パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[1184: 口コミ知りたいさん]

>>1169 匿名さん
私も倍返しかなと思いますが、契約書には
明確な記述はないみたいです。
不動産に強い弁護士に相談してみます。

[1185: マンション検討中さん]

こういうのは、三井とゼネコン、どちらに問題点があったのかね。

[1186: マンション検討中さん]

履行に着手というのは、
自宅を売却した(住むところがない)
引っ越し屋と契約済み(キャンセル料がかかる)など、引っ越し作業が始まった状態で、
売り主は倍返しだけでは契約を
取り消せなくなります。

[1187: 匿名さん]

>>1180 デベお勤め宅建士さん
まずは手付金＋振込手数料の返金。その上で、今後の方針を固めるのに1ヶ月程時間を要すると言われています。
1ヶ月待つべきなのか、早めに消費者庁に相談するべきなのか悩ましいです。

[1188: マンション検討中さん]

手付け入金～契約書作成間(普通数日程度)に
建築確認取り消し
というのはかなりのレアアースでしょうから、
前例(判例)があるか、興味深いですね。

[1189: 検討板ユーザーさん]

>>1187 匿名さん
三井側からそのように言われたという事は、①建築計画を変更し一から仕切り直すか、②建築そのものを断念するか、年度内に決めるということですかね。

[1190: 匿名さん]

>>1189 検討板ユーザーさん
①の方針とのことです。それで周辺住民の気持ちが収まるとは思えませんので、最終的に②になるのではないかと予想しています。

[1191: 検討板ユーザーさん]

>>1190 匿名さん

どういった点で近隣住民と揉めたのか聞いていますか？

[1192: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
売主に文書で説明をしてもらうことと、説明会を開催してもらうこと。
並行して、東京都不動産業課に相談するといいです。

[1193: 匿名さん]

>>1191 検討板ユーザーさん
建築審査会の審査請求書を売主に示してもらうといいと思いますが。

[1194: マンション検討中さん]

建築確認が再度されるかどうかは、
法令に則った建築計画が提出できるかどうか
で決まります。

[1195: 匿名さん]

>>1191 検討板ユーザーさん
高さ制限、日影規制を含む多岐にわたる内容で、要は建築中止にするためにあらゆる箇所をつつかれ、その中の一部が認めらた運びです。これで収まるとは思えません。

[1196: マンション検討中さん]

引き渡し遅れで補償が発生するのは、
２ヶ月遅れ以上ですか？

[1197: 通りがかりさん]

法令に則った建築計画になっていないのだとすると
そのような物件を販売したことが問題です。

それから
設計者である
IAO竹田設計の責任も重大だと思います。

[1198: マンション比較中さん]

>>1197 通りがかりさん
確かに建築設計事務所にも一定の責任はあるだろうが、請負契約の相手方であるデベに対する責任だけで、マンション購入者に対して直接責任を負うわけじゃないけどね。

[1199: 匿名さん]

ル・サンク小石川でも問題視されていたけど
審査請求での争点を購入者に説明しないで
販売してはいけないのでは？

[1200: 匿名さん]

昔から住んでいる住民ともめているのですか？
ここって、戸建て街なの？

[1201: マンション比較中さん]

>>1200 匿名さん
全然。戸建て街じゃない。マンションばっか。一部やべえ奴がいるんだと思います。

[1202: 匿名さん]

周辺住民を悪く言いたい人がいるようだけど・・・法令に則った建築計画になっていないならそっちが重大問題なのであって、周辺住民への不服を言う話でないですよ。

[1203: 検討板ユーザーさん]

>>1201 マンション比較中さん

きな臭いですね。仮に建築計画を修正して建築が認められたとしても、近隣住民との間でトラブルを抱えている物件として敬遠されるでしょうし、近隣住民と上手くやっていけるかも未知数です。オール投資用賃貸物件であればそんな心配ありませんが、実需層にとっては大問題かと。
ちなみに、近隣住民とは、北側正面や、北西、北東側の方々なのでしょうかね。

[1204: 匿名さん]

三井の信用もガタ落ちですね。他の三井案件も大丈夫なのか、心配になる。

[1205: 匿名さん]

三井は、手付金返金して「はい、おしまい」とするつもりなんでしょうね。

[1206: 検討板ユーザーさん]

ルサンクは、建築確認取消の時点で諦めましたが、
三井の戦いは、まだ始まったばかり
のようですね。

[1207: 匿名さん]

6メートル道路に10メートル接しているのかなあ？
裏で接してる？

[1208: 匿名さん]

