プレミストタワー靱本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミストタワー靱本町についての情報を希望しています。
全353戸で駅から徒歩１分の物件です。
大規模物件で駅近…！気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/u353/

所在地：大阪府大阪市西区靱本町一丁目60番3、61番3、62番3、63番4（地番）
交通：Osaka Metro四つ橋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro御堂筋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro中央線「本町」駅から徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.04平米～135.02平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
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【内覧会】【ネタバレ注意】「プレミストタワー靱本町」本町エリアで1番売れ行きが良いタワマン　残戸数2戸！「すごろく」
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[1984: マンション検討中さん]

このマンションの低層階はかなり安いためリセール期待できますよ。
リセールのみ考えるとですが。

[1986: eマンションさん]

[No.1982～本レスの内、スレ主旨を逸脱する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[1987: マンション検討中さん]

大阪タワーがこのマンションのことを微妙って言ってたのが気分害しました。
あなたの年収でこのマンション買えるんか、とは思いましたが。

[1988: 名無しさん]

>>1987 マンション検討中さん

人によって求める基準が違うので別に刺さらない人がいてもいいじゃないですか。
実際売れており入居前完売は間違いないでしょうし！

[1989: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん

きっと微妙と言われてるのは、価格帯が少し前の御堂筋近価格なのに立地が四つ橋筋線近であったり、建物仕様がミドルクラスタワーになっているからかと思います。貧富の差は激しい時代で高い物件購入者ほどギリギリ買えたというような方は少ないと思いますのでそれぞれ基準で見ますよね、特に最近は！

[1990: マンション検討中さん]

ネタ切れですね

[1991: マンション検討中]

>>1990 マンション検討中さん

参考になるが異常に多い。。

[1992: マンション検討中さん]

過去の投稿で、小学校は西船場を選べるみたいなことが書いてあったような気がしますが、原則として明治で、抽選次第で西船場（や堀江）に行けるかもしれない（上限人数あり）という感じなんでしょうか。
抽選の倍率を含めて、詳しい方いたら教えてください。

[1993: 口コミ知りたいさん]

ここってリセール時は何割くらい値上がりするんでしょうかね？

[1994: マンション検討中さん]

>>1993 口コミ知りたいさん
低層階以外はほとんどしません

[1995: マンション掲示板さん]

>>1994 マンション検討中さん
ご教示頂きたいのですが、なぜ低階層だけリセール価値あるのでしょう？
せっかくのタワマンなので高層階の方が需要もあると思うのですが。値段でしょうか？

[1996: マンション掲示板さん]

続きです。
実際、低層階がほしい理由が、値段の割に便利な立地と共用部の利用だとしても、共用部なんてだんだん使わなくなると思うので。
そうすると低層階といえどタワマンなので他と比べて高く、なぜ需要があるのか教えて頂けるとありがたいです。(すでに議論あったかもしれませんが)

[1997: 匿名さん]

>>1995 マンション掲示板さん
そもそも80m2台がリセールで売れる限界が8980万の出し値となるからです。70m2台は7980万です。
それが9000台、8000台で売れるのは高層階でも簡単ではありません、しかもリセールしやすいのは圧倒的に角部屋です。低層階の角部屋以外で利益を出して売れる可能性は高くないと言えます。
これは鉄板です。

[1998: 匿名さん]

>>1996 マンション掲示板さん
そうです価格です
低層階の角部屋が80m2台で7000万台後半で分譲されてました。楽勝で売り抜けます。

[1999: マンション検討中さん]

低層階7000万台が数年後に9000万とかで売れることはありえるでしょうか？
15年後に現状維持で売れたら良いなと思ってます。

[2000: 口コミ知りたいさん]

>>1999 マンション検討中さん
低層階85m2前後の角部屋は7000後半で分譲されてここの目玉物件でした、転売は8000後半でもいけると思います。
9000は分かりませんが可能性がゼロではないです。
オプションや売るタイミング次第です。
低層階80m2の部屋が9000で売れる可能性はかなり低いです。

[2001: 購入検討者]

>>1998 匿名さん
北西または南西の低層角部屋かと思いますが、どちらも囲まれ感強く、眺望気にしないとしても圧迫感きつくて中古でも買いたい一人はなかなか居ないのではないでしょうか。購入したい人が少なければその分だけ、価格は落ちると思います。

[2002: マンション検討中さん]

