シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[761: 口コミ知りたいさん]

そりゃあ、子供の進学なんかでどうしてもこの時期までに買えと言われたら選ぶ物件ではあるよ。規模は正義。

[762: 匿名さん]

>>761 口コミ知りたいさん

この立地にこの規模、もっと魅力的な物件幾らでも建てれたのに・・・残念です。

[763: マンション掲示板さん]

>>759 マンション検討中さん
マンションギャラリー土日でも空いているし、123期の残り販売戸数みても売れているようには見えないですが。

[764: 匿名さん]

>>763 マンション掲示板さん

売れてたら営業刷新しない、営業刷新したくらいで急に売れ始めるような魅力的な物件でもない。

[765: マンション検討中さん]

HANARE、ネーミングセンスが素晴らしい！これが企画会議で承認されたことが全てをモノがってる。

[766: 名無しさん]

成約が芳しくない理由で営業担当者を刷新するものなのか疑問です。というのも、一般的にはあり得るけど、MRを集約する販売戦略の一環で人事異動があったと考えると、根拠と意見のつながりが微妙に思えます。もちろん、流動性がよくないのはわかるけど、販売戦略の観点からすると売れ行きは人事刷新の副次的な要因なのでは。
あと、あくまで総論的な話になるけど、竣工後の販売をメインにした販売戦略であって、住み替え需要が一気に起きるとは考えてなくて、ターゲットになる顧客層も首都圏含めて広域を想定してるHANRE技なのかと。

[767: 名無しさん]

MRでもらった間取りの資料見たときの感想です。資料捨ててしまったから詳細忘れたけど、東棟の北端Hタイプは、通風と採光、PP分離がほどほどあった記憶があります。南向でないから見落としがちだけど、良いと思いました。あと内廊下だし。Hの最上階　9階あたり狙い目かと。
けど高そうね。

[768: マンション検討中さん]

>>763 マンション掲示板さん
結構売れていますけどね、希望していた部屋が2週間ですでに申し込まれました。

[769: マンション検討中さん]

営業刷新は、大幅な変更が有った時に使う常套手段ですね、6900万の参考価格、何故に5.000万まで下がるのですか？の質問には、前任のことなんで・・・でしたよ。流石に6900万で案内してたのに実売5.000万に下がったので買って下さいとは同じ営業マンは言えませんよ。

[770: 名無しさん]

>>769 マンション検討中さん
納得です。集合ギャラリーにしたことと、売れ行きを考慮したかもですね。

売れ行きについて、根付けは、市況とコロナの影響をみて、想定顧客層をやや変更したのかな。
想定顧客層を変えるってやばいからさすがにしないですかね笑。

当初と今の想定顧客層がわからないので、ほんと空想ですが。もともと、リタイアする世代か、医師や企業の社長などの現役世代か、どこかを想定してたでしょうが、顧客層を変えずに根付けだけ下げれば、価格下げがって購入者層もやや変わりますよね。

何いいたいかわからなくなってきたので、落ち着いたらMRに行って想定顧客の話聞いて検証してみようと思います。

[771: マンション検討中さん]

先週の土日、MRいっぱいでしたよ
最新版の資料みてもかなり部屋の成約が増えていました
第一期の部屋確かに完売しました

[772: マンション検討中さん]

>>771 マンション検討中さん

具体的に何件くらい成約してたか分かりますか？
売れてない話しばかりで売れてる話しは参考になります。

[773: マンション掲示板さん]

>>771 マンション検討中さん
本当だ物件概要で1件減ってる。GW明けから3週で2件成約したようです！

[774: マンション検討中さん]

ゴールデンウィーク後の3週で2件も売れたんですね、トータル15件は売れたのかな？この調子だと竣工までには30件は売れるか？残り300を10年以内には売り切って欲しいです！

[775: マンション検討中さん]

>>772 マンション検討中さん
先週の資料によりますと、売り出している部屋の約半数が売れていましたね。子育て層が少ない印象です。

[776: マンション検討中さん]

4月半ばに見たときに、販売されたの1/3くらいが売れてました。
そして5月末に再度見に行ったら、販売された戸数も増えてましたが、1/2以上が売れてました。
ここの掲示板見てて売れてないのかと思い、のんびりしていて油断してましたが、実際は結構売れていて焦っています。。。

[777: 匿名さん]

