シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/6207/
プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[641: 匿名さん]

学区とイオン推しですか。メインターゲットはファミリーになったら高級路線のマンションの売れ行きは。。。ファミリー層としては上杉学区と買える価格のマンション。他地区と比較してちょっと背伸びした価格位が納得も満足もできるのではないでしょうか。

[642: 名無しさん]

販売不振やとんでもない値下げを勝山館のせいにできて住友仙台支店の企画と営業は実はポッとしてるかもね。

[643: 匿名さん]

発売してから10戸も売れてないって本当ですか？

[644: 匿名]

>>643 匿名さん

最初に売りに出された部屋の間取りや位置が悪かったんですかね？未分譲物件の要望書ってどれくらいあがってるのかな…。
住友の営業さんが
｢要望が上がらない限り、売りに出さないのが住友スタイル。あすとのように、細く長く小出しで売り続ける。｣
みたいなことを言っていた気がします。

[645: 匿名さん]

2022年4月入居なので、月平均20戸は売れないと完売は難しい計算ですが住友は竣工時に完売は目指してないスタイルなので売り急ぐ事はしてないでしょうね。終盤の方では、NHK跡地や肴町公園と売り出し時期がかぶり始めると思います。上杉もあすと長町の二の舞になりそうですね。

[646: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん
この書き込みと末尾転載のHPの注意書。
管理会社を変更したらパティオの使用調整は不能になるのか。
分譲対象外だからそもそも区分所有者の時間借とか一切不可なのか。分譲対象外だからと原始管理規約ではパティオには一切言及していないのか？でもスケボーとかやってて危なかったら共用部にも注意書貼るの？

住友のビル敷地からもパティオに出入りできる？車路自転車路から住友の販促客入れることに？通路の維持管理コストは境界区分？

どう使われるのか、どう利害調整しているのか、勝山館の未来と同じくとても興味があります。

〈以下転載〉
事業主所有地1,052.26m2含む。グランドパティオ、通路部分等は事業主の所有地となり、販売対象敷地面積には当該部分1,052.26m2は含みません。

[647: 匿名さん]

グランドパティオって、住民の中庭ってよりイベントスペースでしょうね。流石にスケボーやってたら管理人が注意してくれるとは思いますが、少なくとも持ち分のない住民が注意する権利は無い。

[648: 名無しさん]

中庭と通路は住友の所有地なので購入者が使用、立ち入りの権利は法的にはないのでは？
あくまで住友の好意で通行できるだけ。ここの掲示板で住友に批判的なことを書くと立ち入り禁止になります(笑)。住友がここを売るとシティテラスは容積率オーバーの不適格物件になります。中庭はともかく通路も使えなくなる可能性があるの？

[649: 通りがかりさん]

住友自社ビルとパティオをいずれマンションにして分譲したりしないのだろうか（パティオを駐車場にした低層なら可能なような）。

自社ビルとパティオのところにスパやエステもついたジム（グランスポールは現地建替のようだから無理だったろうけど）を誘致して裏から出入り可能にしたら最高でしたね。一階にコインランドリーとかコンビニ、二階はスパ、三階はジムとかだったら買い替え考えますな。勝山館より日々の生活に使える。
隣地営業なら管理費維持費の心配もないし。

しかし、イオンにジムが入ったらいよいよここの設備は管理費食いになるのでは。
パティオでラジオ体操とかやるのかなあ。管理組合はパティオの扱いどうすんだろ。機能的にも法的にも触れず触れずなのですかね。

[650: 匿名さん]

>>648 名無しさん
住友の従業員はお昼にグランドパティオでランチを食べてもいいけど、マンションの住民は原則無断でそれはできないということですかね？
もはやマンションの一部とは言えないわけで、広告的に問題がある気がします。

[651: マンション検討中さん]

初期の頃聞い話だけどパティオは借地契約するみたいだったよ。
だから普段はマンション住居の人だけしか使えない。住友のイベントの時は逆に住友が管理組合に金払う感じになると言ってた。変わってるかもしれないから商談で聞いてみて。
定期借地だったら笑えるけどさすがにそれはないでしょw

[652: 匿名さん]

パティオと通路＝住友所有
管理組合＝パティオと通路の賃借人
　→賃料は？無料なら使用貸借だからかなり弱い。

住友が販促等やる時は転貸？賃借人が貸主に転貸？
　→管理組合が管理会社通して住友と調整？月一の理事会で報告や承認？

自転車の通路は住友所有なのこれ？
自転車置き場HANREの下（一階？）に大規模なのあるのに？
なんでパティオを住友所有にしたのかが分からない。狙いがわからないのがまた怖い。

