シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[81: 匿名さん]

>>78 デベにお勤めさん
買う人もいない「シーンとなる象徴」
になるか？

[82: 匿名さん]

10年間ほったらかにした結果、売れないマンションを作る。住友って買ってもらえる物件を作るんじゃなくて、作りたい物件を作りたい時期に作るっていう姿勢だからそもそも顧客のニーズそっちのけなんだよね。殿様商売気質がいつまで続けられることやら。

[83: 通りがかりさん]

普通の70高層階は坪350万超え...
同じ間取りばかり...336戸売る気あるのか...
流石に二期以降で金額下がるだろう...

[84: 匿名さん]

>>81 匿名さん
はは。
別の意味で、シーン。となるですか。
なりかねないですね、

[85: 匿名]

ここの反応見ると最安の部屋で5500-6000万ってとこ？

[86: 匿名さん]

350/坪なんて
市内中心部でもそんな値段はあったかな？ヤナセ跡のプレミアムフロアがそのレベルでしょうか。
あり得ないですね

[87: マンション掲示板さん]

モデルってもう見れますか？
お部屋の仕様的な所ってレベル高いんですかね？ディスポーザーは標準だとして、浴槽の大きさとかタンクレストイレかとか、その辺はどうでしょう？他のマンションと同じくプレミアム以外は普通って事もありそう…

[88: 匿名さん]

基本的に70平米ばっかりですからバスルームの大きさは普通です。グレード的には価格なりに上げてきてます。
ディスポーザー、ミストサウナ、バスルームダウンライト、キッチン天板が天然、タンクレストイレ、手洗いカウンター、ルーバー面格子、スロップシンクは標準です。

聞くの忘れたけど玄関前カメラは付いてなかった。
（モデルルームがシティハウスのものを使ってるので聞かないとわからない為）

良かった点
エントランスが最高
室内設備はいい
エレベーター数が多い
車寄せがかっこいい

微妙な点
内廊下棟は間取りが悪い
エレベーターホールなし
駐車場からエントランスまで屋根がないので濡れる
コンシェルジュカウンター、メールコーナー、ゴミ捨て場が北側にあって動線が悪い。
ソフトクローズがついてない箇所がある
共用棟は狭い

確認すべき点
庭と取り囲む外壁の権利関係
日陰図は見ておきましょう

[89: 匿名さん]

高級路線といいつつ70平米とは。
2LDKばかりではなく、これで3L作るのでしょうね。
豪華そうなエントランスと夢がふくらむ共用施設で売るいつもの手ですね。
見学したくなってきた。

[90: 匿名さん]

高いと言っている人がいてびっくり。。。高層階70平米が坪単価350万なら予想より安いくらいです。まぁ、90平米なら坪単価400万は超えるでしょう。眺望が勝山で抜けない中低層は坪270万円?でしょうか。
住友ほどの巨大デベはあわよくばで値付けなんてしませんよ。膨大なデータから合理的な値段を導き出すだけです。株価を見て分かる通り、貨幣価値が毀損されていますし、政令指定都市中心部で複合商業施設隣接の高級物件の坪単価としてはむしろ割安です。ヤナセ跡地と比較している方もいますが、そもそもデベの評価はヤナセ跡地よりも上です。シティハウス雨宮も相応の値段でしょう。野村は焦って安く出し過ぎましたね。

[91: 坪単価比較中さん]

残念ながら仙台でこの価額帯は完売できません
内覧した人皆「高すぎる」が正直なところ
後は「ここが良い」との情熱との駆け引き
頭の働く人なら1期は見送りですね（笑）

[92: 匿名さん]

住友は２年だろうが、３年だろうが完売しなくて結構というコンセプト。８割捌ければ十分利益が出る値付けなんでしょう。
正直、仙台に購買層が残っているのでしょうかね。私は震災直後に買った物件が、数千万の含み益があるので、買い替えでなんとか検討の対象になりますが、新規で買う方がいらっしゃるのでしょうか。

[93: 匿名さん]

>>90 匿名さん

データだけでマーケティングやってるからこうなるんです、人間の感情を甘く見てる最近の住友失敗の連続です。 大企業病ですね、完全に。
富裕層は、恥ずかしくて住友なんかに住みません都内では常識になりつつあります。

