パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[1251: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
それは何かいけないのですか？
しかも契約者や関係者が誰一人書いていないならあなたはどの立場？

[1252: 検討板ユーザーさん]

>>1248 匿名さん

三井の不始末で炎上してるんだから仕方ないよ。

[1253: 匿名さん]

> 接道関連の規定がこんなにあるのは知らなかった。

>>1217 のリンク先の裁決が参考になりますよ

[1254: 名無しさん]

手付金って契約書を交わす前は預り金ですよね。
契約書に双方で判を押してないなら、預り金を返して終わりなんじゃないですか。
それ以上のことは契約とは別の世界で三井がやるかやらないかだけの世界じゃないかと。

[1255: 匿名さん]

そうそう。
売主が手付を倍返しするのは「契約を解除するため」だから、解除の対象となる契約がまだ成立してない場合には倍返しは不要。
法的には単にそのまま返還するだけです。
それ以上は三井の判断。

[1256: マンション検討中さん]

500円相当のQUOカーを提供することで、幕引きするということです。

既契約者は気の毒だが、DNPと手を合わせた魅力的な再建築計画を期待したい。

一番懸念するのは、既契約者が金策のために現所有物件を売却してしまった場合は、三井との間で相当な補償問題に発展するなっ。

[1257: 口コミ知りたいさん]

>>1256 マンション検討中さん

さすがにすぐ売った人はいないんじゃない。いたらたしかに揉めるけど、まあ新築で極稀に生じるリスクよな。

[1258: 匿名さん]

建築審査会での争訟になっているなら、その争訟の決着がつく前に販売したことが不適切です。

[1259: 名無しさん]

販売時に係争中ですって告知してたら申し込まなかった人もいるだろうし、現に今手付の資金拘束されてて他にも行けない状態なら相当な機会損失だわな。三井としても重過失でしょ。

[1260: マンション検討中さん]

なんか、数ヶ月ですぐには販売開始にならなさそうですね。選択肢から消して他を探します。

[1261: マンション検討中さん]

>>1257 口コミ知りたいさん

手付金を捻出するために現保有物件を売却した場合も争点になるな。

落とし所は、新規パーマンへの所有権スライドぐらいしてくれたら不問にする。

[1262: 匿名さん]

ル・サンク小石川では契約者がNIPPOに損害賠償を求めて訴訟を提起する事態になりました。FACTA2019年11月号に載ってます。
建築審査会での争点を契約者に説明していれば契約していなかった人が多かったと思われます。

[1263: マンション検討中さん]

建築確認取り消しから
再認可までの
最短記録は何か月（何十か月）ですか？

[1264: 匿名さん]

なんだかルサンクのうらみをココで晴らしたい人が混ざった来た感じが。

[1265: マンション検討中さん]

ルサンクって
破格の三倍返しなのに
恨んでる人いるの？

[1266: eマンションさん]

ル・サンクとはレベルが違うでしょ。あっちは引き渡し目前での建築計画差し止めじゃないかね。

[1267: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川の工事が止まった（2015年9月7日執行停止）のは引き渡しの5か月前ですねえ。

執行停止から建築確認取り消しまで2か月あって、その間のNIPPOから契約者への対応も十分にされてなかったようです。当時のスレを見るとNIPPOの対応の悪さがよく分かりますよ。

[1268: 匿名さん]

係争中の物件を販売したことに深く反省をして誠実な対応をしていただきたいものです。

[1269: 検討板ユーザーさん]

ここは執行停止を経ずに建確認取り消しとは、
違反が明らかだったんでしょうか。

[1270: 評判気になるさん]

>>1180 デベお勤め宅建士さん

[1271: 検討板ユーザーさん]

まだメディア報道ないの？

[1272: 匿名さん]

>>1271
情報提供をお待ちしております！
https://twitter.com/friday_twit/status/654603361677799424

[1273: マンション検討中さん]

重要事項説明書に書いてたでしょ

[1274: マンション検討中さん]

>>1273 マンション検討中さん

なんて書いてましたか？

[1275: マンション検討中さん]

建築審査会の審査請求事件の争点を書いてましたか？

[1276: 匿名さん]

恐らく、重説への記載義務はありませんね。
デベの感覚的に、近隣係争などお金と時間で解決、というスタンスなんだと思います。

[1277: 通りがかりさん]