>>2001 購入検討者さん
そう思うのは素人だけです。
低層階角部屋はどの向きも売れ抜けれます。
むしろ高層階はリセール価格が1億前後でないと利益が出せないため厳しいと思います。
ただ賃貸で回して数年後元値でなら売り抜けれます。

[2003: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん
法人名義にするんですか？

[2004: eマンションさん]

>>2003 匿名さん
それは個ごそれぞれの判断です
税制メリットを考えてやればいいでしょう。
ちなみに業者は会社でも、個人でも両方で買ってます。
業者は現金で買って手数料ゼロで売れるので中層階の眺望がギリギリ抜けてる安い角部屋を買います。
個人がローン組んで、売る時3%手数料かかる場合はやはり低層角部屋一択です。

[2005: eマンションさん]

>>2003 さん

>>2003 匿名さん
それは個ごそれぞれの判断です
税制メリットを考えてやればいいでしょう。
ちなみに業者は会社でも、個人でも両方で買ってます。
業者は現金で買って手数料ゼロで売れるので中層階の眺望がギリギリ抜けてる安い角部屋を買います。
個人がローン組んで、売る時3%手数料かかる場合はやはり低層角部屋一択です。

[2006: マンション検討中さん]

うめきた、なにわ筋線、カジノなど考えるとこのマンション期待できますね。

[2007: eマンションさん]

>>2005 eマンションさん

中層階の中部屋75平米はどうですか？
7800～8000程度購入として値上げもしくは現状維持期待できますかね。

[2008: マンション検討中さん]

>>2007 eマンションさん
厳しいと思います。
7000前半で購入なら可能性有ります。
購入時の諸費用と売却時の諸費用は物件価格の1割は見とかないと駄目です
75m2の再販価格は7980です。8000以上で売るのは結構キツイですが角部屋なら可能性有ります。

[2009: 口コミ知りたいさん]

>>2005 eマンションさん

低層角部屋最上階あたり85平米前後8500前後のリセールはいかがでしょうか。

[2010: 名無しさん]

>>2009 口コミ知りたいさん
低層階は8980
高層階でも9000台が妥当です。億超えは厳しいです。

[2011: eマンションさん]

>>2010 名無しさん

眺望とかほぼリセールバリューに影響しないような価格になってますが、そのご認識ということでしょうか。

[2012: マンコミュファンさん]

>>2011 eマンションさん
中古になった場合は新築価格ほどの価格差は出ません

[2013: 通りがかりさん]

>>2005 eマンションさん

北東と北西、南東と南西の角部屋は角の窓の作りが大きく異なります。
角部屋一択というのは、北東と北西の角の窓の多さ、南東と南西の角の窓の少なさを踏まえた上でのご意見でしょうか。
それとも一般的なマンションでの一般論としてのご意見でしょうか。

[2014: マンション検討中さん]

>>2013 通りがかりさん
そんなに違いますか？南西南東は西と東のFIX窓がかなり長さありますよ、南もFIXではないけど、窓はいくつかあります。北東北西角のほうこそ、FIX窓のトータルの長さがそんなにないように思いますけどね

[2015: マンション掲示板さん]

>>2013 通りがかりさん
ここは南東はリビングの南側が塞がっていて角部屋とは言えないくらい残念です、南東のリビングは最低です。
南西と北西は窓は多くていいのですが、角部屋の西は基本タブーです。ダイワいわく二重で暑さ対策は大丈夫との事ですが西日の強烈さがわかってるのかなと疑問です、北東はモデルルームに使うだけあって真っ直ぐな型で、優等生的な間取りです、ただ洗面所の入り口はさすがダイワて感じですね、何故としか思えません。
それでも角部屋の希少価値は絶対的です。

[2016: 検討板ユーザーさん]

>>2015 マンション掲示板さん
西側は靭公園が見える部屋は見えるので、靭公園至近が売りでもある当物件にとって、希少価値あるのではないでしょうか。

[2017: 匿名さん]

>>2016 検討板ユーザーさん
あくまでも個人的な意見ですが。大阪城や富士山ならともかく、靭公園にそれほどの資産価値はありません。
眺望が維持できる程度です。
ただビルよりはいいかと。

[2018: マンション比較中さん]

