パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[21: マンション検討中さん]

志が低すぎ
残念

[22: 匿名さん]

最上階ってTpタイプとHpタイプでしょうか。
外観がまだよく分からないのですが最上階は1フロア2邸ということで良いでしょうか。
最上階は特別感があって良いですね。
Qタイプはちょっと目を惹きますが他の部屋を見ると一般的なマンションと変わらない間取りですので
プレミアムプランは高めに売って、あとは落ち着いた価格帯になる感じでしょうかね。

[23: 匿名さん]

砂土原でも中古はだいたい坪300万台だから、ここは新築とはいえ納戸町だからプレミアム以外は坪450～500万って所だろうな。

[24: マンション検討中さん]

流石にそんなに安くないでしょう。

[25: 匿名さん]

2LDKほちい…。坪単400で出てくれると嬉しい

[26: デベにお勤めさん]

恐れ入ります。南側の工事中の土地は何ができるのでしょうか。

[27: マンション検討中さん]

プレミアムフロア以外は、400～450がいいところでしょう。
外廊下にしている所からも伺えますし、貴重な南側にそれこそなんかできそうですし。

[28: マンション検討中さん]

南側は大日本印刷の寮を取り壊しているようですね。浄瑠璃坂の仇討ちがあったところらしい。
市谷工場整備計画からは外れているようで取り壊した後どうするのかわかりません。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018507.pdf
寮の建て替えなのかも知れませんが、売却だとマンション用地になりそう。

[29: マンション検討中さん]

・・とすると将来的に眺望とか日当たりに失望する可能性があるかもね

[30: マンション検討中さん]

パークハウス市谷加賀町レジデンスの画像で恐縮ですが
https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/redevelopment/img01...
ヒルトップレジデンスの南東が若葉寮、そのまた南東が松柏寮AとBでいずれも取り壊しているようです。もしここが一体でマンション用地になるならかなりの規模になりますね。
そして南側が緑地。
実際どういう計画なのか不明ですけど、どこかに情報無いのかな？

[31: マンコミュファンさん]

隣接した土地なのに敢えて工場整備計画に入っていないってことは、また寮を建てるか売却の2択でしょうね。結局どっちみち集合住宅が出来ると予想。

ここからは少し離れますが、袋町のプラウド待ちもありかな？さらにブランズもあるね。

[32: マンション検討中さん]

ここってディスポーザーあるんでしょうか？
設備一覧を見ると見当たらなくて、ないのかなとも思ったんですが。。

[33: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀町の大規模レジデンス購入予定ですが、こちらも検討してます
ここはまだまだ情報でないんですか？今後のスケジュールご存知の方いらっしゃいますか

[34: マンション検討中さん]

この辺、市ヶ谷周辺にしては何となく寂れてるのよね。夜も人気がなくて少し怖い雰囲気だし。向かいも何ができるか気になりますね。もう少し飯田橋寄りだったらなあ…。

[35: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん
治安は最高です。

[36: マンション検討中さん]

外廊下なんですね。
少し残念です。

この辺りだと購入世代は、DINKS、ファミリー、シニアのどのあたりが多いのですかね？

[37: マンション検討中さん]

パークコートではない、外廊下なことで価格に期待したいです。

[38: 匿名さん]

格下の小石川一丁目をパークコートにしたんだから、ここもパークコートにしないと、三井としては対外的にもマズいだろ。

逆に言うと、小石川がパークコートでここがパークコートじゃないなら、すでにバブルはピークアウトしているということ。

[39: 匿名さん]

立地じゃなくて物件のランクだからね。

[40: マンション検討中さん]

現地見てきました。
市ヶ谷からは激しい登り坂。
接道は狭くごちゃついた感じ。駅から遠い。
DNPの周りだけは開放感あり。
値段に関わらず、検討から即外れました。
この場所では、パークコートで無くて納得でした。

[41: マンション検討中さん]

>>40 マンション検討中さん
検討から外していただいてライバル減って何よりです。ちなみにこの辺はパークコートがいくつかありますよ。地ぐらいがよいので。

[42: マンション検討中さん]

>>41
別にネガではなくて、率直な印象です。
現在は近所の千代田区側（九段）に住んでいて接道も広いため、こちらのゴチャゴチャ感と駅からのアプローチがアウトでした。興味はあったので残念です。

もう少し市ヶ谷寄りにある既存のプラウドの方が立地が良いと感じました。納戸町て地位高いんですね。全然知りませんでした。

[43: 匿名さん]

ここもパーコ小石川契約者に荒らされるのか…

[44: マンション検討中さん]

南町の方が格は上です。

[45: 匿名さん]

