パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[1484: 匿名さん]

「令第119条の規定に適合しないことから・・・確認処分を取り消すこととし」との裁決がされたとのことですから廊下幅が技術的基準に適合しないと判断されたのでしょう。

[1485: 匿名さん]

両側住戸で1.6ｍ必要。Ｈpの前が狭いからあそこかな。


ルサンクの場合、法律の解釈でみたいなところもあったけど、これだとお粗末としか…。

[1486: マンション検討中さん]

ちょうど、販売済みのプレミアム前ですか。

[1487: 匿名さん]

ここもルサンクも審査請求で不備を追及されたところを変更確認の際に修正してないのが問題だと思う。

[1488: 匿名さん]

そういう経緯があったのなら指摘されて修正しない設計側の問題が大きいけど、指摘した不備を修正しない状態で確認を通した検査機関も問題だよね。

マンション検討するときそういう情報って公表してほしいよね。危うい物件ってのが分かる。

[1489: 匿名さん]

>>1488 匿名さん

建築確認申請
平成31年3月14日
建築確認
令和元年11月26日
審査請求
令和2年3月2日
変更確認申請
令和2年10月6日
変更確認
令和2年10月14日

建築確認申請から建築確認まで8ヶ月もかかっているのに、変更確認申請から変更確認までは8日しかかかっていない。

[1490: 匿名さん]

変更確認が8日間で通ったって事実だけだとわからないかな。指摘されたところの問題の修正を確認だったら時間かからないでしょ。

分野が違うけど、以前特許で面接審査で拒絶査定された時、面接官にこう直せば通すよって言われたとおりに修正して再審査かけたらすぐ通った。

[1491: 匿名さん]

ついでにルサンク小石川
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-nenpyo.h...

建築確認の申請
平成24年7月9日
建築確認
平成24年7月26日
審査請求
平成24年9月28日
変更確認の申請
平成26年2月24日
変更確認
平成26年3月12日

ここもルサンクも審査請求で避難規定に適合していないことが追及されていたのに変更確認の際に修正しなかった。

[1492: 匿名さん]

設計者は安全側に廊下幅を広げることをすればよかったね

[1493: マンション検討中さん]

建築審査会の採決結果とか議事の内容ってどこに出てるの？

[1494: 匿名さん]

マンマニの動画(2月）見ると結構建設進んでるね。設計変更して、是正工事してとするか取り壊してやりなおすか。どっちにしても契約解除は必至かな。

[1495: 通りがかりさん]

>>1493 マンション検討中さん
新宿区役所８階に行く
建築計画概要書の謄本を請求する
建築審査会事務局も同じ８階にあるよ

[1496: 匿名さん]

＞不備を追及されたところを変更確認の際に修正してない

ここのところが明らかだと三井も共犯。変更確認が通ったから販売しましたなんて言い訳とおらない。

[1497: 通りがかりさん]

>>1494 匿名さん
現地見に行くといいよ

[1498: 匿名さん]

＞変更確認が通ったから販売しましたなんて言い訳とおらない。

同感です。

[1499: 通りがかりさん]

いわゆる一般的な品のない東京とは一線を画すエリアですね。典型的な東京(荒川、足立、台東、葛飾…)が苦手な人にとっては魅力的ですね。都心に憧れている荒川区町屋出身者より

[1500: 匿名さん]

そういうところで品のない事件が起きてしまった。

[1501: 匿名さん]

これを機に
直床を二重床に治しましょうよ

[1502: 匿名さん]

コロナ後の三井物件はコストダウンバリバリ。ここは審査請求の影響で販売開始が遅れたけど、設計はコロナ前。やり直しは劣化するんじゃない。

[1503: 匿名さん]

ルサンクが避難路の問題だったけど、ここバルコニーが隣戸とつながってないから二方向避難路の一方は縄梯子なんだね。年取ったら避難もきつい。

[1504: 匿名さん]