[653: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん

まぁ普通借地でしょう。賃借料が高ければ管理費に跳ね返るけどそうはなってないので固定資産税に毛が生えた程度だと思います。住友へ貸出する際の利用料金は課税対象なんじゃないかと思うが。。。

マンション所有者は既存不適格を避けるために更新を続けていくしかないんじゃないかなと。
ここらへんは算出根拠も含めてよーーく営業に聞いて安心しておくべき。

[654: 匿名さん]

>>653 マンション検討中さん
住友的にはwin-win志向なのかもしれませんが管理委託維持が敷地賃貸借維持の条件とかだと管理会社変更は不可能ですね。
パティオを抜いた敷地で確認申請してるみたいですがパティオなくなると既存不適格になるんでしょうか。

管理組合や居住者にとって使いでがあるのか。青空総会くらいしか思いつかない。自治会の集まりに開放とか？パティオによるマンションの高級化や差別化が想像つかない

[655: 口コミ知りたいさん]

建築確認受ける段階ではパティオを含んだ面積で申請しているし、当初は物件のアピールとしてプライベートガーデンを押し出していました。建設フェンスにもでかでかと表示してました。突然方針が変わったのはパティオを販促イベントスペースとして確保するため、使用法に文句を言わせないためなのではと思います。所有権放棄していないわけで管理組合は断ること出来ません。ここ最近のドタバタでそもそも信用ないし、住友の営業に聞いても都合の良いことしか言わないでしょう。賃貸契約なら将来打ち切れますからね。

[656: 匿名さん]

>>655 口コミ知りたいさん
事実ならなかなかエグい経過なのですね。
デベと管理組合間の契約とはいえ、賃貸契約や管理規約は住友がドラフトしているはずで、それを盾にどこまで法的拘束力が認められるのかはなんとも分かりませんが、敷地使用権にどんな条件があるのか分かりませんが、分譲主の鎖付きのリスクはありえるのですね。なぜ素直に区分所有者に分譲し共有にしないのか。確認検査機関も貸地で審査するのはどうなのでしょう。地上権ですらどうかと思います。

デベは、良いマンションを広告塔のように考え、実際広告塔になることもありますが、そこで生活している人は地震や経年劣化なんかのリスクを考え、共用部の補修や保険加入をし、10年20年先を見据えた地道な維持管理をしないとならない。資産価値云々は、売る時の価値観でしかなくて、住み続ける価値観が置き去りにされている気がします。マンションの広告塔化は、マンションの投機化や住民の流動化につながり、永く住みたい人には必ずしもプラスにならない。

スパやシミュレーションゴルフ、カラオケやジム。
そりゃ共用部にあれば嬉しいし購買意欲をそそるでしょうが5年10年先の劣化や修繕のことはきちんと考えていないはずです。一見それらしい試算はしていても、ノウハウのない管理会社が外注や下請で浴場や通信カラオケを維持するなんて、無理がある。
そりゃ、芸能人も買う、管理費も積立金も青天井に上げられそうなところは別ですよ。浴槽や設備を、少し古くなれば新しくできますから。でも、そんなマンションが仙台に必要なんですかね。仙台で維持できるんですかね。

ここがそうとは言いませんが、庶民の欲や夢を焚き付ける共用設備やモデルルームは規制すべきではないかと。ありきたりな生活様式を見て、購買意欲が湧かないから、マンションでも戸建でも買うべきではないと思います。

[657: eマンションさん]

共用部は技術の進歩により陳腐化するし、当たり前だけど設置しているモノや設備自体も経年劣化するので無駄なスペースと維持費の発生源っていう見方も結構ありますよね。
私も基本的にはラウンジですら豪華でスペース広々というのは無駄に感じて、優先順位は相当低い方です。

[658: 口コミ知りたいさん]

中庭には居住用事業用の建物が有るわけではないので、賃借人が強い借地借家法の借地契約ではなく、貸し手が強い民法の賃借契約になると思います。所有者が期間を定めて契約解除出来ます。Times駐車場と一緒ですね。

[659: 匿名さん]

共用部は充実すべし、シンプルにすべしって、波のようなものだよね。
トレンドは、昔から行ったり来たり。
今は、充実した共用部は資産価値に大いに貢献、って流れ。
しばらくしたら充実した共用部は負動産って流れになると思うよ！
業界が売りやすい方に誘導してるんでしょうねー

