シティテラス上杉ってどうよ？

[匿名さん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tohoku/kamisugi2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151858
売主：住友不動産
施工会社：大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
シティテラス上杉について語りましょう。
場所は良さそうですね。
専有面積が最大でも92.85m2、あまり高級志向ではないのかな？


所在地：宮城県仙台市青葉区　上杉二丁目17番3（地番）
交通：仙台市地下鉄南北線「北四番丁」駅から徒歩7分
　　　　　　　　JR仙山線「北仙台」駅から徒歩13分
間取：2LD・K＋S～4LD・K　
面積：70.23m2～92.85m2

[スムラボ 関連記事]
シティテラス上杉 (住友不動産の会心、渾身の傑作)【トミー】
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プラウドタワー本町二丁目、シティテラス上杉、プラウドタワー仙台晩翠通セントラル棟およびサウス棟など (建築中のマンションの進捗状況)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/27088/
シティテラス上杉、シティハウス堤通雨宮町、および住友不動産における今後の仙台市での分譲マンション事業展開について【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/95702

（物件概要を追加しました。7/6　管理担当）

[641: 匿名さん]

学区とイオン推しですか。メインターゲットはファミリーになったら高級路線のマンションの売れ行きは。。。ファミリー層としては上杉学区と買える価格のマンション。他地区と比較してちょっと背伸びした価格位が納得も満足もできるのではないでしょうか。

[642: 名無しさん]

販売不振やとんでもない値下げを勝山館のせいにできて住友仙台支店の企画と営業は実はポッとしてるかもね。

[643: 匿名さん]

発売してから10戸も売れてないって本当ですか？

[644: 匿名]

>>643 匿名さん

最初に売りに出された部屋の間取りや位置が悪かったんですかね？未分譲物件の要望書ってどれくらいあがってるのかな…。
住友の営業さんが
｢要望が上がらない限り、売りに出さないのが住友スタイル。あすとのように、細く長く小出しで売り続ける。｣
みたいなことを言っていた気がします。

[645: 匿名さん]

2022年4月入居なので、月平均20戸は売れないと完売は難しい計算ですが住友は竣工時に完売は目指してないスタイルなので売り急ぐ事はしてないでしょうね。終盤の方では、NHK跡地や肴町公園と売り出し時期がかぶり始めると思います。上杉もあすと長町の二の舞になりそうですね。

[646: 通りがかりさん]

>>109 マンション掲示板さん
この書き込みと末尾転載のHPの注意書。
管理会社を変更したらパティオの使用調整は不能になるのか。
分譲対象外だからそもそも区分所有者の時間借とか一切不可なのか。分譲対象外だからと原始管理規約ではパティオには一切言及していないのか？でもスケボーとかやってて危なかったら共用部にも注意書貼るの？

住友のビル敷地からもパティオに出入りできる？車路自転車路から住友の販促客入れることに？通路の維持管理コストは境界区分？

どう使われるのか、どう利害調整しているのか、勝山館の未来と同じくとても興味があります。

〈以下転載〉
事業主所有地1,052.26m2含む。グランドパティオ、通路部分等は事業主の所有地となり、販売対象敷地面積には当該部分1,052.26m2は含みません。

[647: 匿名さん]

グランドパティオって、住民の中庭ってよりイベントスペースでしょうね。流石にスケボーやってたら管理人が注意してくれるとは思いますが、少なくとも持ち分のない住民が注意する権利は無い。

[648: 名無しさん]

中庭と通路は住友の所有地なので購入者が使用、立ち入りの権利は法的にはないのでは？
あくまで住友の好意で通行できるだけ。ここの掲示板で住友に批判的なことを書くと立ち入り禁止になります(笑)。住友がここを売るとシティテラスは容積率オーバーの不適格物件になります。中庭はともかく通路も使えなくなる可能性があるの？

[649: 通りがかりさん]

住友自社ビルとパティオをいずれマンションにして分譲したりしないのだろうか（パティオを駐車場にした低層なら可能なような）。

自社ビルとパティオのところにスパやエステもついたジム（グランスポールは現地建替のようだから無理だったろうけど）を誘致して裏から出入り可能にしたら最高でしたね。一階にコインランドリーとかコンビニ、二階はスパ、三階はジムとかだったら買い替え考えますな。勝山館より日々の生活に使える。
隣地営業なら管理費維持費の心配もないし。

しかし、イオンにジムが入ったらいよいよここの設備は管理費食いになるのでは。
パティオでラジオ体操とかやるのかなあ。管理組合はパティオの扱いどうすんだろ。機能的にも法的にも触れず触れずなのですかね。

[650: 匿名さん]

