シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[902: マンコミュファンさん]

>>900 名無しさん
物件概要によるとGW開けからの3ヶ月弱で片手で数えるほど。このペースだと899さんの見立ての通り

[903: マンコミュファンさん]

でも歴史もブランドもまだまだのところよりはましってことには変わらない気もする。

[904: 検討板ユーザーさん]

ここでは売れないコメント多いけど、物件概要の数字よりも実際の販売戸数が多いですよ。購入者だけど、6月時点で結構売れています。先日のインテリア相談会も満席でした！
スミフはゆっくり売るタイプなので、物件概要はあまり参考にならないかもしれません。

[905: マンコミュファンさん]

>>904 検討板ユーザーさん
物件概要に虚偽があるということでしょうか？
あとコロナ禍なんだから予め予定した席用意するので満席は当然かと。

[906: マンション検討中さん]

904です
販売関係者ではないので、どういう基準で物件概要を書いたのがわかりません。すみません。
もちろん完全予約制で用意して頂いたのですが、購入後全然売れ行き知らないため、予想よりも購入者がいてびっくりしました。

青葉通りの物件も検討しましたが、上杉の雰囲気が好きです。

不安要素ももちろん多いが(勝山館、西側のマンション建設時も騒音、イオン、狭い車道)
他上杉の物件(新築、中古)と比べるとコスパいい方です。今出た物件の総合比較してこちらにしました。

[907: 匿名さん]

ここに限らずだけど「実際の販売戸数」なんて何とでも説明できるからあてにならない。
「住めば都」で何千万のマンションを買わなきゃよかったと思うことも多くない。住むことだけ考えるならここもありでしょ。売らざるを得ないとか売りたい時のリスクが高いだけで。

ただ道路狭小は住む人にとってもどうなのかな。東北大病院周りがよく詰まるけど、ここは一通や片側一車線だから同じようになるのでは。現厚生病院は車の入りは北側道路からで出は南側道路からと分けてるけど移転後はその方式はとれなそう。

このマンションは角地なのに二方向に出入りできなくしたのは配置や設計の失敗なのでは。

[908: マンション比較中さん]

愛宕上杉通の通勤時間帯の混雑具合見ると、東に出入口作ってもまともに機能しなさそうじゃないですか？左折でしか出られない仕様にならざるをえないでしょうし、左折左折左折で仙台駅の方に向かうことになるなら北から出た方がマシなわけで。東に行くとか泉方面に向かいたい人には良いでしょうけれど、そこまで劇的な差があるわけでもない・・・。わざわざ東向き住戸を犠牲にしてまで作るべきとは私の感覚では思わないなぁ。

[909: 匿名さん]

公式HPの物件概要見たけど
「※本物件の西側隣接地［所在：仙台市青葉区上杉2丁目17番4］については、令和2年6月現在、事業主の住友不動産㈱が土地を所有しております。なお、今後の利用計画は未定ですが、建築後に本物件の住環境（環境・車輛通行量・騒音・眺望・通風等）に影響が生じる場合があります。また、建築工事ならびに工事車両の通行などにより、騒音・振動・粉塵等が生じる場合がありますのであらかじめご承知ください。 」
こんな記載前はなかったと思う。

パティオの取り潰しや建物建築ありえるのは凄いリスクでないの？
建ぺい率は80%で大丈夫そうだけど容積率は300%で容積緩和もうけてるからギリギリ？
だとしたらパティオに建築とかされたら既存不適格になるんじゃ。

[910: 通りがかりさん]

>>908 マンション比較中さん
東側からも出入りできたら朝は泉方面への出庫ルート、夜は駅方面からの帰宅ルートのように使われるのでしょうね。朝は詰まりがちで北から出庫する方がよいかもですが、夜の帰宅ルートが東側にもあるのは便利だと思います。選択肢があることが重要で、路外進入時や駐車場内の滞留分散になるのかなと。

東側からも入出庫できる配置にしても、トンネル様の車路（一階の一部を通す車路）にするでしょうから東向き住戸も維持できると思います。青葉通りレジデンスなんかがその方式ですね。

しかしトンネル様の車路を採用するなら今の南面東面に寄せた配置にせず北面東面によせて配置できたし、駐車場は南西に配置されていたから、勝山館売却等による日照リスクもなくなったんですよね。

