グランドシティタワー月島ってどうよ？

[匿名さん]

グランドシティタワー月島についての情報を希望しています。
総戸数1,285戸の大規模物件です！
楽しみですね！
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tsukishima/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153969

所在地：東京都中央区月島三丁目3300番他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「月島」駅まで徒歩5分
都営大江戸線「月島」駅まで徒歩5分
都営大江戸線「勝どき」駅まで徒歩9分
間取：1LD・K～３LD・K
面積：37.66m2～91.25m2
売主：住友不動産株式会社・東京建物株式会社・大和ハウス工業株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


＜追記＞近隣の別スレ、別プロジェクト
月島三丁目南地区第一種市街地再開発
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683456/

[スムログ 関連記事]
「ONLY ONE TOKYO」月島三丁目北地区再開発プロジェクト　販売価格はどうなる！？近隣中古との比較から考察。
https://www.sumu-log.com/archives/51851/

[スムラボ 関連記事]
グランドシティタワー月島　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/81717/

[2001: マンション検討中さん]

>>1999 検討板ユーザーさん
みんな昔みたいに戸建て建てないし

[2002: マンション検討中さん]

>>2001 マンション検討中さん
やっぱ、都心部の共用施設が充実してる駅近のタワマンに限るな
近くのセブンと地下鉄で高島屋と三越のデパ地下で買い物できてたら日常生活は万全だからね

[2003: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん

ららぽも一駅

[2004: 匿名さん]

豊海ツインもかなり気合い入れてくると聞いたのですが、スミフ月島はどうなのでしょうか？

[2005: 通りがかりさん]

ここは地権者の理事達が終わってるわ。管理会社は住友不動産系列になりそうだし。奴ら裏金でももらってるんかな。

[2006: マンコミュファンさん]

>>2005 通りがかりさん

何があったんですか？

[2007: 匿名さん]

管理会社が住友系になるのは当然では？

[2008: 匿名さん]

住友側と地権者側で管理費を巡って相当話し合いの場が持たれたと聞いています。

高額な管理費に地権者が反発したとか。

[2009: マンコミュファンさん]

>>2005 通りがかりさん
今出てる情報だけでも典型的な買っちゃいけない地権者タワマンって分かるじゃんここ。何から何まで地権者に忖度しすぎてるし。

[2010: 口コミ知りたいさん]

>>2004 匿名さん
スミフ初の「グランド」シティタワーブランドなのに、ジムなし、スパなし、中住戸ダイレクトウィンドウなし、エントランスショボい、のは萎えるよ。おまけに間取りも立地もイマイチで価格だけは高い。何でこんな地権者タワマンに「グランド」シティタワーなんて勿体無い冠つけたんだろうな。
地権者がまともな水準の管積払えなくて共用削らざるを得ない時点で先が思いやられる。

[2012: 匿名さん]

今どき定期メンテナンスと維持管理費が過大な共用施設は時代遅れやろ。利用者は一部のヘビーユーザーに限られるし。管理費負担の公正化から見ても、ジムやらスパやらプールやらは無用の長物だな。

[2013: 口コミ知りたいさん]

プールは維持費やばいですよ。立地が終わってて他に取り柄のないマンションが苦し紛れに設置するのがプールという印象。

[2019: 匿名さん]

>>2014 マンション検討中さん

月島のキャピタルゲートプレイスは、共有施設を売りにしていないけど、資産価値を保っているよ。

[2020: 管理担当]

[No.1924～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・広告・宣伝目的の投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除に関する話題

[2021: マンション検討中さん]

>>2008 匿名さん
1285戸だから駐車場600台として、月の管理費、駐車場代それぞれ5万想定で管理費11億3100万
これくらいあれば、管理人、コンシェルジュ、警備員を24時間常駐で常に合計8人体制として手厚いフロントサービスが可能でしょ
人件費は時給2500円×24時間×8人×365日=1億7520万円
くらいしかかからんからね

[2022: 匿名さん]

