プレミストタワー靱本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミストタワー靱本町についての情報を希望しています。
全353戸で駅から徒歩１分の物件です。
大規模物件で駅近…！気になっています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/u353/

所在地：大阪府大阪市西区靱本町一丁目60番3、61番3、62番3、63番4（地番）
交通：Osaka Metro四つ橋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro御堂筋線「本町」駅から徒歩1分
　　　Osaka Metro中央線「本町」駅から徒歩1分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.04平米～135.02平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
【大阪】プレミストタワー靱本町　?本町駅と靱公園徒歩1分の価値?
https://www.sumu-lab.com/archives/4845/
【大阪】スムラボで記事化要望のあった大阪のマンション８物件まとめご紹介「関西マンションすごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/7572/
【内覧会】【ネタバレ注意】「プレミストタワー靱本町」本町エリアで1番売れ行きが良いタワマン　残戸数2戸！「すごろく」
https://www.sumu-lab.com/archives/68822/

[1251: マンション検討中さん]

>>1249 匿名さん

ご返信ありがとうございます。
営業担当さんからは中之島の一貫校が出来ればエリア再編で西船場になるかもと聞きましたかどうなんでしょうね。

[1252: 匿名さん]

>>1251 マンション検討中さん

それはないと思います。

西船場小学校は児童急増を受け校舎増築で必死にしのいでいるのが現状、
さらに校区内にはタワマン3物件建設中、
中之島小中一貫校ができても校区拡大は到底望めないです。

[1253: 検討中]

>>1246 マンション検討中さん

駅近、買い物を考えるとローレルかもですね。
まだ間取りも選べる部屋も多そうなので。

[1254: 匿名さん]

>>1253 検討中さん

ローレルは物件的には良いですが、堺筋本町の駅力が弱いのと10棟以上のタワマンが近隣にありリセールや賃貸は競合が非常に多くなります。
なので総合的にはプレミストの方がバランスが良いと思いますよ。買い物が不便なのは間違い無いですが

[1255: 匿名さん]

>>1254 匿名さん

近隣に物件が沢山あることが売買に不利に働くことはないですよ。タワマンが10棟あったとして、何十戸も常時売りに出されているわけではないし、希少性で物件価格があがる訳では無いです。むしろ、相場観がしっかり形成されます。

それを踏まえて、プレミストもローレルも、バランスは悪いでしょう。長谷工物件に代表される邪魔な柱は居住性に直接影響しますし、これから買い手のリテラシーが上がればこういった敬遠されますよ。ローレル御堂筋の販売不振がは良い例です。

プレミストのワーキングスペースは良いと思ったのですが、スカイラウンジの席がパースでは3組分(ソファ、パーソナルチェア、テーブル席)しか確認できず、不思議に思ってます。もし実際は違うのであれば無視して下さい。ウェブ掲載の情報を見た限り共用部でいえば、ローレル堺筋本町の方が段違いに良さそうです。

[1256: 匿名さん]

>>1255 匿名さん

本町界隈で数えるほどしかタワマンが無かった今まではそうだと思います。
前後4年竣工だけで15棟近くあります。
4000部屋程度で明らかに供給過多に思えますがいかがでしょう？
ローレル御堂筋の販売不振は間取りよりも、特筆するポイントが無く供給過多エリアというのが要因だと思います。
ちなみに今は相場感からみると手頃なため月販10部屋以上で完売が見えて来たようです。

その点プレミストは靱公園、四ツ橋ですが本町駅徒歩1分は特筆できるポイントで販売好調に推移してると思います。
ローレルもスケール感や共有部の充実は良いですが、最寄り駅が堺筋本町なのと本町通りより南側がマイナスかと思います。

[1257: 通りがかりさん]

>>1255 匿名さん

- 周辺に供給が多くても売買に不利ではない
- 希少性があっても売買に有利ではない
2点共にあまり常識的な考えではないですね。

今後新築が厳しくなれば成り立つ話と思いますが、そうでもないですね。
ここは事情が異なると見ている特別な理由があるのでしょうか。

[1258: 評判気になるさん]

