プレミストタワー靱本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミストタワー靱本町についての情報を希望しています。
全353戸で駅から徒歩１分の物件です。
大規模物件で駅近…！気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/u353/

所在地：大阪府大阪市西区靱本町一丁目60番3、61番3、62番3、63番4（地番）
交通：Osaka Metro四つ橋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro御堂筋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro中央線「本町」駅から徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.04平米～135.02平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[1984: マンション検討中さん]

このマンションの低層階はかなり安いためリセール期待できますよ。
リセールのみ考えるとですが。

[1986: eマンションさん]

[No.1982～本レスの内、スレ主旨を逸脱する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[1987: マンション検討中さん]

大阪タワーがこのマンションのことを微妙って言ってたのが気分害しました。
あなたの年収でこのマンション買えるんか、とは思いましたが。

[1988: 名無しさん]

>>1987 マンション検討中さん

人によって求める基準が違うので別に刺さらない人がいてもいいじゃないですか。
実際売れており入居前完売は間違いないでしょうし！

[1989: マンション掲示板さん]

>>1987 マンション検討中さん

きっと微妙と言われてるのは、価格帯が少し前の御堂筋近価格なのに立地が四つ橋筋線近であったり、建物仕様がミドルクラスタワーになっているからかと思います。貧富の差は激しい時代で高い物件購入者ほどギリギリ買えたというような方は少ないと思いますのでそれぞれ基準で見ますよね、特に最近は！

[1990: マンション検討中さん]

ネタ切れですね

[1991: マンション検討中]

>>1990 マンション検討中さん

参考になるが異常に多い。。

[1992: マンション検討中さん]

過去の投稿で、小学校は西船場を選べるみたいなことが書いてあったような気がしますが、原則として明治で、抽選次第で西船場（や堀江）に行けるかもしれない（上限人数あり）という感じなんでしょうか。
抽選の倍率を含めて、詳しい方いたら教えてください。

[1993: 口コミ知りたいさん]

ここってリセール時は何割くらい値上がりするんでしょうかね？

[1994: マンション検討中さん]

>>1993 口コミ知りたいさん
低層階以外はほとんどしません

[1995: マンション掲示板さん]

>>1994 マンション検討中さん
ご教示頂きたいのですが、なぜ低階層だけリセール価値あるのでしょう？
せっかくのタワマンなので高層階の方が需要もあると思うのですが。値段でしょうか？

[1996: マンション掲示板さん]

続きです。
実際、低層階がほしい理由が、値段の割に便利な立地と共用部の利用だとしても、共用部なんてだんだん使わなくなると思うので。
そうすると低層階といえどタワマンなので他と比べて高く、なぜ需要があるのか教えて頂けるとありがたいです。(すでに議論あったかもしれませんが)

[1997: 匿名さん]

>>1995 マンション掲示板さん
そもそも80m2台がリセールで売れる限界が8980万の出し値となるからです。70m2台は7980万です。
それが9000台、8000台で売れるのは高層階でも簡単ではありません、しかもリセールしやすいのは圧倒的に角部屋です。低層階の角部屋以外で利益を出して売れる可能性は高くないと言えます。
これは鉄板です。

[1998: 匿名さん]

>>1996 マンション掲示板さん
そうです価格です
低層階の角部屋が80m2台で7000万台後半で分譲されてました。楽勝で売り抜けます。

[1999: マンション検討中さん]

低層階7000万台が数年後に9000万とかで売れることはありえるでしょうか？
15年後に現状維持で売れたら良いなと思ってます。

[2000: 口コミ知りたいさん]

>>1999 マンション検討中さん
低層階85m2前後の角部屋は7000後半で分譲されてここの目玉物件でした、転売は8000後半でもいけると思います。
9000は分かりませんが可能性がゼロではないです。
オプションや売るタイミング次第です。
低層階80m2の部屋が9000で売れる可能性はかなり低いです。

[2001: 購入検討者]

