シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[922: 匿名さん]

921ですが、パティオを西側開発時の敷地にされたらここは違法建築になる、と断定して書いてしまいましたが、推測です。特例がどう入っているのか私にはもわかりませんので。
ただ、容積率300%でこのマンションが建てられるので、延床面積や敷地面積を単純比較したら、パティオは恒久維持されないとおかしいと思いますよ。

[923: 名無しさん]

将来的には西には分譲マンション建ててパティオはシティテラスと共有部分にするという説明でしたが。それなら安心というかそこは住友を信頼するしかないような。悪く考えればきりはない。

[924: 通りがかりさん]

共有なら、パティオを西側と東側の両マンションの両方の敷地に算入できるのですか？ここは管理組合法人ではないですよね？共有登記のために法人化させるという住友のプランなんですかね？共有持分の譲渡原因は売買？贈与？どうなるんでしょうか。
出口がまるで分からないのですが、納得されましたか？

パティオが共有登記される場合、未だ見ぬ西側マンションと、パティ共有（容積率問題の共有）をかすがいにして、同時再開発を強制させられるのでは。何十年も先でしょうけど。
その時、二つの管理組合の足並みが揃わなければデッドロックになるんですよね。
そこまで住友は説明してるんですかね。

[925: マンコミュファンさん]

分譲だけど、目の前に住む大家に気を遣って生活しないといけない賃貸みたいですね。

[926: マンコミュファンさん]

>>923 名無しさん
現状売れてないのに隣にマンション建てるのいつになるんでしょう。パティオが戸建てのハウジングプラザになる方が先かもですね。

[927: マンション比較中さん]

物件概要には「管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託」としかありませんね。

分譲時は建物と敷地を一体的に登記できますが、分譲後になると複雑ですからね。
パティオ割譲時点の区分所有者全員の共有にすると登記簿がえらいことになるし分離処分されるリスクも生じる。じゃあ管理組合が共有持分をとなると法人化しないと登記名義人になれない。法人化すると毎年の理事登記費用等がかかる。法人住民税もかかったかな？
営業がどこまで情報知らされてるか知りませんが、パティオの共有化というのは、ちょっと非現実的というか、出口の見えない説明ですね。

もしパティオの共有持分を贈与で管理組合（管理組合法人）に割譲したら管理組合といえどさすがに贈与税課税されるでしょうね。それを回避するなら適正価額での売買ですが、買うかどうか代金は適正か等、総会で大きく揉めるでしょうな。

パティオや自社ビル隣接をテコに、管理委託や再開発時に外されないようにしているのかとも思いましたが、それが前面に出てきたら独禁法とかの関係で大丈夫なんですかね。住友不動産建物サービスを切って、パティオは使う、というのはリスキーな決断ですから、さすがに管理組合サイドとしてもそういうことはしないのかな。

西側とここ（東側）でパティオを「共有」ではなく「共用」するというなら、ずっと住友が挟まるということでしょうが、そうであれば物件概要に「西側隣接地…利用計画は未定ですが、建築後に本物件の住環境…に影響が生じる場合が」等とは書きませんよね。

どういう未来を描いているのか、いつかは老朽化するマンションの出口をどう考えているのか、全く分からなくて、ＳＤＧｓをうたって大量の弁当廃棄をして叩かれているオリンピックも重なり、ある意味でワクワクしてしまいます。

[928: マンコミュファンさん]

テラスのパティオを西側マンションの建築確認面積に入れればまた容積率オーバー物件建築できますね。最終的には両方のパティオと住友ビルを潰してそこにまたマンション建てれる。こんな錬金術いいんですか？

[929: 匿名さん]

パティオ錬金術を実行したら三つ巴の再開発争いになりますな。容積率緩和がされない限りどの区画が不利な建て替えプランを引き取ることになるのかと。

駅前の某百貨店が未だに取り壊されもしないのを見てもこういうややこしい土地開発をするんですからね。企業共有ならまだしも、管理組合や管理組合法人は一般人の集まりですから、ややこしくなったら話は進みませんよ。

[930: マンコミュファンさん]

こんな横暴は不適合物件になることを承知で買う人がある程度いるからできるのでしょうか？

[931: 通りがかりさん]

何のための建築基準法、建坪率制限なんでしょう。既存不適格でも構わないではいけないと思います。行政指導あって然るべきです。

[932: 匿名さん]

>>923 名無しさん

住友を信頼するしかない、権利関係になってます。
自分の庭を他人を信頼するしかない、自分の意思は関係ない契約を普通は結びません。

[933: 匿名さん]