駐車場を北西配置にしたのは、車路を北面に限定したこと（トンネル様の車路にしなかったこと）とパティオが原因でしょうね。勝山館閉館は予想できなかったんでしょうが、パティオや配置を含めて、結果的に購入者の不便やリスクに繋がる開発になってると思います。

[911: マンコミュファンさん]

>>910 通りがかりさん
住友自社ビルの使い心地とパティオ隣接した日当たりなどの顧客受けを優先したんだと思いますよ。^_^

[912: 匿名さん]

>>909 匿名さん

確かに以前は、特記事項なかった

[913: マンション比較中さん]

＞＞910通りがかりさん
いやいや、北に建てると南側にタワー型駐車場が4基並ぶことになるから自ら眺望を捨てることになりません？勝山館は解体新築しようにも日影規制で結構制限がかかってしまうと思うので、むしろ勝山館の北に更地が広がってた方がリスク大きかったかも。
仮に北と東にマンション本体建てるとすると、住友社屋はさすがに袋地にするわけにもいかないから西と南は無理、となると勝山酒造の隣あたりに配置？でもそれだと東側の住戸数が削られることに変わりないか。

それじゃパティオも含めて住友の敷地もマンションの敷地にしてれば良かったかと言えば、今でさえ高すぎと言われる価格がさらに跳ね上がって誰が買えるのってなりそうです。これは推測ですが、そうなることを嫌ってパティオを住友の所有にするとかいう奇妙な落としどころを捻り出したんじゃないかなと。住友が所有者なのに固定資産税はマンション住民が負担、そのかわり仮に売買等で譲渡することになっても既存不適格とならないようにマンション側との契約を継承させ遵守させる等の制限つきでの所有とか、利用に際してもマンション側に都度許可を得るとか、確かそんな契約を準備しているとの説明を受けた覚えがあります。こんなガチガチに固められてまで住友がパティオの所有者でなければならない理由は？という目線で考えると、やはりマンションの敷地にしたときに販売価格に深刻な影響が出てしまうから、という一点に尽きるんじゃないかと思うんですよねぇ。住友は西側の土地も含めて住民の利便性を確保した開発を行うため、みたいな説明をしてましたけど、それって住友が所有権持ってなきゃできないほどのことじゃないからたぶん建前ですよね～ボール遊び禁止とか火気禁止とか、そんな条件のパティオで住友はどんな楽しいイベント利用を想定して自社所有地にしているのかなぁ（棒）
そう考えると、当初の最低価格で7000万越え（でしたっけ？）とかいう無茶な設定はパティオもマンション敷地にするつもりで値付けしてたのが、悪評価食らいまくって無理やり方針転換したのではと邪推してしまいます。

滞留分散には確かに複数のルートがあると良いでしょうね。そりゃ複数取れるのならそうした方が良いのは間違いないですから。タワー型の駐車場の物件には住んだことがないので感覚がわからないのですが、むしろそこの出庫で混むから敷地の出入りで混みようがないということはないのでしょうか？

>>909匿名さん
西側隣接地については私も見た覚えありませんが、昨年MRを見学した当時でもうそういう構想がありますと明言してましたね。もしかすると戸建てという可能性もないわけではない、程度の説明だったので、マンション建てる方向で動き始めたのかもしれません。あっちにもパティオ的な空間を造って西に抜ける動線とシティテラスの北に抜ける動線を繋いでそれぞれの住人がお互いに使えるようにできればとか言ってました。ちなみにその当時の話になりますが、NHK跡地は販売になるか賃貸になるかまだ白紙とも言ってましたよ。テラスやハウスを検討しに来場する客に素直にあっちにも分譲で建てますなんて言うとも思えませんが、テラスやハウスがごたごたしていたから本当に白紙だったかもしれません。今はNHKの方も愛宕上杉通側にパネルが立てられてますが、テラスとハウスに加え、西隣りとNHK跡地にも大規模分譲マンションとなると強気なのか馬と鹿なのか。素人目には後者に見えてしまいますがどうなのでしょう。

[914: 通りがかりさん]

自社ビル隣に建てたりパティオで楽しい販売会しようとしたり無用なスパやらジムやらで容積率喰ったりするからいけない。高過ぎて売れないのならコンパクト化するか、そもそも仕入れなきゃよいだけ。

