パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[1424: 匿名さん]

>>1420 マンション検討中さん
アパホテル〈天王寺駅前〉で構造耐力不足が発覚する事件がありました。設計者はIAO竹田設計でした。国土交通省の報道発表資料に記載されています。

[1425: 匿名さん]

六浦で建築確認取り消しの判決が出たケースは地盤面を操作して部屋数を水増しって意図的だったんだけど、今回のはコストダウンの為、単純ミスのどっちだろうね。まあ、三井ブランドで販売してるんだからミスでも許されないけど。

[1426: 匿名さん]

建築基準法を遵守するのは当然のこと。建築確認が取り消されたのは三井不動産に弁明の余地がないと思います。

[1427: 匿名さん]

偶然かもしれないですが近隣の建設中のパークハウス市谷加賀町の設計もIAO竹田ですね。施工はフジタ。

[1428: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川の設計は日建ハウジング。

[1429: マンション比較中さん]

倍返し不可避なら
早く連絡した方がええのにな

[1430: 匿名さん]

売る側としては引き渡し時期までは違約にならないのであわてることないでしょ。誠意を示すって意味では早い方がいいけど。

地所が南青山で施工トラブル起こしたときは最初は遅れるけど引き渡すって連絡して、その後解約に変わって混乱した例もある。売る側もどうすべきか今はてんてこ舞いじゃない。かばう気はないけど。

[1431: 匿名さん]

今回、手付金を振り込んでから契約を止められた人は微妙だね。契約前だから手付金返金のみのハズ。契約していたら倍返しゲットできた。

[1432: マンション比較中さん]

連絡を引き渡し時期まで引き延ばしても
金は変わらないが
信用が変わる

[1433: 口コミ知りたいさん]

この物件、最初発売時期が延期になってフタを開けたら結構安いじゃん、お祭りってなってたけど、裏では今回の話が進んでたんかな。価格抑えてきたのと関係はしないかもしれないが、販売延期は近隣対策の時間が必要だったからかね。

[1434: 匿名さん]

>1433

青田売りって建築確認取得が条件なので、取り消しになると販売できなくなるので延期。

近隣対策といっても、建築条件を満たしていればデベは建設強行できるし、反対派は止める手段がない。そこで反対派は設計の不備を探して建築審査会、訴訟って手段で建築確認を取り消して建設を止めようとする。今回もそのパターン。

ちなみに訴訟の場合は判決後に和解して判決の効力を失わせて建設再開なんて事例もある。建築審査会の場合はどうなるんだろうね。三井にひっくり返す手があるか。

[1435: マンション比較中さん]

> ちなみに訴訟の場合は判決後に和解して判決の効力を失わせて建設再開なんて事例もある。

この書込みは不正確です。
民事訴訟には和解がありますが、行政訴訟には和解がありません。

[1436: 匿名さん]

手続的には詳しくないけどクオス六浦の例があるよ。

[1437: マンション比較中さん]

> 設計の不備を探して建築審査会、訴訟って手段で建築確認を取り消して建設を止めようとする。

建築審査会で取り消されるような建築確認が下されていることが問題なんですけどね。

[1438: マンション比較中さん]

クオス六浦は和解ではありません。詳しくは、判例集を見てください。

[1439: 匿名さん]

反対運動のある物件は今回のケースみたいのが最近いくつかあるから要注意だよね。

[1440: 匿名さん]

却下されたけど横浜でも隣のマンションの住民が建築審査会に申し立てってのがあった。

[1441: マンション比較中さん]

2011年の日本建築学会の論文
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aija/76/662/76_662_799/_pdf/-char...
1998年の建築確認事務の民間開放以降、建築確認取り消し裁決が増えたことが分かります。最近になっての話ではありません。

[1442: 匿名さん]

>1441

大手が引っ掛かったってのは初耳だけど。前例ある？

[1443: 匿名さん]

10年前の論文引っ張り出してくるなんて詳しいね。今回何が問題だったのか解説してくれるとありがたいが。

[1444: マンション比較中さん]

>>1442
世田谷区の事例
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/res/61-100/

世田谷区では同時期に三菱地所のマンションが建築確認取り消しになったことがあったと思うよ。

[1445: 通りがかりさん]

