パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

[周辺住民さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1707/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

有楽町線の入り口まではそこそこ近いですが、JRまで行こうとしたら相当時間がかかります。市ヶ谷駅利用では行きは下り、帰りはほぼずっと上りなのをどう捉えるかでしょう。立地としては高台の閑静な場所で、特に公園側は良さそうですが価格次第ですね。


所在地：東京都新宿区納戸町３８番３（地番）
交通：東京メトロ南北線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　東京メトロ有楽町線「市ヶ谷」駅　徒歩7分
　　　　　　　　都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅　徒歩8分
　　　　　　　　総武・中央緩行線「市ヶ谷」駅　徒歩11分
　　　　　　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅　徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.2㎡～127.9㎡

（物件情報を追記しました。2020/07/22）

[541: マンション検討中さん]

>>540 マンション比較中さん
私は南西側各階を見てていただきましたが、たぶん他の方位もあると思います。
南側の質問をした際に、そちらの方位もチラッと見ました。

[542: 匿名さん]

あまり情報出さなくても十分なニーズがあるのかな

[543: 検討板ユーザーさん]

それにしても隣りのDNPの土地がどうなるのかという情報は三井にはないのですか？
売れなくなるから知ってて出さないのか？本当に知らないのか？

[544: 匿名さん]

>543

隣接地については計画が決まっていれば説明義務があるけど、決まってなければそうではない。

[545: 匿名さん]

昔地所が販売時にはこのエリアにはもうマンションは立ちませんと説明して、入居して数年ではす向かいに自らマンション計画立ち上げて物議をかもしたってのがあったね。

[546: 匿名さん]

隣接地はいずれ何かが建つのは確実ですから建ぺい率容積率目一杯の建物が建つことを前提に判断するのが妥当でしょう。
そう考えるとこの物件はスルーするのが賢明ですね。

[547: マンション検討中さん]

>>532 eマンションさん

隣地は接道が鼠坂で道幅狭く、再開発でも無い為、工場や中高層は無理と思われます。DNPの寮か売却してマンションか、高さ制限から、本物件と似たような５階建の集合住宅では無いでしょうか。

[548: eマンションさん]

>>547 マンション検討中さん
いつまでも有休地を遊ばせておくことはないでしょうから5階建てビルかマンションが建つのでしょうね。いずれにしても南側にべったり張り付くように建ったら日当たりも悪くなりますし誰でも嫌だと思います。リセールも期待できません。
計画を確かめる方法があればよいのですが。

[549: マンション検討中さん]

>>548 eマンションさん
計画がまだなんでしょうね。高台なのでマンション建てるに悪くないと思いますが、売却するにしても南側の再開発の植栽迄終わってからの方が高く売れると思われますので、しばらく放置ではないかと。

[550: 評判気になるさん]

>>549 マンション検討中さん
三井以外のデベが定期借地でやるかも知れませんね。

[551: マンション検討中さん]

>>550 評判気になるさん

確かに、寮で自社利用するならさっさと建てるでしょうから、売却か定期借地でマンションの可能性が高いですかね。

[552: 匿名さん]

>>551 マンション検討中さん
寮の跡地は再開発区域外ですから、DNPとしては手放すことを前提としているのですかね。

[553: マンション検討中さん]

眺望を売りにしてても向かいの敷地にマンション建てば眺望の半分以上は喪失するから、この価格はどうなんだろう。

[554: 検討板ユーザーさん]

しばらくは向かいの敷地に何も建ちませんとのことでした。一生住むつもりで検討してるのに、その説明意味ないよ。億ションを検討してるのに、そんな説明されても困る。

[555: 匿名さん]

>>554 検討板ユーザーさん
DNPがオープンにしていない以上、三井側も何も情報ないのでしょうね。
購入される方にとっては、不確定要素が残ることになりそうですね。

[556: マンション検討中さん]

隣地の不確定な情報に振り回されてエネルギーを浪費するのが嫌なので資産性を考えて駅近物件も視野に入れることにします。
それに1億以上出して外廊下かつパークホームズ仕様では全く割に合いません。

[557: マンション検討中さん]

プレミアムでも、ミーレ食洗機、リビングタイルとバスルームタイル以外は、結構スペックは普通。価格からすると期待外れ感あり。一番高い部屋なんか、3億だして、オーブンレンジオプション?また、逆梁で、リビングの窓下カウンターにしてるが、カウンター幅が広いから、床が減る。微妙。外観や、玄関ホールで予算が尽きたのか。建具やフローリングもたいしたこと無さそうだが、何せサンプルが無い。

[558: 評判気になるさん]

1F住戸（実質地下)は、上部バルコニーラインから擁壁迄2.3メートル、一面開口ですし、採光、通風ともに厳しい印象です。

上層階は、リビングの逆梁がもったいないです。高さ制限ある中で戸数を増やす為に天井高上げられないなどの制約でしょうが。tプランは梁が不要ならいっそ床から天井迄掃き出しにしたらどうか、など間取り図を見ると、もっと設計で良く出来た印象です。

[559: 評判気になるさん]

>>524 検討板ユーザーさん

2階に専用庭プランがありますから、1階は半地下というか、採光では完全地下だと思われます。リビング窓から上部バルコニーライン迄2.2メートル、そこから擁壁迄2.3メートルです。値付もそれなりでしょうが。

[560: 評判気になるさん]

>>533 評判気になるさん

その通りですね。プラウドに手が出なかった予算1.2億迄で、外観立派、住戸設備は並、の80平米迄のファミリータイプを立地重視で、というコンセプトですね。