この手の開発や売り方の何が酷いかって、永く住む人ほど被害を被りかねないところなんですよね。投資目的で売り抜け予定の人には何の影響もない。むしろ派手な共用施設と爆弾のパティオで高く貸したり転売できる。永住覚悟の人が複雑な権利関係の処理を丸投げされる。

[934: 名無しさん]

なるほど。シティテラス、パティオがガンになりそう。将来的にはややこしくなりそうだ。
野村の晩翠か、上杉にこだわるならディアージュか。
晩翠は東向き発売開始になるようだし。

[935: 匿名さん]

>>920 名無しさん

買ってないソースなんて出せる訳がない、悪魔の証明知ってます？買ってるソースを出せば即ち、消極的事実の証明になり買ってないことへの反論が成立します。買ってるソースをお願いします。

[936: eマンション]

>>935 匿名さん
ソースと証明は違います。貴方が住友関係者が買っていないと判断した根拠を聞いているんだと思いますよ。
買っていないと判断したソースは出せるはずです。貴方の単なる感想でないのならば。

[937: 匿名さん]

>>936 eマンションさん

普通の人とは違うルートの案内とかDMじゃない？
そこには、普通とは違う販売条件有るんじゃないんかな？って、話を聞いたとか聞かないとか。それでも買わないわって話しも聞いたとか聞いてないとか、そろそろ営業刷新しそうですね。

[938: 匿名さん]

こんな事実があったとは...
安くなったので検討しようと思ったのですが別のマンション探した方が良さそうですね。

[939: 通りがかりさん]

三連休以降も見学会や説明会の予約にとてもゆとりがありますね。

「パティオ」「建ぺい率」「建て替え」この三つの言葉を必ず用いてこのマンションについてプレゼンしてください、と営業にお願いしたらどんな反応あるんでしょうか。
「お客様のライフステージに合わせて住み替え」「大型商業施設至近の予定や充実の共用施設で売却もスムーズ」等ですかね。買おうか悩んでる人に対して、住み替えや手離れを織り交ぜないとパティオ問題から目を背けさせられないなら、お察しをということですかね。
それか、学区を押して、お子さんが独立したら賃貸やセカンドハウスに、とかかな？30年後もパティオがあるのかどうかは濁すけど、検討者の未来の話はできちゃうのかな。

ついでに周辺道路の交通量や渋滞状況調査もされたのか、確認しても良いですかね。せっかく説明会で長い時間拘束されるなら、大規模をうたいながら駐車場出入口を一箇所のみに限定した理由も熱く説明してもらわないと。

[940: 匿名さん]

>>939 通りがかりさん
だいぶ意気込みを感じました

[941: 匿名さん]

物件概要の残り販売戸数を見る限り勝山館閉鎖発表以降、成約数ほぼ0のようです。住友も対応見出せないようですね。

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん

物件概要で販売数なんてわからんよ。売れたらすぐ供給したら見かけは変わらないし。実際売れてないかもしれんけど印象操作すぎ。

[943: 匿名さん]

>>942 匿名さん
販売戸数を自在に操作するとは不動産の表示に関する公正競争規約違反をしているということでしょうか？

[944: 匿名さん]

>>943 匿名さん

販売戸数とは未販売住戸の供給数のことです。
ところでどういう根拠で公正競争規約違反してるのか解説してもらっていいですか？皆さんの為になると思いますよ。

[945: 匿名さん]

>>944 匿名さん
訂正広告もなしに内容を恣意的に変更するのは消費者に誤認させる行為だからです。
表示規則第24条を参照してください

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

>>944 匿名さん
ちなみに貴方が、違反、改竄しているという立場の方ですからね。私は住友はそのようなことしないと思うので。

[947: 匿名さん]

>>945 匿名さん

恣意的に動かした事実はどこで判断するのですか？自在に操作してるとか言ってますが。

[948: 匿名さん]

>>947 匿名さん
だから、あなた942さんがそう言ってるんです。売れたら供給するとは公表した販売期にない物件を販売するということでしょ。

[949: 名無しさん]

944さんと947さんに対して変節クリンチしててひどいね。
情報交換や物件検討の板なんだからひとのせいにすんのはやめときやー。

[950: 匿名さん]

>>949 名無しさん
変節クランチ？ちょっと何言ってるのかわかりません。
私が主張するのは、住友はちゃんとした会社だから、物件概要を随時見れば販売戸数が分かると言うことです。そして最近さっぱり売れていないということです。

[951: 匿名さん]