パティオに建物建てる可能性とか、競売等で駐車場部分に戸建建てられて、違法建築になったカーサ桜上水思い出すわ。
デベの浅知恵で購入者の人生引っ掻き回すのやめてもらいたい。

[915: 匿名さん]

住友不動産だから大丈夫とか、普通はそんなことはしないでしょう！的な安易な発想は絶対にやめた方が良い、ここの権利関係は通常なら手出せない、やはりパティオが不透明過ぎる。

[916: 匿名さん]

パティオに近隣の子供達の為、イベントに集まる子供達の為に、私設の動物園作ろう！の可能性もゼロでは無い。

[917: 匿名さん]

>普通はそんなことはしないでしょう！的な安易な発想は絶対にやめた方が良い

本当にその通りで、売りもしない、地上権はおろか借地権すら管理組合に与えない、けど、確認申請では敷地参入している
ところから「普通はそんなことしないでしょう」ですからね。
トンネルの入口は異常でも、出口は正常だろうと根拠なく楽観視してはいけない。

東京都心でもそんなやり口どうかと思うのに、上杉でやるとか。どんな仕入したのか、はたまたどんだけ利益見込んで次の可能性を残したいのか。

[918: 匿名さん]

7000万の価格はパティオ住人所有
5000万の価格はパティオ住友所有

って、ことか・・・この分の差額は住民の意向関係無しに、住友はいずれ回収に入るでしょう。下請け含め、住友関係者付近の人達が全く買ってない謎が判明した気がします。

[919: マンコミュファンさん]

購入しやすくするため住友が土地を一部負担します！住民にはデメリットありません！
なんて上場企業の株主に対する背任行為ですからね。

[920: 名無しさん]

住友関係者が買ってないって…ソースは？
というかそんなに関係者が買う物なの？

[921: 匿名さん]

>>913 マンション比較中さん
あっちにもパティオ的な空間を造って西に抜ける動線とシティテラスの北に抜ける動線を繋いでそれぞれの住人がお互いに使えるようにできれば

というのもセキュリティに難があり、さらに、住友の名義の土地を最終的にどうするのか、固定資産税を誰が負担していくのか、理解困難な構想ですね。

西側開発時にここの管理組合にパティオを高値で売ろう、なんて非現実的なことはさすがに考えていないんでしょうが、パティオを西側開発時の敷地にされたらここは違法建築になる。西側開発時にパティオのまま建設等不能地として西側マンションの管理組合に売るとなれば「パティオは西側マンションの建ぺい率や容積率の基礎になっていないのか」「パティオを含めての西側マンションの分譲価格ではないのか」「なんで東側のマンションのためにうちの敷地の利用を制限されるのか」となる。

住友が自社ビルとパティオを恒久的に維持して固定資産税も負担し続けない限り、ここのマンションは建て替えもままならない。引き渡し前から心配するのは考え過ぎ、みたいな人は5年10年で売るつもりの人でしょうね。持続不可能と疑われても仕方ないアクロバティックな開発をこのご時世にやるんだから、大手なりのハッキリしたプラン示すべきでしょう。

[922: 匿名さん]

921ですが、パティオを西側開発時の敷地にされたらここは違法建築になる、と断定して書いてしまいましたが、推測です。特例がどう入っているのか私にはもわかりませんので。
ただ、容積率300%でこのマンションが建てられるので、延床面積や敷地面積を単純比較したら、パティオは恒久維持されないとおかしいと思いますよ。

[923: 名無しさん]

将来的には西には分譲マンション建ててパティオはシティテラスと共有部分にするという説明でしたが。それなら安心というかそこは住友を信頼するしかないような。悪く考えればきりはない。

[924: 通りがかりさん]

共有なら、パティオを西側と東側の両マンションの両方の敷地に算入できるのですか？ここは管理組合法人ではないですよね？共有登記のために法人化させるという住友のプランなんですかね？共有持分の譲渡原因は売買？贈与？どうなるんでしょうか。
出口がまるで分からないのですが、納得されましたか？

パティオが共有登記される場合、未だ見ぬ西側マンションと、パティ共有（容積率問題の共有）をかすがいにして、同時再開発を強制させられるのでは。何十年も先でしょうけど。
その時、二つの管理組合の足並みが揃わなければデッドロックになるんですよね。
そこまで住友は説明してるんですかね。