期で売残っても次の期で足して通常は販売します、売行きが不調の場合は確実に隠します。仮に本当に売れてたら期毎に完売出して売れてることをアピールするでしょうね、発売されてから今日まで何件売れたかが重要です、その辺りの件数の情報頂けると有難いです。

[778: 検討板ユーザーさん]

皆さん1/3とか1/2とかで分からないですが、先着順の販売戸数が3期までで通算50-60でしょうから成約は4ヶ月で30程度といった感じでは？

[779: マンション検討中さん]

>>778 検討板ユーザーさん
4ヶ月で35くらいです！
最新版貰っていないから今は分からないですけど。
MR行って担当に聞くのがベスト

[780: 匿名さん]

>>779 マンション検討中さん

通常教えません、成約済みも嘘ではないのでしょうが、キャンセル出たり、要望取り消したり、と日々変わりますし、来客する人によって使い分けてます。

[781: 匿名さん]

出てる情報で35と言うことは、いいとこ20くらいでしょう。

[782: 口コミ知りたいさん]

ここはわかりませんが、分譲営業の世界では花つけて売れてる感の演出があると聞いたことありますしね

[783: 匿名さん]

>>782 口コミ知りたいさん

野村の二日町、花付きの成約ボード有りましたが、ほぼ完売状態。しかし竣工後の入居率は散々なモノです。実際は入居が始まり、物件の状態を目で確認しないと分からないのが実情です。

[784: 検討板ユーザーさん]

客の見えるところにある花ボードとか全部演出です。ちょっと前に記載のあった、子育て世代少ないとかも客によって使い分ける営業トークです。

[785: マンコミュファンさん]

財閥系大規模新築マンションはどこの掲示板でも最初ネガティブな投稿が多いけど、結局中古で売り出した時は新築価格よりも遥かに上がったのが事実。

竣工するまでにイメージ湧かないことが多いなか、もうすでにこのくらい売れていたのが結構すごいと思いますよ。

自走式駐車場じゃない分敷地内の緑を増やせるのが素敵だと思います。(ファミリー層は雨宮の方検討するでしょうし)

仙台ではあまりないコンセプト、竣工楽しみです。

[786: 匿名さん]

>>785 マンコミュファンさん

ここのコンセプト、勝山館ですよ、ムービー見ました？竣工までに150?200は最低売らないと相当厳しいと思います。現実的には今の価格ではほぼ無理でしょう。竣工後、中古が出始めると更に厳しくなります。

[787: 匿名さん]

建って30年かそこらの宴会場がこのマンションのコンセプトだというのはさすがに無理すぎないですか？
シティテラスなんてどこもこんな感じですよ。
上杉だからって何か特別な仕様があるわけでもなさそうですし。
上杉ブランドで売るために勝山酒造の歴史や勝山館の認知度を利用しようとした、でも勝山館が休業に追い込まれてその目論見にも影響が出てしまった、といったところでしょう。

でも、もしここに住んだとしても勝山館の有無って実生活では正直関係なさそうですけど、実際の販売に何か影響あるんですかね？
ホテル木町みたいに廃墟化でもしたらそりゃ大問題ですけど、勝山グループそのものが傾いているわけでもなく、コロナの収束後に再開するのか、勝山が他の事業を始めるのか、手放すのか今後の動向が不透明、という程度ではリスク評価のしようがないのが難しいところでしょうか。
楽観するには怖いけれど、過度に心配しすぎる程でもないという一番厄介な状態。

[788: eマンションさん]

>>787 匿名さん
リスクの評価が難しいのは確かですが、最初に見たコンセプトムービーは勝山館の紹介映像かと思うくらい勝山館がてんこ盛りでしたね。。。

[789: 検討板ユーザーさん]

>>785 マンコミュファンさん

>竣工するまでにイメージ湧かないことが多いなか、もうすでにこのくらい売れていたのが結構すごいと思いますよ

いやいや、新築分譲マンションは皆同じ条件ですが売れてますよね。なんでよいしょするのか分かりませんが主張に無理がありすぎですよ。

[790: 匿名さん]

>>789 検討板ユーザーさん

住友関係者でしょうね、一種のステマ。

[791: 通りがかり]

>>787 匿名さん
全従業員解雇して休業中の企業のまとまった土地が、南側の窓から手を伸ばせば届く距離に有るんですよ。このリスクの評価ができないのは大きな問題では？

[792: 通りがかりさん]

