パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[2046: 匿名さん]

優先契約権なんてお得感があるような言い方だけど、売る側としては新規客集める手間省けるからね。そりゃつけるでしょ。

[2047: マンション検討中さん]

>>2045 匿名さん
それ聞いたとして我々にどんな判断ができますかね？

[2048: 匿名さん]

建築関係の人に確認するとか。ここ、建築士の同行チェックも必須かな。

[2049: マンション検討中さん]

>>2048 匿名さん
同行検査でコールドジョイントもチェックしてもらえるんですね
タイルの下のコンクリートの状況なんて全く見えないと思いますが、プロの建築士は何らかの方法でチェックできるのですかね

[2050: 匿名さん]

建築士は設計チェック。

ちなみに内覧同行では施工不良はわからない。内覧の様子をブログで公表していた業者があったけど、後に六浦コンクリ被害物件と判明したマンションを出来がいいなんてコメント。

[2051: 匿名さん]

あっ、設計チェックは契約前ね。上でコメントした内覧業者のブログでも指摘事項って結構設計レベルの問題があった。施工しちゃってから指摘してどう対応するんだろうね。後の祭り。

[2052: マンション検討中さん]

>>2051 匿名さん
とても参考になります
ありがとうございます！！
パンフレットの図面って設計図よりもだいぶ簡略化されてると思うのですが、それでも設計チェックできるものですか？

[2053: 匿名さん]

ブロガーに同行してもらえば？
安心させてくれますよ。

[2054: 匿名さん]

>2052

設計図書で確認。モデルルームに用意してるはず。同行を依頼しなくても提示を要求してその対応で営業の姿勢もわかるから試してみたら。

[2055: 匿名さん]

>2054

あっ、建築士同行するなら事前に設計図書の準備も連絡しておいた方がいいかな。図面集の最後に設計図書閲覧場所って記載があって、普通はモデルルームなんだけど、本社なんてケースもある。

[2056: 匿名杏]

>2054

皮肉かな(笑）。

[2057: マンション検討中さん]

>>2055 匿名さん
重ね重ねのアドバイス本当にありがとうございます（＾＾）
設計性能評価を取ってるマンションでも、建築士の設計図チェックは必要なものでしょうか？
設計性能評価の取得コストも販売売値に転嫁されてるんですよね？

[2058: 匿名さん]

>>2041 匿名さん　同じ思いです。嫌ならやめていいんですよ...大きな会社に何も言えない。

[2059: 匿名さん]

>2057

内覧業者のブログでよく見かけた設計上の不備って排気口と給気口が近すぎて排気がそのまま戻ってくるってやつ。

住宅性能評価の評価項目にはないからそういうのチェックしてないでしょ。

[2060: 匿名さん]

再販楽しみです。

[2061: 匿名さん]

>2056

他デベ物件だけど、販売図面のこの部分の側面図を確認したいので設計図書を用意しておいてと2度目の訪問の数日前に連絡した上でいったら、いきなり設計図書渡されて勝手に確認してって感じで席を外された。分厚いからその図面を探すにも一苦労。事前に伝えておいたのだから付箋ぐらいつけておいてくれればいいのに。

まあ、探す過程で、気にしてなかったところの図面に気になるところも見つけちゃったけど。

[2062: 匿名さん]

>2060

三井がどう対応したのかが興味の的。

[2063: マンション検討中さん]

>>2027 匿名さん　
登戸が、竹田設計で2物件建設中

[2064: マンコミュファンさん]

>>2059 匿名さん
あと浴室などの水回りと居室との間の間仕切りがスラブトゥスラブになってないとかね。
そういうのを指摘されても直さず、というか完成しちゃってるから直せないんだけど、のらりくらり逃げるのもデベと販売会社の仕事。

[2065: 匿名さん]

>2064

すみふ恵比寿は不具合でスケルトンリフォームになるから、直せないってわけではないけどね。

[2066: 匿名さん]

>2064

ボードの施工だから施工図で確認すべきなのかな？　

[2067: 匿名さん]

いつ販売再開？

[2068: マンション比較中さん]

竣工後販売にするのかも。

[2069: マンション検討中さん]

どなたか追加情報ないですか？

[2070: 匿名さん]

三井が文京区小石川二丁目でIAO竹田設計が設計したマンションを販売するようだね
日本建築検査協会の建築確認という点もパークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスと同じ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/outline.html

ブロガーはまた絶賛する記事を書くのかねえ

[2071: マンション検討中さん]

>>2064 マンコミュファンさん
スラブtoスラブを約束してたの？
ボード2重貼りが大手の標準だけどスラブtoスラブを明記してるとこある？
クオリティブックに書いてもないこと要求しても無理だよ
なんの違反でもないしね