>>2017 匿名さん
靱公園に価値ないですが流行っているのは確かですね。マンションにとってはこの先長くそこには建物が建たない緑地というところが最高に価値かと思います。住んでいるマンションの横に背の高いマンションが建つことは嬉しくないですし。

[2019: eマンションさん]

>>2015 マンション掲示板さん

低層の角より中～高層の中住戸の方が個人的には好きなんですが、平米が同じと仮定すると低層角の方が1000万近くも値差が付くんでしょうか？
500戸以上の中之島タワーの様なタワーだと角部屋の希少価値も分かりますが、新梅田のグラメもこちらも低層角は割と最後まで残ってました。
いかがでしょうか。

[2020: 検討板ユーザーさん]

>>2019 eマンションさん
同じ広さならそこまで差はつきません
ただ角部屋はモデルルームのようにグレードに差があります。何階以上が内装のグレードも角部屋と同じか知りませんが、内装も同じなら中層中部屋と低層角部屋はほぼ同じレベルですが、希少性で角のが売り安いと思います。
とにかく中部屋は売りにくいです。

[2021: 匿名さん]

>>2020 検討板ユーザーさん

笑 大多数は中部屋なんだから別に売りにくいとかはないよ

[2022: マンション掲示板さん]

>>2021 匿名さん

ど素人か

[2023: 評判気になるさん]

>>2021 匿名さん
大多数が、売りに出る意味考えたら

[2024: eマンションさん]

ここ、あと何部屋ぐらい残ってるんですか？

[2025: マンション掲示板さん]

>>2023 評判気になるさん

いや、角部屋はワンフロア4つしか作れないから？笑笑

[2026: 通りがかりさん]

>>2020 検討板ユーザーさん
どう考えてもこの角部屋の方が売りにくいと思いますよ。なかなかユニークな間取りですね。

[2027: 検討板ユーザーさん]

>>2026 通りがかりさん
確かに前述の通り南東はリビングが最悪です。
それでも実際に見てみると大量に賃貸や売却が出てくる中部屋よりましです。

[2028: 検討板ユーザーさん]

>>2026 通りがかりさん
イマイチピンと来ないけど、そんなに良くない間取りですか？ドの点がダメでしょうか？

[2029: eマンションさん]

また売出物件数減ってますね。残戸数20~25戸ぐらいかもしれませんね。竣工前完売は余裕かもしれませんね。

[2030: マンション検討中さん]

うめきたの開発によって梅田の中心地が西梅田寄りになるから四つ橋線の価値上がりますかね？
中津に新しくできるタワマンえげつない価格になりそうですね。
しばらくは本町や北浜にはタワマンよていなさそうですね。

[2031: マンション検討中さん]

>>2028 検討板ユーザーさん

家具配置考えてみてください。ベッド、テレビ、ソファ、ダイニング。部屋の凹凸により、まとまりが悪いです。
収納が圧倒的に少ないです。
80平米なのに、居住スペースが少なすぎます。他の80平米の寝室、リビングの居住面積と比べてみてください。

[2032: マンション掲示板さん]

>>2027 検討板ユーザーさん

主張の意味がわからない。マシってなにが？

[2033: 匿名さん]

西区ってやはり水害リスク高いんですね。
タワーであるここであれば、3階相当の10mくらいまでなら浸水しても安心ですね。

[2034: マンション検討中さん]

水害リスクまで考えてたらしんどくないですか？
交通事故や病気になる確率の方が高いかもしれないですし。
水害は大阪なら大丈夫でしょう。

[2035: 検討板ユーザーさん]

>>2032 マンション掲示板さん
その前に不動産の売買や賃貸にどの程度経験積まれてますか？　少なくとも10回以上　タワーマンションは5回以上の経験がない方ならお話ししてもわかってもらえないので無理です。
ちなみに私は業者経験もあり他人の不動産は数百件契約しましたし、自分のマンションや戸建、億ション、タワーマンション20件は取引しました。
もし私以上の経験者なら大変失礼しましたが、ど素人なら説明しても無駄です。

[2036: マンション検討中さん]

>>2035 検討板ユーザーさん
低学歴不動産屋さんでしたか。
話が通じない訳が分かりました。失礼しましたね。

[2037: 名無しさん]

>>2036 マンション検討中さん
いちおう高学歴ですが
あなたのような方と接する世界にいないと思いますよ。

[2038: マンション検討中さん]

二人の個人的なやり取りは他所でやってください。すれ違いです。

[2039: マンコミュファンさん]