>>1276 匿名さん
恐らく、とかいう推測ではなく、重説に記載があったのかなかったのかという事実を知りたいですね。

[1278: マンション検討中さん]

>>1276 匿名さん
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは「近隣係争などお金と時間で解決」できる状況でなかったのに販売したのが誤りです。

[1279: 通りがかりさん]

責任だなんだ言っても、もうどうしようもないじゃん。
仮にもこれくらいのマンション買える人間なんだから、相応の落ち着きみせましょうや。
ああでも寄生してる嫁さんが癇癪起こしてる可能性もあるか。、

[1280: 検討板ユーザーさん]

倍返しかどうかとは別に、
引き渡し遅れ２ヶ月以上で
賠償発生？

[1281: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず。

[1282: 買い替え検討中さん]

もう、DNP寮の跡地のほうに期待することにするか。
でも、あの土地は接道どうなってんだ？

[1283: 匿名さん]

> 金持ち喧嘩せず。
でも、ル・サンク小石川後楽園ではNIPPOが契約者を怒らせて損害賠償訴訟が提起される事態になった。

[1284: 検討板ユーザーさん]

向かいの寮跡は、
小規模物件になりそう？

[1285: マンション検討中さん]

一体的に開発できひんのけ。

[1286: 検討板ユーザーさん]

>>1281 匿名さん

もう炎上してるんだから無理だよ。
当面工事の見通しが立ちそうにないから、契約者を含めて一旦白紙だろうね。
何より、今後建築計画が修正されて再び売り出されるとしても、ネガティブイメージはつきまとうだろうね。

[1287: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず、の意味わかってる？

手付金の1000万で三井と喧嘩しても何の得にもならない、という意味。

まあ、１億なら考えるかも。

[1288: 検討板ユーザーさん]

>>1287 匿名さん
ルサンクと違ってまだ完成前なんだから、三井に喧嘩売る契約者はいないでしょ。契約白紙になるのはご愁傷様だけど。
1億とか有り得ないでしょ。

[1289: 匿名さん]

NTT都市開発のがまだ残ってるんじゃない？
あっちを買えばいいのに。

[1290: マンション検討中さん]

>>1288 検討板ユーザーさん
細かい点だけど、ル・サンク小石川も完成していないよ。90％程度まで建設が進んだところで、建築審査会が執行停止を行って工事が止まった。

[1291: マンション検討中さん]

完成すると建築確認を取り消せなくなるから
一旦停止する必要があった。

[1292: マンション検討中さん]

設計変更するのなら直床もやめてほしいです。

[1293: 通りがかりさん]

確かに、直床やめて価格に乗せて販売再開したらいいのに。

[1294: 匿名さん]

直床だったのも係争対応で高さ押さえるためでしょ。
確信犯やねぇ。上面は良いけど腹黒いよね。

[1295: マンション検討中さん]

パークコートに出来ない要素が
いろいろあったんですね。

[1296: 匿名さん]

>>1294 匿名さん
それを言ったらどこのマンションも同じだよね。
あそこだってかなり悪どい…

[1297: 評判気になるさん]

高さが高すぎるなら、階数ひとつ減らせば良いだけではと思うのですが、それだと支障があるのですか？

[1298: eマンションさん]

>>1297 評判気になるさん

6階建てが5階建てになれば価格が20%高くなるかもしれませんね。それでもいいなら三井さんにそう伝えてみたらどうですか。

[1299: 匿名さん]

回数ひとつ減らしたら数億儲けが減ります。

[1300: 通りがかりさん]

地下二階を作りましょう！

[1301: マンション掲示板さん]

>>1299 匿名さん
何ヶ月何年も争って完成せず損益マイナスになる可能性があるなら、儲けが多少減ったとしても階数減らして期日通り進めた方が素人からみると良い気がしますが、違うのですかね？

遅延したら手付け倍返しの他、人件費なども積みあがっていきますし。

ちなみにディベロッパーは、こういう不測の事態に備えた保険に入っていたりするのですか？仮に完成しなかったとしても、損益に影響はない？

[1302: マンション掲示板さん]

手付け倍返しぶんの収入は雑所得で課税？

[1303: 匿名さん]