[2072: 匿名さん]

IAO竹田が設計担当した物件なんて、本件以降だけでも日本全国にゴロゴロある。国外にもある。設計士も社内に何十人もいる。彼らは物件によって違うメンバーがチームを組んで仕事をする。大手はどこもそう。三井不動産レジデンシャルの開発担当部局も同じ。本件は軽微な問題とは言えないし、関係部局で再発防止の対策は必要だろうが、この事件１つをあげつらって、やれIAO竹田はどうだとか、三井はどうだとか言っても、抽象的すぎて何も意味はない。担当設計士を特定できれば、少しは具体的な話になるだろうけども。

[2073: 匿名さん]

建築敷地に設置された建築計画のお知らせ標識から、設計者の建築士が同じとわかると思いますけど...

[2074: 匿名さん]

>>2073 匿名さん
ごめん、設計士じゃなくて建築士だった。で、建築計画のお知らせの「設計者」欄に書かれてるのは、普通は設計を担当した会社とその代表者名だけじゃない？　建築士が個人名で設計を引き受けた場合でない限り、個人名は出てないと思うけど。で、もし建築士を特定できたらだけど、IAO竹田云々じゃないて、その人の担当物件かどうかで追跡するといいかもね。

[2075: 匿名さん]

建築計画のお知らせの標識には設計事務所の法人代表でなく、建築士を書きますよ。建築士は個人名での記載になりますね。区役所で閲覧謄写できる建築計画概要書にも設計者欄には建築士の個人名と資格登録番号が書かれています。姉歯事件以降、設計した建築士の開示義務が厳格になりました。

[2076: 匿名さん]

建築士事務所と民間の指定確認検査機関との組合せが >>2070 と同じということは、建築確認の審査で顔見知りになっているのでしょうかね。

[2077: 匿名さん]

>>2075 匿名さん
恥ずかしながら、それは知らなかった。勉強になりました。ありがとう。
同じ建築士を採用してるってことは、名誉回復の機会を与えられたってことなのかな。結構なミスだったとは思うけど、一度で辞めさせるよりはいい会社と言えるのかもね。内部的にはいろいろあったのだろうけどね。

[2078: 匿名さん]

IAO竹田設計が全く反省していないのではないですかねえ。
廊下を狭くする設計をして悪くないと思っているし、建築審査会で建築確認取り消し裁決を受けたのは建築確認を下ろした日本建築検査協会が悪いと思っているのではないかと。

三井も反省していないのでは。避難路の安全を軽視するような建築士を雇っていることに問題があるはずです。

[2079: 匿名さん]

三井が廊下を狭くする設計に問題がないと考えているなら、建築審査会が行った建築確認取り消し裁決を不服として争うべきなのですが、三井は争っているのですか？
ル・サンク小石川でNIPPOはいまだに争ってますよね。

[2080: マンション比較中さん]

再設計で建築確認許可を取り直して、
遅れを二ヶ月で済ませた方が得と
判断したのでしょう。

[2081: 匿名さん]

>>2078 匿名さん
反省したかどうかって、今後も法令の規定より廊下幅が狭い設計を繰り返すかどうかでしか、明確には判断できなくないですか？　

[2082: 匿名さん]

そもそも、法令の規定より廊下幅が狭い設計をしたこと、建築審査会で疑義が呈されている時にマンションを販売したことが、問題だったとは思いますが。

[2083: 匿名さん]

>>2082 匿名さん
私は本件法令にはそこまで詳しくないので、その点の判断はあなたのおっしゃる通りだと思っているのですが、むしろ反省したかどうかを問題とされたのはあなたですよね？　で、反省したかどうかを判定するためには、結局今後の設計を見る以外にない、と思うのですが、いかがでしょうか？

[2084: 匿名さん]

反省していたら、担当を外すものではないでしょうか。廊下幅の規定を遵守して設計することは建築士に当然に求められることです。名誉回復の機会を与える…のようなことを言っているのは甘いと思いますが、いかがでしょうか？

[2085: 匿名さん]

企業が社員に責任を取らせて首を切ったら、反省したことになるかね。単なるトカゲのしっぽ切りにも思えてしまうが。

[2086: 匿名さん]

ここの建築確認申請は2年前だから設計はその前に終わってる。単に次に手掛けていた物件がこれから販売って段階なだけでしょ。ここの取り消しが決まったのはちょっと前だし。

建築審査会に審査請求されたら謹慎になんてさせないでしょ。

[2087: マンコミュファンさん]

反省とかしないでしょう。意味ないですよ。多分、運悪く事故にあったようなものだと思ってると思いますよ。近隣住民の申し立てがなければ問題なく建っていた訳ですしね。

[2088: 匿名さん]

