パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[261: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それではウエリス市谷加賀町では。

[262: 匿名さん]

ウエリス市谷加賀町
パークハウス市谷加賀町
ブランズ神楽坂
クレヴィア新宿若松町
選び放題ですね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 匿名さん

たぶん周辺中古の出物を買うのが勝ち組。

[264: マンション掲示板さん]

>>263 マンション検討中さん
まともな中古物件ないやん。小規模の劣化激しいやつしか。
視界抜けもないし。

[265: マンション検討中さん]

>>263 マンション検討中さん
同じくらいの金額以上で出てきてません？？

[266: 匿名さん]

周辺中古は坪500万もしないでしょ。ザパークハウス市谷加賀町とかヴィークコートは400ちょっとでしょ。

[267: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん
昨年竣工のプラウドが3割高くらいで出てますから
条件の良い物件は値上がりしてますね。

[268: 匿名さん]

大久保通沿いのプラウドは3割高で実際に売れてるの？

[269: eマンションさん]

>>268 匿名さん
3割高というのは売主の希望売却価格です
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1001494849/

[270: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん

そこが異常値なだけ。成約価格は400前後にやってるでしょ。買えなかったけど昨年パークハウス市谷二十騎町は坪300強で出てた。

[271: eマンションさん]

>>270 マンション検討中さん
二十騎町は築年数が12年経過してるのと、駅徒歩6分なので比較になりません。

[272: マンション検討中さん]

ジオ新宿若松町の中古が相当強気な価格で売りに出されてます。
やはり駅近人気なのでしょうか？
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1000697564/

[273: マンション掲示板さん]

ザパークハウス市谷加賀町も二十騎町もヴィークコートもしょぼいでしょ。。
坪400でも買う気しない。

[274: マンション検討中さん]

>>271 eマンションさん

ここは徒歩6分圏内に駅ないですよね？
しかもこちらは基本外廊下ですし仕様はむしろリーマンショック前のあちらの方がいいんじゃないですか？

[275: 匿名さん]

>>273 マンション掲示板さん
しょぼくはないでしょ。パークハウスはそれなりの評価は当時も得ていましたよ。

[276: マンション掲示板さん]

なんか牛込柳町や牛込神楽坂の残念中古と比較してる人いるけど、新手のネガかな。
ここは市ヶ谷物件且つ、公園の目の前のヒルトップ物件だよ。
格が違うわ

[277: 匿名さん]

>>276 マンション掲示板さん
納戸町は市谷エリアの中でも格下。
デベもそのへんは分かっているから、パークホームズに格付してるよね。

[278: 匿名さん]

あの公園しょぼいけどな。

[279: 匿名さん]

加賀町は市谷エリアだろ。パークハウス。

[280: マンション検討中さん]

>>276 マンション掲示板さん

もう少し勉強して下さい。

[281: eマンションさん]

ここが坪500で売れるのは周辺に良い中古物件がないからなんでしょうね。

[282: 評判気になるさん]

>>281 eマンションさん
需給関係で当分の間高騰が続くとみて良さそうですね。
もう、ブームは終わったと考えていると5年後には1.5倍に跳ね上がっていて後悔するかもしれません。

[283: 匿名さん]

上がるからってまさにバブルだね。バブルはいつかはじける。

[284: 匿名さん]

新築プレミアムが10％は乗っているからね、中古になれば即450万円。
ヴィークコートは7～8年だから400万円くらいで妥当なのでしょう。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
あの古びた外観と内装だと坪300万円がギリじゃないですかね。

[286: 住民板ユーザーさん1]

>>285 匿名さん

あなたの思い込みより、
最近の成約単価が物語ると
思いますよ。

[287: マンション掲示板さん]

>>286 住民板ユーザーさん1さん
中古成約単価はどこで知ることができますか？

[288: マンション検討中さん]

>>282 評判気になるさん

絶対に1.5倍なんかにならないから。

[289: 匿名さん]

>287

仲介業者はデータベース（REINS)にアクセスできるから聞けばわかる。

[290: eマンションさん]

>>288 マンション検討中さん
ないない、絶対にない
と言ってると実現したりするから世の中面白い

[291: 匿名さん]

買いたい時が買い時です

[292: 匿名さん]

超インフレ期待してます。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
さすがに超インフレはマズイと思うが…

[294: 匿名さん]

>>290 eマンションさん
そうそう、逆回転もあり得るから面白い

[295: 名無しさん]

>>294 匿名さん
政府日銀の金融緩和が出口に向かい始めるまでは逆回転はまず起こらないけどね

[296: マンション検討中さん]

不動産価格はまだまだ上がるって脳内お花畑ばっかりだな。

[297: 検討板ユーザーさん]

買えないことを、買わない、という言葉に言い換えてる奴

[298: マンコミュファンさん]

>>295 名無しさん
地震とかは考えないことにするタイプ?