>>1256 匿名さん
四年で15棟は凄い数ですね。しかし供給過多になっても様々な資材が高騰で価格が安くなりそうな気配が感じられません。15棟の中で売れ行き最速となる物件はどれになるのか今から楽しみです。もしかしたら安く買えた物件と後になるプレミスト靭は地下鉄四つ橋筋線利用の方には最強便利な立地でそのニーズの方に売れる理由納得です。近隣の物件ローレル御堂筋は地下鉄御堂筋線利用の方には最強便利な立地ですがあそこは投資用で購入されていないので売れるのスローなのかと思います。華美なエスカレーターエントランスも展望台もクリスマスにロビーにクリスマスツリーも置いてなかったです。タワマンに住むとかかる月費用部分がかなりかかる施設が省いてあるので管理費は普通のマンションのように安いでしょうね。四つ橋筋本町で派手なタワマン好きならプレミスト靭は買いかと。

[1259: 匿名さん]

>>1257 通りがかりさん

発展する場所に供給が多いのは当たり前のこと。タイミングが重なっていることは否めないですが、長い目では不利になるとは思わないです。私の意見ではね。

2つ目に関しては、ローカルな駅に1つタワマンが建ったら、希少性で価値が高騰しますか？小規模マンションの方が大規模マンションより希少性が高く、価値もすべからず高いですか？

[1260: 匿名さん]

>>1256 匿名さん

まあ不振理由は色々とあると思います、買い手の数だけ見送った理由もあるでしょう。私が言いたかったのは、競合とか立地の前に、そもそもの建物としての評価をもっと冷静に考えないといけないということです。

あまり辛口も避けないとですが、間取りは本当に、慎重にならないとと思います。実物が見えない新築なら尚更です。資産価値以前に、住みたい物件じゃないと話になりません。

[1261: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
梁があるぐらいでそんなに悪い間取りなんかな？あと廊下が長い間取りは、ワイドスパンで寝室とリビングが離れていて、家族内の生活音がそこまで気にせず済むのがいいと思いますけどね。

[1262: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
間取りってそこまで重要ですかね？
タワマン住んでますが立地と大規模、共有施設で決めました。
1261さんも言ってる通り私もそんなにひどい間取りと感じませんでした。
全室リビングインも気になりません。
強いて言えばパウダールームがリビングインはどうかと思いましたが…

[1263: 匿名]

>>1262 匿名さん

これで80平米とかなかなかですけどね。リビングありますが、洋室への通路でしかなくないですか？

70平米の別のシティタワーの間取りも添付しますがどっちの方がいいですか、と言われて前者を選ぶ人いるんですかね。

[1264: マンション検討中さん]

確かにひどい間取りですね、、

[1265: マンション検討中さん]

間取りもですけど、収納スペースも少ないですね…

[1266: マンション検討中さん]

>>1263 匿名さん

1262ですが、確かにひどいですね。
もっとまともな間取りもあるので、売れ残っている低層階の間取りを比較で引っ張り出すのはやめてあげて下さい笑

あとシティタワーの横は昔ながらのたばこ屋でひっきりなしにサラリーマンが吸っていて昼間なんかは10人超の人だかりになっています。
妻はあの光景を見て即NGとなりました。
間取りも大切ですがそれだけでは有りません。

[1267: 匿名]

>>1266 マンション検討中さん

そうですね、人それぞれの見方があると思うので、トータルで見た評価は人それぞれだとは思います。

ただ、間取りに関してはざっとみた感じどれもやはり特徴的で、リビングがやたらと小さく、洋室がボコボコしすぎです。柱がなかったらなキレイな整形なのに、と常々思います。

[1268: 匿名さん]

>>1266 マンション検討中さん
ちなみに、プレミストタワーも三井ビルディングの勤務者が電柱周辺でタバコ吸ってるよ。
同じ様に確認した方が良いですよ。

[1269: マンコミュファンさん]

>>1263 匿名さん
そもそも何で中部屋と角部屋を比較するのですか？中部屋は廊下が短い間取りがそもそと多いよ？

[1270: マンション検討中さん]

