パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[1124: 匿名さん]

MRで対応してくれた所長さん大丈夫かな…。

[1125: 検討板ユーザーさん]

>>1114 マンション検討中さん
出向

[1126: 匿名さん]

>>1123 マンション検討中さん

あそこは物件出来上がってからだから、こことは全然違う。
ここは他すぐに探せばいいわけだからね。
四番町へでもどうぞ。

[1127: 通りがかりさん]

契約者がうらやましい。

[1128: 名無しさん]

みちゅいさん区長に事業協力者住戸わましたりと、根回し上手なのになー、残念

[1129: マンション比較中さん]

案外伸びないのは
契約者が少なかったから？

[1130: 検討板ユーザーさん]

>>1129 マンション比較中さん

契約者10人未満ですから大して炎上しませんよね。手付解除も可能な時期ですし、三井側からの解除なら手付倍返しですしね。

[1131: マンション検討中さん]

>>1128 名無しさん
区長への貢物スタイルが封じられたせいでこうなったんじゃない？笑

[1132: マンション検討中さん]

販売再開の見通しはどのくらいあるのでしょうか？
１か月程度で解決するのでしょうか？
いつまでも見通しがつかないようだと、他のマンションに行かざるを得ないので。

[1133: 買い替え検討中さん]

裁判をやるとしても
負ければ建てられない、
勝てば相手は控訴→上告でしょうから、
相当の時間がかかるのでは。

[1134: マンション検討中さん]

>>1133 買い替え検討中さん
そうすると、ルサンクみたいになる可能性が高いということでしょうか？

[1135: 匿名さん]

>>1132 マンション検討中さん
木曜夜に電話で知らされてから、その後音沙汰なしですよね。
弁護士と相談してんのかな。

[1136: 検討板ユーザーさん]

M4階当選者 辛いなー

[1137: マンション検討中さん]

>>1132 マンション検討中さん
売主に問い合わせるのが1番ですよ。

[1138: マンション検討中さん]

>>1137 マンション検討中さん
音沙汰ないんですよね。
公式サイトがあんな感じになった当日に連絡があったのと同じように、公式サイトで社内方針を告知する時にならないと、担当者に問い合わせても「分かりません」としか言いようがない状況だと思います。
結局、購入検討者にとっては、連絡待ちの状態になってしまいます。

[1139: eマンションさん]

裁判なんてしませんよ笑　建築計画やり直してまた販売するでしょう。何が論点だったのか分からないですが、建設はまだ基礎あたりだったでしょうからやり直せるはずです。ここでル・サンクの歴史をおさらいしましょう。これを見ればまだまだ序章ということが分かるはず笑　ここ本気で狙ってた人は残念ですが数年以内に建つかどうかもわからないので別の物件に行きましょう。

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http://mansioninstitute.com/?p=767

2001 富士銀行社宅跡地を都市基盤整備公団（現UR）が購入
2003.10　日本鋪道（現・NIPPO）と神戸製鋼所不動産カンパニー（現・神鋼不動産）が共同で当該土地を購入
2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる
2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求
2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
（理由：1.自動車車庫出入口の道路（堀坂）幅員が6ｍに満たない2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）
2008.8　NIPPOと神鋼不動産が文京区長に開発許可を申請
2009.3　文京区長が開発許可（1.堀坂6mに拡幅 2.共同住宅）
2009.5　近隣住民が東京都開発審査会に開発許可の審査を請求
2009.8　文京区長が開発変更を許可
2009.8　近隣住民が東京都開発審査会に開発変更許可処分の審査を請求
2009.9　東京都開発審査会が開発許可の審査請求を棄却、開発変更許可処分の審査請求を却下
2010-11　数度の説明会と近隣住民の開発許可取消訴訟
2012.4　文京区長が開発変更を許可
2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる
2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求
2013.2　工事開始
2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認
2014.3　文京区絶対高さ制限導入（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し

[1140: 匿名さん]

