シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

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シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[721: 通りがかりさん]

オープン時期は未確定ですよね。

[722: 通りがかりさん]

コロナが続くのか終わるのか不確定なのに、新型コロナによる新しいライフスタイルを取り入れた都市型ショッピングセンター、というコンセプトにするあたりに場当たり感や無策、迷走を感じてしまう。非接触や密回避なら配送中心の業態になるけど物流センターも兼ねられる立地や取得価格ではないはず。

飲食テナントの出店もコロナ終わるまで見込めないから当面塩漬けしかないんだろうな。マンション開発が先行しているし青写真は示さないと、ということで前述のコンセプト発表や造成工事なんだろう。配置図やイメージが公開されても変更はいくらでもあるから、早く着工してほしいけど、拙速な企画ではなく渋滞対策をきっちりして欲しい。

[723: 名無しさん]

具体的な発表がここまで出ないのは誤算でしかなかったですね

[724: 検討板ユーザーさん]

イオンはもう期待しない方がいい、向こう5年は出来ないのでは？

[725: 通りがかりさん]

南向き3LDK4,900万円の販売予告メールがきましたね・・・。
最初、堤通雨宮の方のお知らせかと思いました。長町くらいリーズナブルな価格設定になりましたね。

[726: マンション検討中さん]

6900万から4900万まで下がった、最終的には3900万まで下がる。住不はそれでも利益出ます。

[727: 検討板ユーザーさん]

元々土地の取得価格は安いですからね。
でも、そこまで下がると仙台のマンション市況が一気に崩れますよ。周りの物件を巻き込んで、バブルを崩壊させた象徴となってしまいますな。

[728: マンション検討中さん]

そりゃ第1期で5200万～の価格帯で中・上層階を売り出したんだから、それより下の階層の販売時期が来れば5000万以下の値付けが出てくるのは当たり前では…。
6900万で売り出していた階の部屋が4900万に値下がりしたんですか？

個人的には、勝山館の立体駐車場が目の前にくる2～3階なら、確かに4000万以下まで下がる可能性もあるのではと思います。
プラウドやシティハウスもイオンの立駐という点では似たようなデメリットがあるものの、テラスは間に道路もなく距離が近い分、こちらの方が条件は悪い気がします。
低層階の価格はかなり下げざるを得ないんじゃないでしょうか。

南向き1階は庭つき？
立駐や寂れた勝山館、酒蔵に囲まれた日の差さない庭を想像すると、どの程度の価格になるのか興味深いですね。

[729: マンション検討中さん]

>>728 マンション検討中さん

普通のマンション販売はおっしゃ通りですが、当初言ってた【住友方式】の説明は全然違いました。現状、人気が無く値下げしてると取られても仕方ない方向に軌道修正していますね。

[730: 通りがかりさん]

>>728 マンション検討中さん

6,900万円云々というのは販売前の営業が言っていた当初の価格設定だと思います。
自分もモデルルームが出来た直後に行きましたが、6,000万円前後で高級志向にし、低層階もそこまで値を下げないと言っていました。
その当初の価格設定を聞いて、シティハウスやプラウドへ流れた人からは不満が出ますよね。

[731: 通りがかりさん]

間取りや階層の違いはあれど相当量供給できる不動産を未完成のうちから値段決めて「値下げせず売り切る」と押し通る姿勢がそもそもおかしかったのでは。
あすと長町もだけど最近の仙台のマンション市況は異常だと気づくきっかけになる物件になるかも。低金利も先行き不透明なのに、借りさせられる最大額を基準に売る、というスタンスのしっぺ返しが来たようにも思える。

ここではないけど、今までの仙台が安過ぎたあの頃には戻れないと宣ってた営業元気かな。「もっと搾り取れた」と同義なことを丁寧に説明してるのにひいたな。

[732: 名無しさん]

>>731 通りがかりさん
大分昔に土地を入手したここはともかく、他のマンションについては、地価も建設費も上昇しているので、昔の価格に戻すというのは難しいのでは？仙台だけでなく、全国的にマンション価格上がってますし。安くなるなら購入を先伸ばしにしたいのですが、安くなる保証はないしどうしたら良いものか。コロナ不況で安くなる可能性もあるものの…。同じ悩みを抱えている購入検討者さんは多いはず。

[733: 匿名さん]

参考価格発表の前に、一期が1番安いです、その後反応を見ながら値上げします。それが1番儲かるんでって、ハッキリ言われましたね。客の前で儲かるとの発言に？？と思いましまたが・・その後、6900万の参考価格を見せられ、これ買う人いませんよね？と問うたところ、100人中2人もいませんね、とその頃には元気が無くなり、5.200万の頃にはもっと元気がなくなり、今は仙台の地を離れた営業マン元気かな？