考えてみたら、手付倍額で1000万円儲けたとしたら、ちょっといいとこのサラリーマンの年収相当を数週間程度で手に入れる事になる訳だから、悪い話じゃないね（笑）

[1304: マンション検討中さん]

>>1302 マンション掲示板さん
一時所得じゃないですかね。

[1305: 匿名さん]

手付け倍返しぶんは慰謝料なら非課税、解決金なら収入として課税されます。

[1306: 匿名さん]

>>1301 マンション掲示板さん
民間の指定確認検査機関では建築主が建築確認を申請する際の契約で、損害賠償の上限が数百万円に制限されています。

[1307: 検討板ユーザーさん]

>>1301 マンション掲示板さん

デベの胸先三寸、損益分岐点次第でしょうね。

[1308: 評判気になるさん]

>>1301 マンション掲示板さん
たしか新築マンションの粗利率って20％くらいじゃなかったでしたっけ？1階減ると売上が単純に5/6になるので計算すると階数減らすとほぼタダ働きになりますね。単価上げるとかプラン変えて面積を細かく刻むとかしなければならなくなります。契約者には倍返しでごめんなさいして土地を転売したほうが損失は少なくなるかもですね。まあ、よく知りませんが。

[1309: マンション掲示板さん]

>>1305 匿名さん
詳しいですね。税理士ですか？

[1310: マンション検討中さん]

慰謝料か解決金かは、
どういう基準で決まるんですか？

[1311: マンション掲示板さん]

>>1310 マンション検討中さん
売主が慰謝料として支払うと言うかどうかではないですか？

[1312: マンション検討中さん]

それだと、売り主はトラブルを納めるため
慰謝料にするでしょうが、
ルサンクは、国税庁に慰謝料と認められず、解決金になりました。

[1313: 検討板ユーザーさん]

>>1312 マンション検討中さん

三井からお金が支払われるかどうか分からないのに、話が独り歩きしてませんか？
おそらく手付金を返金して、シャンシャンではないでしょうか。

[1314: 匿名さん]

拝見する限り高さ制限に抵触したというのが有力な見解なんですね。。。
最上階階の主にプレミアム住戸をなくすしかないですね。

[1315: 検討板ユーザーさん]

>>1314 匿名さん

高さを変更するとなると、一から設計し直しということになりますから、事実上建設計画は白紙になったと考える方がよいでしょうね。

[1316: 評判気になるさん]

契約者には当然建築審査会から受けた裁決書の写しを配布しているのですよねえ

[1317: 匿名さん]

>>1315 検討板ユーザーさん
全く新しいマンションとして販売という事ですよね。再販できてもだいぶ先ですね。

[1318: 匿名さん]

高さじゃなくて一部の廊下の幅ですよ。

[1319: マンション検討中さん]

>>1318 匿名さん
廊下の幅なんですね。単純な設計ミスという事ですか。。。。

[1320: 匿名さん]

滑稽、滑稽。

[1321: マンション検討中さん]

廊下幅だけだと
再認可まで、どれくらいかかるでしょうね。

[1322: 匿名さん]

>>1319 マンション検討中さん
建築基準法施行令119条違反ですか。廊下の幅を数十センチ拡げるために躯体を壊してやり直しすることになりませんか。

[1323: 通りがかりさん]

>>1316 評判気になるさん
契約者なんてまだおらんやろ
そんなん配布されるわけないやん

[1324: 購入経験者さん]

一期一次・二次は
契約済みですね

[1325: 口コミ知りたいさん]

>>1318 匿名さん
近隣住民の反対ではなかったということでしょうか？

[1326: 検討板ユーザーさん]

>>1325 口コミ知りたいさん

近隣住民からその点を指摘されたということでしょ

[1327: 匿名さん]

第二のルサンクか…。

[1328: 購入経験者さん]

>>1323 通りがかりさん

契約者に建築審査会の裁決書の写しを配布することもしないで説明責任を果たすことができますかね？

[1329: 検討板ユーザーさん]

>>1328 購入経験者さん

デベに聞いてみれば？

[1330: 手付け金払い込み者]

>>1319 マンション検討中さん

そうだと思います。正に単純な三井の手抜かりです！だから腹が立つ！

[1331: 手付け金払い込み者]