>>1503 匿名さん

まぁ、ペラボーより断然良いわ…。

[1505: 匿名さん]

コンクリの壁で下の一部だけボードってのもある。滅多にないけど。

[1506: 匿名さん]

ここパークコートじゃないのなんて意見もあったけど、ペラボーしか知らないってことは検討する側もその程度ってことか。

[1507: 匿名さん]

それでは東京都では火災予防条例に適合しないのでは？

[1508: 匿名さん]

都内にもRC壁の物件あるよ。

[1509: 匿名さん]

バルコニーコンクリで一部ボードなんて賃貸1Rにもあるだろw恥ずかしいぞ若葉

[1510: 匿名さん]

最近は賃貸の方が質よかったりするんだよね。

[1511: 販売関係者さん]

頭いい人ぶっててジワる

[1512: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
> ここは審査請求の影響で販売開始が遅れたけど

建築審査会の裁決が出るまで、販売をもう少し待てばよかった。

[1513: 匿名さん]

審査中ってことを重要事項として説明せず、解約して他の物件を購入するとしたら相場が上がっていて同じ価格では買えないってことを損害として、倍返し＋αを要求してみるとか。

[1514: 匿名さん]

倍返しといっても課税対象になるから手元に丸々残らないんだよね。あと、返金までに時間かかるし。

[1515: 匿名さん]

建築審査会での係争中に販売活動をするのなら、どのような違法を追及されているかを開示して販売するべきですね。
法令で定められた廊下幅になってないと追及されていますがいいですかと説明されたら購入しない判断をする人も多いと思いますよ。

[1516: 匿名さん]

>1515

わざわざ販売に不利なこと説明しないでしょ。重要事項として説明すべき項目にもないし。

対抗手段としてはこちらから契約前に確認することかな。虚偽の説明したら錯誤に基づく契約ってことで契約の白紙撤回までは持ち込めるはず。

あと、反対運動の有無もかな。今回建築審査会に持ち込まれた発端だし過去にはデベVS反対住民の争いが決着せずに、入居後に入居者VS反対十院で裁判沙汰なんて事例もあった。

[1517: 匿名さん]

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則に「建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること。」が定められていますね。
争訟についても明示することを定めるべきではないでしょうかね。

[1518: 匿名さん]

以前は反対運動があると、この掲示板でネガ投稿ってのがパターンだったんだけど、設計の不備を探して建築審査会に申請とスマートな手法に。

ただ検討者にとっては突然、建築確認取消なんて地雷を踏むことに。怖いね。

[1519: 匿名さん]

ま>>1508 匿名さん
RCはReinforced Concreteの略であり、鉄筋コンクリートのことですよ。
バルコニー境壁に鉄筋が入るとお思いですか？
意味をよく考えて発言しましょう！

[1520: マンション検討中さん]

地雷というより、
1-2割もらえる宝くじでは。

[1521: 匿名さん]

買い替えで特約使って売却済みだと家なき子に。倍返しされても合わないでしょ。

[1522: マンション検討中さん]

その場合は、契約の履行開始後だから
三倍返し。
2000-6000万あれば、家賃払いながら
ゆっくり探せるでしょ。

[1523: 匿名さん]

三井は時々おいしい投資物件プレゼントしてくれるよね。リターン100%。新川崎依頼。

[1524: 匿名さん]

>1522

残念。契約の履行に着手後だと違約解約で手付金と同額の違約金。要は倍返しと一緒。

[1525: マンション検討中さん]

契約の履行開始後は、
売り主は、倍返しだけでは
契約を取り消せない。

[1526: 匿名さん]

違約金でしょ。名前は変わるがもらう額は一緒。

考えてみると変だよね。買主事由だと手付金放棄＋違約金なのに。

[1527: マンション検討中さん]

額が変わるから、
わざわざ、契約の履行後を
別の規定にしているわけです。

[1528: 匿名さん]