>>2035 検討板ユーザーさん

住んだことなさそうなのが、歴然としてますよ。

[2040: 匿名さん]

低学歴なのは地主でタワマン買ってる人。
高校名聞いて引いた。

[2041: マンション検討中さん]

>>2039 マンコミュファンさん
今も住んでます、今も複数所有してますが、ここは住む予定ないです、勿論買ってますが。

[2042: 匿名さん]

>>2041 マンション検討中さん
読んでて恥ずかしいからもうやめてください

[2043: 名無しさん]

中華圏の人、恐らく台湾の人が書いた日本語でしょうね。ダイワは台湾系の企業と販売提携をしてると聞いたので、その営業の方が板を賑わすために書いているのでしょう。一方で、私はインバウンドで不動産が活況になるのは大歓迎です。早くコロナ収束して、海外の投資家の方々にもっともっと来てほしいです。

[2044: マンション検討中さん]

>>2026 通りがかりさん
他の部屋よりバルコニー少しは広めでいいですよね。ただ、南西角部屋の方がバルコニーが広くて、間取りもそちらの方がいいですね。
当物件はバルコニー広い部屋なく、利便性としてもバルコニーは広い部屋がいいかと思いますので、当物件内での希少価値としてバルコニーも考慮されてもよいのではないでしょうか。

[2045: マンション検討中さん]

リビングインの部屋って不便ですか？
購入したのを少し後悔しています

[2046: 通りがかりさん]

>>2045 マンション検討中さん

両方住んだ身としては、リビングインの方がなんだか住み心地は良いと感じます。空間が行き来しやすいし、広く感じます。

[2047: 評判気になるさん]

>>2044 マンション検討中さん

言ってることが本当に意味分かりません。別にバルコニー程度で差も何もないでしょう。奥行きも狭いし。

[2048: 名無しさん]

>>2047 評判気になるさん

たしかにそうですけど、洗濯物を外干しするのも困難になりそうな部屋が多いので、であればその点カバーできる部屋は一つハードルがクリアされるのかなと思います。

[2049: マンション比較中さん]

>>2044 マンション検討中さん
バルコニー面積は価格に含まれてないはずなので、使えるバルコニー広部屋は超お得かと★

[2050: 通りがかりさん]

>>2049 マンション比較中さん
その通り
ここはバルコニーが小さいのがかなりの欠点とも言われてます。
バルコニーが広い部屋はポイント高いです。

[2051: マンション検討中さん]

リビングインは家族の寝る時間起きる時間が同じなら使いやすいです。リビングのエアコン1台で冷暖房も効きます。ただ一人が寝ようとして寝室いってもリビングでテレビ見てる人とかいたら音は寝室まで来ますし、そういうところで不満を感じることがあるかもしれません。

[2052: 評判気になるさん]

>>2050 通りがかりさん
そうですよね。一番バルコニー面積が広い部屋はSW80Bで、それでも13.3平米ですからね。

[2053: 検討板ユーザーさん]

>>2050 通りがかりさん

今時ベランダに干す人も減ってますし、そもそも干せないタワマンも増えてきてますよ。
なのでベランダが狭くともデメリットとならないと思いますが。

[2054: eマンションさん]

>>2053 検討板ユーザーさん

バルコニーが広いとプールしたり、テーブルと椅子を出したりと色々楽しめるのですよ

[2055: eマンションさん]

>>2053 検討板ユーザーさん
そういう人が全員ならいいのですが、確かに東京では洗濯物は干せないし干したら空気悪いしと定着してきてますが、逆にバルコニーが貴重になって、それが理由でそのマンションを買わない人も一定数います。
私はバルコニー必要派なので、広さ重視です。2030年からは新車はガソリン車廃止になるのも嬉しいです。

[2056: 名無しさん]

>>2048 名無しさん

この間取りだとバルコニー出るためにベッド跨がないといけないかも？別の方も言ってましたが、今どき外で干す人はあんまりいないですよ。メリットがない。

[2057: 名無しさん]

>>2056 名無しさん
バルコニー出れる部屋にベッド置くとしたら、シングルとかセミダブル1つで、バルコニー側ではなくて入口あるほうの壁側で検討することになるので、そのような想定にはなりませんね。

[2058: マンション検討中さん]