今日の看板。ぐるっと周ってみましたが、公園側の擁壁が予想パースより心なしか高く見えますね。

[1446: 匿名さん]

>1444

10年以上前ですか。地所で、世田谷といえば地下室マンション連発して近隣住民が条例改正を働きかけてってのがあったけどあの関連かな。条例ができて既存不適格になったのは知ってるけど建築確認取り消しはあったっけ。

[1447: 匿名さん]

そういえばルサンクはニュースになったけど今回はないよね。

これから、それとも三井が握りつぶしたorメディアが忖度した？

[1448: 匿名さん]

>>1446 匿名さん
この記事ですかね

地下室マンションの地盤面算定で都内初の判断
https://xtech.nikkei.com/kn/article/building/news/20060914/131765/

審査対象となったのは、三菱地所が同区代沢3丁目に建設中の「パークハウス代沢プレイス」。裁決書によると、西側道路に面した地下住戸6戸のバルコニーの先に、窓先空地を兼ねた奥行き約4mのからぼりがある。指定確認検査機関の都市居住評価センターが2005年10月17日付で下ろした建築確認では、からぼりの周壁の外側が地面に接する位置を「周囲の地面と接する位置」として地盤面を算定していた。

この計画に対し、周辺住民19人が「からぼりの規模が大きいので、地盤面の算定基準はからぼりの底面とすべきだ。地盤面の算定が誤っているために、区斜面地条例が定める階数制限に違反している」などとして建築確認を取り消すよう、昨年12月から今年1月にかけて区に審査請求した。

[1449: 匿名さん]

そういえばルサンクも都市居住評価センターでした。都市居住評価センターは懲りずにデベロッパーに甘い審査をしたのですね。

[1450: 匿名さん]

>>1445 通りがかりさん
ここの敷地、接道が非常に悪いですが、工事車両は写真のところから出入りするのですか？
長いトレーラーは出られないように思いますが・・

[1451: 匿名さん]

>1338

自分の記憶が正しければその申し立ては却下されて、住民が次は区に働きかけて独立地下住戸禁止の条例が制定されて既存不適格にって経緯だったはずだけど。やはり今回が大手初の失態？

３.地階に住戸を有する建築物に対する地下のみの住戸の制限
（建築基準法第50条に基づく制限）　　　　　平成22年１月１日施行

https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/sumai/002/002/006/d00040870_d/f...

[1452: 匿名さん]

>1338

自分の記憶が正しければその申し立ては却下されて、住民が次は区に働きかけて独立地下住戸禁止の条例が制定されて既存不適格にって経緯だったはずだけど。やはり今回が大手初の失態？

３.地階に住戸を有する建築物に対する地下のみの住戸の制限
（建築基準法第50条に基づく制限）　　　　　平成22年１月１日施行

https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/sumai/002/002/006/d00040870_d/f...

[1453: 匿名さん]

上の3の制限だけど、ちゃんと空堀も規定されてるよね。審査会で空堀がNGって判断されたらこの条例必要ないわけだし。

[1454: 匿名さん]

>1449

耐震偽装の時もそうだけど甘い審査するところがあって、依頼する側もそれを分かってやってる印象。処分歴が公表されているのでマンション検討するときは審査機関も要チェック。物件概要に建築確認番号があって頭に審査機関の略号が入ってるってのがパターンなので、検索すればどの審査機関かわかる。

[1455: 検討板ユーザーさん]

契約者が9人しかいないせいか、続報が全く入ってきませんね。
日経産業新聞のマンションランキングで一つ星マンションでしたが、陥落は免れないですかねー。

[1456: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
>>1452 匿名さん
少し調べれば分かることなのに。

>>1448のリンク先の記事全文を読めば、三菱地所が世田谷区代沢3丁目に建設中の「パークハウス代沢プレイス」に建築確認取り消し裁決がされたと書かれているし、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/18-23/
を読んでも建設工事が止まったことが書かれている。

[1457: 匿名さん]

>1365

＞図面等は設計段階のものであり、実際の施工とは異なる場合があります

他デベだけど今のマンション引き渡しまでの間に、施工上の都合により変更するヶ所については変更図面送ってきて都度、承認印求められた。見比べただけでは変更前と後の違いが分からなくて、重ねて見て取付位置がちょっと違うってのがやっとがわかるってのばかりだったけど。