現地を見て周辺建物の登記簿を確認してきました。
断定はできませんが厄介な…というのは言葉が不正確ですね、厳格な近隣関係者がいらっしゃいます。繰り返しますがその所有者と決めてかかるわけではありません。
たぶん三井さんはこの相手なら三井だからこそ丸く収められると踏んで手を出したのでしょうが、完全に裏目に出ましたね（想像）。

それと、法的に何が引っかかったのかという点ですが、素人の私が見るかぎり高さとか日影でなく接道なのではないかと感じました。あくまでも勘ですが、法的にギリギリで解釈によって適法か違法かの見解が分かれそうなポイントです。

[1209: 1208]

>>1207 匿名さん

やはりそうお感じになりましたか。
裏側はおそらく満たしていないのではないかと。

[1210: デベお勤め宅建士さん]

>>1187 匿名さん
数千万円かかるなら早めに相談だと思います。弁護士にも相談してはいかがですか？

また、私なら返金も受取拒否します。
先方条件を受諾したと拡大解釈される懸念もありますし。

最終的に倍額でなくても、受取拒否したからといって手付は返金がないことはありえませんから。

[1211: 匿名さん]

ル・サンク小石川も接道の不備で最初の建築確認が取り消されている。
接道が悪い土地には大きな建築物が建てられない。

[1212: 買い替え検討中さん]

接道の問題だとすると解消するにはどうやるんでしょう？ウエリス市谷加賀町とかはどうなってんのかな？

[1213: 匿名さん]

>>1159 マンション検討さん

本当にその通り
相場上昇して売主優位だからて顧客のことを考えない企業姿勢に見えてしまいます

[1214: 匿名さん]

シティタワー恵比寿も大変なことに…

[1215: 匿名さん]

>>1213 匿名さん
建築審査会で争われている物件なら、それを売主が説明しないと宅地建物取引業法の規定に抵触するのでは？
東京都不動産業課に相談するのがいい。

[1216: 口コミ知りたいさん]

>>1212 買い替え検討中さん

ウェリスは旗竿地なだけでよくある普通の接道ですよ
何でここは引っかかったんでしょうか。ここも変形地ではありますが、北側の接道は問題ないですよね。なにか条例があるんでしょうか。

[1217: 匿名さん]

>>1216 口コミ知りたいさん

中野区建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

東京都建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170918151234/bengoshi.la.coocan.jp/kennti...

2件とも接道の不備が争われたものです。

[1218: 検討板ユーザーさん]

ルサンクも、一度目の建築確認取消から
再開まで数年かかってますね。
ここも、契約者に一旦倍返しは
不可避でしょうか。

[1219: 通りがかりさん]

実務や判例を少し調べると分かると思いますが、不動産売買の契約成立時期は、売買契約書作成時です。契約が成立していないのに、手付金と振込手数料の返還だけでは納得できないという方は、どのような法的根拠で何を求めているのか知りたいです。損害賠償請求というのであれば、具体的にどのような損害を受けたのでしょうか。

[1220: 匿名さん]

建築審査会での争訟になっているなら、その事実の開示が必要ですが、どうだったのでしょう？

[1221: 通りがかりさん]

近隣住民でごめんな。
鼠坂なんかに作るのが悪いと思うけども

[1222: 口コミ知りたいさん]

>>1219 通りがかりさん
まあね、契約がまだならそうだよね。もし契約前で倍返しなるなら、消費者も重説前だったから、契約前だからと無償キャンセルできなくなるね。

[1223: 手付け金払い込み者]

信じ難い100%三井の不手際です。
このペナルティはなんらかの対応してもらうのが流れだと思い不動産に強い
弁護士に相談します。

[1224: マンション掲示板さん]

>>1208 匿名さん
厳格な近隣関係者とは誰ですか？

[1225: 口コミ知りたいさん]

>>1223 手付け金払い込み者さん

無理だと思うよ。それが契約だもん。お金が戻ってくるんだから良かったじゃん。

[1226: 評判気になるさん]

ここって地上げに失敗して近隣と揉めてる感じなのかね。どうなの？

[1227: 匿名さん]

>>1221 通りがかりさん
鼠坂の由来
鼠が通るほど狭かったため，この坂名になった。（標識より）
とのことで接道が悪いのは当然ですね。

[1228: 口コミ知りたいさん]

>>1227 匿名さん
鼠坂の接道が問題になってるんですか？神楽坂エントランス側の旗竿みたいなとこじゃなくて？？だとしたら、ここでマンションがそもそも無理なような。と言いつつ、前はDNPの社宅か何かが建ってたのではなかったですか？

[1229: 検討板ユーザーさん]

>>1228 口コミ知りたいさん
だとすれば、設計の問題なんじゃないですか。

[1230: 匿名さん]