>>1998 匿名さん
北西または南西の低層角部屋かと思いますが、どちらも囲まれ感強く、眺望気にしないとしても圧迫感きつくて中古でも買いたい一人はなかなか居ないのではないでしょうか。購入したい人が少なければその分だけ、価格は落ちると思います。

[2002: マンション検討中さん]

>>2001 購入検討者さん
そう思うのは素人だけです。
低層階角部屋はどの向きも売れ抜けれます。
むしろ高層階はリセール価格が1億前後でないと利益が出せないため厳しいと思います。
ただ賃貸で回して数年後元値でなら売り抜けれます。

[2003: 匿名さん]

>>2002 マンション検討中さん
法人名義にするんですか？

[2004: eマンションさん]

>>2003 匿名さん
それは個ごそれぞれの判断です
税制メリットを考えてやればいいでしょう。
ちなみに業者は会社でも、個人でも両方で買ってます。
業者は現金で買って手数料ゼロで売れるので中層階の眺望がギリギリ抜けてる安い角部屋を買います。
個人がローン組んで、売る時3%手数料かかる場合はやはり低層角部屋一択です。

[2005: eマンションさん]

>>2003 さん

>>2003 匿名さん
それは個ごそれぞれの判断です
税制メリットを考えてやればいいでしょう。
ちなみに業者は会社でも、個人でも両方で買ってます。
業者は現金で買って手数料ゼロで売れるので中層階の眺望がギリギリ抜けてる安い角部屋を買います。
個人がローン組んで、売る時3%手数料かかる場合はやはり低層角部屋一択です。

[2006: マンション検討中さん]

うめきた、なにわ筋線、カジノなど考えるとこのマンション期待できますね。

[2007: eマンションさん]

>>2005 eマンションさん

中層階の中部屋75平米はどうですか？
7800～8000程度購入として値上げもしくは現状維持期待できますかね。

[2008: マンション検討中さん]

>>2007 eマンションさん
厳しいと思います。
7000前半で購入なら可能性有ります。
購入時の諸費用と売却時の諸費用は物件価格の1割は見とかないと駄目です
75m2の再販価格は7980です。8000以上で売るのは結構キツイですが角部屋なら可能性有ります。

[2009: 口コミ知りたいさん]

>>2005 eマンションさん

低層角部屋最上階あたり85平米前後8500前後のリセールはいかがでしょうか。

[2010: 名無しさん]

>>2009 口コミ知りたいさん
低層階は8980
高層階でも9000台が妥当です。億超えは厳しいです。

[2011: eマンションさん]

>>2010 名無しさん

眺望とかほぼリセールバリューに影響しないような価格になってますが、そのご認識ということでしょうか。

[2012: マンコミュファンさん]

>>2011 eマンションさん
中古になった場合は新築価格ほどの価格差は出ません

[2013: 通りがかりさん]

>>2005 eマンションさん

北東と北西、南東と南西の角部屋は角の窓の作りが大きく異なります。
角部屋一択というのは、北東と北西の角の窓の多さ、南東と南西の角の窓の少なさを踏まえた上でのご意見でしょうか。
それとも一般的なマンションでの一般論としてのご意見でしょうか。

[2014: マンション検討中さん]

>>2013 通りがかりさん
そんなに違いますか？南西南東は西と東のFIX窓がかなり長さありますよ、南もFIXではないけど、窓はいくつかあります。北東北西角のほうこそ、FIX窓のトータルの長さがそんなにないように思いますけどね

[2015: マンション掲示板さん]

>>2013 通りがかりさん
ここは南東はリビングの南側が塞がっていて角部屋とは言えないくらい残念です、南東のリビングは最低です。
南西と北西は窓は多くていいのですが、角部屋の西は基本タブーです。ダイワいわく二重で暑さ対策は大丈夫との事ですが西日の強烈さがわかってるのかなと疑問です、北東はモデルルームに使うだけあって真っ直ぐな型で、優等生的な間取りです、ただ洗面所の入り口はさすがダイワて感じですね、何故としか思えません。
それでも角部屋の希少価値は絶対的です。