販売再開になって売れ行きに影響するものでしょうか。契約者の方々は大人しく待っているんですかね。三井の対応に注目したいです。

[2089: 匿名さん]

動向を注視は元契約者でなく、手付金振り込んだ段階で契約止められた人たちでしょ。

振込手数料相当を載せて手付金返金されただけだから。元契約者は手付金倍返しを受けている。

[2090: 匿名さん]

契約者は手付金倍返しなんですか？
なかなか美味しい話ですね。
手付金振り込んだだけだと契約に至っていないから話が違う訳ですね。残念でしたね。

[2091: 匿名さん]

倍返しは規定通りだからおいしいのかな。課税対象になるから丸々は手元に残らないし、再契約するとしても引き渡しが遅れるから旧居が賃貸だとその間のコストが余計にかかる。

[2092: 匿名さん]

>>2087 マンコミュファンさん
> 反省とかしないでしょう。意味ないですよ。多分、運悪く事故にあったようなものだと思ってると思いますよ。近隣住民の申し立てがなければ問題なく建っていた訳ですしね。

酷いものです。それが、デベや建築士事務所の実態なのですね？

[2093: 匿名さん]

ここの場合、審査請求されて時間が経ってから販売開始してるから、旗色悪いってのもわかってた訳でしょ。それでも強行したのがデベの姿勢。

[2094: 匿名さん]

廊下の幅を法令の定めを満たすことは設計の基本です。廊下幅をそのままにした建築士にも、そのまま販売したデベロッパーにも、問題ありです。

[2095: 匿名さん]

もし、竣工後にこの廊下幅の問題が発覚した場合、そこから取壊しになっていたのでしょうか？

[2096: 匿名さん]

完了検査後に建築確認取り消し請求ってケースでは訴えの利益が消失を理由に却下されてる。

[2097: 匿名さん]

完了検査後に違法の判断が出た事例はありますね。板橋区建築審査会だったかな。違法と判断された部分は是正されています。

[2098: 匿名さん]

竣工後に廊下幅の問題が発覚した場合、是正命令がされたら、そこから管理組合が廊下幅を広げるのでしょうね。

[2099: 匿名さん]

>2098

瑕疵に当たるから、デベ負担じゃない。

[2100: 匿名さん]

廊下幅の是正により専有部分が減る住戸はどうするのでしょうね。

[2101: 匿名さん]

反省しろとか、幼稚だなぁ。
自分で開発も設計もやったことないくせに。
淡々と是正すればいいだけのこと。
嫌なら買わなくていいよ、他にいくらでも需要あるからさ。

[2102: マンション比較中さん]

違法建築物を設計した建築士には国土交通大臣からの懲戒処分がされるのではないかと（建築士法10条）
施主、建築審査会の審査請求人、その他の関係者は、国土交通大臣に建築士への懲戒処分について申出することもできる（行政手続法36条の3）

[2103: マンション比較中さん]

Hpの向かいの部屋（I）のドアの位置を変えて
Hp側の廊下でない位置にしただけで、
専有部分はいじらず済んだようですね。

[2104: マンション比較中さん]

専有部分面積はほぼ変えずに
という意味です

[2105: マンション比較中さん]

三井は、販売を始める前に、そのような計画変更をするべきと思いますがね。なぜ販売を強行してしまったのでしょうね。

[2106: マンション検討中さん]

プラウド馬車道が販売中止になりましたね。
今度はブロガーもきちんと対応するでしょうか。

[2107: 匿名さん]

ブロガーに対応求めてどうすんねん。
本当に発想が幼稚。
誰かに責任転嫁することしか頭にないのかね。

[2108: 匿名さん]

＞2103

Iタイプの部屋、それやると廊下が長くなって洋室（１）の畳数が減るから避けたかったんだろうね。そのために違法建築リスクまで犯すってのが三井ってこと。

[2109: ご近所さん]

工事再開したようですね。

[2110: 匿名さん]

近隣住民のかたはもちろん改めて審査請求ですよね。悔いの残らないように最後まで闘いをなさるのでしょうね。

[2111: 検討板ユーザーさん]

再販いつかな

[2112: 匿名さん]

審査請求事件になるおそれがある限り再販はないだろう。

[2113: 匿名さん]

近隣住民が納得いくまで審査請求するのは当然だと思う

[2114: 匿名さん]

近隣住民に敵対心抱かれてるマンションには住みたくないな

[2115: 匿名さん]

南側前面道路からの壁面後退について大丈夫なのかなあ。

[2116: マンション検討中さん]