一方で、住民板見てると内覧会の時に口頭でここが変わりましたなんて説明だけってところもあるみたい。そんなの聞いてないよやったらどこまで対抗出るんだろうね。

ここの場合は、施工上ではなくて設計上の問題だし。

[1458: マンション検討中さん]

確実に部屋面積が変わるしね。

[1459: 匿名さん]

三井不動産が自ら事実を開示する方が好感をもたれるのにね。残念な業者です。

[1460: 匿名さん]

JVではあるけど三井が幹事である晴海では説明会を拒否して、調停に。そういう会社。

[1461: マンション検討中さん]

モデルルーム行った人って、
各階平面図もらってるの？

[1462: 匿名さん]

>>1454 匿名さん
行政の建築主事による建築確認のほうが取り消しリスクが低いです。
ここの近くではグランドメゾン目白新坂が行政の建築主事に建築確認を申請しています。

[1463: 匿名さん]

避難路の不備が理由で建築審査会に建築確認を取り消されたのなら、明白な設計ミスと言えますよね。

三井不動産は契約者に誠意をもって対応し、手付けも倍返しして、損害は設計者のIAO竹田設計と確認検査機関の日本建築検査協会に連帯して賠償することを求めればいいのでは？

[1464: 匿名さん]

＞三井不動産は契約者に誠意をもって対応

ここまではその通り。契約上、契約者に対する一切の責任は売主にある。

あとは業者間でご勝手に。横浜の杭不足物件では業者間でもめて裁判沙汰なんてのもあった。

[1465: 通りがかりさん]

>1450 さん
工事車両はこの看板のある、神楽坂エントランス？のみの出入りですね。鼠坂側は完全に柵と足場で囲われています。
ご参考までに写真載せておきますね。

[1466: 匿名さん]

長いトレーラーがここの敷地から退出する際に、右折して信号交差点（一方通行の出口のところ）を曲がれるのかに、疑問に感じました。新宿区の道路管理者がよく認めたものです。

[1467: 匿名さん]

ナルホド、ナルホドと楽しんで読ませていただいています。
もう少し、楽しませてください。

[1468: 匿名さん]

工事に言及してるのって反対住民かな。建築確認取り消されたから一旦休戦じゃないの。建設再開の懸念があるのならそっちを知りたい。

[1469: 匿名さん]

最も疑問に感じているのは、建築審査会で違法建築であると追及されているのに、三井不動産が販売活動をしたことです。
建築審査会で建築確認取り消し裁決が出されることがあり得ますから。販売して購入者を巻き込むようなことは真っ当な業者であればしないものです。

[1470: 匿名さん]

デベを擁護するつもりはないけど、建築審査会の段階で販売止めた事例は知る限りないかな。裁判とはちょっと違うかもしれないけど結果が出るまでは推定無罪でしょ。

[1471: 匿名さん]

竣工売りした業者もいますよ。
その方が建築審査会で争われていることは表に出さないで済むので。

[1472: 匿名さん]

竣工売りだと審査会が要因かどうかわからないかな。小規模物件だと竣工売りのほうが多いし。

[1473: 通りがかりさん]

接道よりは平均地盤面の算出に問題があったんでしょうかね。
平立面図がないのでわかりませんが航空写真見ると坂上部分の面積が結構あるので、地下1階部分が認められず容積率オーバーなんでしょうか？
神楽坂エントランスから敷地内方向へはそれほど地面下がっている印象ないですし。

[1474: 口コミ知りたいさん]

このマップ見ると、神楽坂エントランスの横にあるマンションも買取交渉してから、建設始めれば良かったのではと思いますね。

[1475: マンション検討中さん]

パークコート虎ノ門で、角のすき家部分を
買い取れなかった三井ですからね。

[1476: 匿名さん]

過去レスには避難路の幅ってあったけど。ただ、これも建築基準だと1.5ｍ以上で、廊下って2mくらいあるのが普通なんでちょっと疑問。

いずれにせよ単純ミスか、意図的にやったものかで大きく違うから三井にはきちんと顛末をアナウンスすべきかな。。

[1477: マンション検討中さん]

避難路問題はルサンクで、
ここは廊下幅でしょ。

[1478: 匿名さん]