[2016: 検討板ユーザーさん]

>>2015 マンション掲示板さん
西側は靭公園が見える部屋は見えるので、靭公園至近が売りでもある当物件にとって、希少価値あるのではないでしょうか。

[2017: 匿名さん]

>>2016 検討板ユーザーさん
あくまでも個人的な意見ですが。大阪城や富士山ならともかく、靭公園にそれほどの資産価値はありません。
眺望が維持できる程度です。
ただビルよりはいいかと。

[2018: マンション比較中さん]

>>2017 匿名さん
靱公園に価値ないですが流行っているのは確かですね。マンションにとってはこの先長くそこには建物が建たない緑地というところが最高に価値かと思います。住んでいるマンションの横に背の高いマンションが建つことは嬉しくないですし。

[2019: eマンションさん]

>>2015 マンション掲示板さん

低層の角より中～高層の中住戸の方が個人的には好きなんですが、平米が同じと仮定すると低層角の方が1000万近くも値差が付くんでしょうか？
500戸以上の中之島タワーの様なタワーだと角部屋の希少価値も分かりますが、新梅田のグラメもこちらも低層角は割と最後まで残ってました。
いかがでしょうか。

[2020: 検討板ユーザーさん]

>>2019 eマンションさん
同じ広さならそこまで差はつきません
ただ角部屋はモデルルームのようにグレードに差があります。何階以上が内装のグレードも角部屋と同じか知りませんが、内装も同じなら中層中部屋と低層角部屋はほぼ同じレベルですが、希少性で角のが売り安いと思います。
とにかく中部屋は売りにくいです。

[2021: 匿名さん]

>>2020 検討板ユーザーさん

笑 大多数は中部屋なんだから別に売りにくいとかはないよ

[2022: マンション掲示板さん]

>>2021 匿名さん

ど素人か

[2023: 評判気になるさん]

>>2021 匿名さん
大多数が、売りに出る意味考えたら

[2024: eマンションさん]

ここ、あと何部屋ぐらい残ってるんですか？

[2025: マンション掲示板さん]

>>2023 評判気になるさん

いや、角部屋はワンフロア4つしか作れないから？笑笑

[2026: 通りがかりさん]

>>2020 検討板ユーザーさん
どう考えてもこの角部屋の方が売りにくいと思いますよ。なかなかユニークな間取りですね。

[2027: 検討板ユーザーさん]

>>2026 通りがかりさん
確かに前述の通り南東はリビングが最悪です。
それでも実際に見てみると大量に賃貸や売却が出てくる中部屋よりましです。

[2028: 検討板ユーザーさん]

>>2026 通りがかりさん
イマイチピンと来ないけど、そんなに良くない間取りですか？ドの点がダメでしょうか？

[2029: eマンションさん]

また売出物件数減ってますね。残戸数20~25戸ぐらいかもしれませんね。竣工前完売は余裕かもしれませんね。

[2030: マンション検討中さん]

うめきたの開発によって梅田の中心地が西梅田寄りになるから四つ橋線の価値上がりますかね？
中津に新しくできるタワマンえげつない価格になりそうですね。
しばらくは本町や北浜にはタワマンよていなさそうですね。

[2031: マンション検討中さん]

>>2028 検討板ユーザーさん

家具配置考えてみてください。ベッド、テレビ、ソファ、ダイニング。部屋の凹凸により、まとまりが悪いです。
収納が圧倒的に少ないです。
80平米なのに、居住スペースが少なすぎます。他の80平米の寝室、リビングの居住面積と比べてみてください。

[2032: マンション掲示板さん]

>>2027 検討板ユーザーさん

主張の意味がわからない。マシってなにが？

[2033: 匿名さん]

西区ってやはり水害リスク高いんですね。
タワーであるここであれば、3階相当の10mくらいまでなら浸水しても安心ですね。