腑に落ちないのは何故このような係争を抱えながら販売に踏み切った点ですね。何か販売を急がないといけない理由があったのか。

[1141: マンション検討中さん]

>>1140 匿名さん
お金で何とかなるとか甘く見ていたのかなぁ。
近隣住民の反対運動は信念を持ってやっている人が多いから、お金になびかないんですよね。

[1142: 匿名さん]

>>1141 マンション検討中さん
訴訟提起となると納得いこうがいくまいが法的にははっきり白黒付くわけですから負ければゼロに近くなる。金で転ぶならその手前で手を打つでしょうね。そこまでやる人たちだということを見誤っていたか、裁判起こされても絶対勝てると踏んでいたか。

[1143: 通りがかりさん]

みちゅいは1年くらいの近隣を黙らせて引渡しさえすればとんずらできると思ってたかも

[1144: 評判気になるさん]

みちゅい様

[1145: 匿名さん]

手付金を振り込んだのに、木曜に建設中止・販売中止になったと連絡があってから音沙汰なしですよ。
自分の中での三井への信頼感が地に落ちました。どうにもならん状況だとしても、どうにもならんです、と連絡くらいしてこいよ。

[1146: マンション検討中さん]

>>1145 匿名さん
対応は褒められたものではありませんが、三井内部でも大パニックに陥っているのでは。

[1147: マンション検討中さん]

アマゾンポイント
何ポイント相当？

[1148: 匿名さん]

>>1146 マンション検討中さん
確かにその通り、三井内部が大パニックなんでしょうね。

[1149: 通りがかりさん]

どなたか具体的に近隣住民が何に反対してたか知りませんか？？

[1150: 匿名さん]

三井って良く統率されてるというか、営業の人柄は良いんだけど上層部が強硬で購入希望者の心情汲んだ対応しないよね。まぁ営業が高飛車なM菱よりは良いけど。

[1151: 検討板ユーザーさん]

>>1150 匿名さん
上層部が強硬じゃ、結果として変わらないじゃん笑

[1152: 匿名さん]

>>1151 検討板ユーザーさん

まぁね。
勝どきも結果として落選者に鞭打つような対応だったからね。

[1153: マンション検討中さん]

誰かが入れ知恵したんでしょう。
例えば文化的埋蔵物とかあの手この手です。

浅草寿とかも時間かかった。

[1154: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

勝どきが、落選者に鞭打つとはどの辺の対応を仰っていますか？自分も落選者なので気になりました。

[1155: 買い替え検討中さん]

三井に決める権限があるのは
返金の時期くらい？

[1156: 検討板ユーザーさん]

>>1152 匿名さん

そもそも抽選会に出席できるかどうかの対応も統一されてなかったし。

[1157: 匿名さん]

埋蔵文化財でも出たのかな？

[1158: 検討板ユーザーさん]

>>1157 匿名さん

過去レスに、MR担当者から連絡があった人のレポがありましたが、近隣住民の反対により建設中止になったとのことでしたが、真偽やいかに。

[1159: マンション検討さん]

>>1143 通りがかりさん
何の前触れもなく建設中止なんてならないし、顧客に丸隠しで販売していたという企業姿勢疑いますよね。

[1160: マンション検討中さん]

>>1148 匿名さん

いえいえ、三井財閥の社員さんたちは土日しっかりお休みとってると思いますよ。
そういう社風ですから。

[1161: 名無しさん]

手付金そのまま戻ってきて終わり、みたいな感じになりそうです。倍返しにもなりません。疲れました。

[1162: 匿名さん]

えー。宅建業法上どうなの？
教えてたっけんし

[1163: マンション検討中さん]

アマゾンポイントは？

[1164: マンション検討中さん]

ここでも触れられていた三菱の高樹町物件、
当時の記事を見直すと、
最多価格帯1億4000万の
「超高級物件」という扱いですね。
数年で、ずいぶん基準が変わったものです。

[1165: 匿名さん]