[925: マンコミュファンさん]

分譲だけど、目の前に住む大家に気を遣って生活しないといけない賃貸みたいですね。

[926: マンコミュファンさん]

>>923 名無しさん
現状売れてないのに隣にマンション建てるのいつになるんでしょう。パティオが戸建てのハウジングプラザになる方が先かもですね。

[927: マンション比較中さん]

物件概要には「管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託」としかありませんね。

分譲時は建物と敷地を一体的に登記できますが、分譲後になると複雑ですからね。
パティオ割譲時点の区分所有者全員の共有にすると登記簿がえらいことになるし分離処分されるリスクも生じる。じゃあ管理組合が共有持分をとなると法人化しないと登記名義人になれない。法人化すると毎年の理事登記費用等がかかる。法人住民税もかかったかな？
営業がどこまで情報知らされてるか知りませんが、パティオの共有化というのは、ちょっと非現実的というか、出口の見えない説明ですね。

もしパティオの共有持分を贈与で管理組合（管理組合法人）に割譲したら管理組合といえどさすがに贈与税課税されるでしょうね。それを回避するなら適正価額での売買ですが、買うかどうか代金は適正か等、総会で大きく揉めるでしょうな。

パティオや自社ビル隣接をテコに、管理委託や再開発時に外されないようにしているのかとも思いましたが、それが前面に出てきたら独禁法とかの関係で大丈夫なんですかね。住友不動産建物サービスを切って、パティオは使う、というのはリスキーな決断ですから、さすがに管理組合サイドとしてもそういうことはしないのかな。

西側とここ（東側）でパティオを「共有」ではなく「共用」するというなら、ずっと住友が挟まるということでしょうが、そうであれば物件概要に「西側隣接地…利用計画は未定ですが、建築後に本物件の住環境…に影響が生じる場合が」等とは書きませんよね。

どういう未来を描いているのか、いつかは老朽化するマンションの出口をどう考えているのか、全く分からなくて、ＳＤＧｓをうたって大量の弁当廃棄をして叩かれているオリンピックも重なり、ある意味でワクワクしてしまいます。

[928: マンコミュファンさん]

テラスのパティオを西側マンションの建築確認面積に入れればまた容積率オーバー物件建築できますね。最終的には両方のパティオと住友ビルを潰してそこにまたマンション建てれる。こんな錬金術いいんですか？

[929: 匿名さん]

パティオ錬金術を実行したら三つ巴の再開発争いになりますな。容積率緩和がされない限りどの区画が不利な建て替えプランを引き取ることになるのかと。

駅前の某百貨店が未だに取り壊されもしないのを見てもこういうややこしい土地開発をするんですからね。企業共有ならまだしも、管理組合や管理組合法人は一般人の集まりですから、ややこしくなったら話は進みませんよ。

[930: マンコミュファンさん]

こんな横暴は不適合物件になることを承知で買う人がある程度いるからできるのでしょうか？

[931: 通りがかりさん]

何のための建築基準法、建坪率制限なんでしょう。既存不適格でも構わないではいけないと思います。行政指導あって然るべきです。

[932: 匿名さん]

>>923 名無しさん

住友を信頼するしかない、権利関係になってます。
自分の庭を他人を信頼するしかない、自分の意思は関係ない契約を普通は結びません。

[933: 匿名さん]

この手の開発や売り方の何が酷いかって、永く住む人ほど被害を被りかねないところなんですよね。投資目的で売り抜け予定の人には何の影響もない。むしろ派手な共用施設と爆弾のパティオで高く貸したり転売できる。永住覚悟の人が複雑な権利関係の処理を丸投げされる。

[934: 名無しさん]

なるほど。シティテラス、パティオがガンになりそう。将来的にはややこしくなりそうだ。
野村の晩翠か、上杉にこだわるならディアージュか。
晩翠は東向き発売開始になるようだし。

[935: 匿名さん]

>>920 名無しさん

買ってないソースなんて出せる訳がない、悪魔の証明知ってます？買ってるソースを出せば即ち、消極的事実の証明になり買ってないことへの反論が成立します。買ってるソースをお願いします。

[936: eマンション]

>>935 匿名さん
ソースと証明は違います。貴方が住友関係者が買っていないと判断した根拠を聞いているんだと思いますよ。
買っていないと判断したソースは出せるはずです。貴方の単なる感想でないのならば。