[734: 通りがかりさん]

>>732 名無しさん
マンションが値上がりするとか資産になるという考えは捨てて、高くても買うしかないここしかない、終のすみかになるかもしれないが、くらいの覚悟で腹を括るのはありえるとは思いますよ。私はここも含めて今の価格帯では買いませんが。

全国的な値上がりは戻らないでしょうね。
営業は地価やオリンピックのせいにして説明してきましたが、地価上がってるのは一部だし、建材や職人の不足なんて一時的なものだと思ってるので（根拠もソースもない感覚的なものですけどね）。
私は、低金利を悪用した大規模な談合みたいなものだと思っています。
少子高齢化と人口減少でマンション需要は増えはしない。かと言って事業縮小なんて、大手ほど株主が許さない。それなら売値上げるしかない、という。揃って上がれば買うしかない、と。
仙台は震災と他県からの人口流入で目をつけられて高値にされたんでしょうね。都内ほどではないにしても部屋も狭くなってるのに5000万当たり前みたいな風潮はほんと。

[735: 匿名さん]

名古屋、札幌、福岡より高い。

[736: 検討板ユーザーさん]

仙台は中心部の拡張が容易ではないので、市況が良い時に高騰するのは仕方ないですね。
ただ、上杉でも北四番丁から徒歩５分以上なのに5000万したり、長町、卸町に4000万するのは明らかにおかしいと思いますが。マンションを長年監視している方は少ないでしょうから、こんなもんかと買ってしまうんでしょう。

[737: 口コミ知りたいさん]

イオンが建てば興ざめ、建たなければ利便性が死ぬ。つまり、イオンが建つんだろうけどいつ建つかわかんないけどいつかは建つ。っていう今の状態がベスト。

[738: 匿名さん]

>>737 口コミ知りたいさん
誰目線でベストですか？高値で売れる住友にとってベスト？値下げしてるし売れてないようですけど。

[739: 評判気になるさん]

>>736 検討板ユーザーさん

勉強になります。
もう仙台でマンションを買いたくなくなりました。

[740: 匿名さん]

>>739 評判気になるさん

どうなんだろ？＊＊＊の発想と言っては失礼だが
逆に買いとの発想も有る。国はデペは潰せませんからね、それなりの圧力も有るでしょう。この物件を買わせる何を国はやると思います。住不の物件をこのまま終わらせるはずがない。因みにソウルなら億越えでしょうね。

[741: 匿名さん]

最大手の住友不動産が、これだけ仙台に力を入れてる、仙台に何かが有るので？って発想も必要ですね。

[742: 名無しさん]

マンション高くて辟易して、戸建ても検討しましたが、通勤できる範囲だと土地代だけで2000万円はかかり、建家も合わせると何だかんだ5000万円はいってしまう。結局高くてもマンション買うしかないのかなとなってしまう。

[743: 匿名さん]

仙台は東京駅まで1時間半です。大宮から一駅です。東京での日帰りは何の問題もございませんし
環境は良いしポテンシャルは相当高い。大手企業の本社移転、官庁の移転、有り得えます。大阪より立地は有利です、しかも震災の免疫が有り県民がタフで震災に強い、って、ことで住不も想定してたのだろうが市政が無能過ぎる。

[744: 匿名さん]

そもそも仙台市民に購入させる設定では無い、東京の人に購入させる設定が崩れただけでしょ？色々想定外が有るが時期に落ち着きます。私は買います。

[745: 名無しさん]

>>743 匿名さん
大手企業、官庁の移転があればビッグニュースになりますね。ただ、東京からの交通利便性を考えるなら、さくら野跡地のツインタワーか東口に移転だと思うので、上杉に力を入れている住友の考えとは異なる気がします。

[746: 口コミ知りたいさん]

ホームページ見たら勝山館見えない角度になってる。

[747: 匿名さん]

勝山酒造も隣の駐車場も将来無くなること想定した写真になってる。

[748: マンション検討中さん]

何件かもう売れてるみたいですね。買った方いますか？シティテラスのモデルルームもまだ出来てないから我が家はせめてモデルルームと共用部が完成してから決めたいから早く完成して欲しいー！！

[749: 匿名さん]

>>748 マンション検討中さん

買った人本当に知らない、住友とのお付き合い以外で普通に買った人いないと思いますよ。

[750: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん

私が行ったときは、南棟はシティハウスとほぼ同じ間取りなので、現在のモデルルームと細部が異なるだけとの説明を受けました。
床や壁などの内装もハウスではオプションのものがテラスでは標準仕様だったりといった違いしかないらしいので、南棟については新しくモデルルームが用意されることはないと思います。
まあ売り急がないという評判や、漏れ聞こえてくる売れ行きの話、総戸数からすると、完成後に棟内モデルルームが準備されることにはなるでしょうが。