>>1163 マンション検討中さん
ないですよ。手付金＋振込手数料だけ

[1166: マンション検討中さん]

契約完了してないのに倍返しはない。

[1167: 匿名さん]

結局、建築中止になったんですか？　もう再開の可能性はないんですかね？

[1168: 匿名さん]

1期1次の購入者も契約締結はしてなかったんですかね？
契約後双方が履行に着手したあとは倍返ししないとダメなんだっっけ？
業界人じゃないので履行に着手の具体例が分かりませんが。

[1169: 匿名さん]

履行に着手していると契約破棄自体が難しくなるんじゃなかったかな。
契約締結して手付を支払った時点で、売主都合の解約は手付の倍額を現実に提供することが必要なはず。
うろ覚えですが。。。

[1170: マンション検討中さん]

1163氏は、
一期三次でしょう。

[1171: 検討板ユーザーさん]

>>1165 匿名さん
三井側からはっきりお達しがあったのでしょうか？
こういう話が出ているということは、工事の再開は当面無いということなのでしょうか。

[1172: マンション検討中さん]

建築確認取り消しが、
週末か週明けかで、
一人千数百万の違いが出ましたね。

[1173: 検討板ユーザーさん]

>>1172 マンション検討中さん

建築確認取り消しのソースは？

[1174: 口コミ知りたいさん]

>>1173 検討板ユーザーさん
公開情報はないね。

三井から周辺住民の反対があったと報告を受けた人がいる
新宿区建築審査会で納戸町の物件が議題に上がっている
現地の建築看板が白紙になっている

以上の事柄からおそらく間違いないよ。

[1175: 検討板ユーザーさん]

>>1174 口コミ知りたいさん

現地の看板情報が一番直接的で確実な情報ですね。建築工程の白紙状態、すなわち、建築看板への記載が復活しない限り、現状凍結のままでしょうね。

[1176: マンション検討中さん]

建築確認取り消し後、
数ヶ月以内に建築再開できた例って
あるんですか？

[1177: 検討板ユーザーさん]

>>1176 マンション検討中さん
建築計画を変更後、再度建築確認変更申請が必要でしょうから、かなり時間がかかると思います。
傾斜地、崖地のマンションは、高さ制限と相まって、問題になるケースが多いようです。
今回の教訓としては、平地のマンションが安心ということでしょうか。それでも杭の打設の深さなどで問題になったものもありますが。

[1178: マンション検討中さん]

お祭り住戸というやつはまた買えるチャンスがあるのですか？

[1179: 評判気になるさん]

>>1178 マンション検討中さん
ないって。あるわけないじゃん。また売出し再開しても値段上げないと採算取れないじゃん。

[1180: デベお勤め宅建士さん]

>>1161 名無しさん
実際にみちゅいの指示通り手付金振込んで、口頭でも売買の意思確認してるけど紙の契約がまだということであれば、都庁或いは消費者庁にご相談下さい。

もしかして売主はそそくさとなかったことにしようとしてますから、そういう顧客を考えない企業姿勢とは思いたくないですが。
数千万円単位のお金ですから、お疲れでしょうけど簡単に引き下がらないで下さい

[1181: マンション検討中さん]

この物件、結局何だったの？

[1182: マンション検討中さん]

>>1178 マンション検討中さん
神のみぞ知るというやつです。何か月、何年かかるか分からないし、買えないかも知れない。気長に待つしかない感じですが、さすがに年寄りになるまでは待てないよね。

[1183: マンション検討中さん]

>>1181 マンション検討中さん

本年度の、ぬか喜び物件の筆頭です。

[1184: 口コミ知りたいさん]

>>1169 匿名さん
私も倍返しかなと思いますが、契約書には
明確な記述はないみたいです。
不動産に強い弁護士に相談してみます。

[1185: マンション検討中さん]

こういうのは、三井とゼネコン、どちらに問題点があったのかね。

[1186: マンション検討中さん]