廊下幅だと容積率不算入になるのが2mまでなので、容積率に参入すべき部分を不算入としちゃったのかな。

[1479: 匿名さん]

廊下幅の技術的基準も避難規定の１つですから、廊下幅に不適合があるのでしたら避難路の不備ですよ。
設計者が避難路の不備のある設計をしたのは重大な問題です。

[1480: 匿名さん]

ルサンク小石川でも避難路の不備くらいで建築確認取り消しとはみたいな書込みがされてましたが、避難路を技術的基準に適合するように設計することは設計者が当然に求められ、不適合なマンションの建築確認を建築審査会が取り消すのも当然のことです。

[1481: 匿名さん]

廊下幅が引っかかったって決めてけてる人いるけど、何か根拠あるの？
このスレざっと読んだ限りでは、ソースらしいものは見当たらなかったけど。

[1482: 検討板ユーザーさん]

>>1481 匿名さん

ソースがないのに皆暇を持て余して先走って言いたい事を言っているだけです。
荒れているスレの典型かと。

[1483: 匿名さん]

世間で言うところの噂話の尾ひれが付く過程が目の当たりにできて勉強になるよ。
滑稽という方がいいかも、笑笑

関東大震災がこうだっんだろうな。

[1484: 匿名さん]

「令第119条の規定に適合しないことから・・・確認処分を取り消すこととし」との裁決がされたとのことですから廊下幅が技術的基準に適合しないと判断されたのでしょう。

[1485: 匿名さん]

両側住戸で1.6ｍ必要。Ｈpの前が狭いからあそこかな。


ルサンクの場合、法律の解釈でみたいなところもあったけど、これだとお粗末としか…。

[1486: マンション検討中さん]

ちょうど、販売済みのプレミアム前ですか。

[1487: 匿名さん]

ここもルサンクも審査請求で不備を追及されたところを変更確認の際に修正してないのが問題だと思う。

[1488: 匿名さん]

そういう経緯があったのなら指摘されて修正しない設計側の問題が大きいけど、指摘した不備を修正しない状態で確認を通した検査機関も問題だよね。

マンション検討するときそういう情報って公表してほしいよね。危うい物件ってのが分かる。

[1489: 匿名さん]

>>1488 匿名さん

建築確認申請
平成31年3月14日
建築確認
令和元年11月26日
審査請求
令和2年3月2日
変更確認申請
令和2年10月6日
変更確認
令和2年10月14日

建築確認申請から建築確認まで8ヶ月もかかっているのに、変更確認申請から変更確認までは8日しかかかっていない。

[1490: 匿名さん]

変更確認が8日間で通ったって事実だけだとわからないかな。指摘されたところの問題の修正を確認だったら時間かからないでしょ。

分野が違うけど、以前特許で面接審査で拒絶査定された時、面接官にこう直せば通すよって言われたとおりに修正して再審査かけたらすぐ通った。

[1491: 匿名さん]

ついでにルサンク小石川
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-nenpyo.h...

建築確認の申請
平成24年7月9日
建築確認
平成24年7月26日
審査請求
平成24年9月28日
変更確認の申請
平成26年2月24日
変更確認
平成26年3月12日

ここもルサンクも審査請求で避難規定に適合していないことが追及されていたのに変更確認の際に修正しなかった。

[1492: 匿名さん]

設計者は安全側に廊下幅を広げることをすればよかったね

[1493: マンション検討中さん]

建築審査会の採決結果とか議事の内容ってどこに出てるの？

[1494: 匿名さん]

マンマニの動画(2月）見ると結構建設進んでるね。設計変更して、是正工事してとするか取り壊してやりなおすか。どっちにしても契約解除は必至かな。

[1495: 通りがかりさん]

>>1493 マンション検討中さん
新宿区役所８階に行く
建築計画概要書の謄本を請求する
建築審査会事務局も同じ８階にあるよ

[1496: 匿名さん]

＞不備を追及されたところを変更確認の際に修正してない

ここのところが明らかだと三井も共犯。変更確認が通ったから販売しましたなんて言い訳とおらない。

[1497: 通りがかりさん]

>>1494 匿名さん
現地見に行くといいよ

[1498: 匿名さん]

＞変更確認が通ったから販売しましたなんて言い訳とおらない。

同感です。

[1499: 通りがかりさん]