>>648 名無しさん
住友の従業員はお昼にグランドパティオでランチを食べてもいいけど、マンションの住民は原則無断でそれはできないということですかね？
もはやマンションの一部とは言えないわけで、広告的に問題がある気がします。

[651: マンション検討中さん]

初期の頃聞い話だけどパティオは借地契約するみたいだったよ。
だから普段はマンション住居の人だけしか使えない。住友のイベントの時は逆に住友が管理組合に金払う感じになると言ってた。変わってるかもしれないから商談で聞いてみて。
定期借地だったら笑えるけどさすがにそれはないでしょw

[652: 匿名さん]

パティオと通路＝住友所有
管理組合＝パティオと通路の賃借人
　→賃料は？無料なら使用貸借だからかなり弱い。

住友が販促等やる時は転貸？賃借人が貸主に転貸？
　→管理組合が管理会社通して住友と調整？月一の理事会で報告や承認？

自転車の通路は住友所有なのこれ？
自転車置き場HANREの下（一階？）に大規模なのあるのに？
なんでパティオを住友所有にしたのかが分からない。狙いがわからないのがまた怖い。

[653: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん

まぁ普通借地でしょう。賃借料が高ければ管理費に跳ね返るけどそうはなってないので固定資産税に毛が生えた程度だと思います。住友へ貸出する際の利用料金は課税対象なんじゃないかと思うが。。。

マンション所有者は既存不適格を避けるために更新を続けていくしかないんじゃないかなと。
ここらへんは算出根拠も含めてよーーく営業に聞いて安心しておくべき。

[654: 匿名さん]

>>653 マンション検討中さん
住友的にはwin-win志向なのかもしれませんが管理委託維持が敷地賃貸借維持の条件とかだと管理会社変更は不可能ですね。
パティオを抜いた敷地で確認申請してるみたいですがパティオなくなると既存不適格になるんでしょうか。

管理組合や居住者にとって使いでがあるのか。青空総会くらいしか思いつかない。自治会の集まりに開放とか？パティオによるマンションの高級化や差別化が想像つかない

[655: 口コミ知りたいさん]

建築確認受ける段階ではパティオを含んだ面積で申請しているし、当初は物件のアピールとしてプライベートガーデンを押し出していました。建設フェンスにもでかでかと表示してました。突然方針が変わったのはパティオを販促イベントスペースとして確保するため、使用法に文句を言わせないためなのではと思います。所有権放棄していないわけで管理組合は断ること出来ません。ここ最近のドタバタでそもそも信用ないし、住友の営業に聞いても都合の良いことしか言わないでしょう。賃貸契約なら将来打ち切れますからね。

[656: 匿名さん]

>>655 口コミ知りたいさん
事実ならなかなかエグい経過なのですね。
デベと管理組合間の契約とはいえ、賃貸契約や管理規約は住友がドラフトしているはずで、それを盾にどこまで法的拘束力が認められるのかはなんとも分かりませんが、敷地使用権にどんな条件があるのか分かりませんが、分譲主の鎖付きのリスクはありえるのですね。なぜ素直に区分所有者に分譲し共有にしないのか。確認検査機関も貸地で審査するのはどうなのでしょう。地上権ですらどうかと思います。

デベは、良いマンションを広告塔のように考え、実際広告塔になることもありますが、そこで生活している人は地震や経年劣化なんかのリスクを考え、共用部の補修や保険加入をし、10年20年先を見据えた地道な維持管理をしないとならない。資産価値云々は、売る時の価値観でしかなくて、住み続ける価値観が置き去りにされている気がします。マンションの広告塔化は、マンションの投機化や住民の流動化につながり、永く住みたい人には必ずしもプラスにならない。

スパやシミュレーションゴルフ、カラオケやジム。
そりゃ共用部にあれば嬉しいし購買意欲をそそるでしょうが5年10年先の劣化や修繕のことはきちんと考えていないはずです。一見それらしい試算はしていても、ノウハウのない管理会社が外注や下請で浴場や通信カラオケを維持するなんて、無理がある。
そりゃ、芸能人も買う、管理費も積立金も青天井に上げられそうなところは別ですよ。浴槽や設備を、少し古くなれば新しくできますから。でも、そんなマンションが仙台に必要なんですかね。仙台で維持できるんですかね。

ここがそうとは言いませんが、庶民の欲や夢を焚き付ける共用設備やモデルルームは規制すべきではないかと。ありきたりな生活様式を見て、購買意欲が湧かないから、マンションでも戸建でも買うべきではないと思います。

[657: eマンションさん]

共用部は技術の進歩により陳腐化するし、当たり前だけど設置しているモノや設備自体も経年劣化するので無駄なスペースと維持費の発生源っていう見方も結構ありますよね。
私も基本的にはラウンジですら豪華でスペース広々というのは無駄に感じて、優先順位は相当低い方です。