ここの唯一の救いは契約者が総戸数の一割と低調だったこと。被害者を少なしたのは良心的ともいえるか（笑）。

[1529: マンション検討中さん]

むしろ、一期三次の入金者が契約直前に
販売停止して、
本当の被害者を多数作ったのでは。

[1530: マンション検討中さん]

一期一次と二次は、
それなりの補償があるでしょうが・・・

[1531: 匿名さん]

一期三次も少なかったよね。

契約前だから手付金返金だけだよね。おそらく返金までに時間かかるだろうし。せめて利子くらいつけてあげればいいのに。

[1532: 通りがかりさん]

>>1460 匿名さん
千代田区長も三井だったのでは？あれって、明らかに重要事項を故意に契約者に伝えてないと思うけど。そうなら、行政処分の基準に沿って営業停止、更に晴海や横浜の対応を考えると、再発の可能性が大なので、免許取り消しレベルになってしまうのでは？とにかく、行政が大手を処分しないね、総務省のように接待漬け、それとも天下り？

[1533: マンション検討中さん]

一期一次が少ないのは、
低調だったのではなく、
プレミアム7戸を先行販売する戦略を
とったからです。
(一戸のみ後からキャンセル)
一期三次は、過半数が売り出されてました。

[1534: 匿名さん]

>1532

重要事項って宅地建物取引業法で説明すべき項目が規定されていて、あのケースは該当しないと思う。

広告して販売してる物件を特定の人にアサインしていので公正取引規約違反ではあるはず。

あと、贈賄の可能性高いよね。

[1535: 匿名さん]

>>1518 匿名さん
建築審査会で建築確認取り消し裁決がされるのは最近に始まったことでないですよ。

（2004年8月31日付）
審査会が建築確認取り消す 東京都の「トトロの舞台」

映画「となりのトトロ」の舞台の一つとされる東京都東村山市に建設中のマンションなどの建物をめぐり、東京都建築審査会は30日までに、検査会社「都市住居評価センター」（東京都）が行った建築確認を違法とし、取り消す裁決をした。
裁決書などによると、建物は財団法人結核予防会が計画したマンションと看護師寮、食堂。
昨年9月に建築確認がされ、映画に出てくる「七国山病院」のモデルの病院があったとされる同市の八国山に建設中。

[1536: 匿名さん]

>1532

横浜って杭不足のこと？　

施工トラブルは三井の得意技で過去には、市川、赤坂、大船、横浜、新川崎、等々大手デベでは突出して多かった。施工チェックできてなかったんだろうね。最近聞かないと思ったら今度は設計問題。

[1537: 匿名さん]

>1535

古いね。最近、小石川、六浦、ここと続いて反対運動のトレンドかなと。

[1538: 匿名さん]

人気物件だマンマニ砲だともてはやされた上、高倍率の抽選に臨んで当選した1期3次の方々にとっては、とてつもないぬか喜びに終わってしまい、本当に気の毒でした。
2月25日以降は、ツィッターなどでは本物件は腫れもの扱いでほとんど話題にのぼらなくなってしまいましたね。

[1539: 匿名さん]

>1538

マンマニにも通報したけど知らなかったみたい。無責任だよね。

[1540: 匿名さん]

>>1536 匿名さん
設計問題では2010年9月24日付で三井不動産は世田谷区建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けている。

[1541: 匿名さん]

>>1538 匿名さん

どこも一方通行。鼠坂は車が通れるのかわからないくらい狭い。北側は入り口をこじ開けた感のある長めのアプローチ。
https://pic.twitter.com/kvFSFLUZR3

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
このツィッター主は今回の騒動のことをご存知ないみたいですね。
本物件に対する評価も微妙ですし。

[1543: マンション検討中さん]

結局被害者の人どこ行った？
ほとんど推測ばかりだけど…その後三井とのやりとりはどうなっているんだろう？
他のTwitterとかSNSに被害者の人いない？

[1544: 匿名さん]