[937: 匿名さん]

>>936 eマンションさん

普通の人とは違うルートの案内とかDMじゃない？
そこには、普通とは違う販売条件有るんじゃないんかな？って、話を聞いたとか聞かないとか。それでも買わないわって話しも聞いたとか聞いてないとか、そろそろ営業刷新しそうですね。

[938: 匿名さん]

こんな事実があったとは...
安くなったので検討しようと思ったのですが別のマンション探した方が良さそうですね。

[939: 通りがかりさん]

三連休以降も見学会や説明会の予約にとてもゆとりがありますね。

「パティオ」「建ぺい率」「建て替え」この三つの言葉を必ず用いてこのマンションについてプレゼンしてください、と営業にお願いしたらどんな反応あるんでしょうか。
「お客様のライフステージに合わせて住み替え」「大型商業施設至近の予定や充実の共用施設で売却もスムーズ」等ですかね。買おうか悩んでる人に対して、住み替えや手離れを織り交ぜないとパティオ問題から目を背けさせられないなら、お察しをということですかね。
それか、学区を押して、お子さんが独立したら賃貸やセカンドハウスに、とかかな？30年後もパティオがあるのかどうかは濁すけど、検討者の未来の話はできちゃうのかな。

ついでに周辺道路の交通量や渋滞状況調査もされたのか、確認しても良いですかね。せっかく説明会で長い時間拘束されるなら、大規模をうたいながら駐車場出入口を一箇所のみに限定した理由も熱く説明してもらわないと。

[940: 匿名さん]

>>939 通りがかりさん
だいぶ意気込みを感じました

[941: 匿名さん]

物件概要の残り販売戸数を見る限り勝山館閉鎖発表以降、成約数ほぼ0のようです。住友も対応見出せないようですね。

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん

物件概要で販売数なんてわからんよ。売れたらすぐ供給したら見かけは変わらないし。実際売れてないかもしれんけど印象操作すぎ。

[943: 匿名さん]

>>942 匿名さん
販売戸数を自在に操作するとは不動産の表示に関する公正競争規約違反をしているということでしょうか？

[944: 匿名さん]

>>943 匿名さん

販売戸数とは未販売住戸の供給数のことです。
ところでどういう根拠で公正競争規約違反してるのか解説してもらっていいですか？皆さんの為になると思いますよ。

[945: 匿名さん]

>>944 匿名さん
訂正広告もなしに内容を恣意的に変更するのは消費者に誤認させる行為だからです。
表示規則第24条を参照してください

[946: 匿名さん]

>>944 匿名さん

>>944 匿名さん
ちなみに貴方が、違反、改竄しているという立場の方ですからね。私は住友はそのようなことしないと思うので。

[947: 匿名さん]

>>945 匿名さん

恣意的に動かした事実はどこで判断するのですか？自在に操作してるとか言ってますが。

[948: 匿名さん]

>>947 匿名さん
だから、あなた942さんがそう言ってるんです。売れたら供給するとは公表した販売期にない物件を販売するということでしょ。

[949: 名無しさん]

944さんと947さんに対して変節クリンチしててひどいね。
情報交換や物件検討の板なんだからひとのせいにすんのはやめときやー。

[950: 匿名さん]

>>949 名無しさん
変節クランチ？ちょっと何言ってるのかわかりません。
私が主張するのは、住友はちゃんとした会社だから、物件概要を随時見れば販売戸数が分かると言うことです。そして最近さっぱり売れていないということです。

[951: 匿名さん]

>>946 匿名さん

面白いですね。私はあなたが恣意的ではないかと言ってるのですよ。
販売戸数は成約に関係なく変動する場合がある。キャンセル住戸戻しや新たな先着順供給もあるからです。販売概要は在庫証明書ではないので売れた売れないはわかりません。何より今は先着順分しか記載されていません。要望書を受付たり、デベ都合でオープンして抽選してまたは無抽選で売れ残って、デベが先着順にすると判断したものも先着順に出来ます。戻したって出さなくてもいいわけです。インターネットではリアルタイム更新をやってるわけではないので次回更新までに抽選しないとも言ってない。物件概要に販売残数が表示されない以上ある時点から売れた戸数は消費者にはわからないのです。