希少価値が強烈に下がった上杉の土地に仙台の坪単価の倍近くの物件、しかも最寄り駅もない
田舎のファミリー向け店舗しか誘致出来きず、いつ出来るかも不明なイオンの商業施設に何の価値があるのでしょうか？

中古では有明の値下比以上の値下がりすると思います資産では無く負債になる可能性が高いと判断しております。

[94: 匿名さん]

シティタワーズ東京ベイはむしろ第一期よりも値上げして売れていますよ。有明ガーデンも当初は高級店舗誘致とうたっていましたが、あなたの言う田舎のファミリー向け店舗？誘致に舵を切ってそれがむしろ大成功しました。しかし、表現がプライド高いですねー。そもそも仙台なんかでバブリーな高級店舗誘致して経営が成り立ったり訴求生が高まったりすると思いますか？
あと車社会の仙台では駅近なんて評価されませんよ。ここを買うような経営者や部長、院長クラスが電車を日常使いしたり通勤で乗り継ぐことなんてしませんから。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
売れてるから値上げしても売れるとの理由で値上げする訳ではないです、それが住友の売り方です。
全く売れてなくても値上げして煽ります。
情報を精査した方がよろしいかと。

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
95に同意見！売れる売れない関係ない値付け。それが住友。あすと長町がいい例。売れ残る前提の値付けと戸数。

[97: 匿名]

シティタワー所沢は2期で下げてますね。
すみふは利益最大化するために価格を変えてくるんですよね。購入検討者が減らしつつも誰か1人買ってくれるだろう価格にしてるわけです。目論見外れたら次期は下げてきます。あすとのシティタワーも掲示板に書いてる人いましたね。
無論下げると決まったわけじゃないですし、下げた後の再値上げもあり得ます。
値上げポイントはイオン着工発表やプラウド上杉の完売、第1期申し込み多数の時ってところでしょうか。シティハウスこそ値上げありそうです。

[98: 匿名さん]

東北初のグランドヒルズを上杉に作るならまだ
経営者、院長クラスも検討するだろうが、ここの購入層って遺産が入った若いファミリー向け物件、凄いターゲットだ。

[99: マンション検討中さん]

住友不動産の仙台支店ビル？をここのイオン通り沿いに併設すると言われたときに、この立地に懸ける住友の本気を感じましたね。プレハブ仮店舗ではなく鉄筋ビルを通り沿いに作るらしいですよ。今後数十年は住友仙台のランドマークになると思います。

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん

随分と大袈裟ですね
住友の仙台支店、ビルとまでは言えないと思うけどな、しかも戸建部署も入りますから、あの敷地内にモデルハウス作る可能性有ります。自分のマンションの敷地内に不特定多数の人が祭日大勢来るの人によってはマイナス要因です。上杉が本気ならあの敷地内にグランドヒルズ作ります。

[101: 名無しさん]

なんか必死になってる住友さんが1人いますが、仙台人の意識を全く考慮せずデータだけで価格を決めている悪い例。あすとであんなに失敗したのに勉強できないのか。仙台にこんなに金持ちいるかっての。まあ失敗したいなら勝手にどうぞって感じだけど貴重な土地を無駄に使われて住んでる側としては非常に迷惑

[102: マンション比較中]

物件のホームページで画像を見る限り高級感には程遠い外見ですよね。
設計、施工とも大林組で明らかにあすと長町の大型物件やプラウドシティ
仙台上杉山通りの流れでそれ以上のものは全く感じません。
しかも敷地ギリギリに建ててるというのに「贅を尽くしたまさしく会心の
邸宅」というのもずいぶん仙台も低く見られたものだなって思います。

もちろん、エントランスホールや内装や設備がどうなるか？ってことも
ありますけど、土地の購入コストの高さが今の環境の中で住友の自由度を
極端に奪っているということなのでしょうか？
どうしても上杉アドレスの新築物件に住みたい人は買うのかもしれないけど、
そうじゃない人はどうなんだろう？

[103: 匿名さん]

>>102 マンション比較中さん
建設時期、設備、コンセプト、値付、全てセンス無いですよね。これを「渾身の傑作」と言う会社ということにつきます。付近の住民としてただただガッカリ

[104: 匿名さん]