外廊下なんですね。
新型コロナがあるので外廊下の方が人気になったりしますか？
内廊下でも換気がしっかりされていればOKかな。

丘の上にあるので景色がよさそうですし、玄関前の宅配ボックスって使い勝手よさそうだと思いました。
やはり新型コロナで宅配ボックスも他の人が使った場所よりか、個人個人のボックスがあるといいと感じますよね。

みなさんは他の物件も比較していますか？市ヶ谷を検討されている方もいるみたい？

[46: 匿名さん]

＞玄関前の宅配ボックス

セキュリティをどう確保するかだね。まあ、セキュリティについては個別に確認して、ここで披露しないほうがいいと思うけど。

[47: 匿名さん]

車寄せと各階ゴミ出しはマストなんですが、いかがでしょうか？
HP公開したてでまだ書いてなくて・・・

[48: マンション検討中さん]

規模からして車寄せは期待しない方がいいでしょう。あってもしょぼい。
外廊下ですから、高級路線ではないと宣言しているようなものです。
これはコロナ前から決まっている話ですし。

[49: マンション検討中さん]

こちらの物件、立地が魅力的ですが価格はかなり高そうですよね。加賀町の物件と比較すると2割以上の価格となるようですね。。
検討できるレベルの価格となると嬉しいのですが。坪400前後とか。どうなのでしょう。

[50: 匿名さん]

3駅6路線使えるのはちょっとだけ駅まで距離がある感じしますね。
駅周辺には自転車を止められるようなところはあるでしょうか？
無料で使えたらなお良いのですが。

[51: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[52: 通りがかりさん]

>>31 マンコミュファンさん
29mの何かができるみたいですね。一方パークホームズは15mなので、南側の眺望は無い可能性もありますね。

[53: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん
景色は無いかもしれないですよ。

[54: 通りがかりさん]

>>52 通りがかりさん
間違えました28mくらいですね。

[55: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん
本当に囲まれちゃうって感じですね。
この立地だと仕様落として安く販売しないと厳しいかなって思います。

[56: マンション検討中さん]

あー眺望は期待できないかもなんですね。。立地が良いけど高級路線ではなさそうなだけに、私でも手出せるかと思ったんですが残念です。

[57: 通りがかりさん]

>>56 マンション検討中さん
眺望が永続的に変わらないのは、プレミアム住戸の南西側、高層階だけかもしれないですね。(高い住戸です。)

[58: 通りがかりさん]

>>56 マンション検討中さん
300後半くらいで無いと私も無理で。。。

[59: マンション検討中さん]

>>52 通りがかりさん
その看板に示されている建物はおそらくすでに建っているDNP市谷鷹匠町ビルだと思います。同じ看板がDNP市谷鷹匠町ビルの建築計画だとして紹介されています。
https://skyskysky.net/construction/201435.html
下記pdfの19頁を見ると看板が立っているところからDNP市谷鷹匠ビルまでの間は市谷の杜になるようです。
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf
なので南西～西側は永く緑地となるんじゃないでしょうか。

問題は今取り壊しをしているところですね。DNPの寮でしたがここは市谷工場整備事業の計画に入っておらず、どうなるのかはっきりしていません。整備事業に入っていないと言うことは売却する予定なのかも知れません。だとするとマンション用地として買い取られる可能性が高いんじゃないでしょうか。

[60: 通りがかりさん]

>>59 マンション検討中さん
有益な資料のご提案ありがとうございます。
緑地はとても良いですね！寮は同程度の高さのものが立つ可能性はありますね。

[61: 評判気になるさん]

緑地を望む部屋はそこそこ人気になるかも知れませんね。そもそも敷地自体が緑地が出来るところよりも高くなっていますし、良い感じの眺望になるんじゃないでしょうか。ただ、西日が当たることになるのでそれをどう見るのか。一方、寮があったところは少なくとも緑地とする計画ではないのですから何らかの建物が建つと考えられ、鼠坂が狭い道路であることもあって不人気になりそう。ここは道路事情をどう考えるのかが難しいですね。車を使う人にはつらいし、歩くとなるといきなり坂だし。

[62: マンション検討中さん]

南東側は、現在遺跡の発掘調査中です。元々は印刷局払方宿舎でしたが、調査しているという事は建築予定でしょうから、マンションかも知れません。

ただ、グーグルマップを見ると本計画地が更地になってますが、南東に面するのは、全体からすると一部に見えます。

[63: マンション検討中さん]

北東からトラック出入りしているので、駐車場アプローチは北東かも知れません。

[64: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん

南東面の北半分の話です。南半分は、59さんの通り、市ヶ谷の森by DNPと思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

北半分は5階建のこれでしょうね。
結構圧迫感あるなぁ。
小規模物件だとこういうリスクありますね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=64058

[66: マンション比較中さん]