つまり、立地や眺望で圧倒的な物件ならば、まやかしの豪華絢爛ギミックは無用ということ。月島で言えば、前者はCGPで、後者はここなんだな。

[2023: 検討板ユーザーさん]

>>2022 匿名さん
眺望の良さはわかるけど、圧倒的は言い過ぎかと。

[2024: マンション検討中さん]

ドゥトゥール、割安だよな
人道橋開通して駅距離半減になるし、将来晴海駅と一帯再開発もあるのに

[2025: 匿名さん]

>>2024 マンション検討中さん

有楽町線沿線がいいので、勝どき駅は検討外です。

[2026: 匿名さん]

大江戸線は不便です。
汐留のオフィスも撤退していき、
ますます大江戸線の価値が減退していく。
有楽町線沿線にしておいた方が何かと便利だし、資産価値もあります。

富士通本社移転で危惧される汐留のゴーストタウン化。
https://www.mag2.com/p/money/1361565/amp

[2027: マンション検討中さん]

ファミリータイプだと1.5億は必要ですか。
相場とはいえ、高くなったものですね。

[2028: 評判気になるさん]

>>2019 匿名さん
いや、そこは普通にジムとか一通り揃ってるでしょ

[2029: 匿名さん]

>>2028 評判気になるさん

ないとは書いてないよ。

[2030: 口コミ知りたいさん]

>>2027 マンション検討中さん

ここは間取りの悪いファミリータイプで1.5億ですね。
誰が買うのかしらね。

[2031: マンション検討中さん]

ここって登録とかはいつ頃ですか?
日程わかる方いたら教えて欲しいです！

[2032: 評判気になるさん]

>>2030 口コミ知りたいさん
1.5億が安いと感じる人やな。

[2033: eマンションさん]

>>2031 マンション検討中さん
来月

[2034: マンション掲示板さん]

1.5億を安いと感じる人は、月島とか勝どきの一般フロア買わないと思う。
ホントにこの辺の価格帯はスッポリ売れなくなってきてる。
どんなパワーカップルだろうが、この不確実性の高まってる時代にレバレッジをかけすぎる選択はしないよ。
そうなった時にこの辺の価格帯は実に中途半端。
そういう意味でピークアウトは目前で後はダラダラ下がるしかない。

[2035: 匿名さん]

もう一次取得パワカは死滅したでしょ
相場についてきてるのは住み替えとか待ってる不動産を担保に次の不動産に手を出してるような人たちだけになってきたので、彼らは目が肥えてるから中途半端な部屋は買わないよね

[2036: 検討板ユーザーさん]

やっぱり10月になって法律できて書き込み減ったよね

[2037: マンション検討中さん]

＞2036
すみません
どんな法律ですか？
知識不足で申し訳ありませんがお教えいただけますか

[2038: 匿名さん]

企業のステマが規制されたから、こういうサイトで良いことばかり書きまくって誘導するのはやりにくくなったんじゃない

[2039: 通りがかりさん]

いよいよ豊海のツインタワーの販売が始まろうとしてるよ。
あれがPTKと同じく600～700で出てきたら、もうこちらは全く見向きもされなくなるね。

[2040: マンション検討中さん]

豊海は眺望以外何も利点ないし、駅アクセスもフラッグと五十歩百歩だからここ検討する人とは被らないんじゃないかな。とはいえここはストロングポイントないし、話題としては霞んだね

[2041: マンション検討中さん]

>>2038 匿名さん
スミフのスレはどこもステマがすごかったからね。

[2042: 通りがかりさん]

>>2041 マンション検討中さん

誰がステマすんの？

[2043: マンション検討中さん]

地権者のセンスの差が出たな。
せっかくの水辺ロケーションなのに老人向け施設建てろだの畑やりたいだの言うから、若い人が寄り付かない残念な企画に成り果てた

[2044: マンション掲示板さん]

>>2043 マンション検討中さん

そもそも若い人が買える価格帯ではない。

[2045: 匿名さん]