[299: マンコミュファンさん]

>>298 マンコミュファンさん
仙台がそうだったように地震が起こっても復興需要で5年もすれば回復するから心配ない

[300: マンション比較中さん]

資本が落ちるところは復興早いもんね

[301: 匿名さん]

近隣に坪535で売っている築浅中古あるけど一年以上募集中です。
プラウド神楽坂マークス、プラウド神楽坂もそれぞれ坪500超えで一年以上募集中。
このエリアは中古で坪500超えは絶望的で、せいぜい坪400が良いところかな。

[302: マンコミュファンさん]

>>299 マンコミュファンさん
仙台には東京があったけど、東京には東京しかないからなぁ

[303: 検討板ユーザーさん]

加賀町や甲良町の冴えない中古掴むより、三井のヒルトップだな。

[304: 匿名さん]

>>303 検討板ユーザーさん

加賀町や甲良町は良い物件多いですよ

[305: 検討板ユーザーさん]

>>304 匿名さん
例えば？

[306: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
ここは、市ヶ谷駅近いからね、どうだろうね。

[307: マンション検討中さん]

>>306 マンション検討中さん

最寄り駅は市ヶ谷駅だけど近くはないよね。

[308: eマンションさん]

>>307 マンション検討中さん
不動産屋が出してる駅までの徒歩時間って信用してきいのですかね？
若い人と年寄りでは歩く速さが異なるし、登りと下りでも全く異なる。
この物件の場合、最寄りの駅まで10分はみておくのが良いのではと思ったりもします。
そうすると、少し遠いですね。

[309: マンション検討中さん]

>>307 マンション検討中さん
メトロ市ヶ谷駅7分だけど、遠い？

[310: マンション検討中さん]

>>308 eマンションさん
分速80mというのが基準ですよ。一般的には、そのくらいの速さになるようですよ。

[311: 匿名さん]

>307

分速80mで換算で、OLさんがヒールを履いて歩く速度を参考にしているといわれている。ただ、信号待ちはカウントしていないので実際にその時間で着くことはない。まあ、高い買い物なんだから自分で歩くくらいはしないと。現地確認も兼ねて、朝、昼、晩と。

[312: 匿名さん]

>>308 eマンションさん

ちょっと何言ってるかわからないです。だからこそ、恣意的な分数にならないよう、客観的基準で決めている訳です。

[313: 匿名さん]

住所を聞かれたら、番町の近くって言えますよね。

[314: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん
（笑）無理でしょ。

[315: マンション検討中さん]

>>311 匿名さん
ここは、メトロの駅まで信号無いですから。

[316: 周辺住民さん]

南北線の一番飯田橋寄りの出口までは仮に徒歩7分だとすれば、新宿線や山手線の市ヶ谷駅までは大通りの信号と区と橋をまたぐので15分はかかるよ、客観的に見て。

[317: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
メトロ使う前提だと思いますよ。
15分なんて歩きたくないです。

[318: 匿名さん]

市ヶ谷駅の千代田区じゃない方と言えばしっくりくるね

[319: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
区って関係ある？

[320: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
グーグルマップで12分ですね。

[321: マンション検討中さん]

>>318 匿名さん
しっくり、こないよ。（笑）

[322: 匿名さん]

パークホームズではなくパークコートでしたという訂正が入ればしっくりくるね

[323: 匿名さん]

>322

この仕様で、ご冗談でしょ。

[324: 周辺住民さん]

設備や仕様はともかく、パークコートになると個人的に不要なサービスが増えランニングコストが割高だと感じる。パークホームズくらいで丁度いい。

[325: マンション検討中さん]

>>322 匿名さん
うーん、こないと思いますが。

[326: マンション検討中さん]

三井はクラス分けするから自然と意識してしまいますね。

[327: 坪単価比較中さん]

三菱定借が4次から実質値上げ。

1期1次で8990万円だった部屋とほぼ同条件の部屋が4次で10500万円、
1期1次で10500万円だった部屋と同じ間取りが下層階なのに12000万円

当物件にとっては追い風ですね。

[328: マンション検討中さん]

>>327 坪単価比較中さん
凄いあげてきましたね。。。

[329: マンコミュファンさん]

>>327 坪単価比較中さん
定期借地権で1.2億とか凄いですね。
若松町の物件が割安に見えてしまいます。

[330: マンション比較中さん]

>>327 坪単価比較中さん
マジすか……

[331: 検討板ユーザーさん]

所有権のここは定借であの値段ならそれ以上は間違いないですね。

[332: 坪単価比較中さん]

パークハウスが値上げ後も売れていくならここも強気で来るかも知れませんね。すでにかなり強気の神楽坂なんかすごいことになってしまうかも。

[333: マンション検討中さん]

コロナで待てば下がると高説を唱えた人　息してる？
4年後に下がるとかはなしよ

[334: 匿名さん]

>333

下がるとしても新築物件は完成在庫が嵩んでから。あわてないあわてない。

[335: 匿名さん]