住友の社屋内に作られるのは東棟の間取りのモデルルームの予定と言っていた気がします。
東棟は採光が悪そうで早々に興味を失くしたのでうろ覚えですが。
内廊下ですし、西しか窓のない間取りや、納戸扱いにしかならない間取りもあった気がします。
できれば完成後に内覧して判断した方が賢明かなと思いますよ。

[751: 口コミ知りたいさん]

モデルルームかえって判断の邪魔。

[752: 匿名さん]

4900万まで価格落ちてきましたね、シティハウスとの違いが分からない。

[753: 匿名さん]

テレビCMやってますね

[754: マンション比較中さん]

ＣＭってどっかで見られますかね。YouTubeとか上がってませんか。

[755: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[756: 匿名さん]

第3期値段300万値下げしてませんか？

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん
7階が5200万に対して4階が4900万の予定と連絡ありました。眺望、日当たりが条件が悪いので、4900万でも高い気がしますが。

[758: 購入経験者さん]

近くに分譲する野村のマンションも4,500マンからで、最多価格が5,500マンくらいで、おったまげました。

[759: マンション検討中さん]

マンションギャラリー行ったが、結構人気ですね。かなり売れています。

[760: 匿名さん]

マンションギャラリー埋まってるのみたことないなぁ

[761: 口コミ知りたいさん]

そりゃあ、子供の進学なんかでどうしてもこの時期までに買えと言われたら選ぶ物件ではあるよ。規模は正義。

[762: 匿名さん]

>>761 口コミ知りたいさん

この立地にこの規模、もっと魅力的な物件幾らでも建てれたのに・・・残念です。

[763: マンション掲示板さん]

>>759 マンション検討中さん
マンションギャラリー土日でも空いているし、123期の残り販売戸数みても売れているようには見えないですが。

[764: 匿名さん]

>>763 マンション掲示板さん

売れてたら営業刷新しない、営業刷新したくらいで急に売れ始めるような魅力的な物件でもない。

[765: マンション検討中さん]

HANARE、ネーミングセンスが素晴らしい！これが企画会議で承認されたことが全てをモノがってる。

[766: 名無しさん]

成約が芳しくない理由で営業担当者を刷新するものなのか疑問です。というのも、一般的にはあり得るけど、MRを集約する販売戦略の一環で人事異動があったと考えると、根拠と意見のつながりが微妙に思えます。もちろん、流動性がよくないのはわかるけど、販売戦略の観点からすると売れ行きは人事刷新の副次的な要因なのでは。
あと、あくまで総論的な話になるけど、竣工後の販売をメインにした販売戦略であって、住み替え需要が一気に起きるとは考えてなくて、ターゲットになる顧客層も首都圏含めて広域を想定してるHANRE技なのかと。

[767: 名無しさん]

MRでもらった間取りの資料見たときの感想です。資料捨ててしまったから詳細忘れたけど、東棟の北端Hタイプは、通風と採光、PP分離がほどほどあった記憶があります。南向でないから見落としがちだけど、良いと思いました。あと内廊下だし。Hの最上階　9階あたり狙い目かと。
けど高そうね。

[768: マンション検討中さん]

>>763 マンション掲示板さん
結構売れていますけどね、希望していた部屋が2週間ですでに申し込まれました。

[769: マンション検討中さん]

営業刷新は、大幅な変更が有った時に使う常套手段ですね、6900万の参考価格、何故に5.000万まで下がるのですか？の質問には、前任のことなんで・・・でしたよ。流石に6900万で案内してたのに実売5.000万に下がったので買って下さいとは同じ営業マンは言えませんよ。

[770: 名無しさん]

>>769 マンション検討中さん
納得です。集合ギャラリーにしたことと、売れ行きを考慮したかもですね。

売れ行きについて、根付けは、市況とコロナの影響をみて、想定顧客層をやや変更したのかな。
想定顧客層を変えるってやばいからさすがにしないですかね笑。

当初と今の想定顧客層がわからないので、ほんと空想ですが。もともと、リタイアする世代か、医師や企業の社長などの現役世代か、どこかを想定してたでしょうが、顧客層を変えずに根付けだけ下げれば、価格下げがって購入者層もやや変わりますよね。

何いいたいかわからなくなってきたので、落ち着いたらMRに行って想定顧客の話聞いて検証してみようと思います。