[660: 通りがかりさん]

防音室のようなものは維持費が高いわけではないから楽器や声出しの練習にも使えるし、仕事や勉強にも使えるだろうから、共用部にあっても良いと思うけど。
みんな敷地内でスパとかトレーニングしたいのかな。結局管理次第か。綺麗さや新しさ。

[661: マンコミュファンさん]

音楽やってない家族にとっては維持費はたいしたことなくても購入価格に織り込まれるのに活用できないデメリットになるから、多く広くの人に活用される共有スペースにする必要があると思いますね。当たり前ですが。

[662: 匿名さん]

防音室いいですね。テレワークにも使える。
人によりいろんな使い方ができる。

[663: 通りがかりさん]

なん部屋も作れるならいいけど、多すぎても少なすぎてもなんだし、それなら注文戸建てで好きなようにしたほうがいいかもね。

[664: 口コミ知りたいさん]

コロナが終息して罹患が当たり前の時代になったらロートル化するし、掃除する人の仕事も増えるし、少し先を考えたら必要十分条件ではないですね。
キッズルームや学習スペース、トレーニングルームもゲストルームもパーティールームもランドリーも、使用頻度考えたら向かいの商業施設や近くのホテルで事足りそうですよね。自分達で固定費という負債を抱える必要はないと感じます。

[665: デベにお勤めさん]

だいたい6階くらいの高さまで来たのかな？　やっぱでかいわ。存在感はかなりのものだと思う。いいんじゃね。

[666: 匿名さん]

営業から東向きの部屋3月上旬には発売しますって連絡来てたけど、そろそろ中旬・・・・あまりにもグダグダここは思い切って全ての部屋3980万均一価格売り切りにしないと本当にヤバいことになるような

[667: 通りがかりさん]

共用のHANAREが充実、広場スペースも開放的、エントランスも広々、部分的に内廊下で、イオンモールで買い物便利、坪単価200万以下だったら、いい買いものと思いました。以前パンフレットかなにか見たときに内廊下は、たしか東側の一部のみだったように記憶してるのですが、であれば外廊下でHANAREが近い南向きと内廊下の東向きどちらがよいか、、南向きかなあ？

[668: 匿名さん]

勝山館の閉館まで3週間という中で営業は南面の将来についてどう凌いでいるのか。
勝山館の財務も人事も知る由ないからきっと再開しますよなどと楽観的なことは言えない。南面のことは分からない、けど共用設備マシマシの良いマンションです、とか言ってるのか。
長期金利が上がる兆しもあるから固定金利を勧めるのか。借入枠を減らさないよう変動低金利で試算するのか。固定でも変動でも決済引渡時の金利適用になることは積極的に教えてくれるのか。
MR訪問者はレコーダーをオンにして根掘り葉掘り聞いてみて欲しい。

[669: 通りがかりさん]

こんにちは。評判が上がらず、批判の的。口コミも減ってますね。皆さん北仙台の三井不動産の情報更新待ちなのでしょうか。あるいはNHK跡地マンション群の情報待ちでしょうか。がんばシティハウスー

[670: 匿名さん]

久しぶりのクチコミ、検討すらしてませんけど
ここ、営業担当全て変わりました？担当変更のお知らせ的な案内きてましたね。

[671: eマンションさん]

販売初期からこの状況。ポジティブ意見皆無、誰も興味持たない。住友不動産「渾身の失敗作」ここに完成。伝説を造りました。

[672: 通りがかりさん]

竣工近づいてくるとよい評判になるんじゃないかな。

北四番丁駅から徒歩6～7分なので上杉にしては駅近で、新築の厚生病院とモールがあるのでまあよい利便性で、上杉界隈では今後同規模の土地があくことはないだろう大規模マンションなので、希少性はあるんじゃないかな。

完成したら評判変わりそう。。。

レーベン仙台大手町のときは竣工になってきて尻上がりに評判よくなってしまいには成功なんて評価もちらほらだった。すくなくとも、少しは風向き変わった気がする。「誰も住まうことが許されなかった丘上の地」は買い物が不便な場所だけど、眺望と外観がよくて、先々は近くに公園が整備されるし、希少性がある物件だった。

住友とレーベンまわしものじゃないし、それらとは他の物件を契約したばかりの者ですが、「上杉会心」も評判よくなるといいなあ。

[673: 匿名さん]

更に500万位値下げして営業も全員そう入れ替えし、以前のことは分かりません。しか戦略ないのでは？

[674: 匿名さん]