履行に着手というのは、
自宅を売却した(住むところがない)
引っ越し屋と契約済み(キャンセル料がかかる)など、引っ越し作業が始まった状態で、
売り主は倍返しだけでは契約を
取り消せなくなります。

[1187: 匿名さん]

>>1180 デベお勤め宅建士さん
まずは手付金＋振込手数料の返金。その上で、今後の方針を固めるのに1ヶ月程時間を要すると言われています。
1ヶ月待つべきなのか、早めに消費者庁に相談するべきなのか悩ましいです。

[1188: マンション検討中さん]

手付け入金～契約書作成間(普通数日程度)に
建築確認取り消し
というのはかなりのレアアースでしょうから、
前例(判例)があるか、興味深いですね。

[1189: 検討板ユーザーさん]

>>1187 匿名さん
三井側からそのように言われたという事は、①建築計画を変更し一から仕切り直すか、②建築そのものを断念するか、年度内に決めるということですかね。

[1190: 匿名さん]

>>1189 検討板ユーザーさん
①の方針とのことです。それで周辺住民の気持ちが収まるとは思えませんので、最終的に②になるのではないかと予想しています。

[1191: 検討板ユーザーさん]

>>1190 匿名さん

どういった点で近隣住民と揉めたのか聞いていますか？

[1192: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
売主に文書で説明をしてもらうことと、説明会を開催してもらうこと。
並行して、東京都不動産業課に相談するといいです。

[1193: 匿名さん]

>>1191 検討板ユーザーさん
建築審査会の審査請求書を売主に示してもらうといいと思いますが。

[1194: マンション検討中さん]

建築確認が再度されるかどうかは、
法令に則った建築計画が提出できるかどうか
で決まります。

[1195: 匿名さん]

>>1191 検討板ユーザーさん
高さ制限、日影規制を含む多岐にわたる内容で、要は建築中止にするためにあらゆる箇所をつつかれ、その中の一部が認めらた運びです。これで収まるとは思えません。

[1196: マンション検討中さん]

引き渡し遅れで補償が発生するのは、
２ヶ月遅れ以上ですか？

[1197: 通りがかりさん]

法令に則った建築計画になっていないのだとすると
そのような物件を販売したことが問題です。

それから
設計者である
IAO竹田設計の責任も重大だと思います。

[1198: マンション比較中さん]

>>1197 通りがかりさん
確かに建築設計事務所にも一定の責任はあるだろうが、請負契約の相手方であるデベに対する責任だけで、マンション購入者に対して直接責任を負うわけじゃないけどね。

[1199: 匿名さん]

ル・サンク小石川でも問題視されていたけど
審査請求での争点を購入者に説明しないで
販売してはいけないのでは？

[1200: 匿名さん]

昔から住んでいる住民ともめているのですか？
ここって、戸建て街なの？

[1201: マンション比較中さん]

>>1200 匿名さん
全然。戸建て街じゃない。マンションばっか。一部やべえ奴がいるんだと思います。

[1202: 匿名さん]

周辺住民を悪く言いたい人がいるようだけど・・・法令に則った建築計画になっていないならそっちが重大問題なのであって、周辺住民への不服を言う話でないですよ。

[1203: 検討板ユーザーさん]

>>1201 マンション比較中さん

きな臭いですね。仮に建築計画を修正して建築が認められたとしても、近隣住民との間でトラブルを抱えている物件として敬遠されるでしょうし、近隣住民と上手くやっていけるかも未知数です。オール投資用賃貸物件であればそんな心配ありませんが、実需層にとっては大問題かと。
ちなみに、近隣住民とは、北側正面や、北西、北東側の方々なのでしょうかね。

[1204: 匿名さん]

三井の信用もガタ落ちですね。他の三井案件も大丈夫なのか、心配になる。

[1205: 匿名さん]

三井は、手付金返金して「はい、おしまい」とするつもりなんでしょうね。

[1206: 検討板ユーザーさん]