>>946 匿名さん

面白いですね。私はあなたが恣意的ではないかと言ってるのですよ。
販売戸数は成約に関係なく変動する場合がある。キャンセル住戸戻しや新たな先着順供給もあるからです。販売概要は在庫証明書ではないので売れた売れないはわかりません。何より今は先着順分しか記載されていません。要望書を受付たり、デベ都合でオープンして抽選してまたは無抽選で売れ残って、デベが先着順にすると判断したものも先着順に出来ます。戻したって出さなくてもいいわけです。インターネットではリアルタイム更新をやってるわけではないので次回更新までに抽選しないとも言ってない。物件概要に販売残数が表示されない以上ある時点から売れた戸数は消費者にはわからないのです。

[952: 名無しさん]

ちなみに私は勝山館閉鎖した後にこのマンション買いましたが、成約0というのはどういう根拠？

[953: 匿名]

>>952 名無しさん

ほぼ0となってます、あなたの1件だけでは？

[954: 名無しさん]

そんな人気ないんですね。ざっと読むとパティオ問題が故？人気あるからいいとは限らないけどあまりに販売人がうまくてのせられたかも？少し早まったかな(苦笑)人気ありそうなプラウド晩翠かディアージュにすれば良かったかな。
今更、後戻りもできないので内装、家具選びに励みます。

[955: 匿名さん]

>>951 匿名さん
抽選販売は2月の第1期販売だけで売れ残りは当然先着順に切り替わってますけど。ちょっと前に千代田区長が部屋を優先購入した話題がありましたがここでもそのようなことがあると言うことですか？

[956: 匿名さん]

>>952 名無しさん
ほぼゼロとしましたが私が見た限りこの2ヶ月で3程度です。勿論これは大体の数字なのでキャンセル住戸とかの誤差はありますよ。

[957: 匿名]

>>955 匿名さん

千代田区長は地権者でもないのに地権者優先物件購入した話しでここの関係者は勝山館だけだから全然違う話しです。プラウド上杉は35件中5件がそれに該当しますね。

[958: 匿名]

>>954 名無しさん

後戻り出来ない状況では無いかと、手付金放棄、良く有る話しです。住友は徐々に値上げするとか言いますけど、ここに関しては値下げしてます。手付金程度の金額は下がる可能性大きいかと思います。

[959: 匿名さん]

>>957 匿名さん
ええ、ここは千代田区でないですから当然違う話しです。そのようなこととは951さんが主張するように非公開で特定の部屋の抽選があったり販売期外の物件が売られているのか？ということです。

[960: 匿名さん]

>>959 匿名さん
勿論便宜他社販売委託したりするルートはありますが、いま問題にしているのは住友自身が秘密裏に販売するのかというところです。

[961: 匿名]

>>959 匿名さん

千代田区長が問題になったのは、地権者物件です。仙台市だろうが千代田区だろうが構造は同じです。上杉プラウドは5件が同じだって書いてますよ。その5件を関係者でもないのに優先的に購入したら問題になり、場所の問題じゃない。シティテラスには地権者に該当する人が伊沢家以外いません。

[962: 匿名]

要望入れて、先着順の発売と同時に売り出し、他の人には社内審査で落とせばいいだけ。秘密裏でも何でも無いけど、他の人には概要は余程じゃない限り分からないと思います。

[963: 匿名]

>>959 匿名さん

非公開で販売期外を販売したら、広告法に引っ掛かりますので絶対無いでしょう。

[964: 匿名さん]

公正競争規約違反はどうしたんですかねぇ。
秘密裏とか言葉がでてくるところをみると何が間違ってるかすらわかってない‥

[965: 匿名さん]

ちなみに千代田区長の件はマンションの高さ制限緩和の許認可権限者が事業協力者にいることが問題視されたやつですね。
>>943 が言ってる販売概要だけで売れてないとは言い切れないと言ったら公正競争規約違反と騒ぎ出した件とは異なります。こっちは販売概要から何が読み取れるのかだけなので次元が違いすぎますw

[966: 名無しさん]

>>958 匿名さん

ベンツ買えるほどの手付金捨てなくちゃならないほどかなりやばい物件なんですかね？

[967: 匿名]

>>966 名無しさん

完成前だから5%でしょ、ベンツ買えないよ

[968: 名無しさん]

いや、10％請求されました。完成前は５％が慣例とは聞くけど別に決まりではないから。強気な住友と解釈して10パー払いました。

[969: 匿名]

>>968 名無しさん

それ法律に違反してません？

[970: 名無しさん]

手付金は法律で規定はないでしょう。一般的な…で。
賃貸の礼金、更新料と同じ類で。

[971: マンション検討中さん]

住宅ローン減税の縮小、急いで買わなきゃな。物件なくなるよ