いわゆる一般的な品のない東京とは一線を画すエリアですね。典型的な東京(荒川、足立、台東、葛飾…)が苦手な人にとっては魅力的ですね。都心に憧れている荒川区町屋出身者より

[1500: 匿名さん]

そういうところで品のない事件が起きてしまった。

[1501: 匿名さん]

これを機に
直床を二重床に治しましょうよ

[1502: 匿名さん]

コロナ後の三井物件はコストダウンバリバリ。ここは審査請求の影響で販売開始が遅れたけど、設計はコロナ前。やり直しは劣化するんじゃない。

[1503: 匿名さん]

ルサンクが避難路の問題だったけど、ここバルコニーが隣戸とつながってないから二方向避難路の一方は縄梯子なんだね。年取ったら避難もきつい。

[1504: 匿名さん]

>>1503 匿名さん

まぁ、ペラボーより断然良いわ…。

[1505: 匿名さん]

コンクリの壁で下の一部だけボードってのもある。滅多にないけど。

[1506: 匿名さん]

ここパークコートじゃないのなんて意見もあったけど、ペラボーしか知らないってことは検討する側もその程度ってことか。

[1507: 匿名さん]

それでは東京都では火災予防条例に適合しないのでは？

[1508: 匿名さん]

都内にもRC壁の物件あるよ。

[1509: 匿名さん]

バルコニーコンクリで一部ボードなんて賃貸1Rにもあるだろw恥ずかしいぞ若葉

[1510: 匿名さん]

最近は賃貸の方が質よかったりするんだよね。

[1511: 販売関係者さん]

頭いい人ぶっててジワる

[1512: 匿名さん]

>>1502 匿名さん
> ここは審査請求の影響で販売開始が遅れたけど

建築審査会の裁決が出るまで、販売をもう少し待てばよかった。

[1513: 匿名さん]

審査中ってことを重要事項として説明せず、解約して他の物件を購入するとしたら相場が上がっていて同じ価格では買えないってことを損害として、倍返し＋αを要求してみるとか。

[1514: 匿名さん]

倍返しといっても課税対象になるから手元に丸々残らないんだよね。あと、返金までに時間かかるし。

[1515: 匿名さん]

建築審査会での係争中に販売活動をするのなら、どのような違法を追及されているかを開示して販売するべきですね。
法令で定められた廊下幅になってないと追及されていますがいいですかと説明されたら購入しない判断をする人も多いと思いますよ。

[1516: 匿名さん]

>1515

わざわざ販売に不利なこと説明しないでしょ。重要事項として説明すべき項目にもないし。

対抗手段としてはこちらから契約前に確認することかな。虚偽の説明したら錯誤に基づく契約ってことで契約の白紙撤回までは持ち込めるはず。

あと、反対運動の有無もかな。今回建築審査会に持ち込まれた発端だし過去にはデベVS反対住民の争いが決着せずに、入居後に入居者VS反対十院で裁判沙汰なんて事例もあった。

[1517: 匿名さん]

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則に「建築工事に着手した後に、同工事を相当の期間にわたり中断していた新築住宅又は新築分譲マンションについては、建築工事に着手した時期及び中断していた期間を明示すること。」が定められていますね。
争訟についても明示することを定めるべきではないでしょうかね。

[1518: 匿名さん]

以前は反対運動があると、この掲示板でネガ投稿ってのがパターンだったんだけど、設計の不備を探して建築審査会に申請とスマートな手法に。

ただ検討者にとっては突然、建築確認取消なんて地雷を踏むことに。怖いね。

[1519: 匿名さん]

ま>>1508 匿名さん
RCはReinforced Concreteの略であり、鉄筋コンクリートのことですよ。
バルコニー境壁に鉄筋が入るとお思いですか？
意味をよく考えて発言しましょう！

[1520: マンション検討中さん]

地雷というより、
1-2割もらえる宝くじでは。

[1521: 匿名さん]

買い替えで特約使って売却済みだと家なき子に。倍返しされても合わないでしょ。

[1522: マンション検討中さん]

その場合は、契約の履行開始後だから
三倍返し。
2000-6000万あれば、家賃払いながら
ゆっくり探せるでしょ。

[1523: 匿名さん]

三井は時々おいしい投資物件プレゼントしてくれるよね。リターン100%。新川崎依頼。