ルサンクは、建築確認取消の時点で諦めましたが、
三井の戦いは、まだ始まったばかり
のようですね。

[1207: 匿名さん]

6メートル道路に10メートル接しているのかなあ？
裏で接してる？

[1208: 匿名さん]

現地を見て周辺建物の登記簿を確認してきました。
断定はできませんが厄介な…というのは言葉が不正確ですね、厳格な近隣関係者がいらっしゃいます。繰り返しますがその所有者と決めてかかるわけではありません。
たぶん三井さんはこの相手なら三井だからこそ丸く収められると踏んで手を出したのでしょうが、完全に裏目に出ましたね（想像）。

それと、法的に何が引っかかったのかという点ですが、素人の私が見るかぎり高さとか日影でなく接道なのではないかと感じました。あくまでも勘ですが、法的にギリギリで解釈によって適法か違法かの見解が分かれそうなポイントです。

[1209: 1208]

>>1207 匿名さん

やはりそうお感じになりましたか。
裏側はおそらく満たしていないのではないかと。

[1210: デベお勤め宅建士さん]

>>1187 匿名さん
数千万円かかるなら早めに相談だと思います。弁護士にも相談してはいかがですか？

また、私なら返金も受取拒否します。
先方条件を受諾したと拡大解釈される懸念もありますし。

最終的に倍額でなくても、受取拒否したからといって手付は返金がないことはありえませんから。

[1211: 匿名さん]

ル・サンク小石川も接道の不備で最初の建築確認が取り消されている。
接道が悪い土地には大きな建築物が建てられない。

[1212: 買い替え検討中さん]

接道の問題だとすると解消するにはどうやるんでしょう？ウエリス市谷加賀町とかはどうなってんのかな？

[1213: 匿名さん]

>>1159 マンション検討さん

本当にその通り
相場上昇して売主優位だからて顧客のことを考えない企業姿勢に見えてしまいます

[1214: 匿名さん]

シティタワー恵比寿も大変なことに…

[1215: 匿名さん]

>>1213 匿名さん
建築審査会で争われている物件なら、それを売主が説明しないと宅地建物取引業法の規定に抵触するのでは？
東京都不動産業課に相談するのがいい。

[1216: 口コミ知りたいさん]

>>1212 買い替え検討中さん

ウェリスは旗竿地なだけでよくある普通の接道ですよ
何でここは引っかかったんでしょうか。ここも変形地ではありますが、北側の接道は問題ないですよね。なにか条例があるんでしょうか。

[1217: 匿名さん]

>>1216 口コミ知りたいさん

中野区建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

東京都建築審査会の裁決
http://web.archive.org/web/20170918151234/bengoshi.la.coocan.jp/kennti...

2件とも接道の不備が争われたものです。

[1218: 検討板ユーザーさん]

ルサンクも、一度目の建築確認取消から
再開まで数年かかってますね。
ここも、契約者に一旦倍返しは
不可避でしょうか。

[1219: 通りがかりさん]

実務や判例を少し調べると分かると思いますが、不動産売買の契約成立時期は、売買契約書作成時です。契約が成立していないのに、手付金と振込手数料の返還だけでは納得できないという方は、どのような法的根拠で何を求めているのか知りたいです。損害賠償請求というのであれば、具体的にどのような損害を受けたのでしょうか。

[1220: 匿名さん]

建築審査会での争訟になっているなら、その事実の開示が必要ですが、どうだったのでしょう？

[1221: 通りがかりさん]

近隣住民でごめんな。
鼠坂なんかに作るのが悪いと思うけども

[1222: 口コミ知りたいさん]

>>1219 通りがかりさん
まあね、契約がまだならそうだよね。もし契約前で倍返しなるなら、消費者も重説前だったから、契約前だからと無償キャンセルできなくなるね。

[1223: 手付け金払い込み者]

信じ難い100%三井の不手際です。
このペナルティはなんらかの対応してもらうのが流れだと思い不動産に強い
弁護士に相談します。