実際どのくらい売れてるのでしょうか？ご存知の方いますか？

[675: マンション検討中さん]

12戸みたいですよ

[676: 通りがかりさん]

営業刷新で現場士気をリセットできるのか。
上杉改心となるのか。
「庶民は正気じゃ不動産なぞ買えんのだ。南面勝山館やコンクリ借地中庭の未来から目を背けさせろ。駅歩5分以上とか指摘されてもくじけるな。道路渋滞や車路導線、共用部維持費など未来のマイナス面を想像させるな。上杉の語感、眼前イオン、スパ、学区でゴリ押せ。」みたいなパワーゴリラ営業を強いられてないといいな。

[677: 匿名さん]

こことレーベン大手町比較するのは無理が有る、レーベン大手町発売前からある層の人達からは評価されてました、確か西公園と逆のDWの間取り即完してましたよ。こことはちょっと違いますよね。ここを評価してる層、聞いたことないです。ターゲットが不明過ぎる。いくら住友方式とは言え、ここも竣工までに200は売らないと相当厳しいことになる、今のままでは絶対無理だろな・・・

[678: マンション比較中さん]

勝山の件は、確かにマイナスですね。
せめて駐車場は買っておけばよかったのに。
住友さんぬかりましたね。
メインは、７７ですか。
情報取れなかったのかな。

[679: ご近所さん]

北仙台まで行くと都心型マンションに？がつくから、まぁここらがいいんじゃないですかね。規模もあるし。長いスパンで考えましょう。50年とか。

[680: 通りがかりさん]

北仙台と卸町の三井
上杉、錦町、国分町の住友
三井は郊外、住友は都心という戦略なのかな

[681: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[682: マンション検討中さん]

第二期で出た南棟の部屋、第一期の部屋より100万上がっている模様。さすが住友。ゆっくり販売することに、なのん抵抗もない。

[683: 名無しさん]

>>682 マンション検討中さん

それで売れるなら良いのだろうけど、あすと長町も完売まではほど遠い、住友のマーケティングはどうなってるのでしょうね。

[684: マンション検討中さん]

>>683 名無しさん
完売まで時間はかかるものの、安売りしないことが利益につながっているのも確かなので、住友のやり方は間違ってはいない。大手でブランドを確立しており、財務基盤がしっかりしている住友だからこそ可能な戦略。

[685: 名無しさん]

完売しないとヤバいってかつかつの中小の常識なのかな

[686: 匿名さん]

住友の利益＝購入者の利益ではない（笑）
営業お疲れ様です。

[687: 通りがかりさん]

>>93 匿名さん

正しいかどうかはさておき、こういう過去投稿もある中で、そこかしこで見られる「じっくり売る値下げはしない」住友流の擁護は営業や関係者でなければ誰がどんな意図で書き込むのかね。既に買っちゃった人？

値付け誤ることはありえるし、都内だと販売期ごとの値上げもあるようだから、需要を見極め利益を維持して早期に売り切るのが企業規模関係なくデベの力なんでは。在庫の回転率は悪くても安心してください、中小企業じゃないんで、などと株主総会で言ったら荒れそう。

少なくとも勝山館クローズは織り込んでない値付けを維持するのが大企業とやらの矜持になるのか。
竣工後のマンションで不動産らしいごつい煽り文句のテレビCM見ると「まだ売れてないのか」となるし、買って住んでる人は自分のマンションまだ完売してませんと広告されるのヤじゃないのかな。

[688: 通りがかりさん]

>>687 通りがかりさん

擁護ではなく、決算書から読み取れる公知の事実のようですよ。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

[689: 匿名さん]

>>688 通りがかりさん
得意げにURL 貼られているが読むの時間の無駄だった。
販売不動産原価÷売上高がなぜ在庫？
値引きを議論するのになぜ第2四半期決済？
だとしても住友は他より低くこの文章で言う売り急ぎでは？
何が公知の事実なんだろう

[690: 匿名さん]

>>688 通りがかりさん

グラフと解説が全くリンクしてませんね、三井、野村の半分以下の値、住友は値引きで有名なレーベンと同列です。この記事住友の太鼓持ち記事じゃないのかな？

[691: 通りがかりさん]

>>689 匿名さん

どうせなら己の読解力のなさよりも客観的情報を示せば説得力もあるのに。

たとえばスムログの執筆陣とか。
https://twitter.com/mansionmania/status/1178833307594706944?s=19

[692: 通りがかりさん]