[658: 口コミ知りたいさん]

中庭には居住用事業用の建物が有るわけではないので、賃借人が強い借地借家法の借地契約ではなく、貸し手が強い民法の賃借契約になると思います。所有者が期間を定めて契約解除出来ます。Times駐車場と一緒ですね。

[659: 匿名さん]

共用部は充実すべし、シンプルにすべしって、波のようなものだよね。
トレンドは、昔から行ったり来たり。
今は、充実した共用部は資産価値に大いに貢献、って流れ。
しばらくしたら充実した共用部は負動産って流れになると思うよ！
業界が売りやすい方に誘導してるんでしょうねー

[660: 通りがかりさん]

防音室のようなものは維持費が高いわけではないから楽器や声出しの練習にも使えるし、仕事や勉強にも使えるだろうから、共用部にあっても良いと思うけど。
みんな敷地内でスパとかトレーニングしたいのかな。結局管理次第か。綺麗さや新しさ。

[661: マンコミュファンさん]

音楽やってない家族にとっては維持費はたいしたことなくても購入価格に織り込まれるのに活用できないデメリットになるから、多く広くの人に活用される共有スペースにする必要があると思いますね。当たり前ですが。

[662: 匿名さん]

防音室いいですね。テレワークにも使える。
人によりいろんな使い方ができる。

[663: 通りがかりさん]

なん部屋も作れるならいいけど、多すぎても少なすぎてもなんだし、それなら注文戸建てで好きなようにしたほうがいいかもね。

[664: 口コミ知りたいさん]

コロナが終息して罹患が当たり前の時代になったらロートル化するし、掃除する人の仕事も増えるし、少し先を考えたら必要十分条件ではないですね。
キッズルームや学習スペース、トレーニングルームもゲストルームもパーティールームもランドリーも、使用頻度考えたら向かいの商業施設や近くのホテルで事足りそうですよね。自分達で固定費という負債を抱える必要はないと感じます。

[665: デベにお勤めさん]

だいたい6階くらいの高さまで来たのかな？　やっぱでかいわ。存在感はかなりのものだと思う。いいんじゃね。

[666: 匿名さん]

営業から東向きの部屋3月上旬には発売しますって連絡来てたけど、そろそろ中旬・・・・あまりにもグダグダここは思い切って全ての部屋3980万均一価格売り切りにしないと本当にヤバいことになるような

[667: 通りがかりさん]

共用のHANAREが充実、広場スペースも開放的、エントランスも広々、部分的に内廊下で、イオンモールで買い物便利、坪単価200万以下だったら、いい買いものと思いました。以前パンフレットかなにか見たときに内廊下は、たしか東側の一部のみだったように記憶してるのですが、であれば外廊下でHANAREが近い南向きと内廊下の東向きどちらがよいか、、南向きかなあ？

[668: 匿名さん]

勝山館の閉館まで3週間という中で営業は南面の将来についてどう凌いでいるのか。
勝山館の財務も人事も知る由ないからきっと再開しますよなどと楽観的なことは言えない。南面のことは分からない、けど共用設備マシマシの良いマンションです、とか言ってるのか。
長期金利が上がる兆しもあるから固定金利を勧めるのか。借入枠を減らさないよう変動低金利で試算するのか。固定でも変動でも決済引渡時の金利適用になることは積極的に教えてくれるのか。
MR訪問者はレコーダーをオンにして根掘り葉掘り聞いてみて欲しい。

[669: 通りがかりさん]

こんにちは。評判が上がらず、批判の的。口コミも減ってますね。皆さん北仙台の三井不動産の情報更新待ちなのでしょうか。あるいはNHK跡地マンション群の情報待ちでしょうか。がんばシティハウスー

[670: 匿名さん]

久しぶりのクチコミ、検討すらしてませんけど
ここ、営業担当全て変わりました？担当変更のお知らせ的な案内きてましたね。

[671: eマンションさん]

販売初期からこの状況。ポジティブ意見皆無、誰も興味持たない。住友不動産「渾身の失敗作」ここに完成。伝説を造りました。

[672: 通りがかりさん]

竣工近づいてくるとよい評判になるんじゃないかな。

北四番丁駅から徒歩6～7分なので上杉にしては駅近で、新築の厚生病院とモールがあるのでまあよい利便性で、上杉界隈では今後同規模の土地があくことはないだろう大規模マンションなので、希少性はあるんじゃないかな。