勝山館、過去ログ見てると取引先や従業員からいろんな負の感情を向けられてきたようだから、再開しようにも人が集まらず出来ないでしょう。イオン完成後に共栄するようなものでもないし。
テナントビルという立地でもないから、このマンションが完売したら賃貸でも建てるのか、はたまたデベに売り渡すのか。

住友は、このマンションが完売するまで勝山館の固定資産税相当額とかを、販促費か何かの理屈つけて、勝山館に払うのかな。
南面を他にとられたら、完売にどれだけかかるかわからないもんね。

[793: 匿名さん]

否定的な意見でなければすぐ関係者認定するのもどうかと思いますよ。
789さんのように理由を添えていただけないと、建設的な意見が出にくくなってしまうので。

785さんの仰ることもわかりますが、シティテラスシリーズは仙台では初めてのようですし、単純に首都圏のシティテラスと比較して良いのかは疑問もあります。
仙台であまりないコンセプトというのは、逆に言えば比較できる対象が少ない、参考となる情報が少ないことでもあるわけで、そういう点ではプラウドシティや晩翠通のプラウドタワーあたりと比較検討できそうな雨宮のシティハウスとは違う難しさがあるように思います。

よりハイグレードを望んでいた層からは期待外れと言われ、グレードに不満はない層からは価格が高いと言われることが多いようですが、シティテラスの上となると東京でも一等地にあるようなグランドヒルズシリーズくらいしかありませんし、そんなの仙台に建つわけないだろと思ったりもします。
晩翠通やお隣のプラウドシティの価格帯と比較するとシティハウス雨宮の値段はまあ納得できますから、シティテラスのグレードで価格下げたらハウスが死ぬだけじゃんと思ったり。

そう考えると、この物件の価格帯もそれほどおかしい気はしませんが、最初にリリースした予定額が謎に高すぎたのが完全に尾を引いている感じがありますね。
本当に何がしたかったんだろう？
本町のディアージュや大手町のレーベンが完売するくらいだからここも大丈夫じゃないかという気もするんですが、逆にあちらでは上杉の価格のおかげで完売できたとか言われていたり、それこそ関係者でもなければ真相はわかりそうにありませんね。

[794: 通りがかりさん]

長い。国語力。

[795: マンション検討中さん]

確かに、ネガティブな意見が盛り上がっていないマンション見たことないですね…
ポジティブな意見はどこのマンションでも、関係者認定されてますな

[796: マンション検討中さん]

>>781 匿名さん

真の購入希望者が諦めてしまって、他に流れる
というデメリットも非常に大きいとは思うのですが、、、

[797: 匿名さん]

＞＞791通りがかりさん
難しい問題ですよね。
別にグループ企業だからといって他所の赤字を自社で負担しなければならない訳でもないですから。
逆にそんなことやったらなぜその分を賞与や利益配当に回さないのかと従業員や株主から叩かれてもおかしくはないですし、グループ内で赤字の会社を温情で済まさず他の会社に影響が出ないように処置したと評価できなくもないわけで。
結局のところ、コロナとコロナ禍に対応できなかった「勝山館の」経営陣が悪い。
いずれにしても休業という中途半端な状況のお陰で判断が一層難しいです。
ピザの人気店の料理長の方とか、去就はどうされているのでしょうね？
移転オープンとか聞きませんが、やはり再開を前提に考えておられるのでしょうか。

まとまった土地といっても市道を挟んで分割された土地ですから、個々で見ると酒蔵+立体駐車場と勝山館とで意外と狭いんですよね。
集合住宅ならおそらく駐車場がネックとなるはず。
近隣商業地域に指定されているのでタワータイプのマンションというのも難しいでしょうし、まさか今のように市道を挟んで向こう側に駐車場が、なんて馬鹿みたいな物件を建てるとも思えません。
勝山の会長だか社長だかは休業の際に勝山館を何らかの形で残したいとかの発言をされていたように記憶していますが、30年程度の建物を残したいというのなら、酒蔵の方はなおさら手放そうとしないのではという気もします。
もっとも、別に指定文化財というわけでもなさそうですから処分にハードルもなさそうなので、代替わりしたらわかりませんね。

すみません、長文連投してしまいました。
お目汚し失礼いたしました。

[798: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん
論理的なコメントありがとうございます。
確かに最初の販売金額が高かったでびっくりしました。
負担できる範囲内で少しでもグレード高い仕様と間取りがいいので、MRにもう一回行って検討したいです。