>>690 匿名さん

この記事は毎年上書き更新されてるようなので、単年度のデータと毎年の傾向とが合わないこともあるのでしょう。
「住友不動産 値引き マンション」くらいで検索すれば、他にも幾つか出てきますよ。
もっとも、元を辿れば同じようなネタから出てるのかもしれませんが。

[693: 匿名さん]

>>692 通りがかりさん

値引きしない根拠として、在庫数が多い。が前提の記事です。値引きしない住友が在庫数が少ない。？？？
全く意味が分かりません。単年度ではなく3年間のデータです。何故に不合理な擁護をするのでしょうか？

[694: 匿名]

>>691 通りがかりさん
なぜブロガーのツイッターが客観的情報なのか？
688の通りがかりさんと同一かわからんが
なんかズレてますよね

[695: 通りがかりさん]

>>693 匿名さん

ご指摘感謝。
確かに、改めてよく見るとグラフと文章とが合っていませんね。2017年以前のデータや全体的な財務状況も踏まえて書いているのでしょうけど、これでは説得力がないとの指摘もごもっともです。

住友不動産が毎年 100%程度？なのに対し、三井不動産は 3年連続 300%超えなのを見ると、住友不動産はいずれ三井不動産に吸収合併されるのでは？などとも思えてきます。
（実際には、完成在庫の絶対額では大差ないのでしょうけど。）

[696: 通りがかりさん]

>>694 匿名さん

689 のような、背後関係の分からない匿名の妄想だけよりは、背後関係の明らかな第三者の発言を挙げた方が説得力があると思いますけどね。その点では、内容が正しいか否かはあまり重要ではありません。

なお、このツイートをした人の本業は、複数の実店舗を持つ不動産屋です。ブログでは顔出しもしています。
不動産屋ですから当然ポジショントークもあるでしょうけど、下手なことを言えば本業の信用にもかかわります。また、「住友不動産は値引きしない。ブランド価値がある」と思わせておいた方が中古物件も高額で売買されるでしょうから、仲介手数料も多くなるはずです。

そんな人が「住友不動産も値引きがあり得る」（正確には価格調整のようですが）と言っているのですから、おそらく本当なんでしょうね。

[697: 匿名さん]

677の書き込みに竣工までに200は売り切らないと厳しいのでは？との書き込みが有りますね。

ゆっくり販売するこに抵抗ないのは分かるのだが、住友は竣工までにどの程度売る予定になってるのか？

私も入居してからCMをバンバンやり、垂れ幕が下がり、建物内モデルルームのマンションに住みたくはないな。

[698: 通りがかりさん]

パティオでイベント、共用部見学、建物内モデルルーム案内etcはさすがに管理組合から苦情いきそう。

しかし、仙台の現況見ると勝山館は先見の明がありましたね。3月上旬とか飲み屋の若者の騒ぎ方すごかったらしいし。

[699: マンコミュファンさん]

勝山館が、先見の明があるなんて経営者を含めてあなた以外誰も思ってないです。

[700: 匿名さん]

閉めるなら早い方が良いですね。
全国展開のブライダルは内部留保を使い切ってしまったようだし。
勝山館はあまり好きではなかったなあ。いつか再開するんだろうか。

[701: マンコミュファンさん]

赤字垂れ流した挙げ句、予約済みのブライダル放り投げ、全従業員解雇した勝山館に対して先見の明がある、閉めるなら早い方がいいとは笑える。

[702: 匿名さん]

ご先祖様から受け継いだだけの土地も放り投げ、この有様、仙台市へ寄付して公園にするべきだった。

[703: マンション検討中さん]

こんな状態じゃ4月5月に式なんかあげられない。県外来賓は仙台に来たくないんだから閉めて正解だし予約分も全て中止にしたらいい。なんかすごい怨恨じみてる書き込みは解雇された人なの？結局再開するの？しないの？マンション検討者としてはそこに尽きる。内部者関係者ならそこのとこ書き込んで欲しい。

[704: 名無しさん]

>>703 マンション検討中さん

勝山館に関しては、コロナの影響じゃなくて、色々なことがコロナをきっかけとして噴出したっことでしょう、コロナが無くても、どうなってたか？ってことが見えてない人には理解出来ないでしょうね。そんな勝山館有り気のシティテラス大丈夫か？？ってことです。

[705: マンション検討中さん]