>>2040 マンション検討中さん
共用部の充実度はここよりかなり高いし眺望も最大限活かしてる。デザインもホシノアーキテクツ起用で湾岸の新しいランドマークになりそう。フラッグタワーとはレベルが違いすぎる。

[2046: 検討板ユーザーさん]

>>2043 マンション検討中さん
少なくとも現金買いしてくれそうな外国勢は軒並み豊海に流れるだろうな。元々外人ウケ意識したPRしてたのに地権者のせいで外人ウケしなさそうなタワマンになっちゃったの皮肉だな。

[2047: 匿名さん]

>>2046 検討板ユーザーさん

地権者にプロジェクトを壊された悪い例の出来上がり。

[2048: 匿名さん]

つきしまFARMとかいう、虫発生装置
腰が痛いだのでロクに手入れしに来ない住人ばかりで荒れ放題の予感がする

[2049: 匿名さん]

>>2039 通りがかりさん

大江戸線沿線物件と有楽町線沿線物件とでは、あまりにも利便性が違いすぎる。
不便な大江戸線単線勝どき物件になんて、絶対買い替えたくない。

かと言って、月島でこの仕様と価格では厳しいね。

[2050: 販売関係者さん]

やはりタワーなら三井一択だな。

[2051: 匿名さん]

買える人は少数派だな。よく分かる。

[2052: マンション検討中さん]

つきしまFARMいいと思うけどなぁ。
ありそうで無かったから。
都心の中に畑というアイディアはいいところに目をつけたと俺は思うよ。

[2053: 匿名さん]

全然手入れしない人とか、人の野菜を獲っちゃう人とか、虫とか、肥料の臭いとか…
何かと住民間トラブルの元になるから普通は企画しないと思う。

[2054: マンション検討中さん]

ここって地権者がゴネたお陰で共有部が低仕様になったんですか？

[2055: 評判気になるさん]

>>2054 マンション検討中さん

PTKの賃貸仕様よりはマシかな。

[2056: 通りがかりさん]

なんか誤解してる人が多いけど、地権者の意見なんて全く聞き入れられなかったよ。全て住友の利益のためのマンション。街区の名前とか、どうでも良い所だけは地権者の意見が反映される。

[2057: マンション検討中さん]

坪800万円ですからね。

[2058: 口コミ知りたいさん]

>>2055 評判気になるさん
ジムすらないのに何を言い出すんだか。
スミフなのにエントランスショボいし。

[2059: 通りがかりさん]

地権者がゴネてしまうと再開発自体がここまでおかしくなるのか(-_-;)

空室率もどうなることやら。

[2060: 通りがかりさん]

>>2055 評判気になるさん

ＰＴＫがショボいのは専有部
しかも当初販売は金積めば幾らでも仕様上げられた。
モリモリにしても＋５００～７００万くらい。
坪単価だと２０～３０程度のプラス。
それでもトータルだと余裕で坪単価５００万切ってた脅威の買い得物件。



それが、湾岸最強ＰＴＫミッド。

[2061: 匿名さん]

有楽町線ない時点で最強には程遠い
勝どきなんて豊洲とあんまり変わらん

[2062: 匿名さん]

勝どきも豊洲も周辺環境が良いし、人気の高いアドレスですよ。

[2063: 匿名さん]

>>2060 通りがかりさん

ＰＴＫは、人口密度とわんこの数で最強になるでしょう。

2,700世帯のうちの1,000世帯が地権者物件です。
賃貸の内見をした方から、地権者物件の仕様の低さを嘆く声を漏れ聞いています。
専有部の住宅機器がタワマンとは思えないほど安っぽくて、借りるのをやめたそうです。

大江戸線単線の勝どきは不便、バスは今後ますます混む。

勝どきは今後さらにタワマンが建つだけで、特に発展要素もありません。
晴海や築地の発展を指をくわえて見ているだけです。

ＰＴＫの土地は、倉庫の前はメッキ工場の跡地、ひと様に自慢する土地ではありません。

[2064: 口コミ知りたいさん]