>>1543 マンション検討中さん
他の物件みたいに住民スレがないので分かりにくいよね。
少ないながらも契約者がいるんだから、住民スレで議論すればいいのにね。
匿名掲示板なので契約者を騙って書き込む人も出てくるだろうけど。

[1545: 匿名さん]

>>1544 匿名さん
住民板が必要ですか・・・こちらのようになりますが
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558418/1/

[1546: 匿名さん]

ここに書き込んでも煽りも多いからか晴海では、契約者がここを利用して連絡先を交換した後はクローズの環境でやり取りしていたよね。まあ、あのやり方が良かったのか。1000戸販売していたなか調停に参加したのは20人と少なかったね。

まあ、三井はトラブル多いから過去事例豊富。契約書通りに進めるってのがパターン。まあ、三井が変な対応したら住民も動くでしょ。お互い知らない同士だから情報交換する場所ってここくらいしかない。

晴海は特殊例だったけど。

[1547: 匿名さん]

クローズの環境でのやり取りにするのはデベの思う壺になると思う。

[1548: マンション検討中さん]

方針決定するまで、
三井は会見しない気？

[1549: マンション検討中さん]

ルサンクの住民からの裁判は
どうなったのでしょう。

[1550: 匿名さん]

>1547

ここでやり取りしてもデベの成りすましで誘導ってのもあるからね。トラブル後の三井って結構露骨。横浜では三井の判断を英断とたたえるなんて笑えるものまで。

晴海のやり方でまずかったのは、もともとここで賛同者を募ったのだから途中経過を報告してさらに賛同者を増やすってことをしなかったことかな。

[1551: 匿名さん]

法令違反だと建築審査会で追及されていたのにその部分を設計変更することをせず販売したのが問題でしょう。

[1552: 匿名さん]

>1548

この手のトラブルで会見した事例ってあったっけ。横浜の時は三井住友建設と旭化成が会見したけどデータ改ざんって不法行為があったからね。

今回不思議なのはニュースに取り上げられてないこと。ルサンクは大々的だったよね。圧力をかけているのか大広告主ってことでメディアが忖度しているのか。

[1553: 匿名さん]

建築審査会の裁決が出るまで販売しなければよかった話です。建築審査会を軽視したからいけない。ルサンクのNIPPOも同じことが言える。

[1554: 検討板ユーザーさん]

いずれにしても、デベ、契約者、検討者などの関係者全員にとって、黒歴史物件になってしまいそうですね。

[1555: 匿名さん]

建築審査会で建築確認取り消し裁決がされる事例は昔から多いのに知らない人がいる。マンマニが絶賛するマンションではなかった。

[1556: マンション検討中さん]

倍返し以上の人には
白歴史

[1557: 検討板ユーザーさん]

>>1555 匿名さん

まあ、マンマニさんもこんなことになるとは想定してなかったと思うよ。有名デベの億ションでこんなケースってそんなにあるのかな？

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
ライオンズ狛江のようす
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72410/res/137-158/

[1559: 匿名さん]

>1554

三井が違法設計にかかわってるという事実が露見しない限り、変更確認が通ったから問題ないと思ってましたで通すんじゃない。

今まで繰り返していた施工トラブルも、施工会社のせいでしょ。自分たちのチェックが甘かったのは棚に上げて。

[1560: 匿名さん]

> マンマニさんもこんなことになるとは想定してなかったと思うよ

建築審査会で審査請求がされている物件では建築確認取り消しとなることは想定されることです。マンマニが建築審査会を軽視していたのではないですかね。

[1561: 匿名さん]

建築審査で却下ってのも多いからね。

まあ、マンマニは投資家で設計は素人だし。以前六会コンクリートの被害物件で内覧業者がブログで施工の出来を絶賛なんてのがあった。ポップアップは見た目でわかるみたいなんだけど。

[1562: 匿名さん]

>>1559 匿名さん
三井不動産は建築審査会の審査請求事件の参加人だったようです。建築審査会での争点を十分に知っていたことになりませんかね。

[1563: 検討板ユーザーさん]