＞＞65 匿名さん
それはパークホームズから南東に下ったところの市ヶ谷ヒルズの建て替えじゃないですか？ Googleストリートビューで事業主プロパティーエージェントとなっている貼り紙がうっすらと見えます。
DNP市谷若葉寮、市谷松柏寮A・Bのところは合わせて敷地面積3000平米くらいはありますし。

[67: マンコミュファンさん]

>>66 マンション比較中さん

なるほどですね。
そうなるともっとビッグな計画が出来そうですね。。
こちらの物件の入居開始後も工事してるとなると、騒音、粉塵等もあるかもですね。。

[68: マンション比較中さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスIIだったりして

[69: マンコミュファンさん]

>>68 マンション比較中さん

同じ三井ならパークコートだったりするかもですね。

[70: 匿名希望さん]

>>69 マンコミュファンさん
この辺の立地だとパークホームズだね。

[71: 通りがかりさん]

>>59 マンション検討中さん
マンションの南側ですが、何か建物が建ちませんか？
今は更地かと思いますが、事業計画から抜けていますよ。添付p19を良く見ると森では無いです。

[72: 通りがかりさん]

この磁石型の建物は森になって無いです。
また、事業計画からも抜けています。

[73: 評判気になるさん]

>>71 通りがかりさん
>>59の後半に書いてある寮の取り壊しというのがそこのことですよ。
>>72の建物が若葉寮、その右下に松柏寮A・Bがあり、いずれも解体中です。
>>28でも事業計画に入っていないことを書いています。

[74: 通りがかりさん]

>>73 評判気になるさん
ご丁寧にありがとうございます。眺望は望まないですかね。。。残念です。

[75: マンション比較中さん]

南西に面した部屋は緑地が望めるんですが、その先に巨大なDNP市谷加賀町ビルがあるんですよね。
眺望を望む場合は寮の跡地にマンションが建つことを期待した方がいいかも知れません。そこでもDNP市谷加賀町ビルがどーんと見えますけどそれ以外が開けていますから。

[76: 通りがかりさん]

>>75 マンション比較中さん
寮の跡地にマンションが立つ場合は同じ高さのマンションが建ちませんか？そのため、南西以外の住戸からは、眺望は全く見えないと思うのですが、違うのでしょうか？コメント頂けますと幸いです。

[77: 匿名さん]

>76

高さ制限２０ｍだから7階建てまで建てられる。ここも同じ高さ制限だけど５階建てなのは斜線制限か。

[78: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[79: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[80: 評判気になるさん]

＞＞76 通りがかりさん
すみません。＞＞75の「マンションが建つことを期待」と書いたのは、寮跡地にマンションが建つならそっちのマンションのほうに期待するって意味です。

[81: 匿名]

>>80 評判気になるさん
そういう事ですね！確かに期待出来ますね！

[82: マンション検討中さん]

>>81 匿名さん

確かに、若葉寮、松柏寮跡地がマンションだと、南側がDNPの緑地ですね。竣工はいつ頃かなぁ。

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん

寮跡地が売却されていたら既に着工しているでしょうから、意外とまた寮を建てるのかも知れませんね。

[84: 匿名さん]

高台に建つので景観をきたしていましたが、先に高いビルが建っていることを考えると景観は期待できないのでしょうか。
まあ、景観を期待できなくても周辺が開けてればマンションとしては良いでしょう。

駅までの道のりは７分で行きは坂を下るだけですからすんなり通えそう。一方、帰宅時は坂を上るので多少つらさがありそうです。
同じ七分でも坂のない道とある道ではだいぶ違いますから。

[85: 評判気になるさん]

ストリートビューで見るとこんな感じなので眺望ってほどではないみたい。タワマンじゃないんですからこんなものかも知れませんけど。DNP市谷加賀町ビルが大きいのはわかっていましたが防衛省が思っていたよりデカい。でも、すぐ隣にマンションの壁があるのと比べればずっといいですね。

[86: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん

市ヶ谷駅は、有楽町線と南北線は手前ですが、JRと都営新宿線は、7分は厳しいかな。

[87: 匿名]

>>85 評判気になるさん
たぶん、南側はすぐ横に建物ができると思いますので、プレミアムの住戸を除いて殆ど眺望が無いと思いますよ。

[88: 評判気になるさん]

＞＞87 匿名さん
もちろん、ある程度でも眺望があるのは南西に面した部屋だけの話です。南西側はここの敷地よりも一段低くなってますから都心としてはまずまず開けた感じなのかなと。

[89: マンコミュファンさん]

公園側の坂を登ると建設現場間近で見ることができますが、坂に面してるのですね。

[90: マンション検討中さん]

DNPの整備事業は、平成38年までかかるので、暫くは周辺で工事が続きますね。

[91: 通りがかりさん]