グランドシティ月島も地権者仕様の間取りで、あんなプライバシーも無い様な変な形になっているのかな。

[2065: マンション検討中さん]

>>2063 匿名さん

PTKを賃貸する人は地権者住戸の専有部が気になる人は気になるんじゃないですか。
でも分譲組は専有の仕様は気になるならリフォームすればいいだけだから、それで検討から外す様な人いる？

[2066: マンコミュファンさん]

>>2065 マンション検討中さん
居るでしょ
普通、リフォームとかしたくないから築浅物件探してるんだよ

[2067: 匿名さん]

>>2060 通りがかりさん
サウスは？

[2068: マンション検討中さん]

>>2066 マンコミュファンさん

えっ？もしかして新築に住んだことないの？
例えばスミフ物件なら、普通は最初にシスコン入れてリフォームかけてから住むでしょ！
新築購入したそのままの部屋で住む人もいるかもしれないけど、このクラスのマンション購入者ならそんな人は少数派でしょ。
それともあなたはそっち派？

[2069: 通りがかりさん]

豊洲築15年のPCTで坪660の事例出た(普通フロア)。
坪700平均なんてバーゲンだと思うがどうだろう？

[2070: 匿名さん]

>>2069 通りがかりさん

やっぱり有楽町線沿線は便利だよね。

勝どきは、江東区の豊洲に抜かれるんじゃないの。大江戸線マジで不便だもんな。

[2071: 通りがかりさん]

>>2070 匿名さん

もう抜かれてる。
豊洲より良いところが勝どきになんかある？

[2072: 匿名さん]

月島に住むお金はないけど中央区アドレスが欲しいアドレス厨向け
それ以外の良さは特にない

[2073: 通りがかりさん]

>>2071 通りがかりさん
本当だ。もう抜かれてるっぽい。

PTK 勝どき駅徒歩1分　新築　賃料約5000円/平米
BTT 豊洲駅徒歩4分　築2年　賃料約6000円/平米

[2074: マンション検討中さん]

>>2073 通りがかりさん

豊洲は新しい開発が駅近でもう無いから、BTTの経年劣化と共に下がるだけだよ。

それとPTKの賃料は7000円/平米より少し上だよ。
BTTの賃料は5000円/平米。

レインズで確認済みです。

[2075: マンション掲示板さん]

>>2074 マンション検討中さん
どこのレインズ？

[2076: マンション検討中さん]

>>2074 マンション検討中さん
今、開発してるよ？

[2077: 匿名さん]

どっちも条件違う部屋で都合よく比較してんじゃないの
同じような条件の部屋だと同じ

新築で駅徒歩1分なのに賃料同じってことは勝どき駅の方が駅力低いな

[2078: 匿名さん]

>>2077 匿名さん

もう、豊洲が抜くよ。

今まで勝どきは銀座までの距離が近いことが一番の売りだった。
だけど鉄道が通っている訳じゃない。
実はバス物件なんだよ。

ところが、もうバスが混んできて快適じゃないよ。有楽町線のある方が強い。

勝どきは店がほんと流行らないもんね、不思議。

[2079: マンション検討中さん]

パークタワー勝どきは今後も更に上がるだろう
出遅れてる勝どきの周辺のマンションも狙い目
引っ張られてエリア全体が上がるだろう

[2080: マンコミュファンさん]

>>2077 匿名さん

募集図面ではなく成約賃料で比較よろしくね。

豊洲駅近で、大規模マンション開発は無いよ。
あるなら東京都が出している開発許認可のリンク教えてね。

[2081: 匿名さん]

勝どき、めちゃくちゃ部屋が余っとる。

[2082: 通りがかりさん]

>>2081 匿名さん
駅力が無いからね。

[2083: 匿名さん]

勝どきは、8万くらいで部屋を借りれるけど、豊洲は10万以上する。

[2084: 匿名さん]

まだまだ上がる（願望）

むしろ供給多すぎたら賃料維持できないと思う

[2086: 匿名さん]