マスコミが報道してないのは
どうしてなんでしょうか！
小さい物件だからかな！

[1332: 検討板ユーザーさん]

>>1331 手付け金払い込み者さん
購入者が動かないと難しいと思いますよ。

[1333: マンション検討中さん]

このまま計画変更で工事を進めても、契約者の引き渡しに間に合わない。違約でっすっ。ですですです。

三井にとっては、進むも地獄。戻るも地獄。

[1334: 口コミ知りたいさん]

廊下の幅数十センチ狭いからと言って、近隣住民になんのデメリットがあるんですかね？

[1335: 検討板ユーザーさん]

>>1331 手付け金払い込み者さん

書き手と読み手がともにつくる「オンデマンド」報道。地域に根ざした新聞だからこそできる私たちの試みに、あなたも参加してみませんか。
https://www.tokyo-np.co.jp/tsearch_guide

[1336: 検討板ユーザーさん]

>>1334 口コミ知りたいさんは、廊下の幅数十センチ狭いマンションを業者が販売していいという主張ですか？

[1337: 匿名さん]

そんな単純ミスを三井さんがする訳無いでしょ?!

[1338: 匿名さん]

そんな単純ミスを三井さんがしていたのですが。

[1339: 匿名さん]

確かに施工会社聞いたことない会社ですもんね。丸投げしてたのかなぁ?

[1340: 匿名さん]

大末知らないって、単なるキッズかな？

[1341: 匿名さん]

>>1334 口コミ知りたいさん
三井の非の有無は別として、近隣の要求は金銭ではないからいやがらせ目的、または目の前を空き地のままにしたいか。

[1342: マンション比較中さん]

高樹町やルサンクは
そこそこ報道されたのにね

[1343: マンション比較中さん]

>>1342 ご参考

NIPPOが確認検査機関に107億円の賠償請求
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/00679/

[1344: マンション比較中さん]

避難階に該当するかどうか
という判断には複雑な要因がありそうやが
廊下の幅とは
えらく単純なミスやね

[1345: 口コミ知りたいさん]

いまいち理解できないのでご教示いただきたいのですが、廊下の幅に問題があったとして、近隣住民がそれを指摘して発覚したということですか？
それとも、近隣住民が何か別の訴えをして、その精査の過程で廊下の幅の問題が発覚したのでしょうか？

[1346: 通りがかりさん]

それ知って何か意味あんの？

[1347: 匿名さん]

近隣住民が大小さまざまな指摘をした中で、不幸にも一部の廊下の幅が審査に引っかかってしまったということです。
近隣の方にお伺いしたいのは、これから市ヶ谷ヒルトップのみならず、この区画は老人施設やその他のマンションも建設されていくわけですが、全てに反対されるおつもりなのですかね。
もしそうならばこのエリアは今後も避けたいと思いましたが、このような掲示板に問いかけたところで答えがわかるはずもないですね・・・。

[1348: 口コミ知りたいさん]

ここの近隣住民は何を望んでいるのでしょうか？三井のマンションが立つのがそんなにネガティブなの？

[1349: 匿名さん]

ル・サンク小石川と過去スレと同じ議論がされてますね。

>>1343のリンク先の関連記事を読めば詳しく書かれてますが、建築審査会が避難路の不備を認めて建築確認を取り消す裁決を行ったことを不服としたNIPPOは、避難路に不備があっても不利益を受けるのは居住者であって周辺住民でないから、建築審査会が避難路の不備を認めて建築確認を取り消したのは誤りだと言い張って裁判で争いました。地裁も高裁も最高裁もそのような主張をしたNIPPOの訴えを当然ながら退けました。

>>1345 >>1347 の書込みに、パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの周辺住民が大小さまざまな指摘をした中で、一部の廊下の幅が審査に引っかかってしまったのは不幸だとあります。それ本当に不幸なことなのですか？
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの廊下の幅が建築基準法で定める技術的基準に適合していないのであれば避難路に不備があるわけです。その不備は居住者の不利益であって周辺住民の不利益でないから、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行ったのがおかしいという趣旨でしたら、ル・サンク小石川でのNIPPOの言い分と全く同じですね。

[1350: 匿名さん]

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスの避難路に不備があるのでしたら、避難路の不備のあるマンションの販売がされたことが不幸ではないですか？
売主は社長記者会見をしないのですか？