接道不足だったら土地区画形状の問題だから、建築物の設計の問題にはならないのでは？

[1231: マンション検討中さん]

>>1210 デベお勤め宅建士さん
供託されて終いだろ笑
素人考えでなくて、ちゃんと弁護士に頼んだ方がいいよ

[1232: マンション検討中さん]

三井は、倍返し回避策を
模索中？

[1233: 評判気になるさん]

>>1230 匿名さん
摂動によって建てられる建物の形状に差異が出るのではないですかね？そこで争いが生じたとか。

[1234: 検討板ユーザーさん]

>>1230 匿名さん
以前、同じ場所にDNPの社員寮が建っていたとあったものですから、そうであれば接道の問題ではないのかなと。

[1235: 検討板ユーザーさん]

>>1233 評判気になるさん

なるほど。であれば、やはり接道要件を満たさない設計に問題があったのかな。

[1236: マンション検討中さん]

>>1219 通りがかりさん

手付の法的性質を確認した方が良いかと。
契約成立してないのに手付入れてると思ってるの？

[1237: 通りがかりさん]

>>1236 マンション検討中さん
便宜上契約前に手付金を事前に振り込ませることはめずらしいことではないのでは。

[1238: 匿名さん]

>>1236 マンション検討中さん
新築不動産売買契約では、契約締結よりも少し前に手付金を払い込ませることがありますね。新築マンションだと、抽せん会終了後、手付金を払い込んで、それから契約締結という流れになることが多いと思います。少なくとも私の知る限りでは。

[1239: 通りがかりさん]

倍返し倍返し喚いてる人はとりあえず契約書見て落ち着けと。
契約書すらまだ巻いてない場合は普通にそのまま返却なだけだから大人しくしておけと。
いずれにしても。

[1240: 匿名さん]

同じく、契約前に手付金の振込を行う例を経験したことあります。
この時代、契約時に現金で持ち込むなんて人はほぼいないでしょうから、契約前のケースは結構あると思いますよ。
重説で保全措置についても説明されるし、大手であれば信用不安もほぼ皆無なので、皆さん事前振込に応諾するのが当たり前になっていますね。

[1241: 匿名さん]

>>1234 検討板ユーザーさん
おっしゃるとおり、マップ詳しく見たけど、接道の問題じゃないっぽいね。鼠坂側は関係なくて、北側の敷地入口部分だけで接道2m要件は十分満たしてるように見える。DNPの社員寮も建築基準法（43条が接道義務を規定）施工以前の物件じゃないだろうしね。

[1242: 購入経験者さん]

手付は数千万円単位の話と思いますので、数十万円払ってでも弁護士等に相談されてはいかがでしょうか。

この中途半端な時期の解約は事例は多くないでしょうし、専門家に聞くのが一番

[1243: マンション検討中さん]

手付が数千万？
1億で1000万だぞ

[1244: 匿名さん]

殆どが野次馬なんだろうねこの掲示板

[1245: 口コミ知りたいさん]

>>1236 マンション検討中さん

え、契約前に手付って普通じゃない？中古でも新築でもそうだよ

[1246: 口コミ知りたいさん]

>>1245 口コミ知りたいさん
ごめん、中古は契約時が多いのかな。勘違い

[1247: 匿名さん]

>>1241 匿名さん

まさかと思うが、もしや東京都の安全条例をご存じない？

[1248: 匿名さん]

まったく、的を得ないコメントばかり。
契約者や関係者が誰一人書き込みしてないことがわかる。

[1249: マンション検討中さん]

>>1248 匿名さん

みんな手付金の返金気になって覗きに来てるんだよ。
仕事も楽しくなくて、基本暇なんだと思うよ。

[1250: 匿名さん]

>>1247 匿名さん
ごめん＆ありがとう。安全条例は知ってたのだけど、接道関連の規定がこんなにあるのは知らなかった。恥ずかしい。勉強になりました。

[1251: 匿名さん]

>>1248 匿名さん
それは何かいけないのですか？
しかも契約者や関係者が誰一人書いていないならあなたはどの立場？

[1252: 検討板ユーザーさん]

>>1248 匿名さん

三井の不始末で炎上してるんだから仕方ないよ。

[1253: 匿名さん]

> 接道関連の規定がこんなにあるのは知らなかった。

>>1217 のリンク先の裁決が参考になりますよ

[1254: 名無しさん]

手付金って契約書を交わす前は預り金ですよね。
契約書に双方で判を押してないなら、預り金を返して終わりなんじゃないですか。
それ以上のことは契約とは別の世界で三井がやるかやらないかだけの世界じゃないかと。

[1255: 匿名さん]