[799: マンション検討中さん]

そういえば、イオンモールいつ建つだろう…
新しい情報ありますかね？

[800: 匿名さん]

>>799 マンション検討中さん
造成工事が終わった？とかは聞きました

[801: 通りがかりさん]

>>793 匿名さん

大手町のレーベンはまだ完売してませんよ。
最終期2次をズルズルと延期し続けてますし、それまでの売れ残りの先着順もあります。

[802: マンション検討中さん]

ワイドスパンの間取りに憧れていたのですが、ここの掲示板を見て不安になりました。
しかし、私の調べた範囲では、ワイドスパンの物件(一億近いプレミアムフロア除く)が仙台にはシティテラスの他に見あたりませんでした。
ご存知の方がいましたら、教えて下さい。

[803: マンション検討中さん]

>>802 マンション検討中さん
今だと仙台の有名マンションとなる物件当時竣工前の掲示板を見ましたが、ネガティブなコメントが圧倒的に多かったですよ。(特に震災後に色々叩かれました)
結局マンション買う時はご自身の判断が一番大事です！
内廊下のワイドスパンいいですよね！
ワイドスパンは上杉エリアの新築マンションはテラスだけの気がする、西公園駅パークホームズの中古はあるのかも？

[804: 通りがかり]

>>793 匿名さん
このご意見、コンセプトが他にないものというのが前提になっているようですが、具体的に何が違うのですか？

[805: 匿名さん]

発売当初はネガティブが多いのは何処も一緒ですが、必ず購入者は現れる。ここは全く現れませんね。

[806: 匿名さん]

コンセプトが勝山館とは流石に皮肉でしょ、仙台では他にはないコンセプトと有りますが、住友公表してます？当初勝山館をパーティールーム的に使う高齢富裕層の住み替えを想定してスパ、小規模なジムを設置したのだろうが間取りがファミリー向けしかない。駅から遠い、しかも間取りがファミリー向けなのに駐車場が比率が少なくタワー式。発表した参考価格が高過ぎた、結果この価格が現在まで足を引っ張ってますね、有るのは住友不動産会心傑作のフレーズと謎の家紋だけ、コンセプトもターゲットも見えませんね。そもそもこれだけの都心でこの価格帯でディンクスを想定した間取りがないのは何故？

[807: 匿名さん]

>>802 マンション検討中さん
ワイドスパンは確かに良いですが、内廊下の窓無し部屋との代償なのをお忘れなく。本来は開き戸では部屋と認められないものです。リビング近接の引き戸部屋はほぼプライバシー無いですからね。

[808: 通りがかりさん]

角部屋の間取りもなんかイマイチ。
SICは無い。ゴルフバックとかキャリーケースどこにおくのか。風呂サイズも1418って。

廊下狭いからトイレのドア開くと通れなくなる。キッチンがバルコニー側なのに勝手口どころか換気窓もない。

ディスポーザーで生ゴミ破砕するから勝手口設けなかったのかなとキッチンの仕様見たらディスポーザーは無し。内廊下で各階24時間ゴミ出し可能なのなら生ゴミ臭大変ではと、ゴミ出し方法のFAQのとこ見たらディスポーザー有りの記載が。

でも「24時間ゴミ出し可能な、「ゴミ置き場」を建物内に設置しております。」とされてて、各階ゴミ出し可とは読めない。

内廊下マンションで、朝とか夜とか、各住民がゴミ袋持って一階のゴミ置き場に持ってくの？それでこの値段は高過ぎる。

ゴミ出しの帰りにジム＆スパもいいですよ、なんてフォローされたら失笑してしまう。

[809: マンション検討中さん]

>>803 マンション検討中さん

ありがとうございます！
大町ザレジデンスですかね？外廊下ですが、ワイドスパンで素敵ですね！やはりというか、こちらの掲示板もネガティブな意見で荒れてましたが。。。
更に探してみると、現在中古価格＞新築価格となっているようなマンションでも荒れてますね。
自身の判断が一番大事。というのを痛感しています。

[810: 匿名さん]

本当ですね、設備、仕様、キッチンにディスポーザー出てこないのにFAQの回答にはディスポーザーは標準装備と有る。キッチンの設備に何故ディスポーザーが出てないのでしょうか？
途中で仕様変更でディスポーザー無しになる可能性有るのかな？