時代や市況によって、パークタワーやパークシティが急遽 パークコートタワーになっちゃったり、はありますからね
最近も…

[336: 匿名さん]

>>335 匿名さん
ここはパークホームズですから安心してください。

[337: 匿名さん]

>>335 匿名さん

急遽変更なんてないよ。
昔は、三井のタワー系ブランドは、とりあえずパークタワーだった。青山パークタワーは、今ならパークコートのはず。
最近は、パークタワー、パークコートで明確に分けているから、急遽名前だけ変更なんてない。変更するなら、企画段階に戻って変更しないと無理。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん

何も知らないんですね

[339: 匿名さん]

>>338 匿名さん

ほぼ確実に、あなたより知っている。

[340: マンション検討中さん]

南向き3LDK70平米で1.2から1.4億くらい行きそうですがこの場所ってそんなに価値ありますかね？
1.2億なら若松町のクレヴィアの見晴らしの良い最上階が買えるし本当に迷います。

[341: マンション検討中さん]

エレベーターを使わず
生活したい人が増えて、
低層人気が来るかも
しれませんね。

[342: 口コミ知りたいさん]

>>340 マンション検討中さん

70平米1.1億からという話だったかと思いますが、売り惜しみで値上げなんでしたっけ？
地所物件との競合を避けるための販売延期だと思いますんでそんなことにはならないと思いますが。平凡な70平米間取り（ルーフバルコニーなどなし）南向きでマックス1.2億前半を予想します。

[343: 匿名さん]

>>342 口コミ知りたいさん

いやー高いねー
もう都心では、田の字３LDKでも1億スタートの時代ですか。憧れの億ションは死語ですね。

[344: 口コミ知りたいさん]

>>343 匿名さん
確かに高いねー
安いときに買っておいて良かった

[345: 匿名さん]

>>337 匿名さん

後半は明確に間違えてますね。
特に再開発タワーになると、建築計画（物件の仕様）の提出から実際の分譲（物件名称の公表）まで数年間のタイムラグがあります。あとは、
＞青山パークタワーは、今ならパークコートのはず
と仰られている通り、高く売れるブランド名を使うかどうかは市況を伺うだけです。

前回のプチバブル期には、文京区や新宿区にパークコートが乱発されましたが、まさにそれです。

[346: 通りがかりさん]

なるほど
逆に考えると、文京区や新宿区のパークコートは注意してみないといけないってことかな

[347: 匿名さん]

>>345 匿名さん

社内コードがあるんだから、適当に名前だけ変えられる訳ないじゃん。最低限のコードは満たしてるからパークコート。パークコート青山一丁目は、パークマンションにしたくとも、あるコードを満たさなかったからパークマンションになれなかった訳ですよ。あんまり適当なこと言わない方がいいですよ。

[348: 匿名さん]

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークコート文京小石川

こう書けば、一目瞭然ですかね。苦笑

[349: 匿名さん]

マンションクラスタにとっては納得感がありますね。
パークシティも混ぜると、

青山パークタワー >>> パークタワー芝公園 >>> パークシティ大崎 >>> パークコート文京小石川、パークシティ中央湊

[350: 匿名さん]

タワマンが流行り物として物珍しさが先行するような台東区や文京区のような準郊外エリアは、特に最近は多少強引にウケの良いブランド名を使っても、高値回収がやりやすい印象ですね

[351: eマンションさん]

このマンション坪単価
@550万
くらいですか？

[352: マンション掲示板さん]

>>351 eマンションさん
周辺の状況からみてそんな感じになると思います。
もしかしたら@600万弱に届くかもしれませんね。

[353: 匿名さん]

>>349 匿名さん

価格順ですか？

[354: 周辺住民さん]

中古になった途端、坪300万台だろうね。
砂土原の中古でさえ坪400超えることはないからね。
ちなみに、近隣に坪500超えの築浅中古が複数あったけど、いづれも1年半以上売れ残って結局売れなかったみたい。

[355: 匿名さん]

>>348 匿名さん

だから、昔はタワーはみんなパークタワーだったんだよ。

[356: マンション検討中さん]

>>354 周辺住民さん

それはない。佐土原の中古が微妙なだけ。

[357: 通りがかりさん]

>>354 周辺住民さん
それはどこですか？

[358: eマンションさん]

>>354 周辺住民さん

この周辺で中古マンションを7年ほど探し続け、売りに出るたびに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出してきましたが、全然買えず、他の人に買われていきました。最終的に買えたところは、売出し価格の端数を丸めたくらいでした。全体的には売主の希望価格からそう遠くない額で売れている物件が多いですよ。

[359: 周辺住民さん]

最近だと砂土原の築浅中古でも坪350くらいだったな。
さすがに砂土原の築浅中古とかに売り出し価格の5%くらい値切って購入意思表示を出すのは、相場観が無い、空気の読めない冷やかしとしか思われないよ。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 周辺住民さん

それ具体的にどの物件ですか？