パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[221: 匿名さん]

このエリアの中古は弱いですよ。過度な期待は持たない方がいいです。
特に接道が狭く、三井も外廊下にしたくらいの物件です。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん
外廊下設計は敷地面積効率が良いのですか？

[223: 通りがかりさん]

>>221 匿名さん

これまでまともな物件ないからじゃないすか

[224: 匿名さん]

ここは売れるでしょうね

[225: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん

詳しく無いですが、容積率に含まれないとおもいます。

[226: 匿名さん]

>225


それ古い。今は内廊下でも容積率不算入。

[227: マンション掲示板さん]

>>226 匿名さん
外廊下仕様は建築コストを下げるのが主な目的なんですかね

[228: マンション検討中さん]

接道の狭さと
外廊下は、
どういう関連なんですか？

[229: 評判気になるさん]

>>228 マンション検討中さん

関係ないっしょ。しいて言えば敷地に建物を詰め込むのに外廊下が都合が良かったのかも

[230: マンション検討中さん]

>>229 評判気になるさん
一億以上も出して外廊下仕様の物件を買う人がいるんでしょうか？
外廊下のイメージは団地なので内廊下仕様にして欲しいです。

[231: 匿名さん]

内廊下に拘るなら他の物件を検討した方がいいですよ。ここは外廊下ですから。

[232: 評判気になるさん]

>>230 マンション検討中さん

この界隈でここ5年くらい、それくらいの価格になるのは当たり前の状況になりました。減点法であれやこれや言っても、ほとんどのマンションはさっさと売れて行きましたよ。マンション設備を重視したいなら、もっと土地が安いところに行かれた方がいいですよ。

[233: マンション検討中さん]

現地行ってきましたが
さすがヒルトップ
かなりしんどかった
牛込神楽坂へは全然楽に行けるけど、通勤は市ヶ谷の方が良いし
ちょっと、やめとこうかと思い始め

[234: マンション検討中さん]

南側正面にDNPのビルが建設されるというのは本当でしょうか？、

[235: 匿名さん]

神楽坂のパークコートも外廊下だし、億ションが必ず内廊下というわけじゃないでしょ。

[236: 通りがかりさん]

このマンション裏手にある洒落た玄関のマンションみたいな家。表札みて納得。
1軒屋なんだ。ビックリ。
屋上にあんのはプールか？

[237: マンション検討中さん]

>>234 マンション検討中さん

72あたりに書き込みありますが、鼠坂を挟んだ隣接地は、崖の上側で、ビルが立つ感じでは無く、開発計画にも含まれないですね。DNPが再度寮を建てるか、売却してマンションかも？

[238: 匿名さん]

>235

高額=高級とは限らないの典型。

[239: マンション検討中さん]

最低価格帯がわかりました。
8000万円台からです。

[240: eマンションさん]

>>239 マンション検討中さん
何平米？50くらい？

[241: 匿名さん]

結局ここも四番町の物件同様に1月末販売に延期。
客が集まらんのだろうよ。
ここは微妙な立地なんだよ。東京のど真ん中だ！で
飛びつくとエライことになる。加賀町辺り中古相場が物語っているでしょ。
旗竿地で、囲まれ、外廊下とくれば富裕層は見向きもしない。
サラリーマン層、パワーカップルで買える水準じゃないと客は
集まらないという事。

[242: マンション検討中さん]

延期？！マジか
三井さん、日和ったな

[243: 口コミ知りたいさん]

>>241 匿名さん
旗竿地傾斜地に外廊下に1億円はないわー
土地の基本は平らで方形であること。
この時点で難あり。

[244: 匿名さん]

ブランズやパークハウスとの競合避け、強気で販売する気満々じゃないすか。
たった64部屋でしょ。

[245: 匿名さん]

同時期に検討している人いるんだから、ちょっとずらしても避けた事には
ならんでしょ。

[246: マンション掲示板さん]

販売2ヶ月後ろ倒しってことは、建築オプションとかも出来ない部屋も増えそうですね。特に低層とか。

[247: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん
残念ながら、普通に売れると思いますよ。
加賀町と一緒にされても、また、お金持っている人は持ってますからね。

[248: マンション検討中さん]

>>247 マンション検討中さん
売れるなら普通にスケジュール通り売ればよかったのにね。64戸なら捌けるだろうに。
後ろ倒ししてるの見るとなにか想定と違った部分があったとしか思えないが。

[249: 匿名さん]

>246

竣工してからオプションどころかセレクト可能って物件もあるからやろうと思えばできなくはないんだけどな。期間限定って早く決めないとって煽る商法のような。

[250: 匿名さん]

>>247 マンション検討中さん
お金持っている人はこの立地やパークホームズは買わないでしよ。

[251: 評判気になるさん]

>>250 匿名さん
確かに立地は中途半端
パークホームズはセカンドブランドで中途半端
私なら駅とスーパーが近い若松町のクレヴィアを買うわ

[252: マンション掲示板さん]

クレヴィアという3流デベの物件お買い上げ頂けるなんて有難いお話ですね。
あそこは地権者が過半以上いて入居後苦労しそうですね。

[253: eマンションさん]

旗竿地と言えば、ディアナガーデン代官山なんて高級物件ありましたね。
旗竿地で億ションはないと言ってるセンスのなさ。。笑
早く貧乏人は退散して欲しい。

[254: 匿名さん]

>>253 eマンションさん

ここは一応市谷エリアでも納戸町だからね??