そうそう。
売主が手付を倍返しするのは「契約を解除するため」だから、解除の対象となる契約がまだ成立してない場合には倍返しは不要。
法的には単にそのまま返還するだけです。
それ以上は三井の判断。

[1256: マンション検討中さん]

500円相当のQUOカーを提供することで、幕引きするということです。

既契約者は気の毒だが、DNPと手を合わせた魅力的な再建築計画を期待したい。

一番懸念するのは、既契約者が金策のために現所有物件を売却してしまった場合は、三井との間で相当な補償問題に発展するなっ。

[1257: 口コミ知りたいさん]

>>1256 マンション検討中さん

さすがにすぐ売った人はいないんじゃない。いたらたしかに揉めるけど、まあ新築で極稀に生じるリスクよな。

[1258: 匿名さん]

建築審査会での争訟になっているなら、その争訟の決着がつく前に販売したことが不適切です。

[1259: 名無しさん]

販売時に係争中ですって告知してたら申し込まなかった人もいるだろうし、現に今手付の資金拘束されてて他にも行けない状態なら相当な機会損失だわな。三井としても重過失でしょ。

[1260: マンション検討中さん]

なんか、数ヶ月ですぐには販売開始にならなさそうですね。選択肢から消して他を探します。

[1261: マンション検討中さん]

>>1257 口コミ知りたいさん

手付金を捻出するために現保有物件を売却した場合も争点になるな。

落とし所は、新規パーマンへの所有権スライドぐらいしてくれたら不問にする。

[1262: 匿名さん]

ル・サンク小石川では契約者がNIPPOに損害賠償を求めて訴訟を提起する事態になりました。FACTA2019年11月号に載ってます。
建築審査会での争点を契約者に説明していれば契約していなかった人が多かったと思われます。

[1263: マンション検討中さん]

建築確認取り消しから
再認可までの
最短記録は何か月（何十か月）ですか？

[1264: 匿名さん]

なんだかルサンクのうらみをココで晴らしたい人が混ざった来た感じが。

[1265: マンション検討中さん]

ルサンクって
破格の三倍返しなのに
恨んでる人いるの？

[1266: eマンションさん]

ル・サンクとはレベルが違うでしょ。あっちは引き渡し目前での建築計画差し止めじゃないかね。

[1267: 通りがかりさん]

ル・サンク小石川の工事が止まった（2015年9月7日執行停止）のは引き渡しの5か月前ですねえ。

執行停止から建築確認取り消しまで2か月あって、その間のNIPPOから契約者への対応も十分にされてなかったようです。当時のスレを見るとNIPPOの対応の悪さがよく分かりますよ。

[1268: 匿名さん]

係争中の物件を販売したことに深く反省をして誠実な対応をしていただきたいものです。

[1269: 検討板ユーザーさん]

ここは執行停止を経ずに建確認取り消しとは、
違反が明らかだったんでしょうか。

[1270: 評判気になるさん]

>>1180 デベお勤め宅建士さん

[1271: 検討板ユーザーさん]

まだメディア報道ないの？

[1272: 匿名さん]

>>1271
情報提供をお待ちしております！
https://twitter.com/friday_twit/status/654603361677799424

[1273: マンション検討中さん]

重要事項説明書に書いてたでしょ

[1274: マンション検討中さん]

>>1273 マンション検討中さん

なんて書いてましたか？

[1275: マンション検討中さん]

建築審査会の審査請求事件の争点を書いてましたか？

[1276: 匿名さん]

恐らく、重説への記載義務はありませんね。
デベの感覚的に、近隣係争などお金と時間で解決、というスタンスなんだと思います。

[1277: 通りがかりさん]

>>1276 匿名さん
恐らく、とかいう推測ではなく、重説に記載があったのかなかったのかという事実を知りたいですね。

[1278: マンション検討中さん]

>>1276 匿名さん
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスは「近隣係争などお金と時間で解決」できる状況でなかったのに販売したのが誤りです。

[1279: 通りがかりさん]

責任だなんだ言っても、もうどうしようもないじゃん。
仮にもこれくらいのマンション買える人間なんだから、相応の落ち着きみせましょうや。
ああでも寄生してる嫁さんが癇癪起こしてる可能性もあるか。、

[1280: 検討板ユーザーさん]

倍返しかどうかとは別に、
引き渡し遅れ２ヶ月以上で
賠償発生？

[1281: 匿名さん]

金持ち喧嘩せず。

[1282: 買い替え検討中さん]

もう、DNP寮の跡地のほうに期待することにするか。
でも、あの土地は接道どうなってんだ？

[1283: 匿名さん]

> 金持ち喧嘩せず。
でも、ル・サンク小石川後楽園ではNIPPOが契約者を怒らせて損害賠償訴訟が提起される事態になった。