>>1269 マンコミュファンさん

既にプレミストはいい部屋から売れていって、投稿者様の検討できる予算内では、悪い間取りしか対象にならないからではないでしょうか。

[1271: 匿名]

>>1269 マンコミュファンさん

中部屋。廊下は減ったけど柱が目立つし、リビングインで洋室への動線を確保するために家具配置がかなり厳しくなりませんか。

[1272: 匿名]

>>1271 匿名さん

添付できてませんでした。

[1273: マンション検討中さん]

>>1272 匿名さん

全室リビングインとバルコニーが狭いのは好み分かれると思いますが、私はそこまで悪いと思わないですね。
収納が多いのと廊下短いのもポイント高いです。
プラン変更で2Lにしてリビング拡張も良いかと思います。

[1274: eマンションさん]

>>1272 匿名さん
この間取りは図面集で衝撃を受けたのを覚えています。
全部屋のエアコン室外機を右下のバルコニーに集めるので、洋室2と3の配管がリビングを横断しているんですよね。
エアコン買い替えの際は大和に連絡して手配してもらうのが無難だと思います。
あと柱と柱の間は全て梁が下りているし、個人的には好きじゃない間取りです。

[1275: 匿名]

>>1273 マンション検討中さん

いや、バルコニーはいらないし、リビングインは私は否定派ではないです。単純に、殆どの部屋でシングルベッド1つだけしか入らなくないですか？それならば、むしろ洋室は4.5畳でリビングを大きくして欲しかった。
もしくは、引き戸ももっと全面的にリビングが拡張できる仕様にしてくれてもよかったのでは。

[1276: マンション検討中さん]

>>1275 匿名さん

私もリビングインは肯定派です。
洋室1はシングル2台は大丈夫そうなので寝室で問題なさそうです。
仰るように引き戸開けっぱなしで拡張や間取り変更した際に歪な形になるので使いにくいでしょうね。

[1277: マンション検討中さん]

リビング韻の肯定派って何だよ。
リビングインなんかプライバシーのかけらもないんですが。
75の方なんかは洗面がリビングインなんて有り得ない。
中部屋で提灯部屋もあるし廊下は長すぎる。
全く評価できない間取りです。

[1278: 匿名さん]

>>1277 マンション検討中さん

ここのポイントは立地と共有施設ではないでしょうか。間取りには無視です。

[1279: マンション検討中さん]

>>1277 マンション検討中さん

家族構成によるんじゃないですか？
うちは子供がまだ小さいのでリビングインの方が目が届きやすく、子供部屋も引き戸で開けっぱなしにできて良いです。
最近のタワマンはリビングインの間取り多いですし。
洗面のリビングインは私も嫌いですが、パークハウス中之島やグランメゾン新梅田でもありましたよ。

[1280: 匿名さん]

>>1279 マンション検討中さん

間取りの総論としては明らかに落第だけど、洗面のリビングイン、気にならないけどな。私の想像力の欠如なんでしょうけど、なんで気になるんですか？

シャワー終わったよー って家族が出てきても、特に違和感ないです。

[1281: 匿名さん]

小さい子供がいる家庭には洗面リビングイン便利ですよ。リビングダイニングで粗相したり全身に飲み物こぼしたりしたときにすぐに風呂場に連れていけるので。
デメリットは洗濯乾燥機の音がリビングに漏れやすいことです。

[1282: 匿名さん]

家族間のプライバシーもあったもんじゃない間取りですね。別に脱衣所へのリビングインを否定するわけではないけど、あくまで1LDKかつ賃貸マンションという条件付き。

ちなみに70も75のいずれも不合格ですよ。

[1283: マンション検討中さん]

>>1280 匿名さん

帰宅後に手洗いせずにリビングに毎回入るのが気になります。
また、来客時も同様で一旦リビング経由になりますし。
あとは上の方も書かれているように乾燥機を夜回す際音が気になりますねー
まぁ住んでしまえばどれも慣れるんでしょうが。

[1284: 匿名さん]