ここは勝山館隣接が売りだったんですか？宿泊はできないし、普段使いもしにくい。プロモ映像は勝山館なめですが、南東から見てるだけな気が。
私は勝山館ありきではないですし、勝山館が名門なのか落ちぶれたのか、どんな内情があるのかも分かりません。会長が出張ってきたような報道や婚礼は予約分のみやるという報道だけ見ています。
休止というのが一番引っかかっていて、南面の建物が今後どうなるのか、再開の可能性があるのか、売却等の可能性があるのか、なんです。まだまだ財力あるなら売らないんでしょうが、過去ログ見ても詰るようなものが多く、不動産処分の可能性がありえるのか分からず。
匿名掲示板だからソースも何もなくて良いので、取引関係者や内部の方の書き込み、なんなら噂程度で良いので、勝山館の今後が知りたいです。

[706: マンション検討中さん]

>>705 マンション検討中さん
勝山館とは全く無関係のマンション検討者ですが、勝山館は売却されて、跡地はマンションになりそうな気がします。従業員を解雇ということは経営者に再開の意志はないでしょうし、再開しないなら別の用途に転用されるのは必然。隣の勝山酒造の建物とセットで売却されれば、南面が勝山公園（こちらは仙台市に寄付されているため売却の可能性はなし）かつ東西に長い土地となるため、南向きワイドスパンで公園を望む、なかなか条件の良いマンションが建つのではないでしょうか。

[707: 検討板ユーザーさん]

>>706 マンション検討中さん

そうなる可能性がある限り、シティテラスを決断するには勇気がいりますね。住友はこの辺りの説明どうしてるのでしょうか？営業の電話が凄いです、日曜ですらモデルルーム見学がないのか、日曜の朝とかにも着信入ってる、相当苦戦してるのは間違いないでしょうね。

[708: 名無しさん]

関係者でないですが付近に長く住んでいるものの考えですが、伊澤家との関係から住友不動産が土地を買うと思います。嘘の噂などでしばらく寝かせ、シティテラスを売り切った後、それを覆いかぶすようにマンション建てるのでしょう。「上杉、真の会心」として。

[709: マンション検討中さん]

勝山館×伊澤家で検索したんですが住友との関係は分からず。会長同士の個人的つながりなんですかね。
仙台歴が長くないので勝山の歴史も何も興味はないのですがボーリング場だったらしいこの敷地を売ったのもその縁なんでしょうか。
飲食やブライダルとなると、コロナ収束まで再開はない。再開しようとしても解雇したシェフやスタッフは戻らない、というところなんですかね。
それでも母体企業の財力があれば不動産は売らない気もするんですが。休業判断というあたりから、歴年の財も内部留保もカツカツ、ということなのかな。
南面の登記とればグループのどこの所有かとか根抵当極度額もわかるんでしょうが、そこまでするのも手間だし、財務の現状は分からないし。

[710: 購入経験者さん]

そうこうしているうちにNHK跡地も建ってしまう。住友の敵は住友。

[711: 通りがかりさん]

売却しなくても取り壊して中層や高層の賃貸物件にする可能性もあるのかな。
コロナを完全制圧できない限り婚礼や企業忘年会は復活しないと思う。高齢者ほど重症化しやすいならお金持ちのご老人方の集客も見込めないし。ワクチンにどれほどの効果があるのか次第だろうけど。

[712: 検討板ユーザーさん]

会長同士の個人的な繋がりで、ビックリする位安くここの土地も売り払ったんですよ、当初落札じゃなく、相当安く仕入れたのが売りだったのに蓋を開ければ、ショボい仕様に驚きの価格で総スカン。

[713: 通りがかりさん]

安く仕入れたら南面の未来が潰されて仕入れ値に近い価値になったんですかね。
勝山館、なんか苦手だったな。そこで働く人がどうのではなく、建物の雰囲気というか存在というか。財閥もどきの匂いというか。

先の短いお年寄り同士が、現場の苦労も努力も知らずに未来を考えない判断をしてツケだけ押し付ける、日本の縮図みたいな土地になってしまいましたね。
負のランドマークに住むのはちょっと。

[714: 周辺住民さん]

>>710 購入経験者さん

先に西側と聞いたことがあります。肴町ももうすぐですね。
NHK跡は5年後くらいでしょうかね。

[715: マンション検討中さん]

>>714 周辺住民さん
NHK跡早く開発して欲しいです。上杉だと中心部から若干遠い気がして。

[716: 検討板ユーザーさん]

ここもそうだけど、シティハウスも全く売れてないみたい。来場予約ガラ空き。値下げ以外の策は何かあるのか？

[717: マンション検討中さん]