上杉の野村、住友、住友、住友、全部で2000弱ですか？売り切るつもりないだろけど、マンション完売、イオン出来たら、付近の道路完全にパンクします、自宅から車取って仙台駅まで1時間以上なんてことも想定出来ます。学区も急激に生徒増えたら教育の質も下がるだろうし、教室がプレハブになりますよ。
仙台市は何故にこんな開発許可してるのでしょうか？センス無さ過ぎです。住友も利益優先し過ぎで上杉ぶっ壊してますね。

[105: 匿名さん]

高い高いと騒ぐ人は、もし坪150万円だったなら「こんな物件は2度とない神物件！」と大騒ぎでしょう。自分が儲けたい得したい、住友が稼ぐのは許せない。価格ばかりに拘泥し過ぎです。ここは価格以外の価値、良い点がいっぱいあります。良い点は良い点として評価して欲しいです。そして、そうすれば、この売り出し坪単価の理由もわかると思いますよ。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
そりゃこの立地で圧倒的に安いなら多少欠点あってもそれは価値あるものでしょうね。
ちなみに沢山ある良い点、いくつか挙げて頂けませんか？立派なエントランスぐらいしか響かないのですが検討したいと思わせてもらいたいのです。煽りでなく、本気で聞いています。

[107: 匿名さん]

坪350万超えって本当ですか？

70平米の部屋で
7700万

そんな訳ないと思うんですけど

[108: マンション掲示板さん]

>>107 匿名さん
本当ですよ。視界が抜ける中層階で70平米7000万円代～でした。

[109: マンション掲示板さん]

>>99 マンション検討中さん
戸建て部門も入った低層ビルです。プライベートガーデンと謳っておきながら、戸建て部門のイベントではマンションの中庭を使用するそうです。休日に不特定多数のファミリーで溢れ返るプライベートガーデンを想像したらげんなりしてしまいました…。

[110: 匿名さん]

70平米で7000万wおもしろ！いろんな意味で後世に語り継がれる物件になるかもしれないですね。モデルルーム行ってみます。自己所有の不動産のよさが再認識できたりしてwそれにしても、野村も住友もやっきになって建設してますが、完売しないマンション建ててどこに旨味があるんでしょうか？

[111: 匿名さん]

何か笑ってしまう展開です。期待した勝山がS不動産に売却されたのは不幸でした。
S不動産、大丈夫かしら？今後の展開を楽しみにしています。

[112: マンション検討中さん]

価格帯は西公園のパークホームズやレーベン、青葉シエリアとそんなに変わらないような。規模、立地、住環境を考えれば評価は同等以上ですし、ここは住友ブランドの地域ナンバーワン物件です。
本気で検討していた人にとっては納得の値付けですけどねー。このスレはあわよくばで安く買いたいだけの人が多過ぎる。

[113: 匿名さん]

青葉通り近辺と上杉が同じ土俵なわけない。農学部跡地のイオンに期待性は少なからずあるとしても青葉通り沿いの再開発、仙台駅西口の再開発、バスタ計画に匹敵するほどの影響力は無さそうですしね。あわよくば買いたいというか、住友がこの土地を買った時から、（マンションの購入予定に関係なく）皆さんどんな物件が立つのか興味があったのではないでしょうか。もったいつけた挙げ句の果てに魅力に欠けた物件だったという不満が出てるのではないかと思います。自分がそうです。

[114: 住民板ユーザーさん4]

修繕積立基金は300万、、、
なーんてね。冗談です。

[115: マンション比較中]

ものの価値やコスパの感じ方は人それぞれなのでその点を議論しても
建設的とは言えませんが、113さんも言ってるとおり仙台市では
間違いなく一等地の一つである当地にメジャーデベである住友不動産が
どんな物件を建設するのか？マンションに興味を持つ人なら購買予定の
有無に関わらず誰でも楽しみにしていたと思うんですよね。

それは「ここにどんな物件が登場するのだろう？」ということもあり
ますけど、「仙台市の不動産市場や購買力が全国の中でどう評価されて
いるのか？」を知る客観的かつ具体的手掛かりになるんじゃないかと
思うからなんです。

そういう意味でホームページを見る限り仙台市、あるいは仙台市民は
この程度に見られているんだなと、期待外れというかガッカリさせられた
物件なんじゃないかと俺は思います。
もちろん市場ということからすると人口と所得水準と土地価格と今後の
期待値に依拠するので、こんなものだとも言えますけどね。

[116: 匿名]