有楽町線しか興味ない

[2087: 契約済みさん]

>>2077 匿名さん

なるほどね。
BTT賃料は思っていたよりも高く、賃貸に出したら利回りとれるね。
確かにPTKの賃料水準は地権者住戸（設備グレート低い）多数の募集で、早期成約の為に相場賃料より低く募集しているから、賃料安く賃貸決まっている部屋も多々あるね。
でも、地権者住戸の募集でも条件良い部屋（高層階でファミリータイプ）は7000円前半/㎡で決まっているね（BTTで同水準で成約している部屋もあるが、１LDKとか50㎡２LDKとかコンパクトな間取り）

でも、新築価格対比で比較すると、PTKの方がBTTよりも値上がりしているよね。

現状こんな感じかな。

BTT：利回り＞値上がり
PTK:値上がり＞利回り

[2088: マンション検討中さん]

一般的に、小金持つは豊洲、江東区に住まないですよ。課税所得が物語っております。中央区760万円、江東区480万円、正直、大島や南砂あたりは3000万円台でファミリーマンションが買えるので、誰でも住めるエリア。但し、豊洲は確かに江東区の麻布みたいな存在だから、プライドだけは高くなりますね。不動の4番みたいな。
だけど、中央区にいくと、8番あたりですかね。
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/regional-regeneration/personal-r...

[2089: 匿名さん]

>>2081 匿名さん

トーキョータワーズ は、ミッドタワーだけでもSUUMOの表示で賃貸募集400件だって。

ミッドタワーの下は賃貸専用で重複表示かなりあるけど、築15年も経つのにまだこんなに埋まらないとは大変だな。

https://suumo.jp/library/tf_13/sc_13102/to_1002121504/


勝どきは大江戸線が不便だし、店も少ないから、ワンルームや1LDKは苦戦するやろな。賃料下げないと厳しいよ。

[2090: 匿名さん]

>>2089 匿名さん

駅力の差やな。不便やし。

[2091: pっっぷ]

>>2089 匿名さん

以下が成り立ちますね。

BTT：利回り＞値上がり
　　　新規供給が無い分、賃貸部屋は限定的。故に賃料単価は安定。しかし新しい住宅開発が無いために、エリアの価値向上は見込めない。

PTK:値上がり＞利回り
　　　エリアの開発が多く、賃貸募集部屋も多い分、賃料単価は安定しない。しかし再開発PJによりエリアのポテンシャルは上昇しているが故に不動産価値は上昇。

[2092: 匿名さん]

勝どきはBRTが出来た事で便利になったけど、おかげ大江戸線が不便な事を再認識した。

[2093: 匿名さん]

川崎駅→東京駅が18分で行くのに、勝どきから激混みのバスでちんたら20分乗るのが、どうも割に合わない気がします。
バスは夜は本数少ないし。

月島駅→東京駅　12分がいいな。

[2094: 匿名さん]

勝どきは臨海地下鉄できたら5分で東京駅じゃない？

[2095: 匿名さん]

>>2094 匿名さん

地下鉄出来てから検討します。
今売ってる勝どきのマンションは、その頃には築30年に迫っているので。

[2096: 匿名さん]

臨海地下鉄は2040年には開通だから意外とすぐだよ。

[2097: 匿名さんさん]

>>2096 匿名さん

勝どきに住んでたら知ってますよね？
勝どき駅のコンコース増設工事、完成が伸びに伸びて10年かかった事を。

全体の完成なんていったいいつになるやら。

[2098: 評判気になるさん]

>>2096 匿名さん

不便な場所で20年も場所取りすんのは人生の無駄使い。

[2099: 匿名さん]

東京駅の丸の内南口バス停から勝どき駅前バス停まで26分だと。
混んでる時はダメだよね。

[2100: マンション掲示板さん]

>>2098 評判気になるさん
ほんとそれ
お駄賃やるから花見の場所取りしといてくれって言われてる人みたいで可哀想