>>1560 匿名さん
普通そこまで調べるものなんでしょうか？
プロだからと言われれば仕方ないでしょうが、所詮無料公開のブログの評価でしょ。信用するかしないかは見る人の自己責任なんじゃないかなあ。フィーを支払ってコンサル受けて契約したのなら話は別ですけど。
マンションクラスタのブログやTwitterは軒並みこの物件を褒めそやしていたけど、現在は沈黙を守っていますね。ジェットコースター並みの落差に驚いています。

[1564: 匿名さん]

>>1561 匿名さん
却下になるような争点なら、却下の裁決を得てから販売していればいいのです。

[1565: 匿名さん]

>1562

ちゃんと指摘して直すように指示した。その上で変更確認が通ったから問題ないと販売開始したって釈明するんだろうね。ひっくり返すには、捜査の手が入るか内部告発が無い限り難しい。

三井って内部に設計部門あるからわかってるとは思うんだけどね。

[1566: 通りがかりさん]

ブロガーとして絶賛するだけしているのはいかがなものかと。

[1567: 検討板ユーザーさん]

>>1564 匿名さん

かなりご立腹のようにお見受けしますが、1期3次の抽選に落ちた方でしょうか？

[1568: 匿名さん]

>>1565

廊下幅をなおせと指示できる立場で、三井不動産が指示しなかったのは事実ですよね。

[1569: 匿名さん]

>1567

建築審査会の経緯を把握してるようだから反対運動の人みたい。普通の購入者なら建築審査会って何でしょ。

[1570: マンション検討中さん]

一番怒るのは、
一期三次の高倍率が当たって
手付け振り込んだ人でしょ。

[1571: 匿名さん]

マンマニがこれからも支持されるかは、今回の件をしっかりフォローするか次第かな。推奨した物件がこんなことになって後はだんまりだと信頼をなくす。

[1572: 検討板ユーザーさん]

>>1570 マンション検討中さん

そういう方々がリアルに当事者しか知り得ない内情を示して怒りの書き込みをすれば信憑性が上がるのにね。

[1573: 匿名さん]

反対運動の人って、被害者を出さないためには建築審査会のこと周知すべきだったよね。この物件、ウォッチしてたけどそういったことは見聞きしなかったが。

[1574: 匿名さん]

>>1573

無茶苦茶だな。購入者に建築審査会の状況を説明するのは売主の仕事ですよ。

[1575: 検討板ユーザーさん]

>>1573 匿名さん

確かに。近隣住民の反対運動があるのなら、のぼりでも立てといてくれれば分かりやすかったよね。

[1576: 匿名さん]

>>1571 匿名さん
> マンマニがこれからも支持されるかは、今回の件をしっかりフォローするか次第かな。推奨した物件がこんなことになって後はだんまりだと信頼をなくす。

全く同感です

[1577: 匿名さん]

>>1575

売主の責任を周辺住民に転嫁ですか？
呆れた。

[1578: 匿名さん]

>1577

責任を果たす売主だと思ってたんですか。甘いな。

[1579: マンション検討中さん]

>>1576 匿名さん
私も同感です。　

[1580: 匿名さん]

過去に検討した物件で反対運動あったケースって幟立ててしっかり自分たちの主張周知してたけど、今回みたいの初めて。

販売が始まっている状態で自分たちの主張が通って建設が止まったら、無関係の人たちに迷惑かけるって視点はなかったのかな。

[1581: 匿名さん]

>>1580

販売したことが問題。そこが分かってないね。

[1582: 匿名さん]

違法建築の物件を販売した行為に問題があるので、周辺住民に責任転嫁するのは見苦しいからやめておくことです。

[1583: 匿名さん]

>1581

第一にはそうだけど、契約者には納得して買った物件なのに反対運動さえなければと思う人もいるかも。建築違反も既存不適格リスクのある物件を承知の上で買う人もいるし。