良いとこなんだけどね。
砂土原町を登ったどんつき。
伊勢丹もなくなったなぁ～。
マンションだらけだね。
古河もなくなったし。
パークコートよりパークマンション建っても、良いような立地なんだけど、三井さん土地音痴？
大日本の寮が2棟もあるんだ。
あれ、これ大洋漁業の家の近く？？？
今すんでんだか知らないけど。

[92: 匿名さん]

小石川の低地にまでパークコートの名前つけちゃったんだから、ここも当然パークコートじゃないとおかしいと思うのですが。

バブルピークの2019年に売り出せなかったから諦めたのでしょうかね。

[93: 匿名さん]

複数路線を利用できるとあって利便性の面ではメリットが高いです。
間取をサラッと拝見するとかなり広めのタイプもあり、トランクルームが設置してあるのが良いなと思いました。
家の中に保管しておきたくないものなどを収納できるので、トランクルームはメリットが高い。
子供の遊具や季節もの用品なども収納できますね。

[94: eマンションさん]

>>92 匿名さん

武蔵小山さんはあらゆるところで小石川のネガティブキャンペーンを行っているんですね。その行動力と執念には頭が下がります。

[95: 検討板ユーザーさん]

ブランズ神楽坂が、周りマンションとこんにちは状態のきつい立地で坪510万円とかなので、ここはそれ以上であることも可能性高いですね。

[96: マンション比較中さん]

南西側だけとは言え都心でこういうのは貴重ですね。鼠坂がもうちょっと広い道路だったらよかったのに。

[97: マンション検討中さん]

東急より格上立地やわ。
もっと高くなると構えておくとガッカリせんし。

[98: 検討板ユーザーさん]

>>96 マンション比較中さん

高値追求まっしぐら

[99: 匿名]

>>98 検討板ユーザーさん
買う人いるんですかね？？

[100: 匿名さん]

高いかもしれませんがそれ相応に良い間取、
周辺環境ではないかと個人的には思っています。
とはいえちょっと自分では手が出るようなところではありませんが、、

[101: マンション検討中さん]

坪単価皆さんどれくらいの予想ですか？

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん

神楽坂の囲まれ立地、共用部が貧相なブランズ神楽坂で500万円超と考えると、ブランズより戸数も少ないし、立地も希少なので、530万円から550万円ではと予想します。もっとも最上階の内廊下になっているプレミアムがかなり単価引き上げると思うので、外廊下の一般階は500万円前後かと。
甘いですかね？もう少し高くなりますかな？

[103: 匿名さん]

ここは南側を塞がれるから、三井も強気には出れないでしょう。
接道も狭くてしょうがない。しかも外廊下だから470くらいからあるでしょうよ。

[104: 匿名さん]

かなり地下掘ってますが、パークハウスみたいに地下住戸ありますかね？
パンダ部屋欲しいです。

[105: 匿名]

>>101 マンション検討中さん
ギャラリーに電話すると教えてくれますよ。

[106: 匿名]

>>104 匿名さん
あるみたいですよ。

[107: マンション掲示板さん]

>>106 匿名さん

パンダ価格に期待ですね！

[108: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
もう販売開始されてるの？

[109: 匿名]

>>108 マンション検討中さん
販売はまだですけど、聞けば大凡の額は教えてくれますよ。買える額か確認をしてみました。

[110: マンション検討中さん]

>>109 匿名さん
いくらですか？

[111: 検討板ユーザーさん]

私も電話して70平米1億から1.1億円代と聞きました。この値段なら加賀町安心して検討できる気がしたのでそちらも検討中です。

[112: 匿名]

>>111 検討板ユーザーさん
それは、70前半の部屋ですね。70後半は1.1億から1.2億、80の部屋は1.2億から1.3億という事でした。

[113: 匿名]

>>111 検討板ユーザーさん

やはり加賀町は安くて良いですよね。

[114: 匿名]

>>113 匿名さん
定借が許せるならパークハウスは安くて良いですよ。
あの価格で市谷に住めるのですから。

[115: 匿名さん]

>>112 匿名さん
ホームページには70平米台は72.64しか載ってないですが、70後半の間取りも存在しますか？

[116: 評判気になるさん]

加賀町とこっちだとまあ五分五分だよね

加賀町のいいとこ、エリア最大級の大規模、エントランス、共用部、定借ならではの価格

こっちのいいとこ、細かい設備仕様(個別宅配ボックス)、専有部仕様、間取り、所有権、好みは分かれそうだけど外観

ちょうどコインの裏表みたいな関係

[117: マンション検討中さん]

このマンションの周りコンビニとかないですよね？市ヶ谷駅まで下らないとない？

[118: 匿名]

>>115 匿名さん
79もあると聞きましたよ。

[119: 匿名]

>>117 マンション検討中さん
この辺りは、コンビニ無いですね。

[120: 評判気になるさん]

>>112 匿名さん

坪500超えですね。