高くなり過ぎて手が出ません。

[434: 匿名さん]

モデルルームの案内からプレミア優先ってことは豊洲みたいに王様部屋特権あるのかな。

[435: マンション検討中さん]

92m2プレミアム、
リビングの窓側の二辺が
カウンターになってますね。
サービススペースには、
出られないんでしょうか。

[436: 坪単価比較中さん]

92.83平米プレミアムって公式サイトにあるHpタイプで南西角部屋ですよね？
南西の角が広いコーナー窓になっていて見晴らし的には最上階よりいいかも知れない部屋。
外からも見えちゃうかも知れないんだけどこういう部分の窓ガラスって外からは見えにくいようになってるのかな？
この位置の90超でプレミアム仕様だとその価格もいたしかたないのか。
などと、手が出ないので好き勝手なことを書いてしまいました。

[437: 名無しさん]

>>431 買い替え検討中さん
正式な価格が出た途端にレスの威勢の良さが無くなりましたね。やはり、パークハウス を買っておけば良かったと後悔している人が多そうな気がします。

[438: マンション検討中さん]

>>417 通りがかりさん
看板の存在を心無い人達からデマだと決めつけられていますね。
写真をアップしてみられたらいかがでしょう。

[439: 買い替え検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
だから、住所が加賀町1丁目になってるってこの人言ってるじゃん。この時点でDNPのすでに建っているあのバカでかいビルのことで確定なんだよね。>>417 は、別の場所の別の建物の建築看板がこの物件付近にかかっているのを見て、その場所に100m超えのビルが建つんだと勘違いしたまま上で正しくない情報を垂れ流している（＝デマ）という構造になっているのが分からないかな。

[440: 通りがかりさん]

>>438 マンション検討中さん

お気づかいありがとうございます。
自分としては何度かあの看板の話題が出ましたが、詳細がはっきりしないまま流れていたので、近くによったついでに見に行って情報提供したまでです。自分がこのスレにコメントするのは417が初です。
417のコメントを読んで、あの場所にタワーが建つと勘違いしているととられるとは思いませんでした。事実をフラットに書いたつもりでしたが、伝わらなかったようで残念です。

看板の存在自体は皆さんも事実として認識されているようですから、写真をアップしても誰の得にもならないでしょう。
スレ汚し失礼しました。もう書き込みません。