>2103
本件の、新宿区建築審査会(R3.2.10)での建築確認の取消理由の
「第119条 廊下の幅(1.2m/1.6m必要)」違反で指摘してる「廊下」は
室内廊下ではなく、避難路として使用する「共用廊下(外廊下)」なので
本件の対処方法は、室内ドアの位置変更等の簡便な方法ではなく
どこかの階の外廊下の有効幅(1.2m/1.6m必要)を広げたと思われる。
尚、当方の予想では一部を共用内廊下仕様にしてる最上階(6F)の
有効廊下幅を広げる改修(宅配BOX位置変更/廃止等?)をするのでは思う。

[2117: 匿名さん]

>>2116 マンション検討中さん
まだ建築審査会で議論を続ける意味がありそうな状況ですねえ。

[2118: マンション比較中さん]

今回、最上階は違反を指摘されていませんね。

[2119: 匿名さん]

グレーな判断は糾すべきですよ

[2120: 周辺住民さん]

こちら、全戸宅横に宅配ボックスが設置されるとのことですが、
具体の運用方法について伺ったことある方いますか？

配送業社はどうやってオートロックを通過するのでしょうか？

[2121: 名無しさん]

>>2120 周辺住民さん
各戸宅配ボックス、でぐぐればいくらでも導入事例出てきますよ。

[2122: 買い替え検討中さん]

ありがとうございます。導入事例でもいくつかパターンがあるので、このマンションの運用が気になった次第です。
配達業者にICカード貸与や、インターホンをスマホで受けて解錠できる、とか

[2123: 匿名さん]

＞2116

今回は両側住戸の共用廊下の幅の基準にひかっかったので、片側住戸となるように玄関を移動させたのなら問題ないはず。最初からそうすればよかったのにね。

[2124: 匿名さん]

>2122

業者にICカード貸与はセキュリティホールになりうる。運用はきちんと確認しないと。ただ、セキュリティにかかわることだから個別に確認すべきで共有しないのが賢明。

[2125: 通りがかりさん]

良く知らないけど、宅配ボックスに入れる業者って数え切れないくらいあるよね？
大手のヤマト佐川から日通とか郵便局とかAmazonの委託まで。
こういうのって全部に渡すつもりなの？
業者なんて、自分で送ったもの通販とかじゃなきゃ選べないよね。
この会社だけボックス使えますとか言われてもねえ

[2126: マンション掲示板さん]

2022年7月竣工予定のようですね。
おそらく竣工後販売でしょうが、
市況によっては、元契約者の
旧価格での再契約権が生きてきそうですね。

[2127: 匿名さん]

廊下を広げるために間取りが大きく変わったとするなら同じ部屋とは厳密には言い難いのでそれはどうかなあ。ごめんなさい優待みたいなのはあるかもしれないけど。

[2128: マンション掲示板さん]

プレミアム戸の間取りは変わってないですね。
向かいの部屋の玄関ドアの向きが変わっただけで。

[2129: 匿名さん]

>>2124 匿名さん
最近防犯カメラの性能が格段に上がって、このあいだの駅で硫酸をかけた傷害事件や女子高生誘拐死体遺棄事件もたった数日のうちに足がついて犯人確保できている。顔認証技術を使えば、やってきたのが登録されたエリア担当者かどうかもおそらく確認可能なので、仮にICキーの情報が流出したとしても侵入すら不可能じゃないかとも思う。

[2130: マンション検討中さん]

再発売時には、
初発売時より相場が一割以上
上がってるでしょうから、
元契約者は、一粒で二度美味しいですね。

[2131: 通りがかりさん]

ここはどうなるんですかね？

[2132: マンション比較中さん]

来年夏
竣工後販売でしょう

[2133: 検討板ユーザーさん]

元契約者で、まだここ検討中の方いるのですか？

[2135: 検討板ユーザーさん]

三井不動産レジデンシャル御中

ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスの契約者です。こちらの物件、ぜひ高値での売出しよろしくお願いします！近隣の相場をさらに一段上昇させていただけると嬉しいです。

[2136: 検討板ユーザーさん]

初回売り出しから
相場は一割以上、上がってるでしょうか。

[2137: 匿名さん]

三井的には怪我の功名？

[2141: 通りすがりさん]

>>2135 検討板ユーザーさん

定借さんご苦労様です。

[2142: 通りがかりさん]

この界隈で所有権付の大型物件はここを除けば当分無さそうです
相場も上がってますし70平米で1.7億くらいになると予想します
それでも殺到するでしょうね

[2143: マンション検討中さん]

プレミアムは
二億越え？

[2144: 通りがかりさん]

スタンダード70平米が1.7億ならプレミアム80平米は2億超えるでしょうね
近くの定借プラウド70平米が1.5億くらいになりそうなのでほぼ間違いないでしょう

[2145: 通りがかりさん]

つ
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/common/img/pages/touroku/gpfe...