>>716 検討板ユーザーさん
住友なので売れるまで辛抱強く待つと思いますよ。何だかんだ上杉学区とイオンは強いので。安易な値下げはしない。

[718: 通りがかりさん]

イオンはいつになるかテナントがどうなるか分からないし。学区が再編成されない保証はないし。南面の将来もわからない。そこへ来て「パティオは弊社の所有地で（ゴニョゴニョ）」「値下げはしませんっ（キリッ）」とやるほかない営業が気の毒。こうして並べると北面道路渋滞の可能性や自転車自動車導線の疑問なんか些事。

不人気なMRで、訴訟リスク回避のために南面その他に関して断定的説明を避けつつ、お買い得感も出せないなら、「現在」の学区くらいしかおせないかな。DINKSはまだしも高齢世帯に学区おしは効かないからイオンをごり押すのかな。勝山館は高齢世帯への訴求要素だったろうに。

モールを見ていると児童がたむろできてしまう大型ショッピングモールが徒歩圏内にあるのは教育上よろしくないと思いますよ。上杉学区の環境は戸建富裕層が築いてきたものだと思うのでこれから大きく変わっていくでしょう。学区再編がなくてもマンモス校化による教員配置その他はお察しなので。

上杉分譲のフラッグシップなはずが、人気とは程遠い販売となり、最早値下げ云々の問題ではない気がする。パティオの共有関係があるから、安いなら買う、という購買層で埋めてしまうやり方は住友としてもとれないんだろう。

[719: 通りがかりさん]

イオンも赤字のニュース出てるし、未だに正式竣工がない。既に当初見込みより２年位遅れてますよね。

[720: 名無しさん]

今年に入って土地の造成工事が行われていますよ。合わせてイオンモールからも新型コロナによる新しいライフスタイルを取り入れた都市型ショッピングセンターを目指すと公表されている。

[721: 通りがかりさん]

オープン時期は未確定ですよね。

[722: 通りがかりさん]

コロナが続くのか終わるのか不確定なのに、新型コロナによる新しいライフスタイルを取り入れた都市型ショッピングセンター、というコンセプトにするあたりに場当たり感や無策、迷走を感じてしまう。非接触や密回避なら配送中心の業態になるけど物流センターも兼ねられる立地や取得価格ではないはず。

飲食テナントの出店もコロナ終わるまで見込めないから当面塩漬けしかないんだろうな。マンション開発が先行しているし青写真は示さないと、ということで前述のコンセプト発表や造成工事なんだろう。配置図やイメージが公開されても変更はいくらでもあるから、早く着工してほしいけど、拙速な企画ではなく渋滞対策をきっちりして欲しい。

[723: 名無しさん]

具体的な発表がここまで出ないのは誤算でしかなかったですね

[724: 検討板ユーザーさん]

イオンはもう期待しない方がいい、向こう5年は出来ないのでは？

[725: 通りがかりさん]

南向き3LDK4,900万円の販売予告メールがきましたね・・・。
最初、堤通雨宮の方のお知らせかと思いました。長町くらいリーズナブルな価格設定になりましたね。

[726: マンション検討中さん]

6900万から4900万まで下がった、最終的には3900万まで下がる。住不はそれでも利益出ます。

[727: 検討板ユーザーさん]

元々土地の取得価格は安いですからね。
でも、そこまで下がると仙台のマンション市況が一気に崩れますよ。周りの物件を巻き込んで、バブルを崩壊させた象徴となってしまいますな。

[728: マンション検討中さん]

そりゃ第1期で5200万～の価格帯で中・上層階を売り出したんだから、それより下の階層の販売時期が来れば5000万以下の値付けが出てくるのは当たり前では…。
6900万で売り出していた階の部屋が4900万に値下がりしたんですか？

個人的には、勝山館の立体駐車場が目の前にくる2～3階なら、確かに4000万以下まで下がる可能性もあるのではと思います。
プラウドやシティハウスもイオンの立駐という点では似たようなデメリットがあるものの、テラスは間に道路もなく距離が近い分、こちらの方が条件は悪い気がします。
低層階の価格はかなり下げざるを得ないんじゃないでしょうか。

南向き1階は庭つき？
立駐や寂れた勝山館、酒蔵に囲まれた日の差さない庭を想像すると、どの程度の価格になるのか興味深いですね。

[729: マンション検討中さん]

>>728 マンション検討中さん

普通のマンション販売はおっしゃ通りですが、当初言ってた【住友方式】の説明は全然違いました。現状、人気が無く値下げしてると取られても仕方ない方向に軌道修正していますね。