完成したら評判変わりそう。。。

レーベン仙台大手町のときは竣工になってきて尻上がりに評判よくなってしまいには成功なんて評価もちらほらだった。すくなくとも、少しは風向き変わった気がする。「誰も住まうことが許されなかった丘上の地」は買い物が不便な場所だけど、眺望と外観がよくて、先々は近くに公園が整備されるし、希少性がある物件だった。

住友とレーベンまわしものじゃないし、それらとは他の物件を契約したばかりの者ですが、「上杉会心」も評判よくなるといいなあ。

[673: 匿名さん]

更に500万位値下げして営業も全員そう入れ替えし、以前のことは分かりません。しか戦略ないのでは？

[674: 匿名さん]

実際どのくらい売れてるのでしょうか？ご存知の方いますか？

[675: マンション検討中さん]

12戸みたいですよ

[676: 通りがかりさん]

営業刷新で現場士気をリセットできるのか。
上杉改心となるのか。
「庶民は正気じゃ不動産なぞ買えんのだ。南面勝山館やコンクリ借地中庭の未来から目を背けさせろ。駅歩5分以上とか指摘されてもくじけるな。道路渋滞や車路導線、共用部維持費など未来のマイナス面を想像させるな。上杉の語感、眼前イオン、スパ、学区でゴリ押せ。」みたいなパワーゴリラ営業を強いられてないといいな。

[677: 匿名さん]

こことレーベン大手町比較するのは無理が有る、レーベン大手町発売前からある層の人達からは評価されてました、確か西公園と逆のDWの間取り即完してましたよ。こことはちょっと違いますよね。ここを評価してる層、聞いたことないです。ターゲットが不明過ぎる。いくら住友方式とは言え、ここも竣工までに200は売らないと相当厳しいことになる、今のままでは絶対無理だろな・・・

[678: マンション比較中さん]

勝山の件は、確かにマイナスですね。
せめて駐車場は買っておけばよかったのに。
住友さんぬかりましたね。
メインは、７７ですか。
情報取れなかったのかな。

[679: ご近所さん]

北仙台まで行くと都心型マンションに？がつくから、まぁここらがいいんじゃないですかね。規模もあるし。長いスパンで考えましょう。50年とか。

[680: 通りがかりさん]

北仙台と卸町の三井
上杉、錦町、国分町の住友
三井は郊外、住友は都心という戦略なのかな

[681: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[682: マンション検討中さん]

第二期で出た南棟の部屋、第一期の部屋より100万上がっている模様。さすが住友。ゆっくり販売することに、なのん抵抗もない。

[683: 名無しさん]

>>682 マンション検討中さん

それで売れるなら良いのだろうけど、あすと長町も完売まではほど遠い、住友のマーケティングはどうなってるのでしょうね。

[684: マンション検討中さん]

>>683 名無しさん
完売まで時間はかかるものの、安売りしないことが利益につながっているのも確かなので、住友のやり方は間違ってはいない。大手でブランドを確立しており、財務基盤がしっかりしている住友だからこそ可能な戦略。

[685: 名無しさん]

完売しないとヤバいってかつかつの中小の常識なのかな

[686: 匿名さん]

住友の利益＝購入者の利益ではない（笑）
営業お疲れ様です。

[687: 通りがかりさん]

>>93 匿名さん

正しいかどうかはさておき、こういう過去投稿もある中で、そこかしこで見られる「じっくり売る値下げはしない」住友流の擁護は営業や関係者でなければ誰がどんな意図で書き込むのかね。既に買っちゃった人？

値付け誤ることはありえるし、都内だと販売期ごとの値上げもあるようだから、需要を見極め利益を維持して早期に売り切るのが企業規模関係なくデベの力なんでは。在庫の回転率は悪くても安心してください、中小企業じゃないんで、などと株主総会で言ったら荒れそう。

少なくとも勝山館クローズは織り込んでない値付けを維持するのが大企業とやらの矜持になるのか。
竣工後のマンションで不動産らしいごつい煽り文句のテレビCM見ると「まだ売れてないのか」となるし、買って住んでる人は自分のマンションまだ完売してませんと広告されるのヤじゃないのかな。

[688: 通りがかりさん]

>>687 通りがかりさん

擁護ではなく、決算書から読み取れる公知の事実のようですよ。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/154413

[689: 匿名さん]

>>688 通りがかりさん
得意げにURL 貼られているが読むの時間の無駄だった。
販売不動産原価÷売上高がなぜ在庫？
値引きを議論するのになぜ第2四半期決済？
だとしても住友は他より低くこの文章で言う売り急ぎでは？
何が公知の事実なんだろう

[690: 匿名さん]

>>688 通りがかりさん

グラフと解説が全くリンクしてませんね、三井、野村の半分以下の値、住友は値引きで有名なレーベンと同列です。この記事住友の太鼓持ち記事じゃないのかな？