[255: マンション検討中さん]

>>250 匿名さん
お金を沢山持っている人は買わないと思いますが、そこまで高くは無いので、売れてしまうと思いますよ。

[256: マンション検討中さん]

>>248 マンション検討中さん
販売が2ヶ月先くらいになった事で、何か変わりますか？？

[257: 匿名さん]

代官山と比較するなんてナンセンスそのものやわな。

[258: 匿名さん]

結局、いくらですか？

[259: マンコミュファンさん]

ネガっててもあっという間に売れるんだろうな。用賀で坪500、亀戸で400、御徒町で400って時代だからな。
だから定借だろうが坪400切った市谷加賀町レジが売れるんだろうな。

[260: マンション検討中さん]

>>258 匿名さん
坪500くらいですよ。詳細は販売室聞けば教えてくれます。

[261: 匿名さん]

>>257 匿名さん
それではウエリス市谷加賀町では。

[262: 匿名さん]

ウエリス市谷加賀町
パークハウス市谷加賀町
ブランズ神楽坂
クレヴィア新宿若松町
選び放題ですね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 匿名さん

たぶん周辺中古の出物を買うのが勝ち組。

[264: マンション掲示板さん]

>>263 マンション検討中さん
まともな中古物件ないやん。小規模の劣化激しいやつしか。
視界抜けもないし。

[265: マンション検討中さん]

>>263 マンション検討中さん
同じくらいの金額以上で出てきてません？？

[266: 匿名さん]

周辺中古は坪500万もしないでしょ。ザパークハウス市谷加賀町とかヴィークコートは400ちょっとでしょ。

[267: 匿名さん]

>>265 マンション検討中さん
昨年竣工のプラウドが3割高くらいで出てますから
条件の良い物件は値上がりしてますね。

[268: 匿名さん]

大久保通沿いのプラウドは3割高で実際に売れてるの？

[269: eマンションさん]

>>268 匿名さん
3割高というのは売主の希望売却価格です
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1001494849/

[270: マンション検討中さん]

>>267 匿名さん

そこが異常値なだけ。成約価格は400前後にやってるでしょ。買えなかったけど昨年パークハウス市谷二十騎町は坪300強で出てた。

[271: eマンションさん]

>>270 マンション検討中さん
二十騎町は築年数が12年経過してるのと、駅徒歩6分なので比較になりません。

[272: マンション検討中さん]

ジオ新宿若松町の中古が相当強気な価格で売りに出されてます。
やはり駅近人気なのでしょうか？
https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13104/to_1000697564/

[273: マンション掲示板さん]

ザパークハウス市谷加賀町も二十騎町もヴィークコートもしょぼいでしょ。。
坪400でも買う気しない。

[274: マンション検討中さん]

>>271 eマンションさん

ここは徒歩6分圏内に駅ないですよね？
しかもこちらは基本外廊下ですし仕様はむしろリーマンショック前のあちらの方がいいんじゃないですか？

[275: 匿名さん]

>>273 マンション掲示板さん
しょぼくはないでしょ。パークハウスはそれなりの評価は当時も得ていましたよ。

[276: マンション掲示板さん]

なんか牛込柳町や牛込神楽坂の残念中古と比較してる人いるけど、新手のネガかな。
ここは市ヶ谷物件且つ、公園の目の前のヒルトップ物件だよ。
格が違うわ

[277: 匿名さん]

>>276 マンション掲示板さん
納戸町は市谷エリアの中でも格下。
デベもそのへんは分かっているから、パークホームズに格付してるよね。

[278: 匿名さん]

あの公園しょぼいけどな。

[279: 匿名さん]

加賀町は市谷エリアだろ。パークハウス。

[280: マンション検討中さん]

>>276 マンション掲示板さん

もう少し勉強して下さい。

[281: eマンションさん]

ここが坪500で売れるのは周辺に良い中古物件がないからなんでしょうね。

[282: 評判気になるさん]

>>281 eマンションさん
需給関係で当分の間高騰が続くとみて良さそうですね。
もう、ブームは終わったと考えていると5年後には1.5倍に跳ね上がっていて後悔するかもしれません。

[283: 匿名さん]

上がるからってまさにバブルだね。バブルはいつかはじける。

[284: 匿名さん]