リビングインの間取りは日本型間取りの派生で、その源流は町家や長屋の直間なんだよね。タワーに多い行燈部屋が分かりやすい例です。

一方の現代住宅で理想的といわれるPP(パブリック、プライベート)分離は欧州型間取りの派生で、室と廊下ホールを明確にするので、綺麗な間取りにするには相応の面積が必要になってきます。例えば、LDK24帖、主寝室8帖、洋室6帖、ユニットバス1620、収納率15%以上などを与件とした場合、2LDK:90ないし100㎡以上、3LDK:110から120㎡以上は必要です。

ちなみに大和ハウス、長谷工ともに、上記のような間取りをつくり上げる力量はありません。私が知る限り現行のコスト高のなか、関西で真面目にマンションをつくっているのは積水ハウスだけです。

[1285: 匿名さん]

>>1281 匿名さん

確かにこの75なら洗濯乾燥機は音漏れそうですね。まあ、絶対拒絶するほどでもないですが、好んで取り入れるものでもないと感じました。
アウトポールじゃなければ、トイレや風呂をもっと廊下沿いに持っていけたんでしょうけどね。

[1286: 匿名さん]

リビングインの間取りは狭い面積に無理やり収めようとした結果
このような設計になってしまうのですね。
少人数の家族だけで生活するにはいいかもしれませんが、
来客時は困る間取りですね…

[1287: 匿名さん]

1に立地、2に立地、3、4がなくて、5に立地。この物件かなりよさげです。

[1288: マンション検討中さん]

>>1287 匿名さん

来月から4期スタートですが、中層階以上は9割程埋まってるので急がれた方が良いですよ！
低層の1Lはガラガラですが笑

[1289: 匿名]

こちらの物件はどの向きが人気なんでしょうか？
南向きよりも西向きの方が人気ですか？

[1290: 匿名]

>>1288 マンション検討中さん
10階くらいの2LDKだとどうですかね？まだ残っているでしょうか？

[1291: マンション検討中さん]

>>1289 匿名さん

北向きが公園ビューなので高く設定されてます。
中層階以上は向き関係なくほとんど残ってなかったです。

[1292: マンション検討中さん]

>>1290 匿名さん

55平米の2Lなら低層空いてましたよ！
たしかに先着順部屋もあったかと思います。

[1293: 匿名さん]

どなたか最新の価格表ご共有頂けますと助かります。

[1294: 匿名さん]

先着順が12戸から5戸になってますね。この2,3週間ぐらいで7戸ぐらい売れてますね。第4期でさらに残戸数減りそうですね。

[1295: マンション検討中さん]

>>1293 匿名さん

4期前なので先着順以外価格表出てないんじゃないですか？
要望受付中でしょうから営業確認が良いかと思います。

[1296: 匿名]

>>1291 マンション検討中さん
北向の方が高いのですね！

[1297: 匿名]

>>1292 マンション検討中さん
ありがとうございます。
南向き低層階って将来的にはどうですかね？前のビルが建て替えあるかもしれないですし。

[1298: 匿名さん]

>>1297 匿名さん

現時点で、信濃橋ビルがあり単価が抑えられてますので、建替えあったとしても大きな影響はないのではないでしょうか。逆に建替えにより生活利便性あがる施設等できれば価値あがりそうです。

[1299: マンション検討中さん]

>>1297 匿名さん

南向き低層は三井のビルと被るため、狭めの1Lと2Lばかりとなってます。
視線等に配慮してるのと思いますがオフィスビルの為平日の夜や休日にお見合いにはならないので、そこまで気にならないのでは？
眺望が抜けないのは仕方ないですが…
営業さん曰くですが最近ビルの中を改装しているようで10年位は建て替え変えないのではとの事で駅上の場所かつ今もオフィスビルとして満室で収益性も高い為今後建て替えとなってもマンションになる可能性は低いようです。

[1300: マンション検討中さん]

>>1298 匿名さん
南側は坪300程度?ありましたよね。
この辺りスーパーが少ないので小さくて良いのでスーパーや病院の入ってくれると住民の生活は格段に便利になるので良いですね！