>>2029 eマンションさん

先週が残30戸なので25戸くらいですかね。
ただ売出部屋が少し変わってるので、もう少し売れてるかもしれないですね。
盆明けにでも営業さんに聞いてみます。

[2059: マンション検討中さん]

このマンションで一番間取りが良いのはどのタイプですか？

[2060: マンション検討中さん]

>>2059 マンション検討中さん
モデルルームのタイプです

[2061: 検討板ユーザーさん]

南西3ldkまだありますかね？

[2062: マンション検討中さん]

モデルルームのタイプはキッチンがお風呂横のやつね。

タンク有りトイレって微妙ですかね？

[2063: 通りがかりさん]

>>2062 マンション検討中さん
とても他の部屋はモデルルームにできないからね、今回は出来上がって初めて気づく間取りだらけ、その中で北東が唯一まとも。

[2064: 口コミ知りたいさん]

>>2016 検討板ユーザーさん
近くのマンションに住んでいるのですがこちらのチラシが迷惑投函されてました。そのチラシなのですが、2023年入居物件なのに近隣には自建物のみ聳え立ってるみたいな四年前の写真合成になってたりJARO系広告になってますね。そのゆとりは誰にも譲れない　と書いてあり確かに写真は公園眺望独り占めな印象です。

[2065: 検討板ユーザーさん]

>>2064 口コミ知りたいさん

何が仰りたいのか文章から読み取れません。

[2066: マンション検討中さん]

本町で2番目に住みたいマンションですね。
1番はシティタワーですが高杉内。

[2067: マンション検討中さん]

購入者スレ過疎ってますね！

[2068: 匿名さん]

>>2067 マンション検討中さん

やはり投資購入者が多いのでしょうか、、、

[2069: 匿名さん]

>>2068 匿名さん

台湾系インバウンド頼りですね。

[2070: 名無しさん]

購入者スレに書き込むのはたいてい一次取得者。実需でも買い替え組が多いと過疎る傾向にあります。

[2071: マンション検討中さん]

スーパーないけどどうすんのよ。ネットスーパーって何時間くらいで届きますか？

[2072: 匿名さん]

>>2071 マンション検討中さん
阿波座や土佐堀のライフじゃ遠いですか？

[2073: マンション検討中]

>>2070 名無しさん
なる程、実需者はそうかもの分析ですね。転売目的は大いに、賃貸業も少しは書き込みそう。相続税対策者は書かないでしょうか。

[2074: マンション検討中]

>>2072 匿名さん
現地も両ライフも知ってますが徒歩圏内、道が平坦なので歩けるかと。

[2075: マンション検討中さん]

仕事終わりに歩いてライフまで行くの辛いですよね、、

[2076: マンション検討中さん]

>>2075 マンション検討中さん

自転車だとめっちゃ近いですよね。徒歩に拘る必要性は皆無です。

[2077: 匿名さん]

>2075 マンション検討中さん
両ライフは車通勤でないなら、土日に行く距離ですが、すぐ近くにミニエルかコーヨー、スギ薬局とその隣りビルの果物・野菜屋さんがある。

[2078: マンション検討中さん]

>>2074 マンション検討中さん
さすがに徒歩圏内は言い過ぎじゃないかな。どちらも１０分以上かかります。
土日にまとめ買いして、あとは近隣の小さなスーパーで総菜を買い足すイメージかと。
大きな冷蔵庫は必須ですね。

[2079: マンション検討中2]

>>2078 マンション検討中さん
なるほど大阪市内は狭いし、徒歩１０分は許容できない人もいるかもですね。なら自動車無ければ自転車は欲しいですか。ちなみに北区だと駅徒歩１４分なんて表示のタワマンも有りましたが、人を選びますね。

[2080: マンション検討中さん]

コーヨーはさすがに遠いですね、歩けますが。
ミニエルと八百屋さん初耳でした。

[2081: 名無しさん]

ライフでもちょっと遠く感じる人もいるのですね。

[2082: 名無しさん]

本当はミニエルじゃなくてコーナンの一階フロア丸ごとライフの方がありがたいんですけどね。
個人的にはホームセンター好きですが、あの立地を考えればそっちの方が良い気がするんですけどねえ。

[2083: マンション検討中]

>>2080 マンション検討中さん
そこ淀屋橋のコーヨーでしょ？四つ橋筋を北に３、４分ほど歩いたところに新しいコーヨーができてます。小規模店ですが。