一生住むつもりじゃないと厳しい価格ですね。利回り4%で賃料25万。3.2%で20万。
プラウド上杉山通りでも竣工前から20万で出てますが…仙台で賃料20万はとても大きな壁。資産性はかなり厳しい。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん
そういう計算はしない方が購入するのでしょう。地元の人間が賃料20万だす訳がなく、転勤族が会社の借り上げで出すくらい。ここは官庁街からも遠いので、苦しいですね。勾当台公園80平米の築10年以内の物件持っていますが、賃料想定は18万程度にしています。

[118: 匿名さん]

賃貸を検討してるのであれば、この物件というか今は新築の購入はやめた方が賢明ですね。中古も値下がりしてきてますので、利回りを重視する場合は中古をおすすめします。

[119: 匿名]

>>117 匿名さん
お持ちの物件の方が立地、広さ、金額でやはり魅力感じますね！あなたの物件よりここが7万高いことに納得させれる気がしません。同じ18万だったら選ぶ人もいると思いますが…

>>118 匿名さん

自分で住むために買うけど何かあって一時的に貸し出さなきゃいけない時のことも考慮して賃料は想定しておかないとって意味でした。簡単に売却できる金額でもないですし…

[120: 匿名さん]

>>113 匿名さん
仰る通りです。
三井のモデルルームがあったこの土地を住友不動産が買った時から、期待を持って注目していました。
もちろんいい物件であれば購入するつもりで。
結果はまさにガッカリするものでした。
デベロッパーの矜持、を住友不動産に期待したのが間違いだったのです。せめて当時の赤タワー並みのインパクトを低中層でやって欲しかった。

[121: 匿名さん]

赤のタワーはたしかに「いかにも住友」といった気品やゆとりを感じますね。自分は、外観が一目で住友と分かる感じがちょっと苦手ですが、仙台でも有数の素晴らしいマンションではないかと思います。中古で出てる物件でさえも魅力が感じられるのは流石ではないでしょうか。
このマンションも、きっと素晴らしい点があると思いますが「赤のタワー」以上の良さは？と考えた時、築年数…としか感じられないような気がします。

[122: 匿名さん]

>>120 匿名さん
赤のタワーは確かにインパクトありました。すぐそばに森トラのレジデンス一番町が出来て、凄いことになってきたと思ったものでした。が、あそこで仙台のマンションはピークをうってます。
建築費や土地が値上がりし、スペックを落とさざるを得ないのでしょうが、凄いのを見たいなぁ。

[123: 匿名さん]

独り頑張っていた住友さんの書き込みがなくなってポジティブ意見がなくなってしまいました...
このマンションは悪い訳ではないのでしょう。ただただ凡庸なだけです。特徴は必要以上に「高い」ことでしょうか？

[124: 検討板ユーザーさん]

ここって内廊下棟は第一種換気、外廊下棟が第三種換気になっているんですかね？

[125: 口コミ知りたいさん]

仙台でも10年落ちの物件が坪200?250万円で売っている時代ですからねー。新築プレミアムが2割、10年落ちがマイナス1.5割として逆算すれば坪266?333万円前後。昔は良かったなぁという気持ちはわかりますが赤タワーや森トラとかあの時代に買えた人達が極めて運が良かっただけで、経済環境の変化や市況的には仕方ないと思いますよ。

[126: 匿名さん]

誰かポジティブ意見お願いします。
モデルルーム予約してるのですが、行く気無くなりそうです。買える買えない金額ではなく、そもそも買う気が失せる価格設定ってことでしょうか？

[127: 匿名さん]

いい点…今のところ、学区かな。うちは、子供いないから関係ないんだけどね。

[128: 匿名さん]

確かに今の青葉区は5年、10年落ちの70平米台でも4000万円とか5000万円しますもんね。新築、勝山ボウリング跡地、再開発地域ナンバーワン、住友、大林組とくれば平米100万円は超えちゃうのかも。子供のためのマンションで中古は嫌だしなぁ…。
眺望のない外廊下中層以下はぐっとお安くなるのかな？

[129: 匿名さん]

学区優先でマンション選んでも、子供が高校生になれば上杉に住むメリットはなくなるかなと思いますけど、他の人はどーなんだろ？

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

子供にとっては実家ですからメリットとかじゃないと思います。友達と疎遠にさせてまで引っ越すメリットって逆に何？って嫁に怒られそうw