[730: 通りがかりさん]

>>728 マンション検討中さん

6,900万円云々というのは販売前の営業が言っていた当初の価格設定だと思います。
自分もモデルルームが出来た直後に行きましたが、6,000万円前後で高級志向にし、低層階もそこまで値を下げないと言っていました。
その当初の価格設定を聞いて、シティハウスやプラウドへ流れた人からは不満が出ますよね。

[731: 通りがかりさん]

間取りや階層の違いはあれど相当量供給できる不動産を未完成のうちから値段決めて「値下げせず売り切る」と押し通る姿勢がそもそもおかしかったのでは。
あすと長町もだけど最近の仙台のマンション市況は異常だと気づくきっかけになる物件になるかも。低金利も先行き不透明なのに、借りさせられる最大額を基準に売る、というスタンスのしっぺ返しが来たようにも思える。

ここではないけど、今までの仙台が安過ぎたあの頃には戻れないと宣ってた営業元気かな。「もっと搾り取れた」と同義なことを丁寧に説明してるのにひいたな。

[732: 名無しさん]

>>731 通りがかりさん
大分昔に土地を入手したここはともかく、他のマンションについては、地価も建設費も上昇しているので、昔の価格に戻すというのは難しいのでは？仙台だけでなく、全国的にマンション価格上がってますし。安くなるなら購入を先伸ばしにしたいのですが、安くなる保証はないしどうしたら良いものか。コロナ不況で安くなる可能性もあるものの…。同じ悩みを抱えている購入検討者さんは多いはず。

[733: 匿名さん]

参考価格発表の前に、一期が1番安いです、その後反応を見ながら値上げします。それが1番儲かるんでって、ハッキリ言われましたね。客の前で儲かるとの発言に？？と思いましまたが・・その後、6900万の参考価格を見せられ、これ買う人いませんよね？と問うたところ、100人中2人もいませんね、とその頃には元気が無くなり、5.200万の頃にはもっと元気がなくなり、今は仙台の地を離れた営業マン元気かな？

[734: 通りがかりさん]

>>732 名無しさん
マンションが値上がりするとか資産になるという考えは捨てて、高くても買うしかないここしかない、終のすみかになるかもしれないが、くらいの覚悟で腹を括るのはありえるとは思いますよ。私はここも含めて今の価格帯では買いませんが。

全国的な値上がりは戻らないでしょうね。
営業は地価やオリンピックのせいにして説明してきましたが、地価上がってるのは一部だし、建材や職人の不足なんて一時的なものだと思ってるので（根拠もソースもない感覚的なものですけどね）。
私は、低金利を悪用した大規模な談合みたいなものだと思っています。
少子高齢化と人口減少でマンション需要は増えはしない。かと言って事業縮小なんて、大手ほど株主が許さない。それなら売値上げるしかない、という。揃って上がれば買うしかない、と。
仙台は震災と他県からの人口流入で目をつけられて高値にされたんでしょうね。都内ほどではないにしても部屋も狭くなってるのに5000万当たり前みたいな風潮はほんと。

[735: 匿名さん]

名古屋、札幌、福岡より高い。

[736: 検討板ユーザーさん]

仙台は中心部の拡張が容易ではないので、市況が良い時に高騰するのは仕方ないですね。
ただ、上杉でも北四番丁から徒歩５分以上なのに5000万したり、長町、卸町に4000万するのは明らかにおかしいと思いますが。マンションを長年監視している方は少ないでしょうから、こんなもんかと買ってしまうんでしょう。

[737: 口コミ知りたいさん]

イオンが建てば興ざめ、建たなければ利便性が死ぬ。つまり、イオンが建つんだろうけどいつ建つかわかんないけどいつかは建つ。っていう今の状態がベスト。

[738: 匿名さん]

>>737 口コミ知りたいさん
誰目線でベストですか？高値で売れる住友にとってベスト？値下げしてるし売れてないようですけど。

[739: 評判気になるさん]

>>736 検討板ユーザーさん

勉強になります。
もう仙台でマンションを買いたくなくなりました。

[740: 匿名さん]

>>739 評判気になるさん

どうなんだろ？＊＊＊の発想と言っては失礼だが
逆に買いとの発想も有る。国はデペは潰せませんからね、それなりの圧力も有るでしょう。この物件を買わせる何を国はやると思います。住不の物件をこのまま終わらせるはずがない。因みにソウルなら億越えでしょうね。