新築プレミアムが10％は乗っているからね、中古になれば即450万円。
ヴィークコートは7～8年だから400万円くらいで妥当なのでしょう。

[285: 匿名さん]

>>284 匿名さん
あの古びた外観と内装だと坪300万円がギリじゃないですかね。

[286: 住民板ユーザーさん1]

>>285 匿名さん

あなたの思い込みより、
最近の成約単価が物語ると
思いますよ。

[287: マンション掲示板さん]

>>286 住民板ユーザーさん1さん
中古成約単価はどこで知ることができますか？

[288: マンション検討中さん]

>>282 評判気になるさん

絶対に1.5倍なんかにならないから。

[289: 匿名さん]

>287

仲介業者はデータベース（REINS)にアクセスできるから聞けばわかる。

[290: eマンションさん]

>>288 マンション検討中さん
ないない、絶対にない
と言ってると実現したりするから世の中面白い

[291: 匿名さん]

買いたい時が買い時です

[292: 匿名さん]

超インフレ期待してます。

[293: 匿名さん]

>>292 匿名さん
さすがに超インフレはマズイと思うが…

[294: 匿名さん]

>>290 eマンションさん
そうそう、逆回転もあり得るから面白い

[295: 名無しさん]

>>294 匿名さん
政府日銀の金融緩和が出口に向かい始めるまでは逆回転はまず起こらないけどね

[296: マンション検討中さん]

不動産価格はまだまだ上がるって脳内お花畑ばっかりだな。

[297: 検討板ユーザーさん]

買えないことを、買わない、という言葉に言い換えてる奴

[298: マンコミュファンさん]

>>295 名無しさん
地震とかは考えないことにするタイプ?

[299: マンコミュファンさん]

>>298 マンコミュファンさん
仙台がそうだったように地震が起こっても復興需要で5年もすれば回復するから心配ない

[300: マンション比較中さん]

資本が落ちるところは復興早いもんね

[301: 匿名さん]

近隣に坪535で売っている築浅中古あるけど一年以上募集中です。
プラウド神楽坂マークス、プラウド神楽坂もそれぞれ坪500超えで一年以上募集中。
このエリアは中古で坪500超えは絶望的で、せいぜい坪400が良いところかな。

[302: マンコミュファンさん]

>>299 マンコミュファンさん
仙台には東京があったけど、東京には東京しかないからなぁ

[303: 検討板ユーザーさん]

加賀町や甲良町の冴えない中古掴むより、三井のヒルトップだな。

[304: 匿名さん]

>>303 検討板ユーザーさん

加賀町や甲良町は良い物件多いですよ

[305: 検討板ユーザーさん]

>>304 匿名さん
例えば？

[306: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
ここは、市ヶ谷駅近いからね、どうだろうね。

[307: マンション検討中さん]

>>306 マンション検討中さん

最寄り駅は市ヶ谷駅だけど近くはないよね。

[308: eマンションさん]

>>307 マンション検討中さん
不動産屋が出してる駅までの徒歩時間って信用してきいのですかね？
若い人と年寄りでは歩く速さが異なるし、登りと下りでも全く異なる。
この物件の場合、最寄りの駅まで10分はみておくのが良いのではと思ったりもします。
そうすると、少し遠いですね。

[309: マンション検討中さん]

>>307 マンション検討中さん
メトロ市ヶ谷駅7分だけど、遠い？

[310: マンション検討中さん]

>>308 eマンションさん
分速80mというのが基準ですよ。一般的には、そのくらいの速さになるようですよ。

[311: 匿名さん]

>307

分速80mで換算で、OLさんがヒールを履いて歩く速度を参考にしているといわれている。ただ、信号待ちはカウントしていないので実際にその時間で着くことはない。まあ、高い買い物なんだから自分で歩くくらいはしないと。現地確認も兼ねて、朝、昼、晩と。

[312: 匿名さん]

>>308 eマンションさん

ちょっと何言ってるかわからないです。だからこそ、恣意的な分数にならないよう、客観的基準で決めている訳です。

[313: 匿名さん]

住所を聞かれたら、番町の近くって言えますよね。

[314: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん
（笑）無理でしょ。

[315: マンション検討中さん]

>>311 匿名さん
ここは、メトロの駅まで信号無いですから。

[316: 周辺住民さん]

南北線の一番飯田橋寄りの出口までは仮に徒歩7分だとすれば、新宿線や山手線の市ヶ谷駅までは大通りの信号と区と橋をまたぐので15分はかかるよ、客観的に見て。

[317: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
メトロ使う前提だと思いますよ。
15分なんて歩きたくないです。

[318: 匿名さん]

市ヶ谷駅の千代田区じゃない方と言えばしっくりくるね

[319: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
区って関係ある？

[320: マンション検討中さん]

>>316 周辺住民さん
グーグルマップで12分ですね。